AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

são 
determinantes na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) é aquela na qual 
existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada 
com o potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou os vendedores 
não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com 
seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a ser pago por um bem é 
o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado 
perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.
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10 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangível, principalmente no 
mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa im-
perfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigualdade dos agentes.
Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em função da quantidade 
de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?
Lei da Oferta e da Procura
O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo: supo-
nha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se agora que os 
preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de bens que são oferta-
dos também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preços 
estão “favoráveis” a eles. E, estando esses preços em níveis elevados, há também uma maior propensão 
à produção de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado.
Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor demanda pelos 
bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão “favoráveis” a eles.
Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os pre-
ços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim, 
gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um número grande de vendedores precisan-
do vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessário reduzir os preços. 
Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto menor for o número 
de compradores interessados, mais baixos serão os preços.
Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirão muitos comprado-
res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desfavorável aos vende-
dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o 
produto escasso, os preços voltam a subir.
Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem 
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços. Nessa 
gangorra, sempre haverá um momento, chamado de ponto de equilíbrio (figura 1), em que os preços e 
a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados.
É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a 
qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo: se um grupo poten-
cialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a 
possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de mercado. Esses compradores 
podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por 
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parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princípio, mantém-se constan-
te. Pode-se dizer, então, que passa a haver poucos bens disponíveis nesse segmento, se comparados ao 
número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa, 
os preços, conseqüentemente, sobem.
Quando acontece de os preços oscilarem constantemente, qual será o valor de mercado? Na prá-
tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de mercado é estimado, então, pela 
média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a ser atingido em transações 
normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retomando, o preço é a quantia 
que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.
Mercado imobiliário: particularidades
Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido. O mercado imobiliário ou 
de imóveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por 
ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades em 
analisar esse mercado acontecem por causa das características especiais dos produtos oferecidos. Imó-
veis não são bens homogêneos, ao contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem 
diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores também 
diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais im-
portantes são:
longa vida útil :::: – edificações geralmente possuem vida útil entre 40 e 60 anos, dependendo 
da sua constituição;
fixação espacial:::: – imóveis, salvo raras exceções, não podem ter sua localização alterada;
singularidade:::: – jamais serão encontrados dois imóveis exatamente iguais. Edificações até 
podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e técnicas, mas ainda assim 
não ocuparão exatamente a mesma posição;
alto valor das unidades:::: – especificamente quanto às edificações, são produtos de alto custo 
de produção, o que implica um alto valor de comercialização;
grande número de agentes :::: – no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer-
cialização desses bens.
Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até mesmo impedem a 
comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.
Avaliações e perícias: questões gerais
Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questões 
levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não cronológica, do conteúdo a 
ser desenvolvido nas aulas seguintes.
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12 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia?
Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído de terreno e even-
tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da 
sua localização, uso ou vocação”. Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo assim, a definição 
da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóveis: “Análise técnica, 
realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma 
determinada finalidade, situação e data” (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que 
foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o seu valor, que é repre-
sentado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está sendo transacionado 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 20).
A próxima questão a ser esclarecida é o significado de perícia. Segundo