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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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de acordo com o seu padrão de construção; assim, quanto ao sistema 
construtivo, os imóveis classificam-se em padrão normal, baixo e alto.
A classificação do padrão construtivo de um imóvel é fundamental para o estabelecimento de um 
projeto-padrão, com a finalidade de se avaliar aquele imóvel. O conhecimento dessa classificação, definida 
pela norma, é necessário para se identificar o sistema construtivo utilizado em um determinado bem.
A aplicação adequada dos métodos indicados pelas Normas Técnicas exige que se tenha, além de co-
nhecimento sobre os mesmos, informações de outras áreas, como arquitetura, engenharia, economia etc.
Aquisição de leis, resoluções e normas
Onde podem ser encontradas as leis referidas acima?
A busca de leis federais pode ser feita pelo site <www.planalto.gov.br>. Após a entrada no site, 
deve-se seguir o caminho: “Legislação”; “Leis”; “Lei Ordinárias”; então, procura-se a lei desejada por seu 
número ou ano de publicação.
As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos postos de intermedia-
ção de produtos ABNT, ou pelo endereço eletrônico <www.abnt.org.br/home_new.asp>. Ao entrar no 
site, deve-se clicar no link “Adquira sua Norma”, depois em “Vendas On-Line”, e então digitar a especifica-
ção da norma desejada no campo: “Código/Número”.
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20 | Aspectos legais da atividade de avaliador
Atividades
1. Escreva, com suas palavras e de maneira sintética, o que você entende por reserva de mercado. 
2. Faça uma pequena dissertação falando sobre os motivos pelos quais o gestor imobiliário não 
pode avaliar um imóvel que apresente defeitos construtivos, tendo como base as posições do 
CREA e do Cofeci.
Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo, recomenda-se o contato com a NBR 12.721 e com a NBR 14.653, para que 
se entenda melhor a fonte e a base do processo avaliatório. Boa leitura.
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Produto imobiliário
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
O mercado imobiliário opera em um ambiente de riscos, com inúmeras variáveis, em uma situa-
ção de mudanças constantes. Além disso, o aumento da concorrência – assim como acontece nas outras 
áreas comerciais –, é um fator que deve ser considerado no lançamento de um novo produto no ramo 
imobiliário.
O mercado imobiliário é um dos setores econômicos que apresentam maior complexidade, devi-
do especialmente às características dos imóveis, que possuem um conjunto diversificado de atributos 
(GONZÁLEZ, 2003, p. 13). Os produtos do mercado imobiliário apresentam características diferenciadas 
em relação aos demais bens de consumo; entre elas, pode-se citar:
elevada vida útil;::::
localização geográfica específica;::::
singularidade (variações de acabamento, tipologias, sistemas construtivos, entre outros);::::
elevado prazo de maturação (planejamento e produção demorados);::::
alto custo das unidades a serem comercializadas.::::
González (2003, p. 55) alerta que essa heterogeneidade própria aos imóveis pode gerar conflitos, 
dificultando a comparação direta entre diferentes unidades.
A fim de aumentar a compreensão sobre as diversas características dos imóveis, é necessário que 
se entendam as etapas do processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
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22 | Produto imobiliário
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário
Todo e qualquer produto passa por etapas de planejamento, operação e/ou execução e lança-
mento no mercado (figura abaixo).
Planejamento
Execução
Comercialização
O produto imobiliário também passa por estas etapas de desenvolvimento, que serão analisadas 
separadamente a seguir.
Planejamento
Nesta etapa, é feita a previsão de todas as demais fases necessárias para a materialização e o 
sucesso do empreendimento. Para isso, são essenciais diversas informações que antecedem a execu-
ção, como informações técnicas, humanas, econômicas e legais. A etapa de planejamento envolve, 
resumidamente:
planejamento físico :::: – estudo da viabilidade técnica do empreendimento (análises qualitati-
vas quantitativas dos terrenos; projetos técnicos etc.);
planejamento econômico :::: – estudo de viabilidade econômica e orçamentos;
planejamento legal :::: – contratos e obrigações.
Execução
Esta é a etapa de materialização do que foi planejado. Ao longo de seu desenvolvimento, é co-
mum surgirem problemas referentes à exequibilidade dos projetos propostos. Além disso, é o momento 
em que o empreendimento se torna visível para muitos clientes, principalmente aqueles que têm difi-
culdade em visualizá-lo por meio de desenhos técnicos ou ilustrativos.
A qualidade da execução irá depender, entre outros fatores, da etapa de planejamento e da quan-
tidade e qualidade das informações fornecidas pelos projetos técnicos. Por isso, tem-se dedicado cada 
vez mais tempo à elaboração de projetos e ao planejamento do empreendimento. Nesse sentido, tam-
bém é importante a implantação de um sistema de gestão da qualidade em todas as etapas de desen-
volvimento do produto imobiliário.
Comercialização
A etapa de comercialização pode se iniciar antes mesmo de a execução da edificação ou o parce-
lamento do solo estarem finalizados, ou seja, antes de os produtos que serão comercializados estarem 
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23|Produto imobiliário
prontos para o uso. Essa tem sido uma tendência observada e que possibilita um retorno anterior dos 
investimentos, visto que a produção de imóveis usualmente exige grandes recursos financeiros e lon-
gos prazos de maturação (planejamento e execução).
Aspectos específicos da etapa de planejamento
Antes do início de qualquer obra – seja uma edificação, a construção de benfeitorias ou um par-
celamento do solo –, é necessária a realização de diferentes estudos, a fim de assegurar a qualidade de 
todo o processo de execução e comercialização do imóvel.
Para a gestão de um empreendimento imobiliário, é necessária uma visão sistêmica das diversas 
etapas de desenvolvimento, das condicionantes e dos requisitos de mercado, entre outros aspectos. O 
planejamento do produto imobiliário pode incluir tanto o espaço urbano quanto a edificação.
De acordo com Fabrício e Melhado (2003, p. 8), “na construção civil existem diferentes maneiras 
de organizar, gerenciar e integrar o processo de projeto”. Nesse contexto, é importante verificar que 
cada tipo de produto lançado no mercado imobiliário terá suas peculiaridades.
A seguir, serão apresentadas as etapas básicas do planejamento de um empreendimento imobili-
ário. Essas etapas não são necessariamente lineares, podendo acontecer simultaneamente. Além disso, 
nem todas as etapas são indispensáveis ou irão ocorrer em todos os empreendimentos.
Análise de mercado:::: : percepção de uma oportunidade de mercado (público-alvo, oferta e 
demanda, concorrência).
Análises qualitativas e quantitativas do local de implantação:::: : verificação da situação do 
mercado, da acessibilidade e do conforto ambiental, entre outras variáveis.
Estudos preliminares do projeto arquitetônico:::: : elaboração de um esboço da forma física 
do empreendimento. Desenvolvem-se esquematicamente os desenhos técnicos básicos refe-
rentes ao tipo de edificação ou parcelamento do solo que se pretende construir.
Estudo de viabilidade econômica:::: : a partir da análise de mercado, contrapõem-se estes da-
dos com os orçamentos que utilizam o CUB (custo unitário básico de construção por m2) como 
referência. Nesta etapa, sinteticamente, é feita uma estimativa do custo final do empreendi-
mento.

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