AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

Prévia do material em texto

AvAliAção de imóveis
e PeríciAs
AvAliAção de imóveis
e PeríciAs
EugEnia aumond Kuhn
Luis PortELLa PErEira
Patrícia dE FrEitas nErbas
A
vA
li
A
ç
ã
o
 d
e 
im
ó
v
ei
s 
e 
Pe
r
íc
iA
s
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3000-2
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Avaliação de Imóveis e Perícias
Eugenia Aumond Kuhn
Luis Portella Pereira
Patrícia de Freitas Nerbas
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Edição revisada
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.
IESDE Brasil S.A.
Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 
Batel – Curitiba – PR 
0800 708 88 88 – www.iesde.com.br
Todos os direitos reservados.
© 2007 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos 
direitos autorais.
CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
__________________________________________________________________________________
K98a
 
Kuhn, Eugenia Aumond
 Avaliação de imóveis e perícias / Eugenia Aumond Kuhn, Luis Portela Pereira, Patricia 
de Freitas Nerbas. - 1.ed., rev.. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 146p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-3000-2
 
 1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Pereira, Luís Portella. II. 
Nerbas, Patrícia de Freitas. III. Título. 
12-5274. 
 CDU: 347.23(81)
25.07.12 03.08.12 
__________________________________________________________________________________
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Sumário
Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 7
A relação entre o homem, os bens e a avaliação | 7
Conceitos | 8
Mercado imobiliário: particularidades | 11
Avaliações e perícias: questões gerais | 11
Aspectos legais da atividade de avaliador | 15
Legislação referente à avaliação imobiliária | 16
Exercício profissional | 16
O perito judicial | 18
Normas de avaliação | 18
Aquisição de leis, resoluções e normas | 19
Produto imobiliário | 21
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22
Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23
Projetos técnicos | 24
Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26
Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29
Etapas da execução (síntese) | 30
Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34
CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39
Custo Unitário Básico (CUB) | 39
Projeto-padrão | 40
Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 | 41
Tipos de orçamentos | 44
Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis | 47
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47
Constituição da NBR 14.653 | 48
Objetivo da NBR 14.653 | 49
Classificação dos bens | 49
Definições úteis para as avaliações de imóveis | 50
Documentos | 53
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis | 55
Atividades básicas | 55
Especificações das avaliações | 59
Laudo de avaliação | 60
Procedimentos de excelência | 60
Vistoria para imóveis urbanos | 65
Modelo básico de vistoria | 66
Métodos de avaliação de imóveis | 75
Métodos de avaliação de imóveis | 75
Considerações finais | 81
Revisão | 81
Coleta de dados | 85
Coleta de dados de mercado | 85
Trabalho de campo: fontes de dados | 86
Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90
Instrumentos para coleta de dados | 90
Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95
Características dos terrenos | 95
Como avaliar um terreno | 96
Homogeneização | 97
Considerações finais | 102
Fundamentos para a avaliação de edificações | 105
Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105
Conclusão | 112
Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115
Planejamento e gestão urbano-ambiental | 115
Planta de valores | 118
Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123
Norma e particularidades | 123
Classificação dos bens rurais | 124
Vistoria | 127
Conclusão | 129
Laudo de avaliações | 133
Tipos de laudo | 133
Itens que devem constar no laudo de avaliação | 134
Estrutura de apresentação do laudo | 138
Redação do laudo | 139
Considerações gerais sobre a elaboração de laudos | 139
Referências | 143
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Apresentação
Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral sobre a avaliação de imóveis e 
perícias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema.
O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa comple xidade 
são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imóveis, 
entre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); além disso, seu 
planejamento, sua construção e sua comercialização envolvem uma grande variedade de profissionais.
Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são necessários conhecimentos 
básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos 
relacionados às atividades de avaliação propriamente ditas, os módulos iniciais da disciplina apresentam subsídios 
gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto imobiliário, suas etapas de 
construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e os projetos-padrão definidos 
pela NBR 12.721.
Ao longo das demais unidades, são apresentados definições e conceitos da norma vigente, procedimentos e 
atividades relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis e fundamentos para a avaliação 
de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta a relação entre o valor dos 
imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentado um roteiro básico para a 
elaboração de um laudo de avaliação.
Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de embasamento legal, também foi 
adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais 
da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao longo do desenvolvimento deste 
material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo.
Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóveis é bastante extenso. Sendo 
assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar 
aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Ressaltamos também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definições da Norma Brasileira 
para Avaliação de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imóveis. Contudo, em cada trabalho avaliatório 
diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informações e conhecimentos 
específicos. Nesse sentido, o empenho e asexperiências adquiridas ao longo da atividade profissional também 
contribuirão progressivamente para a qualidade dos trabalhos.
Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo 
imobiliário, pois é a partir da qualificação dos atuantes no setor que os serviços e produtos oferecidos podem ser 
aprimorados. Contamos com a sua participação e esperamos que este material contribua para despertar em você o 
interesse pelo estudo!
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Aspectos fundamentais da 
avaliação de imóveis e perícias
Eugenia Aumond Kuhn*
Patrícia de Freitas Nerbas**
Esta aula abrange aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente, 
apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos será pos-
sível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em seguida, são abordadas as par-
ticularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três questões gerais relacionadas à 
avaliação de imóveis e perícias:
O que são avaliações de imóveis e perícias?::::
Quais são os conhecimentos básicos necessários para a realização de avaliações?::::
Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?::::
A relação entre o homem, os bens e a avaliação
Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos componentes básicos: homem e bens. 
O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens 
correspondem às coisas que possuem valor.
* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul 
(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.
** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela 
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
8 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência trivial. 
Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, 
as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as necessidades e aspirações 
humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas.
Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um 
contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso, os homens são 
levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, como a água, a terra, 
as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros elementos pertencentes e 
criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.
A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens são com-
postos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simplesmente são, estão ali. 
No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, então, passam também a 
ter valor.
Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pelos homens está rela-
cionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem 
necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que 
o homem necessita do lúdico. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, pas-
sem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, aspectos estéticos, de 
bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são subjetivos, mas que 
possuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em específico.
Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como valorar. O ato de valorar, de 
determinar o valor, é conhecido como valoração (DICIONÁRIO AURÉLIO ELETRÔNICO, 1999).
Conceitos
A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender alguns conceitos funda-
mentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado.
Valor
O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adiante, é justamente o 
que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem 
diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor 
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), 
o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em 
uma avaliação.
A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de 
mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, 
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
9|Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer 
vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador – que quer comprar, mas também 
não está sendo forçado –, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da 
utilidade da propriedade.
Preço
É importante ter claro que valor e preço não são sinônimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, 
p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada 
pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pode se diferenciar do valor de 
mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização 
dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando por recursos para poderem 
se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios 
fora dos valores de mercado.
Mercado
Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo. Tratando-se do mercado 
imobiliário, sua existência depende dos três componentes mencionados no início desta unidade: dos 
bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes interessadas em adquiri-los.
Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários segmentos, como merca-
do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por 
exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os submercados de apartamentos 
de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados 
não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a situação de uma família que 
busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será 
suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um outro com 3 dormitórios 
seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas possibilidades, ponderando os 
benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso.
Concorrência perfeita
Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores),são 
determinantes na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) é aquela na qual 
existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada 
com o potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou os vendedores 
não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com 
seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a ser pago por um bem é 
o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado 
perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
10 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangível, principalmente no 
mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa im-
perfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigualdade dos agentes.
Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em função da quantidade 
de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?
Lei da Oferta e da Procura
O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo: supo-
nha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se agora que os 
preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de bens que são oferta-
dos também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preços 
estão “favoráveis” a eles. E, estando esses preços em níveis elevados, há também uma maior propensão 
à produção de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado.
Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor demanda pelos 
bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão “favoráveis” a eles.
Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os pre-
ços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim, 
gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um número grande de vendedores precisan-
do vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessário reduzir os preços. 
Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto menor for o número 
de compradores interessados, mais baixos serão os preços.
Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirão muitos comprado-
res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desfavorável aos vende-
dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o 
produto escasso, os preços voltam a subir.
Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem 
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços. Nessa 
gangorra, sempre haverá um momento, chamado de ponto de equilíbrio (figura 1), em que os preços e 
a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados.
É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a 
qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo: se um grupo poten-
cialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a 
possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de mercado. Esses compradores 
podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
11|Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princípio, mantém-se constan-
te. Pode-se dizer, então, que passa a haver poucos bens disponíveis nesse segmento, se comparados ao 
número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa, 
os preços, conseqüentemente, sobem.
Quando acontece de os preços oscilarem constantemente, qual será o valor de mercado? Na prá-
tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de mercado é estimado, então, pela 
média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a ser atingido em transações 
normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retomando, o preço é a quantia 
que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.
Mercado imobiliário: particularidades
Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido. O mercado imobiliário ou 
de imóveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por 
ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades em 
analisar esse mercado acontecem por causa das características especiais dos produtos oferecidos. Imó-
veis não são bens homogêneos, ao contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem 
diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores também 
diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais im-
portantes são:
longa vida útil :::: – edificações geralmente possuem vida útil entre 40 e 60 anos, dependendo 
da sua constituição;
fixação espacial:::: – imóveis, salvo raras exceções, não podem ter sua localização alterada;
singularidade:::: – jamais serão encontrados dois imóveis exatamente iguais. Edificações até 
podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e técnicas, mas ainda assim 
não ocuparão exatamente a mesma posição;
alto valor das unidades:::: – especificamente quanto às edificações, são produtos de alto custo 
de produção, o que implica um alto valor de comercialização;
grande número de agentes :::: – no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer-
cialização desses bens.
Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até mesmo impedem a 
comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.
Avaliações e perícias: questões gerais
Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questões 
levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não cronológica, do conteúdo a 
ser desenvolvido nas aulas seguintes.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
12 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia?
Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído de terreno e even-
tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da 
sua localização, uso ou vocação”. Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo assim, a definição 
da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóveis: “Análise técnica, 
realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma 
determinada finalidade, situação e data” (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que 
foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o seu valor, que é repre-
sentado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está sendo transacionado 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 20).
A próxima questão a ser esclarecida é o significado de perícia. Segundoa NBR 14.653-1 (ABNT, 
2001, p. 5) perícia é definida como a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação 
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que mo-
tivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.” Como se percebe, perícia é 
uma atividade técnica, mas nem todos os tipos de perícia fazem parte da atribuição profissional do 
gestor imobiliário. Como será visto adiante, apenas a perícia para avaliar bens pertence ao exercício 
profissional desse.
Quais são os conhecimentos básicos necessários?
Diversos conhecimentos básicos são necessários à fundamentação do trabalho avaliatório, en-
tre eles os das áreas de: direito imobiliário, matemática financeira, engenharia, arquitetura, topografia 
e informática. Essas noções auxiliam o gestor imobiliário a prestar boa assessoria a seus clientes nas 
intermediações imobiliárias, mas especificamente para esta disciplina, será preciso estudar também as-
pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetos 
arquitetônicos.
Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?
Entre os diversos serviços que podem ser realizados, as avaliações de imóveis podem subsidiar:
vendas em leilões;::::
partilhas amigáveis ou judiciais;::::
determinação do valor de imóveis para atualização de ativos;::::
definição do valor de mercado de bens em processos judiciais;::::
extinção de condomínios;::::
determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação;::::
composição da planta de valores municipal.::::
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
13|Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
Atividades
1. A partir das explanações desta unidade, explique com suas palavras por que o homem dá valor 
às coisas. 
2. Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que são pertencentes ou criados 
pela tecnologia, pela ciência e pela cultura. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
14 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
3. Qual é a diferença entre preço e valor de mercado? Por que eles não são, necessariamente, 
coincidentes? 
4. Explique com suas palavras quais são os componentes formadores do mercado, e como eles 
interferem na formação dos preços em um mercado de concorrência perfeita.
Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no ende-
reço eletrônico <http://www.cofeci.gov.br>, e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Imó-
veis (Creci), para se ter contato com as notícias da área imobiliária.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Aspectos legais 
da atividade de avaliador
Luis Portella Pereira*
Considerando que as avaliações e perícias de bens móveis e imóveis – bem como de suas partes 
integrantes e acessórios, como máquinas e instalações industriais, obras, serviços, bens e direitos –, é 
matéria essencialmente técnica e exige qualificação específica, é de suma importância entender as leis 
e competências envolvidas nesses procedimentos. A atividade mercadológica impõe aos bens imóveis 
a avaliação de seu valor de mercado, tendo como fundamento a compra e a venda, que é praticada na 
gestão imobiliária por seu profissional, o gestor imobiliário.
No decorrer do tema, será visto que diversas profissões praticam a chamada reserva de mercado, 
que consiste na regulamentação do seu exercício por meio de leis federais. As profissões liberais são 
representadas por seus respectivos órgãos de classe: os corretores de imóveis e os gestores imobiliários 
pela Confederação Nacional de Corretores de Imóveis (Cofeci), os advogados pela Ordem dos Advoga-
dos do Brasil (OAB), os engenheiros, os arquitetos e os agrônomos pelo Conselho Federal de Engenharia 
e Arquitetura (Confea), os administradores pelo Conselho Federal de Administradores (Confa), os médi-
cos pelo Conselho Federal de Medicina (Cofem), e assim por diante.
Sendo assim, existem conflitos de competência entre profissões cujas atividades se aproximam; por 
exemplo, no caso de médicos, enfermeiros e demais profissionais de saúde, a grande discussão atual é que 
somente o médico pode prescrever. Com relação aos advogados e corretores de imóveis, uma das ques-
tões diz respeito à assessoria imobiliária, que de acordo com o Estatuto da OAB é ato privativo do advoga-
do; na prática, porém, quem elabora os contratos de promessa de compra e venda e demais instrumentos 
relacionados ao negócio jurídico é o corretor de imóveis.
Todas essas nuances serão analisadas no desenvolvimento da aula, além de esclarecer as dúvidas 
relativas a quem efetivamente pode avaliar um bem imóvel, determinando-lhe um valor de mercado 
para a venda.
* Formado em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos), advogado nas áreas de Direito Imobiliário e Urbanístico. Consultor 
jurídico e professor do Curso Tecnológico de Gestão Imobiliária da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA). Escritor de livros e artigos.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
16 | Aspectos legais da atividade de avaliador
Legislação referente à avaliação imobiliária
Qual é a legislação de que o gestor imobiliário precisa conhecer para conduzir uma avaliação? O 
avaliador deve conhecer a legislação e as normas específicas para cada tipo de trabalho a ser realizado; para 
isso, existem leis municipais, estaduais e federais, além de normas e regulamentos de diversas entidades.
Contudo, o conhecimento principal está ligado às normas técnicas brasileiras, editadas pela Associa-
ção Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além do conhecimento da legislação específica de cada profissão.
Exercício profissional
Quem possui atribuição para realizar avaliações e perícias de imóveis? O exercício profissional é 
o primeiro cuidado que se deve ter em relação às avaliações imobiliárias. Para um melhor entendimento 
do assunto, deve-se estar baseado na seguinte premissa: qual a qualificação profissional que se deve 
ter para proceder a um parecer técnico-mercadológico? O gestor imobiliário está habilitado para ava-
liar o valor de mercado de um imóvel, mas, quando esse procedimento envolver técnicas e sistemas 
construtivos e suas implicações nas edificações, ficará a cargo de um profissional habilitado para tal, 
inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Assim, devem ser observadas as leis 
e resoluções a seguir.
Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966
Essa lei regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo 
(os inscritos no CREA), e dá outras providências. As competências desses profissionais estão previstas no 
artigo 7.º da lei; entre elas, está a de proceder a avaliações, vistorias e perícias, in verbis:
Art. 7.º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:
[...]
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;
Como se nota, aqui há uma reserva mercadológica feita para engenheiros e arquitetos; essa ma-
téria foi regulamentada pela Resolução 345/90 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Con-
fea), que será analisada a seguir.
Resolução 345, de 27 de julho de 1990, 
do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea)
Essa resolução dispõe sobre o exercício do profissional de nível superior das atividades de enge-
nharia de avaliações e perícias de engenharia. Cabem aqui alguns comentários sobre essa resolução do 
Confea; seu artigo 2.º assimdispõe:
Art. 2.º Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, 
dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
17|Aspectos legais da atividade de avaliador
e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações in-
dustriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua 
existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.
Assim, o Confea, em sua atribuição legítima, determina uma reserva de mercado para os pro-
fissionais inscritos no sistema que compõe os CREAs, ao tratar como competência exclusiva destes 
profissionais as atividades relativas a avaliações, vistorias e perícias. Além disso, a resolução em es-
tudo dispõe em seu artigo 3.º sobre a nulidade de laudos feitos por outros profissionais que não os 
inscritos no CREA, in verbis:
Art. 3.º Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efe-
tivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.
No entanto, essa nulidade somente poderá ser estabelecida se for declarada judicialmente. Isso 
não exerce uma função terminativa quanto à atividade de avaliação; como se afirmou, a atividade de 
avaliador está restrita à habilidade e à competência desenvolvidas pelo profissional.
Lei 6.530, de 12 maio de 1978
Essa lei dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis, disciplina o funcionamento 
de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências; seu artigo 3.º determina, in verbis:
Art. 3.º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, 
podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
A competência do corretor de imóveis é restrita à intermediação da compra e venda, da permuta 
e da locação de imóveis; quanto à comercialização imobiliária, a ele cabe apenas opinar. Essa lei é de 
1978, quando a profissão de corretor de imóveis encontrava-se regulada de forma incipiente; na época, 
a regulamentação da profissão – com a criação do Cofeci e dos Conselhos Regionais de Corretores de 
Imóveis – consistiu em um grande avanço. Atualmente, no entanto, essa matéria encontra-se disciplina-
da pela novíssima Resolução 957/06, que será analisada a seguir.
Resolução n.º 957, de 2006, 
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci)
Essa resolução dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para a elaboração de parece-
res técnicos de avaliação imobiliária e dá outras providências; seu artigo 2.º determina, in verbis:
Art. 2.º É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa fí-
sica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional 
de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente:
I – possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
II – possuidor de certificado de especialista em avaliação imobiliária.
Como se viu, quem possui diploma de curso superior em Gestão Imobiliária é competente para 
a elaboração de pareceres técnicos de avaliação. Assim, neste momento há um conflito de regula-
mentação entre o Confea e o Cofeci, pois ambos atribuem a seus profissionais inscritos a capacidade 
de avaliar imóveis.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
18 | Aspectos legais da atividade de avaliador
O perito judicial
O chamado perito judicial é aquele nomeado para realizar avaliações e perícias em juízo, ou seja, 
em processos que correm na Justiça. Segundo disposição do artigo 145 do Código de Processo Civil 
(CPC), cabe ao juiz escolher seus auxiliares, de acordo com os requisitos ditados pela lei processual em 
vigor, in verbis:
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido por perito, se-
gundo o disposto no art. 421.
§ 1.º Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe 
competente, respeitado o disposto no Cap. VI, seção VIII, deste Código.
Entende-se que a permissão legal do CPC afasta as hipóteses das resoluções dos Conselhos 
de Classe, e atribui ao juiz a prerrogativa de escolher seus auxiliares. Como a peritagem é uma 
atividade auxiliar da Justiça, compete ao juiz escolher o perito dentre os profissionais que preen-
cham os requisitos do parágrafo primeiro transcrito acima. É importante destacar que o profissio-
nal deve ter nível universitário e estar inscrito em seu Conselho de Classe. Outro aspecto que o juiz 
deve levar em conta na hora da nomeação do perito é o conhecimento técnico e científico deste; 
assim sendo, o curso de Gestão Imobiliária fornece o conhecimento necessário para a avaliação 
de bens imóveis.
Normas de avaliação
Como devem ser realizadas as avaliações imobiliárias? O segundo cuidado que se deve tomar 
em um trabalho avaliatório diz respeito aos métodos a serem adotados. Nesse sentido, as avaliações 
devem ser realizadas com base em normas técnicas editadas pela ABNT, com a aplicação de metodo-
logia apropriada.
Aqui, uma explicação indispensável para a compreensão do assunto: o que significa ABNT? Essa 
é a sigla da Associação Brasileira de Normas Técnicas; fundada em 1940, é o órgão responsável pela 
normatização (ou normalização) técnica no país, fornecendo a base necessária para o desenvolvimento 
tecnológico do Brasil. É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como Fórum Nacional 
de Normalização; e, como determina a Resolução 7 do Conmetro, de 24 de agosto de 1992, essa é a 
única entidade brasileira responsável por normatizações.
Quem é o responsável, e como é elaborado o conteúdo dessas normas técnicas? Seu con- 
teúdo é responsabilidade dos Comitês Brasileiros e dos Organismos de Normalização Setorial, sendo 
elaborado por Comissões de Estudo, formadas por representantes dos setores envolvidos, ou seja, 
produtores, consumidores e neutros (exemplos de neutros são as universidades e os laboratórios, 
entre outros).
Quais são as normas que podem subsidiar os trabalhos avaliatórios? As principais normas técni-
cas relacionadas à avaliação imobiliária são descritas a seguir.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
19|Aspectos legais da atividade de avaliador
NBR 14.653
A avaliação de bens possui fundamento na Norma Técnica NBR 14.653; aqui, serão analisadas suas 
partes 1, 2, 3 e 4, que se relacionam estritamente à avaliação de bens imóveis e suas respectivas etapas. 
A NBR 14.563 se divide em cadernos, os quais são assim identificados:
a) NBR 14.653-1 (Parte 1) – Procedimentos Gerais:: trata de procedimentos gerais, aplicados a 
todos os tipos de imóveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliação;
b) NBR 14.653-2 (Parte 2) – Imóveis Urbanos:: estabelece as regras a serem seguidas na avalia-
ção de bens imóveis urbanos;
c) NBR 14.653-3 (Parte 3) – Imóveis Rurais:: relaciona os procedimentos utilizados para a avalia-
ção de imóveis rurais;
d) NBR 14.653-4 (Parte 4) – Empreendimentos:: dispõe sobre os procedimentos técnicos para a 
avaliação de empreendimentos.
NBR 12.721
Para se realizar avaliações imobiliárias, também é preciso conhecimento sobre a Norma Técnica 
NBR 12.721, de 1999, que possui o seguinte título: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento 
de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio – Procedimento. Essa norma da ABNT trata 
da classificação das edificaçõesde acordo com o seu padrão de construção; assim, quanto ao sistema 
construtivo, os imóveis classificam-se em padrão normal, baixo e alto.
A classificação do padrão construtivo de um imóvel é fundamental para o estabelecimento de um 
projeto-padrão, com a finalidade de se avaliar aquele imóvel. O conhecimento dessa classificação, definida 
pela norma, é necessário para se identificar o sistema construtivo utilizado em um determinado bem.
A aplicação adequada dos métodos indicados pelas Normas Técnicas exige que se tenha, além de co-
nhecimento sobre os mesmos, informações de outras áreas, como arquitetura, engenharia, economia etc.
Aquisição de leis, resoluções e normas
Onde podem ser encontradas as leis referidas acima?
A busca de leis federais pode ser feita pelo site <www.planalto.gov.br>. Após a entrada no site, 
deve-se seguir o caminho: “Legislação”; “Leis”; “Lei Ordinárias”; então, procura-se a lei desejada por seu 
número ou ano de publicação.
As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos postos de intermedia-
ção de produtos ABNT, ou pelo endereço eletrônico <www.abnt.org.br/home_new.asp>. Ao entrar no 
site, deve-se clicar no link “Adquira sua Norma”, depois em “Vendas On-Line”, e então digitar a especifica-
ção da norma desejada no campo: “Código/Número”.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
20 | Aspectos legais da atividade de avaliador
Atividades
1. Escreva, com suas palavras e de maneira sintética, o que você entende por reserva de mercado. 
2. Faça uma pequena dissertação falando sobre os motivos pelos quais o gestor imobiliário não 
pode avaliar um imóvel que apresente defeitos construtivos, tendo como base as posições do 
CREA e do Cofeci.
Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo, recomenda-se o contato com a NBR 12.721 e com a NBR 14.653, para que 
se entenda melhor a fonte e a base do processo avaliatório. Boa leitura.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Produto imobiliário
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
O mercado imobiliário opera em um ambiente de riscos, com inúmeras variáveis, em uma situa-
ção de mudanças constantes. Além disso, o aumento da concorrência – assim como acontece nas outras 
áreas comerciais –, é um fator que deve ser considerado no lançamento de um novo produto no ramo 
imobiliário.
O mercado imobiliário é um dos setores econômicos que apresentam maior complexidade, devi-
do especialmente às características dos imóveis, que possuem um conjunto diversificado de atributos 
(GONZÁLEZ, 2003, p. 13). Os produtos do mercado imobiliário apresentam características diferenciadas 
em relação aos demais bens de consumo; entre elas, pode-se citar:
elevada vida útil;::::
localização geográfica específica;::::
singularidade (variações de acabamento, tipologias, sistemas construtivos, entre outros);::::
elevado prazo de maturação (planejamento e produção demorados);::::
alto custo das unidades a serem comercializadas.::::
González (2003, p. 55) alerta que essa heterogeneidade própria aos imóveis pode gerar conflitos, 
dificultando a comparação direta entre diferentes unidades.
A fim de aumentar a compreensão sobre as diversas características dos imóveis, é necessário que 
se entendam as etapas do processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
22 | Produto imobiliário
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário
Todo e qualquer produto passa por etapas de planejamento, operação e/ou execução e lança-
mento no mercado (figura abaixo).
Planejamento
Execução
Comercialização
O produto imobiliário também passa por estas etapas de desenvolvimento, que serão analisadas 
separadamente a seguir.
Planejamento
Nesta etapa, é feita a previsão de todas as demais fases necessárias para a materialização e o 
sucesso do empreendimento. Para isso, são essenciais diversas informações que antecedem a execu-
ção, como informações técnicas, humanas, econômicas e legais. A etapa de planejamento envolve, 
resumidamente:
planejamento físico :::: – estudo da viabilidade técnica do empreendimento (análises qualitati-
vas quantitativas dos terrenos; projetos técnicos etc.);
planejamento econômico :::: – estudo de viabilidade econômica e orçamentos;
planejamento legal :::: – contratos e obrigações.
Execução
Esta é a etapa de materialização do que foi planejado. Ao longo de seu desenvolvimento, é co-
mum surgirem problemas referentes à exequibilidade dos projetos propostos. Além disso, é o momento 
em que o empreendimento se torna visível para muitos clientes, principalmente aqueles que têm difi-
culdade em visualizá-lo por meio de desenhos técnicos ou ilustrativos.
A qualidade da execução irá depender, entre outros fatores, da etapa de planejamento e da quan-
tidade e qualidade das informações fornecidas pelos projetos técnicos. Por isso, tem-se dedicado cada 
vez mais tempo à elaboração de projetos e ao planejamento do empreendimento. Nesse sentido, tam-
bém é importante a implantação de um sistema de gestão da qualidade em todas as etapas de desen-
volvimento do produto imobiliário.
Comercialização
A etapa de comercialização pode se iniciar antes mesmo de a execução da edificação ou o parce-
lamento do solo estarem finalizados, ou seja, antes de os produtos que serão comercializados estarem 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
23|Produto imobiliário
prontos para o uso. Essa tem sido uma tendência observada e que possibilita um retorno anterior dos 
investimentos, visto que a produção de imóveis usualmente exige grandes recursos financeiros e lon-
gos prazos de maturação (planejamento e execução).
Aspectos específicos da etapa de planejamento
Antes do início de qualquer obra – seja uma edificação, a construção de benfeitorias ou um par-
celamento do solo –, é necessária a realização de diferentes estudos, a fim de assegurar a qualidade de 
todo o processo de execução e comercialização do imóvel.
Para a gestão de um empreendimento imobiliário, é necessária uma visão sistêmica das diversas 
etapas de desenvolvimento, das condicionantes e dos requisitos de mercado, entre outros aspectos. O 
planejamento do produto imobiliário pode incluir tanto o espaço urbano quanto a edificação.
De acordo com Fabrício e Melhado (2003, p. 8), “na construção civil existem diferentes maneiras 
de organizar, gerenciar e integrar o processo de projeto”. Nesse contexto, é importante verificar que 
cada tipo de produto lançado no mercado imobiliário terá suas peculiaridades.
A seguir, serão apresentadas as etapas básicas do planejamento de um empreendimento imobili-
ário. Essas etapas não são necessariamente lineares, podendo acontecer simultaneamente. Além disso, 
nem todas as etapas são indispensáveis ou irão ocorrer em todos os empreendimentos.
Análise de mercado:::: : percepção de uma oportunidade de mercado (público-alvo, oferta e 
demanda, concorrência).
Análises qualitativas e quantitativas do local de implantação:::: : verificação da situação do 
mercado, da acessibilidade e do conforto ambiental, entre outras variáveis.
Estudos preliminares do projeto arquitetônico:::: : elaboração de um esboço da forma física 
do empreendimento. Desenvolvem-se esquematicamente os desenhos técnicos básicos refe-
rentes ao tipo de edificação ou parcelamento do solo que se pretende construir.
Estudo de viabilidade econômica:::: : a partir da análise de mercado, contrapõem-se estes da-
dos com os orçamentos que utilizam o CUB (custo unitário básico de construção por m2) como 
referência. Nesta etapa, sinteticamente, é feita uma estimativa do custo final do empreendi-
mento.Para estimar o custo da construção, pode-se realizar um orçamento baseado no CUB, 
o orçamento paramétrico. Obtido esse valor, ele é comparado com o potencial valor de venda 
do imóvel e as demais condições financeiras relacionadas, buscando-se confirmar a viabilida-
de do empreendimento.
Desenvolvimento de projetos:::: : o projeto é uma atividade em parte de técnica e em parte de 
criatividade, cuja função é definir a forma física do produto para melhor atender às necessidades 
dos clientes (LEITE, 2005, p. 46). Os projetos também têm diferentes etapas, que dependem do 
objeto projetado. Outra finalidade dos projetos é descrever a obra, antecipando a execução.
Desenvolvimento do cronograma físico-financeiro da execução:::: : todos os materiais, equi-
pamentos e serviços são estimados, a partir de um orçamento discriminado, a fim de se pro-
gramar o andamento das atividades e seus respectivos custos.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
24 | Produto imobiliário
Desenvolvimento do manual de qualidade referente à etapa de planejamento e de exe-::::
cução do empreendimento imobiliário: o mais indicado é que as empresas já tenham de-
senvolvido os seus processos de qualidade; porém, se estes não existirem, quanto antes forem 
feitos melhor será o processo de planejamento, execução e comercialização.
Essas etapas do desenvolvimento do produto imobiliário possuem variações, de acordo com o 
tipo de produto que se pretende construir. Além disso, é interessante destacar que cada etapa se rela-
ciona com as demais.
Na seção seguinte enfoca-se a etapa de projetos, e são apresentados os principais documentos 
técnicos que são gerados a partir dos diferentes projetos.
Projetos técnicos
De acordo com a NBR 13.531 (ABNT, 1995), os projetos são definidos como: “a determinação e re-
presentação prévias dos atributos funcionais, formais e técnicos de elementos da edificação a construir, 
a pré-fabricar, a montar, a ampliar [...], abrangendo os ambientes exteriores e interiores e os projetos de 
elementos da edificação e das instalações prediais.”
É no projeto que os requisitos são transformados em soluções; nele, são definidos os principais 
atributos que conferem valor ao imóvel. Em outras palavras, um bom projeto pode agregar valor ao 
produto final, sem envolver necessariamente maiores custos de produção; pelo contrário, um bom pro-
jeto pode minimizar custos tanto de produção, como de utilização do imóvel. Por isso, é importante 
a qualidade técnica dos profissionais selecionados para o desenvolvimento dos projetos, já que eles 
determinam a qualidade dos espaços planejados.
Em um projeto, deve-se buscar a equação ideal entre os diversos fatores que definem o valor final 
do produto. Esse valor está associado à satisfação dos clientes, e dependerá de duas variáveis antagôni-
cas: os benefícios fornecidos pelo produto e os sacrifícios decorrentes da aquisição e do uso do mesmo. 
Adicionalmente, os projetos de empreendimentos imobiliários devem proporcionar a melhor relação 
custo-benefício, não só para os clientes finais, mas para todos os envolvidos no processo: investidores, 
construtores e a sociedade em geral.
Os projetos são desenvolvidos a partir de técnicas gráficas e representados por desenhos técnicos. 
As plantas baixas, cortes, fachadas e perspectivas são exemplos de desenhos técnicos relacionados às 
edificações. Contudo, os projetos não são representados apenas por desenhos, pois há diversas infor-
mações que não podem ser expressas graficamente. Dessa maneira, existem também documentos 
técnicos escritos, que são complementares aos desenhos técnicos e possuem diferentes finalidades.
Segundo González (2006, p. 6-9), os documentos técnicos escritos que integram a etapa de pla-
nejamento do empreendimento imobiliário podem ser divididos basicamente em:
orçamentos;::::
especificações técnicas;::::
caderno de encargos;::::
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
25|Produto imobiliário
memorial descritivo;::::
manual do proprietário.::::
Nos tópicos a seguir, esses documentos são apresentados separadamente.
Orçamentos
Na construção civil, o orçamento tem a finalidade de realizar o cálculo do custo de construção, conside-
rando o fator lucro e as despesas diretas e indiretas relacionadas à execução de um determinado empreendi-
mento imobiliário. Segundo González (2006, p. 3-5), existem vários tipos de orçamento, como o paramétrico, 
o normalizado – ou normatizado – pela NBR 12.721, o operacional e os discriminados e/ou detalhados.
Todo orçamento deve ser devidamente documentado, pois apresenta dados de grande valia para 
o desenvolvimento do produto imobiliário. A partir do orçamento, pode-se verificar a viabilidade eco-
nômica, as possibilidades de execução e a própria comercialização, além de ser este um procedimento 
envolvido nos métodos de avaliação de imóveis.
Especificações técnicas
As especificações técnicas são descrições precisas de todos os insumos (mão de obra, materiais 
e equipamentos) relacionados à obra; todas as obras necessitam de uma descrição precisa e completa 
dos materiais e procedimentos a serem utilizados na construção. Essas especificações são documentos 
escritos complementares aos projetos das edificações.
Segundo González (2006, p. 7-8), as especificações técnicas podem ser mais ou menos detalha-
das, conforme a sua destinação. Constituem um texto geral e completo que descreve a maioria dos 
serviços da obra, sendo complementados por serviços ou materiais específicos. As finalidades desses 
documentos são complementar a parte gráfica dos projetos e facilitar o gerenciamento dos processos 
durante a obra, evitando confusões e mudanças de critérios.
Alguns dados usualmente descritos são: qualidade, tipo e marca dos materiais empregados, as-
sim como a forma de execução dos serviços.
Caderno de encargos
É o conjunto de especificações técnicas, critérios, condições e procedimentos estabelecidos como 
referência ao executor e/ou ao fiscalizador da obra. O caderno de encargos se assemelha às especifica-
ções técnicas, sendo, porém, mais geral. Sua finalidade é otimizar o controle de serviços do empreendi-
mento, funcionando como uma referência (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).
Memorial descritivo
O memorial descritivo é um documento bastante usual no ramo imobiliário, haja vista suas di-
ferentes finalidades, tais como venda, propaganda, registro do imóvel ou aprovação de projetos na 
municipalidade (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
26 | Produto imobiliário
Assim, esse documento técnico é necessário para a aprovação de projetos junto aos órgãos com-
petentes, e é também um veículo de comunicação entre os técnicos envolvidos no processo.
Manual do proprietário
O manual do proprietário é um resumo das especificações técnicas, destinado ao usuário final. 
Certas construtoras já o adotam desde a década de 1960, mas sua importância cresceu apenas com o 
advento do Código de Defesa do Consumidor (GONZÁLEZ, 2006, p. 7).
Esse manual traz orientações sobre a operação dos diversos sistemas incorporados aos imóveis 
(como esquadrias, sistema de ar-condicionado etc.), sobre os procedimentos para manutenção e sobre 
o posicionamento das instalações elétricas e hidrossanitárias. Adicionalmente, apresenta a lista dos for-
necedores de todos os sistemas e materiais individuais utilizados na execução da obra.
Requisitos a serem atendidos pelas edificações
Os requisitos correspondem às funções, aos atributos e às demais características do produto, que 
devem ser observadas sob o ponto de vista dos clientes; traduzem as necessidades e expectativas do 
usuário final. Por isso, desde a concepção de um empreendimento,deve-se tentar captar essas necessi-
dades e expectativas, interpretá-las e traduzi-las em especificações de projeto que, por fim, serão mate-
rializadas na etapa da construção (LEITE, 2005, p. 55).
A construção civil trabalha basicamente com três índices de satisfação: o prazo de entrega, o 
preço e a qualidade (técnica, ambiental e social, entre outras) do produto. Existem tantas variáveis no 
desenvolvimento de produtos imobiliários que, durante esse processo, é comum surgirem dificuldades 
inesperadas.
São vários os requisitos que os produtos imobiliários devem satisfazer. Especificamente para edi-
ficações habitacionais de até cinco pavimentos, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2006) 
desenvolve um projeto de norma estabelecendo requisitos gerais de desempenho a serem atingidos. 
Esses requisitos são apresentados, sinteticamente, abaixo:
segurança estrutural:::: : garantir a estabilidade das estruturas ao longo da vida útil do imóvel. Para 
isso, devem-se prever, quando necessário, as proteções pertinentes à estrutura e às suas partes. 
Seguir normas nos projetos e procedimentos construtivos, visando à segurança dos usuários;
segurança contra incêndio:::: : adotar medidas de segurança para dificultar o princípio de in-
cêndio (projetar instalações elétricas, de gás e áreas de risco de acordo com as normas espe-
cíficas); dificultar a propagação do incêndio (relacionada à escolha de materiais); facilitar a re-
moção das pessoas (por meio de projeto adequado de circulação e sinalização de emergência) 
e a extinção do fogo em caso de incêndio;
segurança no uso e na operação:::: : este requisito é dependente do projeto e dos sistemas e 
materiais especificados. Deve-se reduzir a probabilidade de queda de pessoas em função de 
pisos irregulares, nas rampas e nas escadas, e de pisos escorregadios, com caimento excessivo 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
27|Produto imobiliário
ou com possibilidade de empoçamento de água (de lavagem ou de chuva). Também se devem 
evitar ferimentos provocados pela ruptura de elementos ou componentes que resultem em 
partes cortantes ou perfurantes, bem como ferimentos ou contusões ocasionados pela ope-
ração das partes móveis de componentes como janelas, portas e alçapões. Adicionalmente, 
deve-se evitar a ocorrência de ferimentos ou danos aos usuários, em condições normais de 
uso, como choques em instalações elétricas;
estanqueidade:::: : à água, ao vento, aos gases e às poeiras. Esse é um requisito fundamental 
para as edificações, já que estas têm função de abrigo contra as intempéries e as agressões do 
meio exterior;
conforto:::: : está relacionado a diversos aspectos. O conforto térmico pode ser obtido por 
meios passivos, como ventilação, sombreamento, exposição à radiação solar, controle da 
umidade do ambiente, ou por meios artificiais, como a utilização de ar-condicionado. O con-
forto lumínico também pode ser natural ou artificial, e está relacionado às cores emprega-
das nas superfícies, às dimensões e à orientação das aberturas, bem como ao projeto de ilu-
minação. O conforto acústico deve considerar tanto os ruídos externos como os produzidos 
em diferentes ambientes internos. Também se pode falar em conforto tátil e ergonômico; 
o primeiro diz respeito principalmente às características dos materiais empregados, e o se-
gundo, à relação entre as dimensões humanas e os diversos elementos usados e manipula-
dos pelo homem;
durabilidade e manutenabilidade:::: : esse requisito está ligado à agressividade do meio am-
biente, às propriedades inerentes aos elementos e componentes da edificação, bem como à 
interação de ambos ao longo do tempo. O projeto de norma (ABNT, 2006) nessa seção tem o 
intuito de estimular a cultura de manutenção e preservação do imóvel e de suas partes;
saúde, higiene e qualidade do ar:::: : está relacionado a diversos fatores, entre eles a renovação 
do ar nos espaços interiores, o abastecimento de água e a remoção de resíduos (esgoto, lixo), 
entre outros;
funcionalidade e acessibilidade:::: : depende das dimensões adequadas aos espaços, da geo-
metria e das relações entre os mesmos, bem como da possibilidade de implantação e distri-
buição dos equipamentos e móveis necessários a cada ambiente;
adequação ambiental:::: : técnicas de avaliação do impacto ambiental resultante das atividades da 
cadeia produtiva da construção têm se tornado cada vez mais objeto de estudo. Embora ainda 
não estejam definidos critérios precisos para a avaliação do desempenho ambiental, o projeto 
de norma (ABNT, 2006) já estabelece que os empreendimentos e sua infraestrutura devem ser 
projetados, construídos e mantidos de forma a minimizar as alterações no ambiente.
Cada empreendimento é desenvolvido a partir de uma necessidade do mercado e dos requisitos 
dos usuários. Assim, o perfil do usuário poderá determinar certos diferenciais nos empreendimentos 
imobiliários, de acordo com suas especificidades. Por isso, é necessário estudar os sistemas construti-
vos e os materiais de construção integrantes do produto que está sendo desenvolvido. O projeto dos 
subsistemas visa tornar o desempenho técnico da edificação o mais eficiente possível; além disso, é de 
suma importância o desenvolvimento integrado de todas as etapas, a partir de um sistema de qualida-
de. Dessa forma, o cenário de desenvolvimento do produto imobiliário pode apresentar menos riscos 
frente a tantas incertezas.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
28 | Produto imobiliário
Atividades
1. Questione várias pessoas sobre seus principais requisitos ao comprar um imóvel para morar ou 
trabalhar. Analise as respostas e discuta com seu grupo de colegas. 
2. Analise o conjunto de documentos técnicos desenvolvidos para a execução e a comercialização de 
um empreendimento. Descreva as principais características e a importância de cada documento. 
3. Relacione e faça uma síntese das principais etapas de desenvolvimento do produto imobiliário. 
Ampliando conhecimentos
 Como complemento ao assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura das seguintes obras: Tec-
nologia, Gerenciamento e Qualidade na Construção, de Ércio Thomaz, e Incorporação Imobiliária: roteiro 
para avaliação de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto (ver referências). Boa leitura.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Construção e 
sistemas constituintes 
do produto imobiliário
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Os temas desta aula são a construção e os sistemas constituintes do produto imobiliário. A cons-
trução é a etapa de materialização do produto imobiliário; ela se inicia após a etapa de planejamento e 
envolve diversos elementos, entre eles:
equipe técnica;::::
materiais de diversas naturezas;::::
processos construtivos.::::
A construção das edificações é um processo bastante complexo, devido às diferentes atividades 
que devem ser integradas e à diversidade de insumos necessários à sua execução. A essa complexidade 
somam-se as exigências dos clientes, que a cada dia se tornam maiores. Kern (2005) ressalta que os re-
quisitos dos clientes se modificaram nos últimos anos devido ao acesso às informações; assim, eles pas-
sam a exigir produtos diferenciados sob o enfoque da qualidade, do prazo de entrega e do custo final.
A complexidade do processo de construção de um empreendimento imobiliário faz com que ele 
possua diferentes fases, as quais serão apresentadas a seguir; essas fases, bem como os sistemas consti-
tuintes da edificação, serão os focos desta aula.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
30 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliárioEtapas da execução (síntese)
Após o desenvolvimento da etapa de planejamento, estando todos os projetos devidamente 
aprovados e o projeto executivo concluído, inicia-se a execução da obra.
Toda construção necessita de um técnico responsável (engenheiro ou arquiteto), que irá acompa-
nhar a execução e orientar a mão de obra. Dependendo do porte da obra, ele poderá ser auxiliado por 
outros profissionais do setor de execução.
Durante a execução da obra, diversos processos se integram. Em alguns casos percebe-se uma 
clara divisão das etapas, enquanto que em outros as atividades se desenvolvem de maneira quase si-
multânea. Apresentam-se a seguir as principais atividades envolvidas na construção, embora elas não 
se desenvolvam necessariamente de maneira linear, como foi dito.
Programação da execução e organização do canteiro de obras
A programação pode ser realizada fora do canteiro de obras, ou até mesmo constituir-se como 
uma etapa do planejamento. Na programação da obra é feita uma integração entre o tempo de execu-
ção dos serviços, a mão de obra, os materiais e os equipamentos necessários.
Nessa fase também devem ser administrados aspectos referentes ao controle técnico, que é de 
suma importância para todos os processos, pois é por meio de seus instrumentos que a qualidade do 
produto poderá ser testada, evitando-se assim possíveis transtornos. No manual de qualidade das em-
presas devem ser indicados os requisitos de qualidade e as instruções de trabalho. Além disso, devem 
ser programados ensaios técnicos (qualidade dos materiais, resistência, traços etc.).
Quanto aos custos, devem ser feitos o controle e a estimativa relativos ao consumo de materiais, 
ao emprego de mão de obra e ao uso de equipamentos. A utilização de todos esses recursos deve ser 
planejada de forma integrada, o mais detalhadamente possível.
Serviços preliminares
Os serviços preliminares envolvem as preparações e as atividades prévias e necessárias à constru-
ção propriamente dita. Podem ser divididas basicamente em:
ajuste do terreno :::: – consiste fundamentalmente no preparo da superfície do terreno. Para 
tanto, são feitos a remoção dos elementos indesejados para a execução da obra (como a vege-
tação não preservada legalmente) e os ajustes nos níveis do terreno. Esses ajustes envolvem a 
planificação e a criação de platôs e taludes, entre outras modificações menos agressivas;
organização do canteiro de obras :::: – tem a finalidade de facilitar a execução, embora possa difi-
cultar os processos, se for mal planejada. A instalação do canteiro consiste em realizar as ligações 
provisórias ou definitivas de abastecimento de água e luz, por exemplo. Além disso, são execu-
tados espaços específicos para armazenamento de materiais, refeitório e vestiário dos trabalha-
dores, e venda no local (plantão de vendas). Nessa etapa é feita a instalação de equipamentos 
(como elevadores e guindastes) e são construídos os tapumes para a obra. Um dos aspectos 
mais delicados da organização do canteiro de obras talvez se refira à locação da edificação.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
31|Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
Construção
A construção da edificação propriamente dita envolve diversos sistemas, elementos e compo-
nentes. Os mais comuns serão descritos a seguir.
Sistema estrutural
O sistema estrutural das edificações é constituído, basicamente, por elementos de fundações, vigas, 
lajes e pilares. A estrutura de uma edificação pode ser feita de concreto armado (moldada in loco ou pré- 
-fabricada), de metal (pré-fabricada) ou de madeira (usualmente para construções de menor porte).
Fundações
As fundações das edificações são os elementos estruturais responsáveis por transferir as cargas 
da edificação para o solo. Esses elementos são a subestrutura da edificação, ou seja, correspondem à 
parte da estrutura que fica abaixo do solo.
As características da edificação (altura, peso, dimensões) e o local onde será construída serão 
determinantes para o tipo de fundação a ser utilizada. Quanto ao local, a principal observação a ser 
feita diz respeito ao solo. Para se conhecer suas propriedades, a realização de sondagem é fundamental; 
para isso, deve-se contratar uma empresa especializada em geotecnia. Por meio da sondagem pode-se 
determinar, por exemplo, em que profundidade se encontra o solo adequado para as fundações, se o 
lençol freático é superficial, ou se o solo é rochoso. Assim, evitam-se surpresas no início da execução e 
também se pode otimizar o projeto, reduzindo custos.
Vigas, lajes e pilares
O sistema estrutural de uma edificação, além das fundações, é geralmente composto por vigas, 
lajes e pilares, com exceção dos sistemas autoportantes, como são os blocos estruturais que na maioria 
dos casos não necessitam de pilares e vigas independentes.
Vedações verticais 
As vedações verticais das edificações são responsáveis por proteger os ambientes internos das 
intempéries (vento, sol, chuva) e prover a segurança e a privacidade. Essas vedações são planos verticais 
que delimitam os espaços, podendo ser internas ou externas. São divididas basicamente em:
paredes :::: – podem ser estruturais ou portantes. Os materiais mais utilizados nelas são os blocos, 
tanto cerâmicos quanto de concreto. Porém, o gesso acartonado e os painéis pré-fabricados 
têm tido demanda crescente para esse fim, também no Brasil;
esquadrias :::: – dividem-se em portas e janelas, e possuem diversos tipos. As esquadrias podem 
ser fabricadas em madeira, em PVC e em metal (especialmente alumínio).
Cobertura 
A cobertura é o plano ou os planos superiores – horizontais ou inclinados – da edificação. É o 
subsistema mais intensamente sujeito às intempéries, tais como radiação solar, chuva e neve. Sua 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
32 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
forma e seus materiais variam substancialmente de acordo com o clima de cada região. As coberturas 
podem ser:
inclinadas :::: – apresentam usualmente, como material de recobrimento, telhas de barro, de pe-
dra, de madeira ou de concreto. A estrutura do telhado inclinado pode ser de concreto, de 
madeira e/ou metálico;
planas ou semi-inclinadas :::: – podem ser constituídas por laje de concreto impermeabilizada 
e/ou por telhas com baixa inclinação (metálicas ou de fibra1).
Instalações
Existem diferentes tipos de instalações, que podem ser implantadas conforme as necessidades 
específicas de cada edificação.
As instalações hidrossanitárias correspondem a um conjunto de equipamentos, tubulações e sis-
temas que têm por função abastecer as edificações com água, e coletar, tratar e encaminhar os esgotos. 
Dentro desse conjunto, há os seguintes elementos:
instalações de água fria e quente :::: – responsáveis pelo abastecimento dos pontos de utiliza-
ção de água nas edificações, devem garantir quantidade suficiente e manter a qualidade da 
água fornecida pelo sistema de abastecimento público. Para isso, contam com uma série de 
equipamentos, tubulações, reservatórios e dispositivos situados a partir do ramal predial;
sistemas de esgoto cloacal :::: – responsáveis pela coleta, pelo transporte e pelo tratamento dos 
esgotos provenientes das edificações, utilizando-se de tubulações para o transporte desses 
líquidos e de equipamentos para o seu tratamento. O esgoto pode ser de origem doméstica 
– despejo de líquidos de casas, edifícios e estabelecimentos comerciais – ou industrial – decor-
rente do uso da água em processos fabris;
sistemas de esgoto pluvial :::: – esgoto pluvial é o proveniente das águas da chuva, as quais po-
dem ser aproveitadas – por meio de dispositivos e equipamentos – para a lavagem de pátios 
e de roupa, parabacias sanitárias, entre outros.
As instalações elétricas têm como finalidade distribuir entre as edificações a energia proveniente 
das concessionárias, com qualidade e de forma segura, dividindo-se em:
de baixa tensão :::: – encontradas normalmente em edificações de pequeno porte e com baixo 
consumo energético;
de alta tensão :::: – utilizadas no fornecimento para grandes condomínios ou em edificações que 
tenham alto consumo energético.
Tratamentos
Diversos tipos de tratamento podem ser necessários em uma edificação. Apresentam-se a seguir 
dois dos mais comuns:
1 Utilizado em telhas, tubulações e caixas d’água, entre outros, o amianto ou asbesto já foi banido de três estados (RJ, RS e PE) e mais de 20 
cidades brasileiras, além de ser totalmente proibido em 42 países. Seu banimento no Brasil é defendido pela Associação Brasileira dos Expostos 
ao Amianto (Abrea), formada em parte por trabalhadores que estão morrendo de câncer e/ou asbestose devido ao seu trabalho em fábricas 
que utilizam o material. Mais informações em: http://www.abrea.com.br.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
33|Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
impermeabilização :::: – é um tratamento que exige cuidados na execução, podendo ser aplica-
do em piscinas, terraços, beirais, platibandas, marquises, vigas e paredes. A impermeabilização 
tem como função proteger as estruturas contra a umidade e a percolação das águas, bem 
como criar ambientes estanques, com o objetivo de reserva. Os materiais mais usados nesse 
tratamento são:
manta asfáltica – muito utilizada em terraços, piscinas e marquises;::::
concreto e argamassas impermeáveis (com aditivos impermeabilizantes) – empregados ::::
normalmente em cortinas e subsolos;
pinturas impermeáveis – têm seu emprego em reservatórios.::::
proteção térmica e acústica :::: – são sistemas que têm como objetivo garantir a qualidade am-
biental da edificação, proporcionando ambientes agradáveis e com baixo custo energético 
de manutenção. Entre os materiais com propriedades de isolamento térmico e/ou acústico, 
destacam-se:
fibra de rocha ou mineral;::::
espuma de poliuretano.::::
Acabamentos
Os acabamentos têm função estética e de proteção, devendo garantir segurança e durabilidade 
à obra. Sua execução deve ser realizada com muitos cuidados. Os acabamentos utilizados em grande 
quantidade são os revestimentos, que podem ser de diversos tipos, entre eles:
reboco :::: – revestimento de argamassa; tem a finalidade de proteger as paredes das edificações;
plaquetas cerâmicas :::: – podem ser aplicadas em pisos e paredes, sobre o emboço rústico (ar-
gamassa) ou com argamassa colante (cimento cola);
gesso :::: – os acabamentos em gesso têm finalidade estética e funcional, pois criam, por exemplo, 
nichos para ocultar as redes de distribuição e permitem a implantação de detalhes na iluminação.
pedras :::: – podem ser utilizadas em diferentes situações, e ter diversas características e tipos 
(mármore, granito, basalto, arenito etc.);
madeiras :::: – podem ser naturais ou processadas, como fórmica, MDF e OSB. Hoje em dia, a 
utilização de madeira na construção civil tem gerado polêmica, devido tanto à ameaça de 
extinção de espécies nativas quanto aos riscos decorrentes das áreas de reflorestamento com 
espécies exóticas. O adequado é que, independentemente do tipo, se utilize madeira com 
certificação de manejo sustentável.
Os acabamentos também envolvem pinturas, que podem ser aplicadas sobre reboco, madeira e 
metal. Dessa maneira, o tipo de tinta deve ser adequado à base a qual será aplicada.
Muitas vezes também são necessários materiais de acabamento para os forros, que são elemen-
tos horizontais inseridos abaixo das lajes ou coberturas, geralmente com finalidade térmica, acústica e 
estética. Os forros podem ser de madeira, PVC ou gesso.
Existem ainda os acabamentos entre as paredes e o piso (rodapé), e entre as paredes e o forro 
(rodaforro). Os materiais utilizados neles são também madeira, PVC e gesso.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
34 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
Execução do projeto de paisagismo
Sinteticamente, envolve o tratamento do espaço aberto e, como o próprio nome indica, assim 
como os outros projetos, exige que seja elaborado por um especialista. É importante que a execução do 
projeto de paisagismo aconteça no final da obra, para evitar possíveis conflitos entre as exigências vitais 
das plantas e os processos construtivos.
Limpeza da obra e testes finais de funcionamento
Essa é a etapa final da execução das edificações, e tem importância fundamental para o bom funcio-
namento e uso dos sistemas empregados. Além dos testes realizados ao longo da execução, nessa etapa 
todas as instalações devem ser revistas, a fim de se apontar qualquer anormalidade nos sistemas.
Quanto à limpeza, deve ser feito o recolhimento dos restos de materiais e entulho, assim como a 
remoção de poeira e manchas de derramamento de tintas ou de outros líquidos. Além disso, os disposi-
tivos hidrossanitários de coleta e de inspeção — como caixa de passagem, graxeiras e ralos das redes de 
esgotos — devem ser limpos e desobstruídos para que possam ser utilizados com total eficiência.
Entrega da obra e do manual do proprietário
Depois de finalizados os procedimentos relativos à execução das edificações, estas são devida-
mente entregues a seus proprietários, juntamente com todos os documentos legais e técnicos. Entre 
os últimos, encontra-se o manual do proprietário, documento de grande importância que apresenta 
indicações de uso do imóvel, facilitando inclusive os procedimentos de manutenção e de reforma.
Especificações técnicas dos materiais de acabamento
Durante as etapas de planejamento e execução dos empreendimentos imobiliários, deve-se estar 
atento às especificações dos materiais de acabamento, pois este é um dos critérios que indicam a faixa 
de mercado na qual o imóvel está inserido. Além disso, os materiais de acabamento são uma das gran-
des preocupações dos usuários das edificações.
Os materiais utilizados na execução contribuem para a definição do preço do imóvel e são ele-
mentos de suma importância para a avaliação da qualidade da edificação. Os fatores que devem ser ob-
servados na escolha dos materiais são de caráter técnico; contudo, além de se observar o desempenho 
técnico, é importante estar atento aos requisitos dos clientes.
Identificar os requisitos dos clientes é uma tarefa complexa. Segundo Miron (2002), o processo de 
geração de valor na construção civil envolve: a compreensão das necessidades dos clientes, a transfor-
mação dessas necessidades em soluções de projeto e a criação de sistemas que viabilizem a materiali-
zação das soluções propostas. Segundo Thomaz (2001, p. 27), ao se projetar uma edificação é preciso 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
35|Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
analisar as características inerentes ao processo e às técnicas de projeto e de execução, a fim de que 
os requisitos de segurança, estética, salubridade, economia e durabilidade sejam atendidos. A análise 
desses requisitos deve seguir diversos critérios, entre eles:
estética :::: – não mede somente a aparência “bela” ou “feia”, mas também a forma de expressão; 
o significado dos ambientes na vida das pessoas é o fundamento da estética do lugar. Além 
disso, é importante que a estética dos materiais de acabamento esteja de acordo com o con-
ceito do empreendimento e com a faixa de valor de mercado do imóvel;
durabilidade :::: – é requisito fundamental dos materiais que são utilizados na construção, a fim 
de se evitarem