DESAFIO PROFISSIONAL 4º semestre Anhanguera_ POUSADA

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UNIDADE 01
ADMINISTRAÇÃO
DESAFIO PROFISSIONAL 4ª série
Análise de Investimentos, Contabilidade de Custos, Desenvolvimento Econômico, Estrutura e Análise das Demonstrações Financeiras e Gestão de Negócios Internacionais
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
Tutor à distância: 
CIDADE
2016
AUTORES:
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
NOME XXXXXXXXXX- RA: 0000000000
 DESAFIO PROFISSIONAL:
5ª série
Desafio Profissional - apresentado à Anhanguera Educacional, como requisito parcial para a obtenção de média semestral nas disciplinas de Análise de Investimento, Estrutura e Análise Demonstrações Financeira, Contabilidade de Custos, Gestão de Negócios Internacionais e Desenvolvimento Econômico.
Tutor (a) à distância: 
CIDADE
2016
INTRODUÇÃO
Montar uma pousada e passar o resto dos dias à frente de um negócio tranquilo em um local paradisíaco é o sonho de muitos empresários. Mas, para ter sucesso no ramo, é necessário um investimento alto e planejamento impecável.
O negócio de pousadas representa opção de hospedagem para quem procura preços mais acessíveis, fora dos grandes centros. As instalações, equipamentos e serviços mais simples, fazem da pousada uma ótima opção para quem procura o aconchego do ambiente familiar, alimentação e lazer.
As pousadas, assim como os hotéis, estão se especializando em explorar as possibilidades da região onde estão instaladas, tais como: elementos históricos, esportes radicais, as frutas típicas, a culinária tradicional, lazer praia ou lazer montanha, o ambiente de fazenda, clima de montanha, etc.
Um requisito importante para quem quer entrar neste ramo é ter recursos para investir, pois o investimento para começar uma pousada incluindo o custo do terreno, a construção, mobília, equipamentos e promoção razoavelmente alto. Portanto é importante que o empreendedor tenha recursos suficientes para se manter por um longo período sem depender do lucro do negócio.
A localização é fundamental para o sucesso de uma pousada. Ela precisa estar próxima de um local atrativo turisticamente. A pousada em si não é suficiente para atrair o público, o local tem que ter uma motivação turística.
Existem exigências legais e específicas, além de uma série de regulamentos para a constituição e o funcionamento de uma pousada. É necessário o conhecimento prévio de toda a legislação relacionada à atividade.
O objetivo deste estudo é analisar a viabilidade econômica para a construção de uma pousada na região nordeste do país, uma vez que o setor de turismo está crescendo cada vez mais na região. Todavia, a situação econômica do país atualmente é instável e, por este motivo, é preciso tomar uma decisão que venha a garantir o retorno do capital investido ao longo do tempo.
DESENVOLVIMENTO
2.1. PASSO 1 - Projeção da Receita Operacional Líquida
Cálculo da projeção para receita operacional líquida, considerando a taxa de crescimento da receita, com projeção de quinze anos.
Informações do enunciado:
Valor Médio das Diárias: R$ 210,34
Volume Anual de Diárias: 4882
Estimativa de Crescimento da Receita Operacional: 8% ao ano
Taxa de Imposto Sobre Receita de Vendas Estimadas: 10%
No quadro 1 abaixo será apresentado a forma como se chegou ao valor da receita operacional líquida e posteriormente, conforme quadro 2, será apresentada a receita operacional líquida para 15 anos.
Quadro 1 - Projeção de receita para o primeiro ano
	Volume de Diárias
	4882
	Valor médio das Diárias
	R$ 210,34
	(+) Receita Operacional Bruta
	R$ 1.026.879,88
	(-) Imposto Sobre Receita Op. Bruta (10%)
	R$ 102.687,99
	(=) Receita Operacional Líquida
	R$ 924.191,89
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
Quadro 2 - Projeção de receita operacional líquida para quinze anos
	ANO
	VALOR
	
	ANO
	VALOR
	ANO 1
	R$ 924.191,89
	
	ANO 9
	R$ 1.710.614,69
	ANO 2
	R$ 998.127,24
	
	ANO 10
	R$ 1.847.463,87
	ANO 3
	R$ 1.077.977,42
	
	ANO 11
	R$ 1.995.260,98
	ANO 4
	R$ 1.164.215,61
	
	ANO 12
	R$ 2.154.881,86
	ANO 5
	R$ 1.257.352,86
	
	ANO 13
	R$ 2.327.272,41
	ANO 6
	R$ 1.357.941,09
	
	ANO 14
	R$ 2.513.454,20
	ANO 7
	R$ 1.466.576,38
	
	ANO 15
	R$ 2.714.530,54
	ANO 8
	R$ 1.583.902,49
	
	TOTAL
	R$ 25.093.763,53
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
PASSO 2 - Projeção da Estimativa dos gastos
Estimativa de todos os gastos conforme a taxa de crescimento projetada para o prazo de quinze anos. 
Informações do enunciado:
Gasto Operacional Anual: R$ 811.578,80
Estimativa de Crescimento de Gasto Operacional: 6% ao ano
No quadro 3 será apresentado os gastos (custo fixo, variável, despesas e outros gastos) projetado para quinze anos, bem como o valor total dos gastos, considerando a taxa anual de crescimento
Quadro 3 - Projeção do Gasto Operacional para quinze anos
	ANO
	CUSTO FIXO
	CUSTO VARIÁVEL
	DESPESAS
	OUTROS GASTOS
	TOTAL
	1
	R$ 146.084,18
	R$ 259.705,22
	R$ 324.631,52
	R$ 81.157,88
	R$ 811.578,80
	2
	R$ 154.849,23
	R$ 275.287,53
	R$ 344.109,41
	R$ 86.027,35
	R$ 860.273,52
	3
	R$ 164.140,18
	R$ 291.804,78
	R$ 364.755,97
	R$ 91.188,99
	R$ 911.889,92
	4
	R$ 173.988,59
	R$ 309.313,07
	R$ 386.641,33
	R$ 96.660,33
	R$ 966.603,32
	5
	R$ 184.427,91
	R$ 327.871,85
	R$ 409.839,81
	R$ 102.459,95
	R$ 1.024.599,52
	6
	R$ 195.493,58
	R$ 347.544,16
	R$ 434.430,20
	R$ 108.607,55
	R$ 1.086.075,49
	7
	R$ 207.223,19
	R$ 368.396,81
	R$ 460.496,01
	R$ 115.124,00
	R$ 1.151.240,01
	8
	R$ 219.656,58
	R$ 390.500,62
	R$ 488.125,77
	R$ 122.031,44
	R$ 1.220.314,41
	9
	R$ 232.835,97
	R$ 413.930,66
	R$ 517.413,32
	R$ 129.353,33
	R$ 1.293.533,28
	10
	R$ 246.806,13
	R$ 438.766,50
	R$ 548.458,12
	R$ 137.114,53
	R$ 1.371.145,28
	11
	R$ 261.614,50
	R$ 465.092,49
	R$ 581.365,61
	R$ 145.341,40
	R$ 1.453.414,00
	12
	R$ 277.311,37
	R$ 492.998,04
	R$ 616.247,55
	R$ 154.061,88
	R$ 1.540.618,84
	13
	R$ 293.950,05
	R$ 522.577,92
	R$ 653.222,40
	R$ 163.305,59
	R$ 1.633.055,96
	14
	R$ 311.587,05
	R$ 553.932,60
	R$ 692.415,74
	R$ 173.103,93
	R$ 1.731.039,32
	15
	R$ 330.282,27
	R$ 587.168,56
	R$ 733.960,68
	R$ 183.490,17
	R$ 1.834.901,68
	TOTAL
	R$ 3.400.250,78
	R$ 6.044.890,81
	R$ 7.556.113,44
	R$ 1.889.028,32
	R$ 18.890.283,35
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
PASSO 3 - Projeção do Fluxo de caixa
Elaboração do fluxo de caixa com as entradas (receitas) e saídas gastos financeira para o período de quinze anos.
No quadro 4 é possível observar de forma compilada todas as entradas e saídas, bem como o saldo final e fluxo de caixa operacional.
Quadro 4 - Fluxo de Caixa Operacional
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
PASSO 4 - Cálculo do Valor Presente Líquido (VPL)
O cálculo do valor presente líquido é capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial.
A seguir, no quadro 5 calculamos a seguir do Valor Presente Líquido (VPL) sendo que a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é 10%.
Quadro 5 – Cálculo do VPL
Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
Sabemos então que ao final de 15 anos o Valor Presente Líquido (VPL) é positivo em R$ 533.096,05.
PASSO 5 - Cálculo Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa)
 O Cálculo do Valor Presente Líquido Anualizado representa a expectativa de ganho em um investimento, ou seja, o retorno real de um investimento.
No passo anterior verificamos que o VPL será de R$ 533.096,05 ao final de quinze anos, e, portanto com este resultado em mãos, calculamos o VPLa. 
Ao inserirmos na calculadora Financeira HP 12C a sequência apresentada no quadro 6, encontraremos o VPLa:
Quadro 6 – Cálculo do VPLa
Fonte: Elaborado peloautor (2017).
O VPLa será igual a R$ 70.088,15.
PASSO 6 - Cálculo da Taxa Interna de Retorno (TIR)
O cálculo de Taxa Interna de Retorno quando aplicado a um fluxo de caixa faz com que os valores das despesas trazidos ao valor presente, seja igual ao valor do retorno do investimento, também trazido ao valor presente.
Portando uma calculadora financeira HP 12C, basta inserirmos a sequência apresentada no quadro 7 para obtermos a TIR:
Quadro 7 – Cálculo da TIR
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
PASSO 7 - Cálculo do Payback Simples e Descontado
O payback simples (ou período de payback) é o método mais simples para se analisar a viabilidade de um investimento. É definido como o número de períodos (anos, meses, semanas etc.) para se recuperar o investimento inicial.
Já o método payback descontado é semelhante ao método de payback simples, mas com o adicional de usar uma taxa de desconto antes de se proceder à soma dos fluxos de caixa. Em geral esta taxa de desconto será a TMA.
Para encontrarmos o payback simples e descontado, é preciso que seja montado o fluxo de caixa simples (operacional), o fluxo de caixa acumulado, o fluxo de caixa descontado e o fluxo de caixa descontado acumulado e que está apresentado no quadro 8.
Quadro 8 – Fluxo de caixa operacional/acumulado e descontado/acumulado
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
Com base nos fluxos de caixa apresentados acima, podemos encontrar os seguintes payback:
Payback simples: 8 anos, 3 meses e 29 dias.
Payback descontado 12 anos, 5 meses e 1 dia.
PASSO 8 - Relatório Financeiro
A projeção de um fluxo de caixa permite verificar quais serão as entradas e as saídas, assim como o saldo no final de cada período, o que dá mais segurança ao gestor em suas tomadas de decisão no momento de implementar o projeto. Algumas ferramentas para verificação de viabilidade dos projetos somente podem ser utilizadas de posse de um fluxo de caixa, que apresenta dados essenciais para realização dos cálculos. Tais cálculos são o do Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback.
Na sequência será apresentado o quadro 9 com as projeções compiladas dos passos anteriores com valores referentes à receita, gastos e saldo no final de cada período:
Quadro 9 - Projeções financeiras compiladas
	Ano
	Receita Op. Líquida
	Gasto Operacional
	Fluxo de Caixa Operacional
	Saldo no início do Ano
	Saldo no Fim do Ano
	1
	R$ 924.191,89
	R$ 811.578,80
	R$ 112.613,09
	R$ 0,00
	R$ 112.613,09
	2
	R$ 998.127,24
	R$ 860.273,52
	R$ 137.853,72
	R$ 112.613,09
	R$ 250.466,81
	3
	R$ 1.077.977,42
	R$ 911.889,92
	R$ 166.087,50
	R$ 250.466,81
	R$ 416.554,31
	4
	R$ 1.164.215,61
	R$ 966.603,32
	R$ 197.612,29
	R$ 416.554,31
	R$ 614.166,60
	5
	R$ 1.257.352,86
	R$ 1.024.599,52
	R$ 232.753,34
	R$ 614.166,60
	R$ 846.919,94
	6
	R$ 1.357.941,09
	R$ 1.086.075,49
	R$ 271.865,60
	R$ 846.919,94
	R$ 1.118.785,54
	7
	R$ 1.466.576,38
	R$ 1.151.240,01
	R$ 315.336,37
	R$ 1.118.785,54
	R$ 1.434.121,91
	8
	R$ 1.583.902,49
	R$ 1.220.314,41
	R$ 363.588,08
	R$ 1.434.121,91
	R$ 1.797.709,99
	9
	R$ 1.710.614,69
	R$ 1.293.533,28
	R$ 417.081,41
	R$ 1.797.709,99
	R$ 2.214.791,40
	10
	R$ 1.847.463,87
	R$ 1.371.145,28
	R$ 476.318,59
	R$ 2.214.791,40
	R$ 2.691.109,99
	11
	R$ 1.995.260,98
	R$ 1.453.414,00
	R$ 541.846,98
	R$ 2.691.109,99
	R$ 3.232.956,97
	12
	R$ 2.154.881,86
	R$ 1.540.618,84
	R$ 614.263,02
	R$ 3.232.956,97
	R$ 3.847.219,99
	13
	R$ 2.327.272,41
	R$ 1.633.055,96
	R$ 694.216,45
	R$ 3.847.219,99
	R$ 4.541.436,44
	14
	R$ 2.513.454,20
	R$ 1.731.039,32
	R$ 782.414,88
	R$ 4.541.436,44
	R$ 5.323.851,32
	15
	R$ 2.714.530,54
	R$ 1.834.901,68
	R$ 879.628,86
	R$ 5.323.851,32
	R$ 6.203.480,18
Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
As ferramentas para verificação de viabilidade econômica mais comuns são VPL/VPLa, TIR, Payback simples/descontado e apresentam resultados decisórios para mostrar se é vantajoso ou não investir o tempo e dinheiro na materialização do projeto.
Com base nas informações apresentadas no quadro 9 e nos passos anteriores, serão apresentados no quadro 10 o resultado dos cálculos do VPL, TIR e Payback, bem como se é viável ou não.
Quadro 10 - Resultado da análise de viabilidade econômica
 Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
CONCLUSÃO
Todas as ferramentas para análise de investimento devem ser estudadas para viabilizar um projeto. No caso deste aplicamos as cinco ferramentas importantes para a análise, onde quatro destas ferramentas tiveram o resultado do projeto como viável, foram estas: VPL, VPLa, TIR e Payback Simples. Porém na última análise feita do Payback Descontado está inviabilizando o projeto, mas se o Payback fosse o único instrumento de tomada de decisão e esse foco fosse a liquidez o projeto seria inviável, porém como falado anteriormente, todas as ferramentas de análise de investimentos devem ser analisadas, desta forma tornando a avaliação completa e não nos limitando a um único instrumento de análise. Em suma, o investimento na construção da pousada é um projeto VIÁVEL, mas com a ressalva de que o Payback Descontado apresenta maior tempo no retorno do investimento, visto que os investidores consideram o período de nove anos como tempo aceitável para a recuperação do investimento na pousada.
Com a situação do nosso país sem crescimento econômico e em crise política que influenciou negativamente na economia do Brasil, aumentando a inflação assim diminuindo o poder de compra, é automático que a população corte gastos e evite também, despesas entre elas com lazer. Mas segundo o site Portal Brasil com informação com FMI (em publicação de 18/04/2017): 
 A economia brasileira está reagindo e se prepara para crescer após dois anos de recessão econômica. A expectativa é do Fundo Monetário Internacional (FMI), que projetou um avanço de 0,2% no Produto Interno Bruto (PIB) neste ano e elevou a projeção de crescimento da economia de 1,5% para 1,7% em 2018. 
Afirma o site na mesma publicação que:
 A recuperação da economia será gradual e a visão do FMI é que o Brasil sairá da recessão ainda este ano, numa recuperação gradual e moderada.
Portanto o grupo chegou à conclusão diante das análises para o investimento, situação atual e previsão de economia futura do país, de que este projeto terá uma boa rentabilidade e retorno para os investidores e que mesmo em longo prazo o investimento será compensado. 
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