A Lei 13097 2015 e as Transacoes Imobiliarias

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A LEI Nº 13.097/2015 E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
 
 
O direito brasileiro conhece dois institutos destinados a 
tutelar os credores contra atos dos devedores que, impliquem em desfalque do seu 
patrimônio em prejuízo deles: 
 
1. A FRAUDE A CREDORES, prevista no art. 158 do Código 
Civil, segundo o qual os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de 
dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda 
quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos 
dos seus direitos. 
 
2. A FRAUDE À EXECUÇÃO, que consiste segundo o 
comando do art. 593 do CPC na prática de atos de alienação ou oneração de bens: I- 
quando sobre eles pender ação fundada em direito real; II- quando, ao tempo da 
alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à 
insolvência; III- nos demais casos expressos em lei. 
 
A fraude contra credores é reconhecida, em linha de 
princípio, em ação ordinária própria, conhecida como ação pauliana. 
Já a fraude à execução pode ser reconhecida nos próprios 
autos da execução, em que o Juiz declara ineficácia da alienação ou oneração em 
relação ao processo que está a presidir. 
A aplicação de qualquer desses institutos, entre as partes, 
não traz complicadores, mas se torna complexa, especialmente na fraude à execução, 
em relação ao terceiro que transacionou com o devedor e desconhecia a existência da 
execução. 
Sendo impraticável consultarem-se processos de 
execução em todo país a maior segurança para o terceiro se acha na ausência de 
registro da penhora ou anotação de qualquer ação na matrícula do imóvel. 
Por isso, se a penhora não está inscrita, forte corrente 
jurisprudencial entende que o terceiro adquirente de boa-fé não pode ser atingido por 
eventuais efeitos do ato que reconhece a fraude à execução. Nesse sentido, AgRG no 
REsp nº 1441860/SP, cuja ementa é lançada nos seguintes termos: 
 
 AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. 
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À 
EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO DA PENHORA 
DO BEM ALIENADO. SÚMULA 375/STJ. NECESSIDADE DE 
CARACTERIZAÇÃO DA MÁ-FÉ DA ADQUIRENTE. CAUTELA 
EXTRAORDINÁRIA QUE NÃO É EXIGÍVEL.MÁ-FÉ NÃO 
CARACTERIZADA NO CASO EM COMENTO. AGRAVO 
REGIMENTAL DESPROVIDO. 
 
Mas, para sua segurança, qualquer pessoa que adquire 
propriedade imóvel busca certidões em nome dos vendedores, do foro da situação do 
imóvel e do domicílio dos alienantes, a fim de apurar eventuais ações contra os 
mesmos. No caso de pessoa jurídica é comum exigirem-se as certidões também dos 
sócios da empresa e dos proprietários anteriores, posto que a fraude pode ter ocorrido 
em transação precedente. 
O terceiro para invocar a licitude de sua aquisição tem 
que estar de boa-fé. 
A simples existência de execução não impede o devedor 
executado de alienar bens, posto que, para que se caracterize a fraude à execução, é 
mister que inexistam bens suficientes para garantia das dívidas; noutras palavras, que 
o devedor estivesse realmente insolvente quando promoveu à alienação. 
Além do ônus da penhora outras medidas de constrição 
judicial podem existir sobre os imóveis e delas não ter conhecimento o terceiro 
adquirente de boa-fé, por não estarem inscritas no Registro Imobiliário; daí a 
importância dessa publicidade para garantir a eficácia perante o terceiro de boa-fé. 
Reconhecendo a necessidade de se dar publicidade às 
medidas de constrição judicial, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 
39, criando a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e que busca levar ao 
conhecimento dos notários e registradores as decisões judiciais e administrativas que 
versem sobre indisponibilidade de bens de forma não individualizada. Recebe e divulga 
entre os usuários as determinações de indisponibilidade, de bens não individualizados. 
Quando se trata de imóvel individualizado a divulgação não se faz através da Central 
criada, mas, diretamente, através de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis. 
Os tabeliães e os registradores deverão, antes de prática 
de qualquer ato, a seu cargo, consultarem o Cadastro Nacional de Indisponibilidade. 
Como vimos esse cadastro não trata, no entanto, de 
hipóteses de penhora, como não cuida de constrição de bens individualizados. 
 
Sobre essa matéria adveio a recente Lei nº 13.097, de 19 
de janeiro de 2.015, que vai dar muito a discutir no Judiciário brasileiro. 
 
Com efeito, dispõe referida lei: 
 
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim 
constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre 
imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos 
precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido 
registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as 
seguintes informações: 
I - registro de citação de ações reais ou pessoais 
reipersecutórias; 
II- averbação, por solicitação do interessado, de 
constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução 
ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se 
nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 
de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; 
III - averbação de restrição administrativa ou 
convencional ao gozo de direitos registrados, de 
indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em 
lei; e 
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de 
outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade 
patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, 
nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 
de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. 
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações 
jurídicas não constantes da matrícula no Registro de 
Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-
fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre 
o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei 
no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de 
aquisição e extinção da propriedade que independam de 
registro de título de imóvel. 
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas 
integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do 
solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não 
poderá ser objeto de evicção ou de decretação de 
ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-
rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem 
prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador 
ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem 
como da aplicação das disposições constantes da Lei no 
8.078, de 11 de setembro de 1990. 
Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no 
inciso IV do art. 54 será realizada por determinação 
judicial e conterá a identificação das partes, o valor da 
causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. 
§ 1o Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o 
caput é considerada sem valor declarado. 
§ 2o A averbação de que trata o caput será gratuita 
àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei. 
§ 3o O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao 
juízo a averbação efetivada na forma do caput, no prazo 
de até dez dias contado da sua concretização. 
§ 4o A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis 
indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos 
sejam suficientes para garantir a satisfação do direito 
objeto da ação. 
Art. 57. Recebida a comunicação da determinação de que 
trata o caput do art. 56, será feita a averbação ou serão 
indicadas as pendências a serem satisfeitas para sua 
efetivação no prazo de 5 (cinco) dias. 
Art. 58. O disposto nesta Lei não se aplicaa imóveis que 
façam parte do patrimônio da União, dos Estados, do 
Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e 
autarquias. 
Art. 59. A Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, passa 
a vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 1o ................ 
§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a 
apresentação do documento comprobatório do 
pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as 
certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus 
reais, ficando dispensada sua transcrição. 
............................................ “(NR) 
Art. 60. A Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, passa a 
vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 41. A partir da implementação do sistema de 
registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de 
registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao 
Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o 
acesso às informações constantes de seus bancos de 
dados, conforme regulamento. 
Parágrafo único. O descumprimento do disposto no caput 
ensejará a aplicação das penas previstas nos incisos II a IV 
do caput do art. 32 da Lei no 8.935, de 18 de novembro de 
1994.” (NR) 
Art. 61. Os registros e averbações relativos a atos 
jurídicos anteriores a esta Lei, devem ser ajustados aos 
seus termos em até 2 (dois) anos, contados do início de 
sua vigência. 
Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 
1969, passa a vigorar com a seguinte redação: 
“Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do 
Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que 
não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro 
de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do 
promissário comprador só se caracterizará se, interpelado 
por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro 
de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no 
prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da 
interpelação. 
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula 
resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do 
promissário comprador se operará de pleno direito (art. 
474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto 
na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” 
(NR) 
 
A nova lei, portanto, traz uma grande desburocratização e 
segurança aos negócios jurídicos. Com efeito, estando o imóvel inscrito, não se justifica 
tutelar o credor omisso em promover ao registro da penhora ou outra medida de 
constrição sobre o imóvel, inclusive a averbação da existência da ação. 
Especial segurança haverá nos casos de incorporação 
imobiliária. Realmente é temerário alguém comprar um imóvel, promover nele ao 
registro de um processo de incorporação e ser surpreendido, tempos depois, com uma 
penhora pré-existente e que não foi levada ao Registro de Imóveis. 
Pelo texto legal a boa-fé se presume na ausência de 
registro. 
Restará espaço, naturalmente, para a discussão da boa-
fé, como a situação daquele credor que corre para registrar sua penhora, mas, antes 
disso, o devedor, em conluio com terceiro, lhe transfere o imóvel. 
Situações que continuarão à luz do direito anterior dizem 
respeito aos imóveis não registrados. Com relação a esses, não havendo matrícula, não 
há falar-se em registro da penhora. 
Os que já possuem penhora regular em processo judicial 
e, não promoveram ao seu registro terão, na forma da nova regra, o prazo de 02 (dois) 
anos para regularização. Mas só quando se tratar de ato jurídico anterior à vigência da 
nova lei. Os atos praticados, a partir de sua vigência, passam a submeter-se à nova 
regra. 
Faltou, na lei, a fixação do prazo que terão os credores, 
feita a constrição judicial, para promover ao devido registro da medida no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Enfim, a nova lei trará, naturalmente, muitos 
questionamentos, mas inquestionável o seu mérito, evitando que uma simples compra 
e venda se transforme numa medida de alto risco, o que não se compadece com a 
segurança jurídica. 
Note-se, no entanto, que a nova lei não cuida apenas de 
penhora, mas também da averbação do ajuizamento de execução e cumprimento de 
sentença, assim como de citação em ações reais. 
Mas persiste uma séria dúvida. Se o devedor possui bens 
o credor, ao ajuizar a execução, já averba a mesma na matrícula do imóvel. E depois 
registra a penhora. Mas pode ocorrer que o devedor, no momento da execução, não 
tenha bens, inviabilizando as anotações e registros e, no curso da execução, venha a 
ter bens, por ato inter vivus ou causa mortis, quando, então quando então, inexistente 
o ônus na matrícula, o imóvel acabará sendo livremente alienado. 
Outra importante inovação da nova lei advém ao 
parágrafo único, do art. 1º, do Decreto-lei nº 745. É usual hoje que, após a notificação, 
se busque a resolução do contrato através de ação própria, caso em que a coisa 
somente pode ser vendida após a decisão definitiva na ação proposta. A interpretação 
que nos parece mais adequada ao parágrafo único do art. 1º é a de que, se houver no 
contrato cláusula resolutória expressa, bastará a notificação e a ausência de purga de 
mora para a resolução contratual, sendo dispensada a propositura de ação rescisória. 
A questão de saber, no direito brasileiro, se a cláusula resolutória expressa depende de 
pronunciamento judicial é complexa, mas, em se tratando de compromisso de compra 
e venda o legislador, de modo expresso, a nosso ver, afirmou que a resolução não 
dependerá de pronunciamento judicial. É evidente que o compromissário comprador 
poderá questionar em Juízo vícios da notificação ou outros que entenda de seu direito. 
Mas, a prevalecer essa interpretação, a disciplina da 
matéria ficou bem incompleta. Com efeito, pode ocorrer que o contrato de 
compromisso de compra e venda esteja registrado na matrícula. E aí? Como ficarão os 
efeitos da notificação promovida? Como baixar aquele registro com simples 
notificação, sem o comando de uma sentença proferida em ação própria? 
São essas algumas considerações preliminares sobre a 
nova lei para abertura de debates.