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Usucapião no Novo CPC

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Dos requisitos do CPC de 73 que foram retirados ou esquecidos
O Novo CPC não fez menção aos seguintes requisitos: juntada de planta do imóvel, intervenção obrigatória do MP e intimação das Fazendas Públicas.
A juntada de planta do imóvel, já há muito tempo, era um requisito que sofria relativização pela doutrina e pela jurisprudência Nas lições de José Carlos de Moraes Salles,
“havendo na planta elaborada pelo próprio usucapiente (ou por sua ordem) ou até mesmo no croqui que apresentar elementos suficientes para que o imóvel usucapiendo esteja perfeitamente caracterizado, com sua descrição, confrontações, localização, área e denominação, se, rural, ou logradouro e número, se urbano, estará atendida a exigência do art. 942 do CPC.”
Desta forma, fica claro que a apresentação de planta do imóvel não é mais um requisito obrigatório, bastando que a parte apresente documento apto a individualizar a área objeto da ação.
Quanto à intervenção obrigatória do Ministério Público, também, o próprio órgão já se posicionava contra a obrigatoriedade de manifestação em todas as ações de usucapião. Acontece que quando o código de 73 foi idealizado, o ministério público também acumulava a função de “defensor do Estado”, razão pela qual se justificava a intervenção. Contudo, com o advento da CF de 1988, a instituição passou a ter papel singular na ordem jurídica, não cabendo a tutela de direitos individuais disponíveis. Desta feita, com o   Novo Código de Processo, a intervenção do MP deverá respeitar as diretrizes estipuladas no art. 178.
Por fim, cumpre anotar que o Novo Código também não exigiu a intimação das fazendas públicas. Em que pese a opção do legislador, tal requisito é item indispensável para a ação de usucapião. Conforme aponta Costa Machado, a obrigatoriedade da intimação    tem o objetivo de permitir a qualquer dos entes a manifestação do seu interesse na causa, o que é demonstrado, “quando o bem usucapiendo já foi declarado de utilidade pública para fins de desapropriação,  já foi tombado por seu valor histórico, está situado próximo à área de segurança que restrinja seu uso ou simplesmente terra pública (os exemplos são de Adroaldo Furtado Fabrício)” 
Percebe-se tal necessidade ainda, a medida em que o procedimento extrajudicial faz alusão a esta intimação. O novo art. 216-A da lei de registros públicos, no § 3º estatui a ciência da Fazenda pública para manifestação em 15 dias.
Portanto, por interpretação analógica, a intimação das fazendas públicas ainda é um requisito que deverá ser observado na ação de Usucapião pelo procedimento comum do Novo CPC.
Conclusão
O procedimento da ação de usucapião, como rito especial, não foi reproduzida no Novo Código de Processo Civil.
Alguns atos processuais foram reproduzidos ao longo do texto do NCPC como a citação e a publicação do edital.
A obrigatoriedade de apresentação de planta deixou de existir, o que consolidou os entendimentos jurisprudências que diziam que a apresentação de croquis assim como de memoriais descritivos poderiam substituir a exigência das plantas desde que o imóvel estivesse bem determinado e delimitado.
A intervenção obrigatória do MP também deixou de ser um requisito, uma vez que o Novo Código estabeleceu novas hipóteses de intervenção ministerial no art. 178. Em resumo, o órgão somente se manifestará em ações de usucapião onde não esteja configurado interesse individual disponível.
O legislador esqueceu de prever a intimação das Fazendas Públicas para manifestarem seu interesse na ação. Assim, sendo esta necessária, por interpretação analógica, deve-se aplicar o art. 216-A §3º que prevê tal exigência.
Quanto às leis extravagantes, agora deve-se observar o procedimento comum do novo CPC e não o sumário como elas estabeleciam.
O Novo CPC previu um novo tipo de procedimento da usucapião, o extrajudicial. Foi introduzido o art. 216-A na Lei de registros Públicos.
O procedimento precisa ser realizado pelo interessado por meio de advogado. O artigo lista uma série de documentos que devem ser apresentados para que seja possível o registro ou a realização de matrícula do imóvel.
Esse novo instituto deixa a desejar quando estipula a necessidade de manifestação expressa dos confiantes, o que pode inviabilizar o instituto. Contudo, caso seja encontrados problemas práticos, espera-se que o CNJ aperfeiçoe o instituto e permita sua viabilidade.
O instrumento extrajudicial não inviabiliza o procedimento judicial, caso necessário.
A Usucapião no Novo Código de Processo Civil
O Novo Código de Processo Civil (L. 13.105/2015) trouxe diversas e importantes mudanças na nossa sistemática processual, com a finalidade de otimizar o andamento dos processos e buscar soluções alternativas para resolução do conflito, como a mediação e conciliação, valendo-se, inclusive, da desjudicialização, concedendo novos instrumentos às atividades extrajudiciais (registral e notarial). Dentre estas mudanças, destaca-se a introdução (ou ampliação) da usucapião extrajudicial no ordenamento pátrio, como veremos adiante.
Como é cediço, a usucapião é, em apertada síntese, uma forma de aquisição da propriedade de determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, pelo exercício prolongado no tempo da posse e pelo preenchimento de alguns requisitos legais. 
No caso dos bens imóveis, em regra, o lapso temporal pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, dependendo das características do imóvel (tamanho, de uso coletivo ou individual, rural ou urbano, etc.) e do tipo de posse exercida (mansa, com justo título, de boa-fé, etc.).
Assim, verifica-se que a usucapião é um importante instrumento não só jurídico, mas de política social, especialmente para garantir a famosa função social da propriedade, garantia constitucional prevista nos artigos 5, XXIII, e 170, III, da Carta Republicana.
Em razão da importância social da usucapião e, principalmente, da diminuição das suas exigências nos últimos (diminuição no tempo de posse, etc.), houve um considerável incremento nas ações judiciais sobre o tema, gerando mais demandas para o nosso já assoberbado Poder Judiciário.
Com isso, em que pese os valorosos esforços dos servidores e magistrados, criou-se também relação às ações de usucapião uma morosidade muito grande, principalmente no Estado de São Paulo, desencadeando a espera por anos pela decisão definitiva de aquisição da propriedade.
Diante de tal situação, os juristas que compuseram a comissão de elaboração do NCPC buscaram uma solução alternativa ao conflito judicial, quase que nos mesmos moldes da que foi aplicada ao inventários, divórcios e separações, introduzindo, ou melhor dizendo, ampliando, a usucapião extrajudicial em nosso sistema jurídico.
Neste ponto, vale destacar que a usucapião extrajudicial foi, em verdade, introduzida em nosso ordenamento pela lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (L. 11.977/09 alterada pela L. 12.424/2011), sendo esta, no entanto, aplicável somente aos projetos de regularização fundiária de interesse social e com diversos requisitos específicos.
No entanto, a usucapião extrajudicial trazida pelo NCPC é muito mais ampla e contempla as mais diversas espécies de usucapião esculpidas no direito material, facilitando, ao menos em tese, a aquisição da propriedade pelo possuidor.
Pois bem. O procedimento da usucapião extrajudicial está previsto no artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, o qual acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Publicos (L. 6.015/73), estabelecendo que o interessado, representado pelo advogado, poderá apresentar requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde estiver situado o imóvel usucapiendo, devendo tal requerimento estar instruído com a seguinte documentação: 
Ata notarial: lavrada pelo Tabelião de Notas da regiaão de localização do Imóvel, contendo (i) o tempo de posse do requerente; (ii) se for o caso, o tempo de posse dos antecessores e (iii) circunstâncias;
Planta e Memorial descritivo do profissional legalmente habilitado, com reponsabilidade técnica e registro no respectivoConselho de Fiscalização profissional, e pelos confinantes, titulares de domínio;
Certidões Negativas dos Distribuidores da Comarca da Situação do Imóvel e do domicílio do requerente;
Justo Título ou outra documentação que comprove: (i) origem da posse, (ii) continuidade, (iii) natureza e tempo; ex.: pagamento de impostos e taxas.
Após ser conferida a documentação, o requerimento de usucapião será autuado pelo registrador e o prazo para a prenotação do registro pode ser prorrogado até o acolhimento ou a rejeição deste pedido. 
Além disso, o registrador imobiliário deverá notificar os confinantes e titulares de domínio ou direito real que não assinaram a planta, que possuem prazo máximo de 15 (quinze) dias para manifestação. Esta notificação poderá ser pessoal pelo próprio registrador (ou seu preposto) ou por meio dos Correios com AR. 
Posteriormente, o oficial de registro dará ciência à União, ao Estado, Distrito Federal e Município para manifestação, também, em 15 (quinze) dias sobre o pedido, neste caso a comunicação poderá se dar pessoalmente, por meio do correio com AR ou ainda do pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Realizadas as notificações estabelecidas na nova lei, o registrador deve realizar a publicação de Edital em jornal de grande circulação na região do imóvel, sendo certo que, neste momento, os terceiros interessados poderão se manifestar no mesmo prazo de 15 (quinze) dias. 
É facultado ao oficial registrador realizar diligências para a elucidação de dúvidas em relação ao imóvel usucapiendo. Após o decurso de todos os prazos acima indicados, achando-se a documentação em ordem, inclusive com a concordância expressa dos titulares de direitos reais e outros averbados na matrícula do imóvel e na matrícula dos imóveis confinantes, o registrador procederá com o registro da aquisição imóvel, sendo permitida a abertura de nova matrícula se for necessário. 
Caso o registrador entenda que a documentação não está em ordem poderá indeferir o requerimento, sendo certo que este indeferimento não impede a propositura da ação de usucapião. Do mesmo modo, em havendo qualquer impugnação do processo por terceiros, o oficial obrigatoriamente remeterá os autos ao juízo da comarca do imóvel e o requerente deverá emendar a inicial para adequá-la aos moldes do quanto estabelecido na lei adjetiva. 
Verifica-se, portanto, que, assim como no inventário[1], divórcio, e separação, só haverá a necessidade de judicialização do procedimento somente se houver lide, ou seja, se houver a impugnação por um interessado ou se não houver a concordância dos titulares de direitos reais do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes.
Em resumo, em que pese a discussão casuística – se na prática este novo procedimento estabelecido pelo NCPC trará maior agilidade ou se será somente o acréscimo de uma fase preliminar da Jurisdição –, tem-se que a inovação trazida é uma verdadeira adaptação histórica ao direito de propriedade, vez que é possível concluir que, cada vez mais, tanto o direito material quanto o processual buscam facilitar a transformação da posse em propriedade, garantindo, assim, a efetivação deste viés social da propriedade.
[1] com exceção dos casos que envolvam incapazes.
Jurisprudência
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA UMA
TJ-RS - Apelação Cível : AC 70071402374 RS
Processo AC 70071402374 RS
Orgão Julgador Décima Sexta Câmara Cível
Publicação Diário da Justiça do dia 01/11/2016
Julgamento 27 de Outubro de 2016
Relator Ergio Roque Menine
Ementa
I. No caso dos autos, as provas carreadas ao feito corroboram a tese do apelado sobre a existência de avença locatícia entre as partes. Com base em tais premissas, afastado o argumento de posse ad usucapionem, já que faltaria o requisito do "animus domini".
II. Não há falar na ilegitimidade ativa do autor, uma vez que a jurisprudência sequer exige que o locador seja o proprietário do imóvel, bastando para tanto, que exerça a posse do bem para que se dê em locação, situação ocorrente no caso em tela.
III. Em razão do atraso no pagamento dos locativos, mantido o despejo do locatário.
IV. Mantida a condenação do apelante nas penas de litigância de má-fé, a teor do que disposto nos incisos I e II, do art. 80, do novo CPC.
V. Verba honorária sucumbencial majorada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70071402374, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 27/10/2016).

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