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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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Para estimar o custo da construção, pode-se realizar um orçamento baseado no CUB, 
o orçamento paramétrico. Obtido esse valor, ele é comparado com o potencial valor de venda 
do imóvel e as demais condições financeiras relacionadas, buscando-se confirmar a viabilida-
de do empreendimento.
Desenvolvimento de projetos:::: : o projeto é uma atividade em parte de técnica e em parte de 
criatividade, cuja função é definir a forma física do produto para melhor atender às necessidades 
dos clientes (LEITE, 2005, p. 46). Os projetos também têm diferentes etapas, que dependem do 
objeto projetado. Outra finalidade dos projetos é descrever a obra, antecipando a execução.
Desenvolvimento do cronograma físico-financeiro da execução:::: : todos os materiais, equi-
pamentos e serviços são estimados, a partir de um orçamento discriminado, a fim de se pro-
gramar o andamento das atividades e seus respectivos custos.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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24 | Produto imobiliário
Desenvolvimento do manual de qualidade referente à etapa de planejamento e de exe-::::
cução do empreendimento imobiliário: o mais indicado é que as empresas já tenham de-
senvolvido os seus processos de qualidade; porém, se estes não existirem, quanto antes forem 
feitos melhor será o processo de planejamento, execução e comercialização.
Essas etapas do desenvolvimento do produto imobiliário possuem variações, de acordo com o 
tipo de produto que se pretende construir. Além disso, é interessante destacar que cada etapa se rela-
ciona com as demais.
Na seção seguinte enfoca-se a etapa de projetos, e são apresentados os principais documentos 
técnicos que são gerados a partir dos diferentes projetos.
Projetos técnicos
De acordo com a NBR 13.531 (ABNT, 1995), os projetos são definidos como: “a determinação e re-
presentação prévias dos atributos funcionais, formais e técnicos de elementos da edificação a construir, 
a pré-fabricar, a montar, a ampliar [...], abrangendo os ambientes exteriores e interiores e os projetos de 
elementos da edificação e das instalações prediais.”
É no projeto que os requisitos são transformados em soluções; nele, são definidos os principais 
atributos que conferem valor ao imóvel. Em outras palavras, um bom projeto pode agregar valor ao 
produto final, sem envolver necessariamente maiores custos de produção; pelo contrário, um bom pro-
jeto pode minimizar custos tanto de produção, como de utilização do imóvel. Por isso, é importante 
a qualidade técnica dos profissionais selecionados para o desenvolvimento dos projetos, já que eles 
determinam a qualidade dos espaços planejados.
Em um projeto, deve-se buscar a equação ideal entre os diversos fatores que definem o valor final 
do produto. Esse valor está associado à satisfação dos clientes, e dependerá de duas variáveis antagôni-
cas: os benefícios fornecidos pelo produto e os sacrifícios decorrentes da aquisição e do uso do mesmo. 
Adicionalmente, os projetos de empreendimentos imobiliários devem proporcionar a melhor relação 
custo-benefício, não só para os clientes finais, mas para todos os envolvidos no processo: investidores, 
construtores e a sociedade em geral.
Os projetos são desenvolvidos a partir de técnicas gráficas e representados por desenhos técnicos. 
As plantas baixas, cortes, fachadas e perspectivas são exemplos de desenhos técnicos relacionados às 
edificações. Contudo, os projetos não são representados apenas por desenhos, pois há diversas infor-
mações que não podem ser expressas graficamente. Dessa maneira, existem também documentos 
técnicos escritos, que são complementares aos desenhos técnicos e possuem diferentes finalidades.
Segundo González (2006, p. 6-9), os documentos técnicos escritos que integram a etapa de pla-
nejamento do empreendimento imobiliário podem ser divididos basicamente em:
orçamentos;::::
especificações técnicas;::::
caderno de encargos;::::
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25|Produto imobiliário
memorial descritivo;::::
manual do proprietário.::::
Nos tópicos a seguir, esses documentos são apresentados separadamente.
Orçamentos
Na construção civil, o orçamento tem a finalidade de realizar o cálculo do custo de construção, conside-
rando o fator lucro e as despesas diretas e indiretas relacionadas à execução de um determinado empreendi-
mento imobiliário. Segundo González (2006, p. 3-5), existem vários tipos de orçamento, como o paramétrico, 
o normalizado – ou normatizado – pela NBR 12.721, o operacional e os discriminados e/ou detalhados.
Todo orçamento deve ser devidamente documentado, pois apresenta dados de grande valia para 
o desenvolvimento do produto imobiliário. A partir do orçamento, pode-se verificar a viabilidade eco-
nômica, as possibilidades de execução e a própria comercialização, além de ser este um procedimento 
envolvido nos métodos de avaliação de imóveis.
Especificações técnicas
As especificações técnicas são descrições precisas de todos os insumos (mão de obra, materiais 
e equipamentos) relacionados à obra; todas as obras necessitam de uma descrição precisa e completa 
dos materiais e procedimentos a serem utilizados na construção. Essas especificações são documentos 
escritos complementares aos projetos das edificações.
Segundo González (2006, p. 7-8), as especificações técnicas podem ser mais ou menos detalha-
das, conforme a sua destinação. Constituem um texto geral e completo que descreve a maioria dos 
serviços da obra, sendo complementados por serviços ou materiais específicos. As finalidades desses 
documentos são complementar a parte gráfica dos projetos e facilitar o gerenciamento dos processos 
durante a obra, evitando confusões e mudanças de critérios.
Alguns dados usualmente descritos são: qualidade, tipo e marca dos materiais empregados, as-
sim como a forma de execução dos serviços.
Caderno de encargos
É o conjunto de especificações técnicas, critérios, condições e procedimentos estabelecidos como 
referência ao executor e/ou ao fiscalizador da obra. O caderno de encargos se assemelha às especifica-
ções técnicas, sendo, porém, mais geral. Sua finalidade é otimizar o controle de serviços do empreendi-
mento, funcionando como uma referência (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).
Memorial descritivo
O memorial descritivo é um documento bastante usual no ramo imobiliário, haja vista suas di-
ferentes finalidades, tais como venda, propaganda, registro do imóvel ou aprovação de projetos na 
municipalidade (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).
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26 | Produto imobiliário
Assim, esse documento técnico é necessário para a aprovação de projetos junto aos órgãos com-
petentes, e é também um veículo de comunicação entre os técnicos envolvidos no processo.
Manual do proprietário
O manual do proprietário é um resumo das especificações técnicas, destinado ao usuário final. 
Certas construtoras já o adotam desde a década de 1960, mas sua importância cresceu apenas com o 
advento do Código de Defesa do Consumidor (GONZÁLEZ, 2006, p. 7).
Esse manual traz orientações sobre a operação dos diversos sistemas incorporados aos imóveis 
(como esquadrias, sistema de ar-condicionado etc.), sobre os procedimentos para manutenção e sobre 
o posicionamento das instalações elétricas e hidrossanitárias. Adicionalmente, apresenta a lista dos for-
necedores de todos os sistemas e materiais individuais utilizados na execução da obra.
Requisitos a serem atendidos pelas edificações
Os requisitos correspondem às funções, aos atributos e às demais características do produto, que 
devem ser observadas sob o ponto de vista dos clientes; traduzem as necessidades e expectativas do 
usuário final. Por isso, desde a concepção de um empreendimento,

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