AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

experiências adquiridas ao longo da atividade profissional também 
contribuirão progressivamente para a qualidade dos trabalhos.
Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo 
imobiliário, pois é a partir da qualificação dos atuantes no setor que os serviços e produtos oferecidos podem ser 
aprimorados. Contamos com a sua participação e esperamos que este material contribua para despertar em você o 
interesse pelo estudo!
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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Aspectos fundamentais da 
avaliação de imóveis e perícias
Eugenia Aumond Kuhn*
Patrícia de Freitas Nerbas**
Esta aula abrange aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente, 
apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos será pos-
sível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em seguida, são abordadas as par-
ticularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três questões gerais relacionadas à 
avaliação de imóveis e perícias:
O que são avaliações de imóveis e perícias?::::
Quais são os conhecimentos básicos necessários para a realização de avaliações?::::
Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?::::
A relação entre o homem, os bens e a avaliação
Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos componentes básicos: homem e bens. 
O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens 
correspondem às coisas que possuem valor.
* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul 
(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.
** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela 
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).
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8 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência trivial. 
Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, 
as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as necessidades e aspirações 
humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas.
Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um 
contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso, os homens são 
levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, como a água, a terra, 
as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros elementos pertencentes e 
criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.
A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens são com-
postos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simplesmente são, estão ali. 
No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, então, passam também a 
ter valor.
Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pelos homens está rela-
cionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem 
necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que 
o homem necessita do lúdico. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, pas-
sem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, aspectos estéticos, de 
bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são subjetivos, mas que 
possuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em específico.
Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como valorar. O ato de valorar, de 
determinar o valor, é conhecido como valoração (DICIONÁRIO AURÉLIO ELETRÔNICO, 1999).
Conceitos
A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender alguns conceitos funda-
mentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado.
Valor
O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adiante, é justamente o 
que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem 
diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor 
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), 
o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em 
uma avaliação.
A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de 
mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, 
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica 
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9|Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer 
vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador – que quer comprar, mas também 
não está sendo forçado –, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da 
utilidade da propriedade.
Preço
É importante ter claro que valor e preço não são sinônimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, 
p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada 
pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pode se diferenciar do valor de 
mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização 
dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando por recursos para poderem 
se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios 
fora dos valores de mercado.
Mercado
Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo. Tratando-se do mercado 
imobiliário, sua existência depende dos três componentes mencionados no início desta unidade: dos 
bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes interessadas em adquiri-los.
Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários segmentos, como merca-
do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por 
exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os submercados de apartamentos 
de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados 
não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a situação de uma família que 
busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será 
suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um outro com 3 dormitórios 
seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas possibilidades, ponderando os 
benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso.
Concorrência perfeita
Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores),