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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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uma amostra de dados composta por imóveis com projetos semelhantes, 
a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos do primeiro método mencio-
nado acima, o comparativo direto de dados de mercado (ABNT, 2004a, p. 15).
Método de quantificação do custo
Esse método determina o custo de uma benfeitoria por meio do orçamento para sua reedição; 
isto é, seu valor atual é calculado pelo custo necessário para que seja reproduzida, descontada a perda 
de valor devido à depreciação ao longo de sua vida útil (ABNT, 2004a, p. 15).
O cálculo da depreciação física pode ser realizado por meio de orçamento necessário à recompo-
sição do imóvel na condição de novo, ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve 
em conta a idade e o estado de depreciação (ABNT, 2004a, p. 15).
Já o orçamento para a reedição pode ser feito de duas maneiras: a partir do custo unitário bási-
co ou a partir de um orçamento detalhado; esses dois tipos devem estar em consonância com a NBR 
12.721 e possuem os procedimentos indicados a seguir.
Identificação do custo pelo custo unitário básico
Para se determinar o custo por esse método, é preciso inicialmente realizar uma vistoria. Nessa 
vistoria devem-se examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação (palavra usada 
pela norma) do padrão construtivo, da tipologia, do estado de conservação e da idade aparente.
Posteriormente, faz-se a estimação do custo de construção a partir do Custo Unitário Básico (CUB), 
que é fornecido mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, o Sinduscon de cada es-
tado. Para os casos de prédios em condomínio, as fórmulas adotadas para o cálculo são as previstas pela 
NBR 14.653-2 e pela NBR 12.721.
Identificação do custo pelo orçamento detalhado
Esse método exige uma vistoria mais detalhada do que a realizada para a identificação do 
custo pelo CUB. Examinam-se as especificações dos materiais aplicados na benfeitoria, o seu estado 
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81|Métodos de avaliação de imóveis
de conservação e sua idade aparente. Também é necessária a quantificação de todos os materiais e 
serviços aplicados na obra (ABNT, 2004a, p. 15).
Assim, de acordo com esses materiais e serviços, coletam-se os respectivos custos em fontes de 
consulta especializadas – como livros e programas de orçamento –, e preenchem-se as planilhas orça-
mentárias que seguem o modelo sugerido pela NBR 12.721 (ABNT, 2004a, p. 15).
Como se pode observar, a estimativa do custo do imóvel pelo CUB exige menos esforço do que 
a estimativa por meio do orçamento detalhado; no entanto, a escolha entre os dois procedimentos de-
pende do grau de fundamentação que se deseja com a avaliação.
Considerações finais
Deve-se ressaltar que o visto nesta aula foi apenas uma introdução conceitual aos métodos de 
avaliação existentes, para a identificação tanto do valor quanto dos custos dos imóveis. Como se perce-
be, a avaliação de um imóvel não é tarefa simples. Muitos avaliadores dedicam-se por anos ao estudo 
dos métodos e à aquisição de experiência; isso porque a condução de avaliações é um trabalho de mui-
ta responsabilidade, já que seus resultados têm reflexos sobre muitos envolvidos.
Por isso, são necessários estudos contínuos e atualizações constantes para o aprofundamento 
nesses métodos, já que os procedimentos e técnicas também são aprimorados com o passar do tempo. 
Além disso, diferentes particularidades estarão envolvidas em cada avaliação, necessitando que o ava-
liador busque novas informações e conhecimentos.
Revisão
Nesta aula foi apresentada uma visão geral sobre os métodos normatizados para avaliação de 
imóveis; tendo em vista que a escolha da metodologia é fundamental para a realização do trabalho 
avaliatório, buscou-se identificar também:
a aplicação de cada um desses métodos;::::
suas principais limitações; e::::
os procedimentos básicos envolvidos.::::
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82 | Métodos de avaliação de imóveis
Atividades
1. Explique com suas palavras o que é fator de comercialização. 
2. Relacione os métodos existentes para determinar o valor de um bem, seus frutos e direitos. 
Descreva brevemente os procedimentos envolvidos em cada um, assim como suas principais 
aplicações.
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83|Métodos de avaliação de imóveis
3. Quais são os métodos normatizados usados na determinação do custo de um bem? Quais são as 
diferenças básicas entre os dois métodos? 
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84 | Métodos de avaliação de imóveis
4. O que deve ser feito em situações atípicas, quando ficar comprovada a impossibilidade de se 
utilizar os métodos previstos pela Norma Brasileira para avaliação de bens? 
Ampliando conhecimentos
Para esta aula, sugere-se a leitura de livros que apresentem maiores detalhes e exemplos práticos 
da aplicação dos métodos expostos. Diversos títulos de autores nacionais podem ser utilizados, entre 
eles Engenharia das Avaliações: uma introdução à metodologia científica, de Rubens Alves Dantas, e A En-
genharia de Avaliações na Visão Inferencial, de Marco Aurélio González (ver referências). Bons estudos.
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Coleta de dados
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
 Esta aula traz uma visão geral sobre a etapa da avaliação correspondente à coleta de dados; para 
isso, serão apresentadas algumas das fontes disponíveis e suas particularidades. O foco da aula será a 
obtenção de informações para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.
Coleta de dados de mercado
Ao se analisar os métodos de avaliação existentes, verifica-se que a base para qualquer trabalho 
avaliatório é a informação, especificamente as informações sobre o mercado e nele obtidas. Isso é váli-
do principalmente para os métodos baseados na comparação de preços, como o método comparativo 
direto de dados de mercado.
O objetivo deste estudo é orientar o avaliador sobre a escolha das informações de interesse, as 
fontes onde devem ser buscadas e a forma de coletá-las.
Não existem normas rígidas para a realização de uma pesquisa, pois cada avaliação apresenta 
suas particularidades. As recomendações aqui apresentadas constituem um roteiro básico; não são re-
gras absolutas.
Em princípio, o que se pretende com a coleta de dados em uma pesquisa imobiliária é a 
composição de uma amostra representativa de dados de mercado, que contenha imóveis com ca-
racterísticas as mais semelhantes possíveis em relação ao bem que está sendo avaliado; para isso, 
devem ser usadas todas as evidências disponíveis. A amostra recolhida deve ser formada pelos 
preços praticados no mercado, e pelos aspectos físicos, locacionais e econômicos dos imóveis. Os 
dados coletados devem apresentar essas características para que possam ser considerados repre-
sentativos do mercado imobiliário da região do bem avaliando – ou seja, do bem que está sendo 
avaliado (DANTAS, 1998, p. 49).
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Mas o que se considera um dado representativo do mercado? São representativos do mercado, por 
exemplo, os dados de imóveis transacionados ou ofertados pelos valores de mercado. A NBR 14.653-1 
(ABNT, 2001, p. 5) define valor de mercado como a “quantia mais provável pela qual se negociaria vo-
luntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado 
vigente.” Em outras palavras –

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