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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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construções para fins habitacionais, comerciais ou industriais, com predomínio das primeiras (FIKER, 
1990, p. 21). Já nos terrenos rurais, o aproveitamento se dá pelos mais variados fins, entre eles a agricul-
tura, a pecuária e as plantações florestais.
Conforme suas características, os terrenos podem ser classificados em glebas urbanizáveis e lotes. 
Mas qual a diferença entre gleba e lote?
Segundo a NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 3), a gleba urbanizável é o “terreno passível de receber 
obras de infraestrutura urbana, visando seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmem-
bramento ou implantação de empreendimento”, enquanto o lote é a “porção de terreno resultante de 
parcelamento do solo urbano”.
Como se percebe, o lote é o resultado de um parcelamento do solo, ou seja, do loteamento ou des-
membramento de uma gleba, sendo que também existem diferenças entre esses dois conceitos. O lotea-
mento é a “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, 
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51|Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis
de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (ABNT, 2004a, 
p. 3). Já o desmembramento é a “subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação, com aproveita-
mento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, 
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (ABNT, 2004a, p. 2).
A partir dessas definições, conclui-se que a diferença básica entre loteamento e desmembramento 
é que no primeiro o proprietário precisa realizar investimentos em sistema viário e em infraestrutura, en-
quanto no segundo o proprietário aproveita os recursos que existem, que já estão implantados na área.
Benfeitorias
Quando foi apresentada anteriormente a definição de imóveis, mostrou-se que estes são com-
postos de terrenos e benfeitorias. Até agora, foi esclarecido apenas o que são terrenos; mas o que são 
benfeitorias?
A benfeitoria é o “resultado de obra ou serviço em um bem que não pode ser retirado sem des-
truição, fratura ou dano” (ABNT, 2001, p. 3). Pelo que foi exposto, pode-se interpretar que as benfeito-
rias sobre um terreno são, por exemplo, edificações ou mesmo obras de infraestrutura. Embora não se 
encontre na norma, o conceito de edificação é de fácil entendimento: em geral, é uma construção para 
abrigo ou para a realização de atividades.
Por outro lado, a infraestrutura é um “conjunto de obras ou serviços que dá suporte às atividades 
econômicas, sociais ou de utilização de um bem” (ABNT, 2001, p. 4); por essa definição, a infraestrutura 
também pode estar associada a edificações. Aliás, benfeitorias também podem ser obras e serviços sobre 
edificações, como por exemplo, qualquer reforma ou melhoramento feito em uma casa, em uma sala 
comercial ou em outro espaço construído; pode incluir a substituição de pisos, o fechamento de saca-
das, o tratamento acústico ou térmico em paredes ou coberturas, entre outros.
As benfeitorias recebem diferentes classificações conforme sua utilidade, sendo então denomina-
das de úteis ou voluptuárias. A benfeitoria útil é a “benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora 
dispensável”; já a benfeitoria voluptuária é a “benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumen-
tar o uso normal do bem” (ABNT, 2001, p. 3).
Por meio dessas definições, podem-se extrair as principais diferenças entre os dois tipos de ben-
feitorias. Como o próprio nome diz, a benfeitoria útil traz uma utilidade para o bem – no caso, o imóvel 
–, mesmo não sendo indispensável para seu uso. Enquanto isso, a benfeitoria voluptuária possui apenas 
uma função “supérflua”, não aumentado o desempenho do imóvel em uso.
Seja qual for o tipo da benfeitoria implantada em um imóvel (útil ou voluptuária), ela tende a atri-
buir valor ao imóvel, ou seja, aumentar o seu valor. Por outro lado, existem ações que tendem a reduzir 
seu valor, como a depreciação.
Depreciação
A depreciação corresponde à “perda do valor de um bem, devido a modificações no seu estado 
ou qualidade” (ABNT, 2001, p. 4), e pode resultar de diferentes causas, cada uma delas com uma deno-
minação específica. São fatores que causam depreciação (ABNT, 2001, p. 4):
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decrepitude :::: – corresponde ao desgaste das partes construtivas; normalmente está relacionada a 
fatores intrínsecos ao imóvel, como a idade e o desgaste natural sofrido ao longo de sua existência;
deterioração :::: – ocorre devido ao mau uso e/ou à inadequada manutenção do imóvel; no caso 
de depreciação, a responsabilidade normalmente é do proprietário do imóvel;
mutilação :::: – corresponde à retirada de sistemas ou de componentes que originalmente existiam 
no imóvel; como na deterioração, os responsáveis pela mutilação também são seres humanos;
obsoletismo :::: – é um tipo diferente de depreciação, que corresponde à superação tecnológica 
ou funcional do bem; ocorre quando o mesmo se torna inadequado para atender sua função 
na sociedade atual, seja por aspectos técnicos ou funcionais.
Entre esses aspectos, a decrepitude, especialmente em benfeitorias, pode ser retardada por pro-
jetos eficientes que considerem a relação entre as especificações técnicas, suas condições de uso e a 
agressividade do meio no qual elas estão inseridas. Todos esses fatores de depreciação interferem nas 
condições de vida de um bem.
Vida de um bem
Quando se fala em vida de um bem, pode-se estar fazendo referência à (ABNT, 2001, p. 5):
vida útil :::: – o prazo de utilização funcional de um bem; ou
vida remanescente :::: – a vida útil que resta a um bem.
A diferença entre vida útil e vida remanescente de um imóvel pode ser entendida pelo seguinte 
exemplo: um imóvel novo terá uma vida útil integral, mas ao se avaliar um imóvel existente, parte do 
seu prazo de vida já se passou, e o tempo que resta corresponde justamente à vida remanescente.
A expressão vida útil é frequentemente usada como sinônimo de durabilidade. No entanto, a 
durabilidade está fundamentalmente associada aos aspectos físicos do bem, enquanto que vida útil 
engloba tanto os aspectos físicos quanto os funcionais.
Já a expressão vida econômica incorpora um terceiro aspecto relacionado ao prazo de utilização, 
e corresponde ao prazo econômico operacional de um bem; ou seja, relaciona-se ao seu tempo de ope-
ração econômica.
É preciso estar atento às definições e aos termos empregados em qualquer atividade da área 
imobiliária, pois a utilização correta de cada palavra ou expressão é fundamental, tanto em documentos 
como em especificações técnicas. Deve-se lembrar também que uma palavra mal usada em um contra-
to, por exemplo, pode gerar grandes prejuízos para uma das partes.
É comum a utilização de termos como sinônimos; por exemplo, frequentemente se ouve falar 
em “entrega do empreendimento” para se referir à entrega de um edifício aos compradores ou futuros 
proprietários. Contudo, existe uma diferença básica entre esses termos: o que distingue um edifício de 
um empreendimento?
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Um edifício é, segundo a norma (ABNT, 2004a, p. 2), uma “construção com mais de um pavimen-
to, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares”. 
Já um empreendimento, como se viu, é um conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio da 
comercialização ou da exploração econômica. Um empreendimento