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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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e recursos naturais contribuem para a valorização diferenciada das áreas da 
cidade; assim, são levantados:
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dados físicos :::: – onde também é analisada a existência de elementos de desvalorização, como 
aterros sanitários e assentamentos espontâneos;
leis pertinentes à cidade :::: – nos âmbitos federal, estadual e municipal;
características dos imóveis :::: – incluindo padrões construtivos e aspectos funcionais das edi-
ficações.
A Planta Genérica de Valores é elaborada a partir dessas informações, sendo representada por 
um mapa que incorpora os valores por metro quadrado da terra urbana; tais valores são distribuídos 
em zonas homogêneas que, em seu conjunto, configuram essa planta da cidade. À guisa de ilustração, 
apresenta-se a seguir um exemplo de planta de valores urbanos:
Valor por metro quadrado
 100,00
 80,00
 60,00
 20,00
Representação de uma planta de valores hipotética.
Nesse mapa, percebe-se que as áreas da cidade estão distribuídas em diferentes zonas de valori-
zação, que estão relacionadas às características de cada área; percebe-se também que certas zonas pos-
suem um valor por metro quadrado superior ao de outras. No exemplo, a zona em vermelho apresenta 
o maior valor por metro quadrado da região, sendo que as zonas mais distantes têm valorização menor, 
como é o caso da área em cinza, por exemplo. Essa é uma situação que também ilustra a influência do 
aspecto acessibilidade aos pólos de valorização no valor da terra urbana.
Polos de valorização urbana
De acordo com Möller (1995, p. 27), os polos de valorização são pontos ou linhas que servem de 
referência para a valorização imobiliária. Entende-se a influência desses polos por meio de um exemplo 
citado pelo mesmo autor: são pontos de valorização os centros das cidades e determinados núcleos 
comerciais; assim, quanto maior for a distância de um imóvel em relação a um ponto de valorização 
tomado como referência, menor tende a ser o seu valor.
Em situações reais, considerando-se uma mesma cidade, podem existir diversos polos de valorização. 
Desse modo, constata-se uma situação de inter-relação entre os diferentes polos: nas proximidades de um 
determinado polo, os imóveis possuem valores altos; ao se distanciarem daquele, os imóveis tendem a se 
desvalorizar. Contudo, essa desvalorização tem um limite: a área de influência de outro polo. A partir desse 
limite, passa a haver novamente a valorização dos imóveis, que atinge o ápice junto a esse outro polo.
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Outro exemplo é o crescimento de áreas urbanas no entorno de uma via principal, como uma 
rodovia que faz a ligação entre estados. No decorrer da história, muitas cidades se desenvolveram – e 
ainda se desenvolvem – a partir de determinados pontos de uma estrada. Nesse caso, ao invés de polo 
de valorização, pode-se falar em linha de valorização; isso significa que, ao longo dessa via – e por certa 
extensão –, os imóveis terão maior valor e, ao se distanciarem dela, passam a ter valor menor.
Os polos de valorização são fatores que têm grande influência no valor do imóvel; além disso, 
como foi explicado, a valorização dessas áreas é determinada também pela quantidade de seus elemen-
tos urbanos e por sua qualidade ambiental. Todos esses são aspectos relacionados ao planejamento 
urbano-ambiental.
Atividades
1. Explique a definição de planta de valores da cidade e indique suas principais finalidades e 
aplicações. 
2. Procure a planta de valores da sua cidade na prefeitura municipal. Analise as diferenças entre as 
zonas homogêneas de valor, apontando as principais características do entorno dessas zonas. Por 
fim, apresente suas conclusões a seus colegas. 
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3. Explique como a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como dos 
recursos naturais, influenciam o valor dos imóveis nas cidades. 
Ampliando conhecimentos 
Para o aprofundamento nos assuntos discutidos nesta aula, recomenda-se a leitura de dois textos: 
Determinação de Planta de Valores Utilizando Técnicas de Inteligência Artificial, de Marco Aurélio Stumpf 
González e Carlos Torres Formoso, e Os Sistemas de Cadastro e Planta de Valores no Município: prejuízos da 
desatualização, de Carlos Etor Averbeck (ver referências). Bons estudos.
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Fundamentos para 
avaliação de imóveis rurais
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Nesta aula serão apresentados os fundamentos para a avaliação de imóveis rurais. Primeiramente, 
serão expostas a norma à qual ela está submetida e suas particularidades; em um segundo momento, 
será vista a classificação dos bens rurais, ou seja, tanto dos imóveis propriamente ditos quanto de seus 
componentes. Por fim, serão mostrados os principais aspectos que devem ser observados ao se realizar 
a vistoria de um imóvel rural.
Norma e particularidades
Como já foi visto, a avaliação de imóveis rurais está sujeita à Parte 3 da Norma Brasileira para Ava-
liação de Bens, a NBR 14.653-3 (ABNT, 2004). Essa parte da norma – assim como a parte sobre imóveis 
urbanos – está em vigor desde 2004.
Relembra-se a definição de imóvel rural segundo a referida norma: “imóvel com vocação para a 
exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização” (ABNT, 2004). Com base nessa de-
finição, entende-se que um imóvel rural corresponde a terras não urbanas e passíveis de exploração; 
somam-se às terras as benfeitorias, os recursos naturais e demais componentes que, em conjunto, ca-
racterizam os bens rurais.
Na avaliação dessas propriedades, devem ser observados elementos e regras que não são usuais 
no procedimento para imóveis urbanos. Nesse tipo de trabalho avaliatório, são necessários não apenas 
conhecimentos específicos na área de avaliações, mas também informações básicas sobre agropecuária 
e engenharia florestal. Em alguns casos, também pode ser necessário pedir o auxílio de profissionais com 
formação nessas áreas, como o engenheiro agrônomo e o engenheiro florestal (MOREIRA, 1997, p. 243).
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Além disso, o profissional que pretende trabalhar com imóveis rurais deve conhecer as particu-
laridades dos diversos tipos de exploração que podem ser realizados na área em avaliação. Também 
é indispensável possuir familiaridade com a legislação aplicável aos imóveis rurais, bem como com as 
perspectivas agrícolas nacionais e até mesmo internacionais (MOREIRA, 1997, p. 243).
Na avaliação de imóveis rurais, aplicam-se também os métodos usados na avaliação de imóveis 
urbanos: comparativo direto de dados de mercado, de capitalização da renda, involutivo e evolutivo; no 
entanto, devem ser feitas adaptações para os diferentes casos.
Segundo certos autores (ABUNAHMAN, 1999, p. 218), o tema da avaliação de imóveis rurais 
é tão extenso por si só que seu conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo; contudo, 
serão apresentados aqui os fundamentos para a sua realização, enfocando os aspectos gerais e mais 
importantes.
Classificação dos bens rurais
Ao se falar em classificação dos bens rurais, faz-se referência tanto aos imóveis propriamente 
ditos quanto aos componentes que fazem parte deles. Inicialmente, será visto como se classificam

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