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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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Etapas da execução (síntese)
Após o desenvolvimento da etapa de planejamento, estando todos os projetos devidamente 
aprovados e o projeto executivo concluído, inicia-se a execução da obra.
Toda construção necessita de um técnico responsável (engenheiro ou arquiteto), que irá acompa-
nhar a execução e orientar a mão de obra. Dependendo do porte da obra, ele poderá ser auxiliado por 
outros profissionais do setor de execução.
Durante a execução da obra, diversos processos se integram. Em alguns casos percebe-se uma 
clara divisão das etapas, enquanto que em outros as atividades se desenvolvem de maneira quase si-
multânea. Apresentam-se a seguir as principais atividades envolvidas na construção, embora elas não 
se desenvolvam necessariamente de maneira linear, como foi dito.
Programação da execução e organização do canteiro de obras
A programação pode ser realizada fora do canteiro de obras, ou até mesmo constituir-se como 
uma etapa do planejamento. Na programação da obra é feita uma integração entre o tempo de execu-
ção dos serviços, a mão de obra, os materiais e os equipamentos necessários.
Nessa fase também devem ser administrados aspectos referentes ao controle técnico, que é de 
suma importância para todos os processos, pois é por meio de seus instrumentos que a qualidade do 
produto poderá ser testada, evitando-se assim possíveis transtornos. No manual de qualidade das em-
presas devem ser indicados os requisitos de qualidade e as instruções de trabalho. Além disso, devem 
ser programados ensaios técnicos (qualidade dos materiais, resistência, traços etc.).
Quanto aos custos, devem ser feitos o controle e a estimativa relativos ao consumo de materiais, 
ao emprego de mão de obra e ao uso de equipamentos. A utilização de todos esses recursos deve ser 
planejada de forma integrada, o mais detalhadamente possível.
Serviços preliminares
Os serviços preliminares envolvem as preparações e as atividades prévias e necessárias à constru-
ção propriamente dita. Podem ser divididas basicamente em:
ajuste do terreno :::: – consiste fundamentalmente no preparo da superfície do terreno. Para 
tanto, são feitos a remoção dos elementos indesejados para a execução da obra (como a vege-
tação não preservada legalmente) e os ajustes nos níveis do terreno. Esses ajustes envolvem a 
planificação e a criação de platôs e taludes, entre outras modificações menos agressivas;
organização do canteiro de obras :::: – tem a finalidade de facilitar a execução, embora possa difi-
cultar os processos, se for mal planejada. A instalação do canteiro consiste em realizar as ligações 
provisórias ou definitivas de abastecimento de água e luz, por exemplo. Além disso, são execu-
tados espaços específicos para armazenamento de materiais, refeitório e vestiário dos trabalha-
dores, e venda no local (plantão de vendas). Nessa etapa é feita a instalação de equipamentos 
(como elevadores e guindastes) e são construídos os tapumes para a obra. Um dos aspectos 
mais delicados da organização do canteiro de obras talvez se refira à locação da edificação.
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31|Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
Construção
A construção da edificação propriamente dita envolve diversos sistemas, elementos e compo-
nentes. Os mais comuns serão descritos a seguir.
Sistema estrutural
O sistema estrutural das edificações é constituído, basicamente, por elementos de fundações, vigas, 
lajes e pilares. A estrutura de uma edificação pode ser feita de concreto armado (moldada in loco ou pré- 
-fabricada), de metal (pré-fabricada) ou de madeira (usualmente para construções de menor porte).
Fundações
As fundações das edificações são os elementos estruturais responsáveis por transferir as cargas 
da edificação para o solo. Esses elementos são a subestrutura da edificação, ou seja, correspondem à 
parte da estrutura que fica abaixo do solo.
As características da edificação (altura, peso, dimensões) e o local onde será construída serão 
determinantes para o tipo de fundação a ser utilizada. Quanto ao local, a principal observação a ser 
feita diz respeito ao solo. Para se conhecer suas propriedades, a realização de sondagem é fundamental; 
para isso, deve-se contratar uma empresa especializada em geotecnia. Por meio da sondagem pode-se 
determinar, por exemplo, em que profundidade se encontra o solo adequado para as fundações, se o 
lençol freático é superficial, ou se o solo é rochoso. Assim, evitam-se surpresas no início da execução e 
também se pode otimizar o projeto, reduzindo custos.
Vigas, lajes e pilares
O sistema estrutural de uma edificação, além das fundações, é geralmente composto por vigas, 
lajes e pilares, com exceção dos sistemas autoportantes, como são os blocos estruturais que na maioria 
dos casos não necessitam de pilares e vigas independentes.
Vedações verticais 
As vedações verticais das edificações são responsáveis por proteger os ambientes internos das 
intempéries (vento, sol, chuva) e prover a segurança e a privacidade. Essas vedações são planos verticais 
que delimitam os espaços, podendo ser internas ou externas. São divididas basicamente em:
paredes :::: – podem ser estruturais ou portantes. Os materiais mais utilizados nelas são os blocos, 
tanto cerâmicos quanto de concreto. Porém, o gesso acartonado e os painéis pré-fabricados 
têm tido demanda crescente para esse fim, também no Brasil;
esquadrias :::: – dividem-se em portas e janelas, e possuem diversos tipos. As esquadrias podem 
ser fabricadas em madeira, em PVC e em metal (especialmente alumínio).
Cobertura 
A cobertura é o plano ou os planos superiores – horizontais ou inclinados – da edificação. É o 
subsistema mais intensamente sujeito às intempéries, tais como radiação solar, chuva e neve. Sua 
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32 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
forma e seus materiais variam substancialmente de acordo com o clima de cada região. As coberturas 
podem ser:
inclinadas :::: – apresentam usualmente, como material de recobrimento, telhas de barro, de pe-
dra, de madeira ou de concreto. A estrutura do telhado inclinado pode ser de concreto, de 
madeira e/ou metálico;
planas ou semi-inclinadas :::: – podem ser constituídas por laje de concreto impermeabilizada 
e/ou por telhas com baixa inclinação (metálicas ou de fibra1).
Instalações
Existem diferentes tipos de instalações, que podem ser implantadas conforme as necessidades 
específicas de cada edificação.
As instalações hidrossanitárias correspondem a um conjunto de equipamentos, tubulações e sis-
temas que têm por função abastecer as edificações com água, e coletar, tratar e encaminhar os esgotos. 
Dentro desse conjunto, há os seguintes elementos:
instalações de água fria e quente :::: – responsáveis pelo abastecimento dos pontos de utiliza-
ção de água nas edificações, devem garantir quantidade suficiente e manter a qualidade da 
água fornecida pelo sistema de abastecimento público. Para isso, contam com uma série de 
equipamentos, tubulações, reservatórios e dispositivos situados a partir do ramal predial;
sistemas de esgoto cloacal :::: – responsáveis pela coleta, pelo transporte e pelo tratamento dos 
esgotos provenientes das edificações, utilizando-se de tubulações para o transporte desses 
líquidos e de equipamentos para o seu tratamento. O esgoto pode ser de origem doméstica 
– despejo de líquidos de casas, edifícios e estabelecimentos comerciais – ou industrial – decor-
rente do uso da água em processos fabris;
sistemas de esgoto pluvial :::: – esgoto pluvial é o proveniente das águas da chuva, as quais po-
dem ser aproveitadas – por meio de dispositivos e equipamentos – para a lavagem de pátios 
e de roupa, para

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