AvAliAção de imóveis e PeríciAs AvAliAção de imóveis e PeríciAs EugEnia aumond Kuhn Luis PortELLa PErEira Patrícia dE FrEitas nErbas A vA li A ç ã o d e im ó v ei s e Pe r íc iA s Fundação Biblioteca Nacional ISBN 978-85-387-3000-2 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Avaliação de Imóveis e Perícias Eugenia Aumond Kuhn Luis Portella Pereira Patrícia de Freitas Nerbas IESDE Brasil S.A. Curitiba 2012 Edição revisada Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Capa: IESDE Brasil S.A. Imagem da capa: IESDE Brasil S.A. IESDE Brasil S.A. Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 Batel – Curitiba – PR 0800 708 88 88 – www.iesde.com.br Todos os direitos reservados. © 2007 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais. CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ __________________________________________________________________________________ K98a Kuhn, Eugenia Aumond Avaliação de imóveis e perícias / Eugenia Aumond Kuhn, Luis Portela Pereira, Patricia de Freitas Nerbas. - 1.ed., rev.. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 146p. : 28 cm Inclui bibliografia ISBN 978-85-387-3000-2 1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Pereira, Luís Portella. II. Nerbas, Patrícia de Freitas. III. Título. 12-5274. CDU: 347.23(81) 25.07.12 03.08.12 __________________________________________________________________________________ Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Sumário Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 7 A relação entre o homem, os bens e a avaliação | 7 Conceitos | 8 Mercado imobiliário: particularidades | 11 Avaliações e perícias: questões gerais | 11 Aspectos legais da atividade de avaliador | 15 Legislação referente à avaliação imobiliária | 16 Exercício profissional | 16 O perito judicial | 18 Normas de avaliação | 18 Aquisição de leis, resoluções e normas | 19 Produto imobiliário | 21 Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22 Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23 Projetos técnicos | 24 Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26 Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29 Etapas da execução (síntese) | 30 Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34 CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39 Custo Unitário Básico (CUB) | 39 Projeto-padrão | 40 Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 | 41 Tipos de orçamentos | 44 Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis | 47 Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47 Constituição da NBR 14.653 | 48 Objetivo da NBR 14.653 | 49 Classificação dos bens | 49 Definições úteis para as avaliações de imóveis | 50 Documentos | 53 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis | 55 Atividades básicas | 55 Especificações das avaliações | 59 Laudo de avaliação | 60 Procedimentos de excelência | 60 Vistoria para imóveis urbanos | 65 Modelo básico de vistoria | 66 Métodos de avaliação de imóveis | 75 Métodos de avaliação de imóveis | 75 Considerações finais | 81 Revisão | 81 Coleta de dados | 85 Coleta de dados de mercado | 85 Trabalho de campo: fontes de dados | 86 Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90 Instrumentos para coleta de dados | 90 Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95 Características dos terrenos | 95 Como avaliar um terreno | 96 Homogeneização | 97 Considerações finais | 102 Fundamentos para a avaliação de edificações | 105 Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105 Conclusão | 112 Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115 Planejamento e gestão urbano-ambiental | 115 Planta de valores | 118 Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123 Norma e particularidades | 123 Classificação dos bens rurais | 124 Vistoria | 127 Conclusão | 129 Laudo de avaliações | 133 Tipos de laudo | 133 Itens que devem constar no laudo de avaliação | 134 Estrutura de apresentação do laudo | 138 Redação do laudo | 139 Considerações gerais sobre a elaboração de laudos | 139 Referências | 143 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Apresentação Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral sobre a avaliação de imóveis e perícias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema. O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa comple xidade são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imóveis, entre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); além disso, seu planejamento, sua construção e sua comercialização envolvem uma grande variedade de profissionais. Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são necessários conhecimentos básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos relacionados às atividades de avaliação propriamente ditas, os módulos iniciais da disciplina apresentam subsídios gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto imobiliário, suas etapas de construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e os projetos-padrão definidos pela NBR 12.721. Ao longo das demais unidades, são apresentados definições e conceitos da norma vigente, procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis e fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta a relação entre o valor dos imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentado um roteiro básico para a elaboração de um laudo de avaliação. Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de embasamento legal, também foi adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao longo do desenvolvimento deste material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo. Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóveis é bastante extenso. Sendo assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Ressaltamos também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definições da Norma Brasileira para Avaliação de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imóveis. Contudo, em cada trabalho avaliatório diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informações e conhecimentos específicos. Nesse sentido, o empenho e as