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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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–, pois esse é um fator determinante para a avaliação de imóveis. Por isso, é necessário 
considerar os seguintes itens:
condições do sistema viário :::: – examinar a largura das vias, sua finalidade e o tipo de pavimen-
tação, bem como os fluxos de trânsito e sua intensidade. É preciso também avaliar as possibi-
lidades de acesso ao imóvel vistoriado, identificando possíveis conflitos;
situação do transporte coletivo :::: – observar como é o sistema de transporte público no local, 
a quantidade e a qualidade do serviço, assim como seu preço;
condições da coleta de resíduos sólidos :::: – verificar a periodicidade e os horários da coleta de 
lixo, e se existe coleta seletiva. Observar se a cidade possui aterro sanitário e sua localização, 
pois o problema do lixo torna-se mais grave a cada dia, especialmente para as cidades que 
dependem de outros municípios para fazer o depósito. Essa situação onera o poder público e 
a sociedade como um todo, que devem suportar o ônus;
sistema de tratamento de efluentes líquidos urbanos :::: – analisar as possibilidades para im-
plantação de diferentes sistemas de tratamento dos efluentes líquidos provenientes do es-
goto cloacal dos imóveis. Verificar as hipóteses de incentivo para soluções que minimizem a 
poluição do solo e dos recursos hídricos do município;
sistema de drenagem urbana :::: – averiguar como é o escoamento da água da chuva na região 
onde o imóvel se localiza e os locais com potencial de alagamento, pois estes são ambientes 
próprios para o desenvolvimento de epidemias e de vetores de doenças;
rede de água potável :::: – verificar as condições de abastecimento de água potável, a compa-
nhia de abastecimento, os valores a serem pagos e a disponibilidade de água;
rede de energia elétrica :::: – observar as condições da rede de distribuição de energia e os tipos de 
cabos utilizados, se protegidos – possibilitando a arborização com maior segurança – ou não;
rede de telefonia :::: – analisar as possibilidades de acesso às companhias telefônicas e a quali-
dade do serviço;
redes de comunicação :::: – observar a existência de redes de TV, de transmissão de dados etc.;
redes especiais :::: – verificar se há, por exemplo, rede de gás canalizado.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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Equipamentos comunitários
Os equipamentos comunitários, como escolas, postos de saúde, postos de polícia militar, locais 
culturais e ambientes para lazer ao ar livre, são essenciais para o desenvolvimento sustentável da região 
e para incentivar o convívio social e as trocas de informações entre as pessoas. Desse modo, tais equipa-
mentos tendem a ser fatores de valorização da localidade.
Além de se analisar a quantidade e a qualidade dos equipamentos comunitários, é importante 
observar sua distribuição pela região, a fim de identificar os potenciais e as dificuldades que nela se 
encontram.
Características do terreno
Depois de finalizadas as análises qualitativas e quantitativas da região onde se localiza o imóvel 
vistoriado, parte-se para a observação das características do terreno objeto da avaliação. Esse terreno 
pode estar vazio ou conter uma ou mais edificações e benfeitorias.
Localização do terreno
A localização do terreno inclui sua situação na região e em relação à via pública que dá acesso ao 
imóvel. Para facilitar seu entendimento, é importante desenvolver um mapa com informações-síntese 
sobre os pontos referenciais da região. Também é importante analisar o alinhamento predial informa-
do pelo órgão municipal local e as informações que integram o levantamento topográfico do terreno, 
como os limites e as confrontações.
Aspectos físicos do terreno
Devem ser observadas as condições de relevo do terreno, verificando-se sua inclinação (situação 
de declive, aclive ou plano), suas condições ambientais (solo, ar e clima) e os elementos naturais existen-
tes, como as Áreas de Preservação Permanente (APPs), que segundo o Código Florestal brasileiro devem 
permanecer intactas. Deve-se verificar também a forma do terreno, as condições físicas de seus limites 
e suas respectivas dimensões.
Possibilidades para o regime volumétrico da edificação
Nesse contexto é importante ressaltar que, se o bem vistoriado é um terreno sem edificação, esse 
tipo de análise contribui para verificar a tipologia, a forma e a área máxima que a futura construção 
poderá ter. Se no terreno já existir uma edificação, deve-se comparar o existente com o permitido, para 
verificar a conformidade do imóvel com a legislação incidente. Algumas vezes essa análise é muito útil 
também para verificar a possibilidade de ampliação, de mudança de investimento ou de implantação 
de novas construções na área do terreno.
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É fundamental saber que informações como os potenciais construtivos do terreno (índice de 
aproveitamento e taxas de ocupação), bem como os recuos que devem ser observados e a altura má-
xima permitida, são elementos que compõem o regime volumétrico ao qual está sujeita a edificação a 
ser erguida no terreno.
Para determinar os potenciais construtivos e o regime volumétrico, é necessário levantar certos 
dados na Secretaria de Planejamento Urbano do município onde o imóvel se localiza ou estudar o Plano 
Diretor local.
Por fim, deve-se também analisar as atividades permitidas e a atividade que está sendo desenvol-
vida atualmente na área.
Conforto ambiental do local
Quanto ao conforto ambiental, deve-se verificar a orientação solar de cada face do terreno, 
bem como identificar as vistas interessantes e as que podem desqualificar o empreendimento. Tam-
bém é importante realizar análises das condições de conforto acústico, térmico e lumínico do terreno, 
entre outras.
Infraestrutura local
Deve-se averiguar que elementos de infra-estrutura da região estão disponíveis para o terreno 
vistoriado; caso algum desses elementos ainda não esteja disponível, é preciso levantar a hipótese de 
ampliação da infraestrutura até o terreno.
Condições de acessibilidade do terreno em si
É necessário considerar o acesso ao terreno, tanto de veículos quanto de pessoas, inclusive as 
possibilidades de acesso universal (para deficientes físicos). Deve-se analisar o tipo de pavimento das 
vias e dos calçamentos, o dimensionamento e as condições de passagem e uso.
Conclusão da etapa
Após ser feito o levantamento de dados sobre as características do terreno onde se localiza o 
imóvel, deve-se contextualizá-lo no seu meio urbano e identificar suas restrições físicas e legais, a fim 
de cruzá-las com as informações sobre os potenciais existentes no local. Como a atividade de vistoria 
trabalha com inúmeros fatores – sendo que muitos destes podem ser considerados como variáveis qua-
litativas, ou seja, não possuem um valor exato de avaliação –, quanto mais análises forem realizadas, 
mais eficiente será a vistoria.
Características das edificações e benfeitorias
Se o imóvel vistoriado contiver uma edificação, suas características também serão decisivas para 
a avaliação que se pretende desenvolver, pois entrarão no cálculo do valor do imóvel.
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Para facilitar o entendimento sobre quais informações sobre a edificação devem ser coletadas, 
imagine-se a situação hipotética de se estar ao mesmo tempo como proprietário do imóvel e como 
possível comprador deste. Quais serão os requisitos de desempenho para o imóvel?
Obviamente, os requisitos de desempenho de um imóvel irão variar conforme a sua finalidade e 
o perfil do futuro usuário; entretanto, existem também requisitos