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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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de cada uma das vistorias realizadas no imóvel. 
3. Qual é a alternativa a ser utilizada em uma situação na qual o número de unidades a ser vistoriada 
for muito elevado, ou as características das mesmas forem semelhantes? 
Ampliando conhecimentos
Para aprofundamento do assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura do livro Incorporação 
Imobiliária: roteiro para avaliação de projetos, de Ageu Ramos (ver referências). Bons estudos!
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Métodos de 
avaliação de imóveis
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Esta aula apresenta uma visão geral sobre os métodos para avaliação de imóveis que se encon-
tram normatizados. A escolha da metodologia é fundamental para a realização do trabalho avaliatório; 
por isso, pretende-se identificar a aplicação de cada um desses métodos, seus procedimentos básicos e 
suas principais limitações.
Métodos de avaliação de imóveis
Inicialmente, é preciso lembrar que a principal função da avaliação é obter uma estimativa técni-
ca do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada dentro e fora do âmbito judicial 
em várias situações. Assim, diversos métodos estão disponíveis para se calcular esse valor; cada um 
desses métodos possui uma abordagem distinta, com suas peculiaridades e limitações.
Para se procurar o valor de mercado de um imóvel, a melhor alternativa é a comparação com os 
dados de transações de imóveis semelhantes, e efetuadas na mesma época. Por isso, a NBR 14.653-1 
da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2001, p. 7) indica que seja adotado, sempre que 
possível, o método comparativo direto de dados de mercado. Contudo, isso nem sempre é possível, 
principalmente quando se trata de imóveis singulares, dos quais dificilmente se encontram similares 
no mercado.
Por esse e outros motivos, a Norma Brasileira para Avaliação de Bens estabelece quatro espécies 
de métodos para se identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos que podem ser adotados, tanto 
para a avaliação de imóveis urbanos quanto de imóveis rurais. São eles:
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76 | Métodos de avaliação de imóveis
método comparativo direto de dados de mercado;::::
método da capitalização da renda;::::
método involutivo;::::
método evolutivo.::::
Adicionalmente, a norma estabelece dois métodos para identificar o custo de um bem, sendo estes 
também aplicáveis a imóveis urbanos e rurais:
método comparativo direto de custo;::::
método de quantificação do custo.::::
Além desses, a referida norma aponta métodos específicos para identificar indicadores de viabilida-
de da utilização de um empreendimento.
A escolha da metodologia deverá ser justificada e se limitar às hipóteses estabelecidas pela NBR 
14.653, em todas as suas partes (ABNT, 2001, 2002, 2004a, 2004b). Excepcionalmente, em situações nas 
quais for comprovada a impossibilidade de utilização das metodologias previstas, a norma permite o 
uso de outro procedimento, desde que devidamente justificado.
Nas seções seguintes serão analisados separadamente os principais procedimentos, aplicações e 
limitações de cada um dos métodos de avaliação de imóveis indicados pela Norma.
Métodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos
Em primeiro lugar, deve-se analisar o método indicado pela NBR 14.653-1 como preferível.
Método comparativo direto de dados de mercado
Esse método é comumente o mais utilizado. Consiste, como o próprio nome diz, em se fazer uma 
comparação direta com os preços pagos no mercado para imóveis similares, quando existirem substi-
tutos semelhantes transacionados com relativa frequência (GONZÁLEZ, 1997, p. 36). Assim, com esse 
método é possível avaliar qualquer tipo de imóvel ou bem, desde que existam dados que possam ser 
considerados como uma amostra representativa do mercado (DANTAS, 1998, p. 15).
A principal dificuldade na utilização desse método decorre do fato de que nunca existirão dois 
imóveis idênticos, pois há diferenças de localização, de área construída, de padrão de acabamento e de 
estado de conservação, entre outras. Além disso, os preços variam consideravelmente em espaços de 
tempo relativamente curtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 36).
Para se obter o valor de um imóvel por esse método, é preciso que se faça a coleta de dados de 
mercado. Esses dados devem conter esclarecimentos sobre as transações feitas com imóveis de carac-
terísticas semelhantes, em número e com informações suficientes, para que sejam obtidos resultados 
confiáveis.
Escolhida uma amostra significativa de dados de mercado, o avaliador geralmente se depara com 
informações sobre imóveis com características distintas entre si e em relação àquele que está sendo 
avaliado, o que se deve às particularidades de cada unidade.
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77|Métodos de avaliação de imóveis
Com isso, torna-se necessário transformar ou homogeneizar os valores para que os diferentes 
imóveis possam ser comparados. A homogeneização desses dados será feita em relação ao imóvel ava-
liando ou a um paradigma adotado (DANTAS, 1998, p. 16). Assim, inicia-se o tratamento dos dados cole-
tados, e para isso dois procedimentos são indicados pela NBR 14.653 em suas partes 2 e 3 (ABNT, 2004a, 
p. 10-11; ABNT, 2004b, p. 9-10): o tratamento por fatores e o tratamento científico. Ambos são formas 
de ponderação de valores, ou seja, servem para retirar as vantagens e desvantagens que existem nos 
dados de referência, em relação ao bem avaliando ou ao paradigma.
No tratamento por fatores, os elementos da amostra são alterados por fatores ou coeficientes 
corretivos e, posteriormente, os resultados homogeneizados são submetidos à análise estatística. Na 
bibliografia nacional existem diversas tabelas e fórmulas para calcular os fatores de homogeneização; 
essas tabelas são geralmente obtidas pela experiência dos profissionais ou por comparação de deter-
minadas amostras (GONZÁLEZ, 1997, p. 64). O ponto fraco desse procedimento, apontado por diversos 
autores (GONZÁLEZ, 1997, p. 36; DANTAS, 1998, p. 17), é justamente a adoção dos fatores, que confere 
subjetividade à avaliação.
No tratamento científico, a homogeneização dos valores é feita pela adoção de modelos resul-
tantes de métodos científicos, baseados essencialmente na inferência estatística (DANTAS, 1998, p. 17). 
A ressalva quanto a esse procedimento, como indica a própria NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 10), é que 
qualquer modelo é sempre uma simplificação do mercado, uma vez que não considera todas as suas 
informações.
Seja qual for o procedimento adotado, deve-se ter em mente que o método comparativo direto 
de dados de mercado só terá um resultado satisfatório e sério se houver uma boa amostra de dados, 
que é a base para o seu desenvolvimento.
Método da capitalização da renda
Esse método é utilizado quando o valor de um bem depende essencialmente de sua capacidade 
de produzir renda. Logo, ele é muito útil para a avaliação de imóveis que (DANTAS, 1998, p. 31):
não se encontram corriqueiramente à venda no mercado, não podendo assim ser comparados ::::
e avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado;
apresentam dificuldades para a reprodução, e por isso também excluem a possibilidade de ::::
serem avaliados por outros métodos, como o evolutivo ou o involutivo;
possuem potencial para a geração de renda; nesse caso, pode haver pessoas interessadas em ::::
adquirir o bem para ter direito sobre seus rendimentos.
Em síntese, todo bem que produza rendimentos pode ser avaliado pelo método da renda. Por 
isso, ele é frequentemente utilizado para a avaliação de empreendimentos de base imobiliária,