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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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outro 
código dos documentos. No caso de anúncios em impressos, deve-se mencionar o nome do 
jornal ou da publicação, e a respectiva página. Devem ser apresentados o nome, o endereço e 
o telefone do informante; quando os dados de oferta forem obtidos diretamente, essas infor-
mações também devem ser expostas;
endereço do imóvel pesquisado :::: – incluindo o nome da rua e o número; ou seja, tanto no 
caso de imóveis urbanos quanto no de imóveis rurais, devem ser fornecidos dados suficientes 
que possibilitem sua localização;
preço e condições de venda:::: ;
dimensões :::: – tais como testada, profundidade e área; no caso de benfeitorias, pode ser neces-
sária a identificação de diversos tipos de áreas, como área útil e área padrão, entre outras.
Ressalta-se novamente que essas informações são apenas as básicas, que serão necessárias para 
qualquer tipo de imóvel. No entanto, cada imóvel terá suas particularidades, fazendo com que os aspec-
tos essenciais para a composição de seu valor de mercado e, portanto, as informações indispensáveis a 
serem coletadas, também variem em cada situação.
Atividades
1. Acesse algumas das fontes de dados apontadas nesta unidade e indique as restrições e dificul-
dades encontradas. Observe também as informações disponíveis e ausentes sobre os imóveis. 
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92 | Coleta de dados
2. Qual é o principal cuidado que se deve tomar ao coletar dados diretamente com compradores e 
vendedores? 
3. Como foi apresentado nesta unidade, não devem fazer parte da amostragem, em princípio, preços 
possivelmente praticados fora do valor de mercado. Dê exemplos de transações ou situações em 
que isso pode ocorrer.
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93|Coleta de dados
4. Em uma coleta de dados, além dos preços praticados em transações, podem ser utilizados dados 
de ofertas de imóveis, desde que devidamente identificados; no entanto, esses dados tendem a 
ser menos consistentes que os dados das transações. Explique, com suas palavras, por que isso 
ocorre.
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94 | Coleta de dados
Ampliando conhecimentos
Para adquirir familiaridade com o valor dos imóveis, com os fatores que compõem esse valor e 
com as fontes existentes, sugere-se ao estudante que pesquise fontes de dados acessíveis, como sites 
de imobiliárias e classificados de jornais de sua cidade.
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Fundamentos para a 
avaliação de terrenos urbanos
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Nesta aula serão apresentados os fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos; o objetivo 
é identificar os principais aspectos determinantes para a formação do seu valor. Inicialmente, serão ex-
postas as características dos terrenos que podem influenciar na avaliação desse tipo de imóvel.
Características dos terrenos
A localização do terreno é considerada uma das principais referências para a avaliação que será 
desenvolvida (MEYER, 2003, p. 1). Outro aspecto importante é a planialtimetria, que consiste em medir 
as altitudes e a projeção horizontal dos pontos significativos da área levantada; de modo simplificado, 
esse procedimento se destina a reconhecer se o terreno é plano, se está em aclive ou em declive, sua 
configuração geométrica etc. Por meio da planialtimetria, pode-se identificar:
as dimensões do terreno :::: – incluem a dimensão da frente e das demais faces do terreno, bem 
como os alinhamentos estipulados para construção e outras determinações do órgão respon-
sável. As dimensões são representadas em metros, visto que a unidade mais comum para o 
cálculo de áreas é o metro quadrado;
a:::: forma do terreno – nem sempre será retangular, podendo assumir outras configurações 
geométricas; por isso, é importante verificar os ângulos ou curvas que existirem;
a:::: área total do terreno – é descrita em metros quadrados, sendo essa a unidade usual na 
avaliação de imóveis.
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96 | Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
Além da localização e da planialtimetria, deve-se observar as benfeitorias e os recursos naturais 
existentes no terreno. Nas benfeitorias, incluem-se tanto as edificações quanto a infraestrutura e os 
melhoramentos.
Essas são as características principais de um terreno; além delas, existem outras que também são 
relevantes. A partir de agora, será visto como se avalia um terreno nesse contexto de diversidade de 
fatores a serem mensurados.
Como avaliar um terreno 
A Norma Brasileira para avaliações de bens estabelece procedimentos básicos para todos os tipos 
de trabalho avaliatório. Segundo a norma, diversas etapas devem ser planejadas e executadas no de-
senvolvimento de uma avaliação, como exames, requisição de documentos, vistoria, coleta de dados, 
escolha da metodologia etc. (ABNT, 2001; 2004a; 2004b).
Entre essas etapas, uma das essenciais para o delineamento do escopo da atividade é a defi-
nição do método de avaliação, isto é, deve-se reconhecer o mais adequado para cada caso. Como já 
se sabe, a escolha do método está restrita aos fixados pela NBR 14.653 (ABNT, 2004a; 2004b). Além 
disso, ao defini-lo, é preciso saber as características fundamentais dos métodos existentes, bem como 
identificar os limitadores para a utilização de cada um deles, como as restrições de disponibilidade 
de dados.
Métodos para avaliação de terrenos 
Já é sabido que existem diversos tipos de métodos para a avaliação de imóveis em geral: o com-
parativo direto de dados de mercado, o de capitalização da renda, o involutivo e o evolutivo. Quando se 
busca o valor de mercado em uma avaliação de terrenos, o método mais comumente usado é o compa-
rativo direto de dados de mercado, sendo também o indicado pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 7).
Como foi visto, a aplicação desse método depende da existência de dados representativos da rea-
lidade do mercado local, ou seja, de se saber o valor de outros terrenos com características semelhantes 
ao que está sendo avaliado.
Para isso, é necessária uma pesquisa de dados para se levantar uma amostra representativa da 
região onde o terreno se localiza; então, deve-se analisar essa amostra e identificar as características-
padrão dos terrenos da região. Esses padrões certamente não serão muito rígidos; tomando-se um 
exemplo relacionado à área, haverá um padrão ou uma área média dos lotes em uma determinada 
localidade. Admita-se uma situação hipotética em que essa área padrão varie entre 45 e 60m²; nesse 
caso, o limite mínimo para que a área de um lote seja considerada padrão será 45m², e o limite máximo 
60m². Dessa forma, a cada avaliação o profissional deve identificar os limites mínimos e máximos, para 
os quais determinada característica é considerada padrão. Essa identificação será feita por meio da aná-
lise dos dados coletados, devendo-se lembrar que os limites também têm que ser estabelecidos para as 
outras características do terreno, como a frente e a profundidade.
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97|Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
É necessário perceber que, além de ser difícil existirem terrenos com características idênticas, 
ocorrem frequentes mudanças no mercado de imóveis, o que faz com que os preços oscilem constante-
mente. Dessa maneira, não se pode fazer uma comparação direta entre os valores dos imóveis tomados 
como referência, sendo necessário então homogeneizá-los.
Homogeneização 
Para que se entenda em que consiste

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