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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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AvAliAção de imóveis
e PeríciAs
AvAliAção de imóveis
e PeríciAs
EugEnia aumond Kuhn
Luis PortELLa PErEira
Patrícia dE FrEitas nErbas
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Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3000-2
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Avaliação de Imóveis e Perícias
Eugenia Aumond Kuhn
Luis Portella Pereira
Patrícia de Freitas Nerbas
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Edição revisada
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Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
__________________________________________________________________________________
K98a
 
Kuhn, Eugenia Aumond
 Avaliação de imóveis e perícias / Eugenia Aumond Kuhn, Luis Portela Pereira, Patricia 
de Freitas Nerbas. - 1.ed., rev.. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 146p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-3000-2
 
 1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Pereira, Luís Portella. II. 
Nerbas, Patrícia de Freitas. III. Título. 
12-5274. 
 CDU: 347.23(81)
25.07.12 03.08.12 
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Sumário
Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 7
A relação entre o homem, os bens e a avaliação | 7
Conceitos | 8
Mercado imobiliário: particularidades | 11
Avaliações e perícias: questões gerais | 11
Aspectos legais da atividade de avaliador | 15
Legislação referente à avaliação imobiliária | 16
Exercício profissional | 16
O perito judicial | 18
Normas de avaliação | 18
Aquisição de leis, resoluções e normas | 19
Produto imobiliário | 21
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22
Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23
Projetos técnicos | 24
Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26
Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29
Etapas da execução (síntese) | 30
Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34
CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39
Custo Unitário Básico (CUB) | 39
Projeto-padrão | 40
Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 | 41
Tipos de orçamentos | 44
Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis | 47
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47
Constituição da NBR 14.653 | 48
Objetivo da NBR 14.653 | 49
Classificação dos bens | 49
Definições úteis para as avaliações de imóveis | 50
Documentos | 53
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Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis | 55
Atividades básicas | 55
Especificações das avaliações | 59
Laudo de avaliação | 60
Procedimentos de excelência | 60
Vistoria para imóveis urbanos | 65
Modelo básico de vistoria | 66
Métodos de avaliação de imóveis | 75
Métodos de avaliação de imóveis | 75
Considerações finais | 81
Revisão | 81
Coleta de dados | 85
Coleta de dados de mercado | 85
Trabalho de campo: fontes de dados | 86
Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90
Instrumentos para coleta de dados | 90
Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95
Características dos terrenos | 95
Como avaliar um terreno | 96
Homogeneização | 97
Considerações finais | 102
Fundamentos para a avaliação de edificações | 105
Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105
Conclusão | 112
Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115
Planejamento e gestão urbano-ambiental | 115
Planta de valores | 118
Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123
Norma e particularidades | 123
Classificação dos bens rurais | 124
Vistoria | 127
Conclusão | 129
Laudo de avaliações | 133
Tipos de laudo | 133
Itens que devem constar no laudo de avaliação | 134
Estrutura de apresentação do laudo | 138
Redação do laudo | 139
Considerações gerais sobre a elaboração de laudos | 139
Referências | 143
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Apresentação
Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral sobre a avaliação de imóveis e 
perícias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema.
O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa comple xidade 
são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imóveis, 
entre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); além disso, seu 
planejamento, sua construção e sua comercialização envolvem uma grande variedade de profissionais.
Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são necessários conhecimentos 
básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos 
relacionados às atividades de avaliação propriamente ditas, os módulos iniciais da disciplina apresentam subsídios 
gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto imobiliário, suas etapas de 
construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e os projetos-padrão definidos 
pela NBR 12.721.
Ao longo das demais unidades, são apresentados definições e conceitos da norma vigente, procedimentos e 
atividades relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis e fundamentos para a avaliação 
de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta a relação entre o valor dos 
imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentado um roteiro básico para a 
elaboração de um laudo de avaliação.
Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de embasamento legal, também foi 
adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais 
da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao longo do desenvolvimento deste 
material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo.
Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóveis é bastante extenso. Sendo 
assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar 
aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.
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Ressaltamos também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definições da Norma Brasileira 
para Avaliação de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imóveis. Contudo, em cada trabalho avaliatório 
diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informações e conhecimentos 
específicos. Nesse sentido, o empenho e as