A maior rede de estudos do Brasil

Grátis
150 pág.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

Pré-visualização | Página 29 de 41

e identificar os limites mínimo e máxi-
mo para a variação da profundidade do terreno em relação àquele padrão. Os terrenos que apresentam 
uma profundidade dentro dos limites estabelecidos para a região possuem fator de correspondência 
igual a 1. Isso quer dizer que esse fator não tem influência – positiva ou negativa – sobre o valor do ter-
reno avaliado, ou seja, tem o mesmo valor dos demais terrenos da região nesse aspecto.
(M
EY
ER
, 2
00
3,
 p
. 2
1.
 
A
da
pt
ad
o.
)
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
100 | Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
Fator área quadrada 
Segundo Maciel Corrêa Meyer (2003, p. 28), o fator a ser considerado em relação à área do terreno 
deve ficar restrito ao seguinte intervalo:
Área Fator
Cerca de 30% inferior ao terreno-padrão 0,70
Cerca de 30% superior ao terreno-padrão 1,30
No entanto, deve-se lembrar que o acréscimo da área quadrada, por si só, aumenta o valor do 
terreno, visto que esse parâmetro é utilizado para o cálculo do custo total do terreno.
Fator topografia
Com relação a esse fator, quanto mais plano for o terreno, mais próximo de 1 será seu valor, e 
quanto mais inclinado, mais próximo de zero será aquele; por isso, sob esse aspecto, quanto mais íngre-
mes forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser.
Os terrenos em declive, ou seja, onde a inclinação natural tem como ponto mais baixo os fundos do 
lote, tendem a ser menos valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, aqueles que são “mais baixos” 
na frente e “sobem” em direção aos fundos; porém, em ambas as situações, quanto maior for a incli-
nação, menor será o fator de homogeneização. Apresentam-se abaixo alguns fatores indicados pela 
Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União quanto à situação topográfica do terreno, 
ilustrando o que foi dito.
Situação topográfica do terreno Fator recomendado
Terrenos em aclive:
até 15º 0,90
entre 15º e 30º 0,80
mais de 30º 0,70
Terrenos em declive:
até 15º 0,80
entre 15º e 30º 0,70
mais de 30º 0,60
Verifica-se na tabela que os fatores diminuem conforme aumenta a inclinação do terreno; perce-
be-se também que os valores diminuem ainda mais se a situação topográfica for de declive – isso pode 
ser observado ao se comparar os fatores de declive com os de aclive. Assim, percebe-se que os terrenos 
em declive são mais desvalorizados que os terrenos em aclive.
Para se entender o porquê dessa diferença entre terrenos em aclive e em declive, suponha-se a 
situação de haver necessidade de se implantar um sistema de drenagem nos dois terrenos. No terreno 
(M
EY
ER
, 2
00
3,
 
p.
 2
8.
 A
da
pt
ad
o.
)
(M
EY
ER
, 2
00
3,
 p
. 2
3.
 A
da
pt
ad
o.
)
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
101|Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
em aclive, a água pode escoar naturalmente para a frente, e ser coletada pela rede pluvial urbana; já no 
caso de declive, a água escoará para o fundo do terreno, exigindo que se utilizem estratégias de projeto 
ou outras mais delicadas e trabalhosas para resolver o problema.
Os fatores também levam em conta a necessidade de movimentação de terra, para tornar mais 
eficiente o aproveitamento do terreno; desse modo, pode ser necessária a criação de platôs, taludes ou 
a sua planificação completa. Além disso, deve-se considerar a acessibilidade ao terreno; para isso, pode 
ser necessária a construção de escadas, rampas, ou até a implantação de elevadores. Em síntese, confor-
me a situação, serão necessários menores ou maiores investimentos.
Fator restrição legal
A análise da legislação incidente em cada terreno é imprescindível para qualquer processo de 
avaliação, visto que, dependendo da restrição legal, a construção de benfeitorias pode até mesmo ser 
inviabilizada, o que logicamente irá influenciar o valor do terreno. As restrições legais podem ser de 
diversas ordens; abaixo são apresentados alguns exemplos com seus respectivos fatores.
Restrição legal incidente Fator 
Áreas que não podem ser construídas, por qualquer motivo. 0,10
Áreas de preservação permanente. 0,10
Unidade de conservação da natureza e 
todos os tipos de reservas naturais pré-determinadas em lei.
0,10
Áreas úmidas, alagadiças: banhados e manguezais. 0,10
Necessidade de construir a partir de um recuo pré-estipulado. 0,30
Imóveis tombados. 0,30-0,70
Como se observa, o fator depende do tipo de restrição legal. Essas restrições podem inviabilizar 
certos usos e atividades para o terreno; além disso, elas podem impedir a construção de benfeitorias.
Fator melhoramentos 
Esse fator está relacionado às características de cada terreno em relação ao seu acesso à 
infraestrutura. Dessa maneira, terrenos que possuem acesso apenas à rede de água e de energia, 
por exemplo, tendem a ter valor inferior àqueles que tem acesso a um maior número de serviços e 
outras infraestruturas urbanas, como redes de esgoto pluvial e cloacal, iluminação pública, arbori-
zação e telefonia.
É por isso que, ao avaliar um terreno, deve-se identificar os melhoramentos existentes na sua via 
de acesso. Cada tipo de melhoramento tem um peso, como se pode observar na tabela a seguir, elabo-
rada a partir das referências de alguns autores.
(M
EY
ER
, 2
00
3,
 p
. 2
5.
 A
da
pt
ad
o.
)
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
102 | Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
Melhoramento Fator 
Pavimentação 0,30
Água 0,15
Energia elétrica 0,15
Esgoto 0,10
Iluminação pública 0,05
Telefone 0,05
Arborização 0,01
Como se pode ver, o fator pavimentação é considerado o de maior representatividade, seguido 
pelos fatores água e energia elétrica.
Fator pedologia
A pedologia é o campo da ciência que estuda os tipos de solo e indica os usos mais adequados 
para cada tipo identificado. A importância das análises de solo está em verificar se este é ou não próprio 
para determinados usos do terreno. No caso de solos impróprios para a construção, considera-se como 
base o fator de 0,90, segundo o autor Maciel Corrêa Meyer (2003, p. 25).
Fator tipo de superfície do terreno 
O fator superfície do terreno está relacionado à quantidade de água presente em sua superfície. 
Considerando-se esse aspecto, os terrenos podem ser classificados da seguinte forma:
Área Fator 
Terreno seco 10,00
Terreno alagadiço (com água apenas em períodos de chuvas intensas) 0,70
Terreno pantanoso (com água praticamente constante em sua superfície) 0,60
Considerações finais
Nesta aula foram apresentados exemplos de fatores utilizados na avaliação de um terreno ur-
bano. É importante lembrar que essas são apenas algumas variáveis, mas existem outras que também 
devem ser observadas. Os fatores apresentados aqui são descritos por autores e profissionais na área da 
engenharia de avaliação de imóveis. No entanto, outras referências a fatores, adaptados a cada mercado 
específico, podem e devem ser buscadas. Além disso, não se pode esquecer que o uso de fatores é ape-
nas uma das alternativas para a homogeneização e que, ao se utilizar modelos baseados na inferência 
estatística, tende-se a obter maior precisão na determinação da influência de cada aspecto na formação 
do valor do terreno avaliado.
(D
A
N
TA
S,
 1
99
8;
 M
EY
ER
, 2
00
3,
 p
. 2
5.
 A
da
pt
ad
o.
)
(M
EY
ER
, 2
00
3,
 p
. 2
5.
 
A
da
pt
ad
o.
)
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
103|Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos
Atividades

Crie agora seu perfil grátis para visualizar sem restrições.