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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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os 
imóveis rurais em si.
Classificação dos imóveis rurais
Os imóveis rurais podem ser classificados quanto a suas dimensões e quanto ao tipo de explora-
ção que neles é praticada.
Dimensão
Em relação às dimensões, um imóvel rural pode ser classificado em:
a) pequeno: imóvel rural com área entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais;
b) médio: imóvel rural com área entre 4 (quatro) e 15 (quinze) módulos fiscais;
c) grande: imóvel rural com área superior a 15 (quinze) módulos fiscais.
Essas são as três classes existentes, segundo a Norma Brasileira para avaliação de imóveis rurais 
(ABNT, 2004, p. 3); entretanto, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) denomina 
de minifúndios os imóveis rurais com área inferior a um módulo fiscal (INCRA, 2006).
Desse modo, percebe-se que a classificação quanto às dimensões dos imóveis rurais tem como 
referência o número de módulos fiscais; mas que medida é essa, o módulo fiscal?
O módulo fiscal foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504, de 1964), em seu artigo 50, que trata 
do cálculo do Imposto Territorial Rural (ITR) (WIKIRIB, 2007). O módulo fiscal é uma unidade de medida 
– ou área, expressa em hectares –, determinada pelo Incra para cada município e utilizada para efeitos 
de tributação; a fixação do módulo leva em conta os seguintes fatores (INCRA, 2006):
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tipo de exploração predominante no município;::::
renda obtida com a exploração predominante;::::
outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significa-::::
tivas em função da renda e da área utilizada;
o conceito de propriedade familiar.::::
Esses são os fatores considerados para a fixação do módulo fiscal; mas quais são os procedimen-
tos utilizados para se determinar o número de módulos da propriedade que está sendo avaliada? O pa-
rágrafo 3.º do artigo 50 do Estatuto da Terra prevê que “o número de módulos fiscais de um imóvel rural 
será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo módulo fiscal do município.” (WIKIRIB, 2007)
Mas o que se entende por área aproveitável? O parágrafo 4.º do mesmo artigo estabelece que “cons-
titui área aproveitável do imóvel rural a que for passível de exploração agrícola, pecuária ou florestal”; em 
seguida, o artigo diz que “não se considera aproveitável: a) a área ocupada por benfeitoria; b) a área ocupa-
da por floresta ou mata de efetiva preservação permanente ou reflorestada com essências nativas; c) a área 
comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola, pecuária ou florestal.” (WIKIRIB, 2007)
Até aqui foi visto o conceito e o modo de se calcular o número de módulos fiscais de um imóvel 
rural; mas onde se encontra o módulo fiscal do município para se fazer tal cálculo? Essa informação é 
encontrada no site do Incra: <www.incra.gov.br>.
Exploração 
Um imóvel rural também pode ser classificado quanto ao tipo de exploração nele realizada. Nesse 
sentido, é preciso lembrar que os imóveis podem ser constituídos de áreas exploradas, de áreas não 
exploradas ou de ambas. As áreas exploradas podem ter diversas finalidades, como:
a) lazer e turismo;
b) agricultura;
c) pecuária;
d) silvicultura (cultura de árvores florestais ou ciência que tem por finalidade o estudo e a explo-
ração das florestas);
e) agroindustrial (industrialização de produtos agrícolas).
Além disso, é comum um único imóvel ser explorado de mais de uma forma, ocorrendo assim 
uma exploração mista.
Como se viu, os imóveis rurais propriamente ditos classificam-se quanto a suas dimensões e 
quanto ao tipo de exploração. No entanto, deve-se lembrar que fazem parte desses imóveis diversos 
componentes, os quais também possuem classificações.
Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
Os componentes dos imóveis rurais são as terras, os recursos naturais, as benfeitorias, as máqui-
nas e equipamentos, os veículos e os semoventes.
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Terras
As terras podem ser classificadas quanto à capacidade de uso e quanto ao estágio de exploração.
Em relação à capacidade de uso, as terras são classificadas segundo o sistema de classificação da 
capacidade de uso das terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso 
da Terra (ABNT, 2004, p. 3).
Já o estágio de exploração está relacionado à produção sobre as terras e à alteração das mesmas; 
nesse sentido, elas podem ser classificadas como:
a) terra bruta: é a terra não trabalhada ou não cultivada, podendo conter ou não vegetação 
natural;
b) terra nua: é a terra sem vegetação natural, nem exploração vegetal;
c) terra cultivada: é assim denominada a terra na qual é realizada alguma espécie de cultivo 
agrícola.
Recursos naturais
Os recursos naturais podem ser de três tipos (ABNT, 2004, p. 4):
a) florestais;
b) hídricos; e
c) minerais.
Benfeitorias
As benfeitorias são melhoramentos, obras ou serviços realizados em um bem, que não podem ser 
transportados ou retirados sem dano; nos imóveis rurais, as benfeitorias podem ser dos seguintes tipos 
(ABNT, 2004, p. 3-4):
a) produção vegetal (culturas agrícolas);
b) construções (como casas, galpões e cercas);
c) instalações (como redes de energia elétrica e de distribuição de água);
d) obras e trabalhos de melhorias das terras (como planificações, e procedimentos de neutraliza-
ção do pH e de adubação do solo).
Esses são os tipos de benfeitorias que podem ser encontradas em um imóvel rural; no entanto, 
além das terras, dos recursos naturais e das benfeitorias, também são considerados componentes dos 
imóveis rurais (ABNT, 2004, p. 4):
as máquinas e equipamentos (fixos ou removíveis);::::
os veículos; e::::
os semoventes (constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos).::::
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Classificação dos frutos dos imóveis rurais
Assim como seus componentes, os frutos dos imóveis rurais também podem ser diversos. Ressal-
ta-se a capacidade que esses imóveis possuem de gerar renda com sua exploração direta, o que pode 
se dar por diversos meios, como agricultura, pecuária, lazer e turismo, entre outros.
Além disso, como ocorre com os imóveis urbanos, os imóveis rurais podem ser alugados por uma 
certa quantia em dinheiro; eles também podem ser arrendados ou explorados por meio de parcerias 
(ABNT, 2004, p. 4).
Como também acontece nos terrenos urbanos, o valor das terras rurais é formado a partir de sua 
capacidade de gerar renda (ABUNAHMAN, 1999, p. 218). Assim, o potencial de exploração da terra é um 
aspecto determinante, embora envolva diversos fatores; por esse motivo, a identificação de tais fatores 
deve ser feita – assim como nos imóveis urbanos –, por meio da vistoria.
Vistoria
Quando se trata de avaliações de imóveis rurais, é indispensável que o avaliador faça pessoalmen-
te o exame da propriedade e de seu entorno. A vistoria permitirá observar não apenas as características 
físicas do local, mas também obter informações socioeconômicas sobre a exploração do imóvel, por 
meio de entrevistas com seus proprietários e/ou administradores (MOREIRA, 1997, p. 244).
Para que o avaliador se localize com maior facilidade dentro do imóvel, é recomendável que ele 
realize a vistoria em posse de fotografias aéreas, plantas ou mapas do local (MOREIRA, 1997, p. 244).
Porém, o que deve ser observado ao se realizar a vistoria de um imóvel rural? A seguir, são apre-
sentados alguns dos principais aspectos relevantes para a composição do

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