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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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aspectos qualitativos e quantita-
tivos dos imóveis e de seu contexto urbano, a fim de determinar seu valor. Se a vistoria não for feita, 
podem surgir conflitos desnecessários, prejudicando as partes envolvidas.
Um exemplo de conflito que pode ocorrer pela falta de vistoria é a redução dos níveis de funda-
mentação; nesse contexto, a análise final não representará a totalidade das características do imóvel.
Durante a avaliação de um imóvel, podem ocorrer situações especiais relacionadas à vistoria:
impossibilidade de vistoria :::: – pode ocorrer por falta de possibilidade de acesso ao bem ou 
por outro motivo justificado. Nesse caso, as informações serão fornecidas pelo proprietário do 
imóvel. Embora seja possível, essa é uma situação muito difícil de ocorrer;
vistoria por amostragem:::: – quando o número de unidades a ser vistoriadas for elevado 
ou as características das mesmas forem semelhantes, pode-se adotar algum modelo ma-
temático de amostragem; o mais indicado é a Amostragem Aleatória Probabilística Sis-
temática, pois possibilita que todos os membros da amostra tenham a mesma chance 
de ser selecionados. A seleção das amostras é realizada a partir de listas e/ou mapas que 
contenham o universo, ou seja, todos os imóveis que devem ser avaliados. A amostragem 
mínima, definida pela parte 2 da NBR 14.653, é de 10% do universo total de amostras 
(ABNT, 2004, p. 8).
 Para que uma avaliação seja eficiente, é importante que ela contenha o maior número possível 
de informações sobre o imóvel e sobre a região onde este se localiza, ou seja, o contexto urbano do 
imóvel. Por isso, é interessante que se crie um banco de dados na imobiliária ou na área de trabalho, a 
fim de integrar o maior número de informações para a avaliação de imóveis.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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Até aqui se apresentou a importância, os objetivos e a finalidade da vistoria; mas como se trans-
mitem os dados levantados durante uma vistoria de imóvel?
Durante a vistoria, o avaliador deve estar atento para as técnicas de coleta de dados, especial-
mente para como esses dados serão transmitidos. A coleta é realizada a partir de observações diretas e 
indiretas feitas no imóvel; já a descrição deste é feita por meio de um documento escrito e de levanta-
mentos gráficos, como croquis e fotografias.
Sobre a transmissão de dados, é importante ressaltar que quanto mais inteligíveis e coerentes 
forem as informações, mais fácil será sua compreensão. Por isso, recomenda-se disponibilizar as infor-
mações por meio de gráficos e mapas, os quais facilitam a visualização dos dados.
As análises realizadas devem ser transcritas em um documento que integrará diferentes informa-
ções, descrevendo características físicas, técnicas, funcionais e humanas relacionadas ao imóvel.
Para facilitar a compreensão, exemplificam-se a seguir elementos que podem compor o docu-
mento resultante de uma vistoria. Segue-se um roteiro mínimo de variáveis, indicando as análises qua-
litativas e quantitativas elementares a serem feitas e as informações a serem documentadas durante 
uma vistoria; este roteiro está em conformidade com os requisitos exigidos pela parte 2 da NBR 14.653 
(ABNT, 2004, p. 7-8). Contudo, vale lembrar que esses são elementos mínimos, pois cada imóvel terá 
características próprias, com maior ou menor relevância para a avaliação.
Modelo básico de vistoria
O modelo aqui apresentado para a elaboração de uma vistoria é um instrumento que pode ser 
usado como roteiro para as análises que devem ser feitas no imóvel avaliando. Salienta-se novamente que 
este é apenas um modelo básico, já que cada imóvel – e logo, cada avaliação – terá suas peculiaridades.
Informações gerais
As primeiras informações devem conter os dados gerais sobre o imóvel vistoriado e sobre o con-
tratante do serviço:
solicitante :::: – é a pessoa ou empresa que solicita a prestação do serviço, ou seja, a realização 
da vistoria ou avaliação do imóvel;
endereço do imóvel :::: – deve-se relacionar todas as informações necessárias, e que permitam 
a localização do imóvel;
classificação do imóvel :::: – deve-se indicar a classificação do imóvel quanto ao uso, quanto ao 
tipo e quanto ao agrupamento, conforme a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 5-6);
objetivos da vistoria :::: – a vistoria pode ser realizada com diferentes finalidades, como subsi-
diar a avaliação do imóvel e compor seu laudo, ou verificar o estado de conservação de um 
imóvel que será alugado;
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exame da documentação :::: – não se pode deixar de conferir todos os documentos legais e 
técnicos pertinentes ao imóvel: sua conformidade em relação à Legislação Federal, Estadual e 
Municipal; sua documentação no cartório de Registro de Imóveis; e por fim a situação dos pro-
jetos técnicos (edificações ou loteamentos), que devem estar devidamente aprovados junto 
aos órgãos responsáveis.
Depois de se levantar os dados básicos do imóvel vistoriado, é preciso realizar análises qualitati-
vas e quantitativas das características da região onde ele se localiza, das características do terreno e, se for 
o caso, das características das edificações.
Características da região
Na coleta de informações sobre as características da região onde o imóvel está localizado, é im-
portante visitá-la e observar variáveis de crescimento e de valorização ou desvalorização; ou seja, du-
rante essas visitas deve-se relacionar os potenciais e as restrições da área. Para se caracterizar a região, 
também é importante analisar mapas com informações adicionais como a população, a densidade, os 
potenciais construtivos e as zonas urbanas.
Aspectos gerais
Neste item, é necessário considerar as condições econômicas, políticas e sociais da região, se es-
tas forem relevantes para a formação do valor do imóvel. Deve-se também verificar a compatibilidade 
entre o padrão construtivo do imóvel vistoriado e o da zona na qual ele se insere.
Aspectos físicos da região
Devem ser descritas as características planialtimétricas da área onde se localiza o terreno, anali-
sando-a tanto in loco, quanto por meio de mapas que mostrem a topografia da região como um todo. 
Também é preciso analisar outros aspectos, como o conforto ambiental da região: as condições cli-
máticas (insolação, ventilação), as condições visuais, a presença de zonas poluídas, e as condições e 
cobertura do solo. Esses fatores irão caracterizar situações propícias ou não à erosão, a deslizamentos e 
a alagamentos, entre outros.
Localização da área
Neste item, é importante indicar os principais pólos de influência da região, a fim de se analisar as 
possibilidades para o desenvolvimento local.
Uso e ocupação do solo
A análise sobre o uso e a ocupação do solo da região onde o imóvel se localiza é necessária para 
se realizar prospecções em diferentes escalas de tempo, considerando as tendências para curto, médio 
e longo prazo. Ainda neste item, é importante:
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analisar as possibilidades construtivas da região do imóvel;::::
estudar as atividades existentes (comerciais, industriais, residenciais etc.) e compreender as ::::
tendências de ocupação da área e os tipos de atividades que poderão coexistir na região, ana-
lisando a situação dos usos predominantes e dos usos permissíveis;
verificar a densidade demográfica da região e confrontá-la com a infraestrutura e com os equi-::::
pamentos urbanos existentes no local.
Infraestrutura da região
Deve-se observar os elementos que compõem a infraestrutura existente na região – em qualida-
de e quantidade