7. Direitos Reais de Aquisição

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DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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COMPRA E VENDA X PROMESSA DE COMPRA E VENDA
COMPRA E VENDA – se perfectibiliza com a transferência de domínio mediante pagamento.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – há uma promessa de que uma parte pagará e a outra, diante do pagamento, transferirá o título.
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ELEMENTOS:
COISA, PREÇO e CONSENTIMENTO
(típicos da compra e venda)
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PROMESSA DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE
PROMESSA ≠ VENDA
AUSÊNCIA DE DOMÍNIO = DIREITO REAL
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DIREITO REAL – o adquirente tem:
A utilização da coisa;
O pode dispor do direito mediante cessão;
O direito de sequela;
O poder de opor-se à ação de terceiros.
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EVOLUÇÃO LEGISLATIVA
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CÓDIGO CIVIL DE 1916:
Art. 1.088 do CC/16. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.
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CÓDIGO CIVIL DE 1916
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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RELAÇÃO OBRIGACIONAL
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DESENVOLVIMENTO DAS REGIÕES METROPOLITANAS
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CRESCIMENTO DO NÚMERO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
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aquisição de imóveis a prazo
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VILA FARRAPOS – HUMAITÁ
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VILA FARRAPOS – HUMAITÁ
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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ocorrência de valorização por investimentos públicos
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DIREITO DE ARREPENDIMENTO
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mediante indenização ao comprador
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INSTABILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO
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DECRETO-LEI 58/37:
Art. 25 do DECRETO-LEI 58/37. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
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DECRETO-LEI 58/37
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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IRRETRATÁVEL
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EFICÁCIA REAL – oponível erga omnes, desde que levado a registro
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CÓDIGO CIVIL DE 2002:
Art. 1.417 do CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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CÓDIGO CIVIL DE 2002
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE RETRATO (arrependimento)
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EFICÁCIA REAL – oponível erga omnes, desde que levada a registro
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DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO :
DESFRUTAR DA COISA;
IMPEDIR SUA VÁLIDA ALIENAÇÃO; e
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
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PRESUNÇÃO, NULIDADE E DECADÊNCIA
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REGRA – IRRETRATABILIDADE
EXCEÇÃO – CLÁUSULA DE RETRATO (arrependimento) = EXPRESSA
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NULIDADE DA CLÁUSULA DE RETRATO:
FUNDAMENTO – boa-fé objetiva (eticidade do contrato).
HIPÓTESES:
Imóvel loteado, urbano ou rural (artigo 25 da Lei 6.766/79);
Contrato de consumo.
CLÁUSULA DE RETRATO – está restrita aos contratos entre particulares.
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SÚMULA Nº 166 STF É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10/12/1937.
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DECADÊNCIA DA CLÁUSULA DE RETRATO:
EXERCÍCIO DO ARREPENDIMENTO – PRAZO DECADENCIAL – ausência
EXERCÍCIO DO ARREPENDIMENTO – SUPRESSÃO – criadas expectativas desleais.
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EFEITOS JURÍDICOS
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DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR
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CONFERE POSSE AO PROMITENTE COMPRADOR
USUCAPIÃO?
Não – ausência de animus domini – existência de relação negocial.
INADIMPLEMENTO?
Esbulho + inércia do promitente vendedor = posse ad usucapionem.
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PERMITE A AQUISIÇÃO FORÇADA
AQUISIÇÃO FORÇADA = natureza real da promessa de compra e venda.
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ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA – PROCEDIMENTO MAIS CÉLERE – artigo 25 da Lei 6.766/79 e artigo 15 do Decreto-lei 58/77.
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Art. 15 do Decreto-lei 58/77. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA – PROCEDIMENTO MAIS LENTO – artigo 466-B do CPC.
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Art. 466-B do CPC. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
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REQUISITOS:
Prova do pagamento (adimplemento da obrigação); ou
Consignação ou depósito das prestações faltantes junto à inicial.
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ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA – impede a alegação de boa-fé do terceiro adquirente.
PROMESSA REGISTRADA = bem inalienável. 
PROMESSA NÃO REGISTRADA = análise no caso concreto.
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REGISTRO
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CÓDIGO CIVIL DE 2002
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ARTIGO 1.417
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REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 
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CONDIÇÃO DE EFICÁCIA
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SÚMULA 239 DO STJ
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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DESNECESSIDADE DE REGISTRO
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SÚMULA 84 DO STJ
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
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DESNECESSIDADE DE REGISTRO
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STJ
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SÚMULAS 239 E 84
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REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA 
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IRRELEVANTE
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APLICÁVEL?
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JOEL DIAS FIGUEIRA JUNIOR – perdeu a eficácia.
RUY ROSADO DE AGUIAR JUNIOR – não há nenhum óbice em atribuir-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo a ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado em nome do promitente vendedor.
ORLANDO GOMES – o registro só é necessário para sua validade contra terceiros.
ARNALDO RIZZARDO – conferir direito real oponível a terceiros.
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DIREITOS DO PROMITENTE VENDEDOR
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DIREITO A RECEBER O PREÇO
PROMITENTE-COMPRADOR = aquisição compulsória
PROMITENTE-VENDEDOR = direito a receber o preço.
INADIMPLEMENTO – compete ao promitente-vendedor constituir o promitente-comprador em mora (mora ex persona).
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MORA EX PERSONA – é a mora que se constitui por notificação judicial ou extrajudicial (interpelação), com prazo mínimo de 30 dias, se o bem é loteado, ou quinze dias, se o bem não for loteado.
MORA EX RE – é a mora de pleno direito, que se constitui automaticamente, independentemente de interpelação.
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MORA DO PROMITENTE-COMPRADOR – condição = prévia interpelação judicial.
Interpelação judicial – independe do registro da promessa de compra venda, conforme Súmula 76 do STJ.
Súmula 76 STJ. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a previa interpelação para constituir em mora o devedor.
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MORA DO COMPRADOR
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REINTEGRAÇÃO DE POSSE – depende de prévia constituição em mora.
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CIVIL. REIVINDICAÇÃO. Enquanto não rescindido o compromisso de compra e venda, o promitente vendedor não pode, para os efeitos da reivindicação, opor o título de domínio contra o promitente comprador ou contra terceiros. Recurso especial não conhecido. (REsp 166459/SP, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/1999, DJ 13/03/2000 p. 178).
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NULIDADE DA CLÁUSULA DE DECAIMENTO (perdimento das parcelas pagas) – abusividade.
Art. 413 do CC. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
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DEVOLUÇÃO DOS VALORES:
MONTANTE – parcial = MULTA (cláusula penal) + o juiz fixará TAXA DE OCUPAÇÃO (espécie de aluguel) + JUROS, HONORÁRIOS e CUSTAS em favor do vendedor.
CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS = POSSIBILIDADE – ônus da prova que lhe incumbe.
MOMENTO – de uma só vez.
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CONSENTIMENTO DO CÔNJUGE DO PROMITENTE-VENDEDOR
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Art. 1.647 do CC. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de
ônus real os bens imóveis; II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação. Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
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REGRA – exigência do consentimento do cônjuge do promitente-vendedor.
EXCEÇÃO – dispensa no caso de separação total e de união estável, de acordo com entendimento do STJ.
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DEFESA DO PROMITENTE-COMPRADOR FRENTE A TERCEIROS
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AÇÕES POSSESSÓRIAS:
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – esbulhado;
MANUTENÇÃO DE POSSE – turbação;
INTERDITO PROIBITÓRIO – molestado ou ameaçado.
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AÇÕES PETITÓRIAS?
STJ – estando em dia com as suas prestações, como o promitente-comprador será, um dia, o proprietário, poderá utilizar a ação reivindicatória.