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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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gerais de desempenho que qualquer 
edificação deve preencher. Para edifícios habitacionais de até cinco pavimentos já existe um projeto de 
norma que procura estabelecer esses requisitos mínimos (ABNT, 2006).
As análises das edificações contemplam a observação de aspectos técnico-construtivos, funcionais, 
de conforto e de ocupação. Logicamente, grande parte desses aspectos é de caracterização subjetiva; por 
exemplo, como definir quantitativamente a funcionalidade de um imóvel ou seu estado de conservação? 
Essas subjetividades exigirão que o avaliador possua, ao realizar a vistoria, critérios prévios sobre como 
classificar os imóveis de acordo com suas várias características. No entanto, para poder estabelecer crité-
rios, é necessário saber o que deve ser vistoriado; por isso, a seguir é apresentada uma série de aspectos 
que devem ser observados, baseados na indicação da própria NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 7-8).
Aspectos construtivos
Quanto à construção, deve-se analisar os aspectos qualitativos, quantitativos e tecnológicos, e 
compará-los com as informações registradas nos documentos técnicos. Dentro dos aspectos construti-
vos, devem ser observadas as características a seguir.
Durabilidade
Os materiais e soluções construtivas propostas devem ter capacidade de manter seu desempenho 
aceitável (em termos de segurança, funcionalidade e aparência), durante certo período de tempo, sob as 
condições ambientais normalmente esperadas para a região do imóvel. Assim, devem ser feitas observações 
sobre o que foi projetado, sobre como foi construído e sobre como esses materiais estão sendo operados.
Acabamentos
Deve-se verificar se os acabamentos estão em harmonia com o padrão-construtivo do imóvel, se 
os materiais empregados são de boa qualidade, se têm boa aparência e qual a sua durabilidade. Os aca-
bamentos estão entre os elementos mais observados pelos usuários; por isso, é necessário registrar:
o tipo de piso (cerâmico, madeira, carpete ou pedra, por exemplo);::::
os revestimentos das paredes (pintura, papel de parede, cerâmica);::::
a existência de forros com diferentes detalhes (como rodaforro e rodapiso);::::
as condições e materiais das esquadrias, entre outros.::::
Patologias da construção 
Patologia é a área da engenharia que estuda os sintomas, o mecanismo, as causas e as origens 
das deficiências nas construções. As patologias podem ser consideradas como enfermidades das edifi-
cações, que desqualificam e prejudicam seu bom uso e sua habitabilidade.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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O problema patológico acontece no momento em que o nível de desempenho de determinado 
componente ou da edificação como um todo está abaixo do mínimo especificado (THOMAZ, 2001). As 
patologias mais usuais nas edificações podem decorrer de:
fatores técnicos :::: – como falhas no desenvolvimento dos projetos, características inadequadas 
dos materiais, mau dimensionamento da estrutura, execução deficiente dos revestimentos e 
do sistema de impermeabilização;
fatores atmosféricos :::: – como chuvas e ventos fortes e excesso de umidade;
fatores biológicos :::: – como a proliferação de microorganismos (fungos e bactérias);
mau uso :::: – como colocar excesso de peso em uma sacada, causando rachaduras na estrutura.
Existem diferentes tipos de patologias, assim como de fontes geradoras. As patologias mais co-
muns nas edificações são:
umidade :::: – é um exemplo de patologia que desvaloriza o imóvel, provoca desconforto entre 
os usuários e afeta sua saúde, ao causar a proliferação de micro-organismos e doenças. A 
umidade também afeta os materiais e componentes das edificações de diversas maneiras, 
causando danos a móveis e equipamentos, corrosão, eflorescências, descolamentos, fissu-
ras, diminuição da durabilidade, da capacidade de isolamento térmico e da resistência me-
cânica, entre outros;
problemas no sistema de pintura :::: – os principais problemas que ocorrem nesse sistema são 
devidos ao preparo inadequado do substrato e à má seleção, à diluição excessiva para aplica-
ção e à formulação inadequada da tinta. As principais manifestações patológicas no sistema 
de pintura são o descolamento (perda de aderência e escamação da película) e defeitos na 
película (fissuras, trincas e formação de bolhas);
problemas no sistema estrutural :::: – esses problemas se manifestam frequentemente por meio 
de fissuras, que podem ocorrer por motivos como movimentação térmica, sobrecarga estrutural 
e incompatibilidade entre a estrutura, os elementos de fundação e o tipo de solo local;
problemas nas alvenarias de vedações :::: – as alvenarias de vedações podem apresentar pro-
blemas, devidos principalmente às sobrecargas estruturais, à incompatibilidade entre as pro-
priedades da alvenaria e do concreto, à expansão da argamassa, a juntas de assentamento 
muito pequenas e a deficiências na argamassa, entre outros motivos.
As patologias apresentadas anteriormente são apenas algumas que podem ocorrer; no entanto, 
demonstrou-se que as análises dos aspectos construtivos devem ser muito criteriosas. A causa e o ris-
co das patologias evidenciadas na vistoria só podem ser identificados pela observação de um técnico 
responsável na área da construção civil, como um engenheiro ou arquiteto especializado. Assim, o ava-
liador que não possuir tais atribuições deve solicitar o auxílio de um profissional qualificado, e não deve 
emitir opiniões acerca desses aspectos técnicos.
Aspectos funcionais
Os aspectos funcionais são determinantes para a formação do valor do imóvel, pois podem di-
ficultar ou mesmo impossibilitar o uso adequado dos espaços. Pode-se falar de aspectos funcionais 
considerando:
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dimensionamento :::: – nessa análise, verifica-se se os espaços possuem dimensões proporcionais 
e compatíveis aos móveis, aos equipamentos e ao número de usuários que devem comportar;
forma :::: – as análises referentes à forma do imóvel tanto podem ser realizadas sobre o formato 
dos ambientes internos, como sobre a volumetria da edificação. Formas mais suaves (como 
curvas), proporcionam continuidade visual e são aprazíveis aos usuários, mas tendem a ser 
mais difíceis de se executar e mobiliar;
distribuição :::: – uma distribuição adequada dos ambientes em zonas funcionais que definem 
tipos de usos comuns (como a zona de serviço, social e íntima, em apartamentos residenciais), 
possibilita melhor ocupação do espaço pelos usuários e minimiza problemas de acessibilida-
de e funcionalidade.
Conforto ambiental da edificação
O conforto ambiental da edificação refere-se, basicamente, às condições térmicas, acústicas e 
visuais presentes no interior dos ambientes do edifício.
Condições de manutenção do imóvel
As condições de manutenção do imóvel são atividades previstas já na etapa de projeto, visando 
garantir que a vida útil prevista para a edificação seja atingida. Ao se analisar as condições de manu-
tenção, é necessário verificar quais são as necessidades para a recuperação do imóvel. A recuperação 
refere-se às atividades necessárias para o restabelecimento parcial ou total do desempenho perdido ao 
longo da vida útil de um componente ou da edificação como um todo.
Atividades
1. Descreva resumidamente as principais características que o avaliador deve observar e descrever 
durante a vistoria de um imóvel. 
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2. Visite um imóvel com um grupo de três pessoas. Cada integrante do grupo deve relatar suas 
observações sobre as características da região, do terreno e da edificação. Compare