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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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44 | CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
Quando se trabalha com uma edificação que contém mais de uma unidade autônoma, é neces-
sário compreender ainda como ocorre a divisão de áreas entre essas unidades. A área de divisão propor-
cional, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3), é a “área de uso comum cuja construção é da respon-
sabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na 
proporção das respectivas áreas de construção de divisão não-proporcional”. Pode-se considerar uma 
área de divisão proporcional, por exemplo, o apartamento do zelador em um edifício.
A área de divisão não-proporcional é a “área privativa ou área de uso comum que por sua finalida-
de tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 
autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privati-
vas de construção” (ABNT, 1999, p. 3). Uma vaga de garagem, por exemplo, pode ser considerada área de 
divisão não-proporcional, pois se destina ao uso exclusivo de um determinado proprietário; já as áreas 
de uso comum para circulação e lazer podem ser consideradas áreas de divisão proporcional entre os 
proprietários de cada apartamento.
Essas áreas são definidas e calculadas previamente por meio dos projetos técnicos de arquite-
tura da edificação, e descritas em diferentes quadros da própria NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 50). Como 
exemplo, segue abaixo o Quadro II da NBR 12.721, que representa a planilha de áreas das unidades 
autônomas de uma edificação.
As definições de tipos de áreas das edificações são necessárias para efeito de cálculo de cons-
trução, bem como para a formatação de diversos documentos técnicos indispensáveis aos empreendi-
mentos imobiliários.
Tipos de orçamentos
Os orçamentos para efeito de cálculo do custo de construção por metro quadrado e de registro 
da incorporação imobiliária possuem a seguinte propriedade: quanto maior sua precisão, maior sua 
complexidade.
Sabe-se que os orçamentos são previsões metodológicas dos gastos financeiros no decorrer de 
uma obra. Na construção civil existem diferentes tipos de orçamento, de modo que cada um deles é 
utilizado conforme sua finalidade (GONZÁLEZ, 2006, p. 3-5):
orçamento paramétrico :::: – é utilizado para consultas rápidas e para estudos de viabilidade 
econômica dos empreendimentos;
orçamento pela NBR 12.721 :::: – é usado para registro da incorporação em condomínio;
orçamento discriminado ou detalhado :::: – é o que discrimina todos os insumos e despesas 
que integram a obra;
orçamento operacional :::: – tem como objetivo efetuar o planejamento físico-financeiro durante 
a execução da obra.
A partir dos esclarecimentos desta aula, pode-se perceber a complexidade presente no contexto 
da avaliação imobiliária, a qual exige subsídios e conhecimentos dos diversos aspectos relacionados ao 
desenvolvimento de seus produtos: os imóveis. Aqui foram apresentadas apenas algumas alternativas 
para a determinação do custo de construção que é, como mencionado, um dos procedimentos envolvi-
dos em certos métodos de avaliação.
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45|CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
Atividades
1. Analise a planilha de áreas que integra os documentos técnicos referentes à incorporação de um 
empreendimento. Verifique os tipos de área constantes nessa planilha e contraponha-os com as 
áreas indicadas nos projetos técnicos dessa edificação. 
2. Verifique o estudo de viabilidade econômica de uma edificação e compare os dados iniciais 
com o custo real consumido durante a obra. Avalie as discrepâncias encontradas, assim como os 
possíveis motivos destas.
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46 | CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
3. Selecione um imóvel de edifício em condomínio e compare-o com os projetos-padrão definidos 
pela NBR 12.721. Identifique aquele ao qual ele mais se assemelha, bem como quais são suas 
principais diferenças. 
Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o acesso ao site do Sinduscon do estado onde o 
aluno pretende atuar. Dentro do site, deve-se buscar o link que traz informações sobre o CUB mensal e 
tentar identificar os valores e as diferenças entre os projetos-padrão. Uma segunda sugestão é a aquisi-
ção ou consulta à norma NBR 12.721: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção 
para Incorporação de Edifício em Condomínio (ver referências).
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Definições e conceitos da 
norma de avaliação de imóveis
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Os conceitos e definições empregados na avaliação de imóveis são fundamentais para que

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