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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 14 - Servidão, usufruto, uso e habitação. Direito real do promitente comprador do imóvel
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Conteúdo Programático desta aula
Servidão predial
1. Conceito
2. Espécies
3. Constituição
4. Principais características
5. Extinção 
2. Usufruto
2.1. Conceito
2.2. Espécies
2.3. Constituição
2.4. Principais características
2.5. Extinção 
2.6. Correlação com o direito real de uso
2.7. Correlação com o direito real de habitação 
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Servidão
A servidão prediais é o direito real de fruição ou de gozo (jus in re aliena) constituído, pela lei ou pela vontade das partes, em favor de um prédio dominante, sobre outro prédio serviente, pertencente a dono diferente. A servidão impõe ao prédio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietário deste prédio.
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Requisitos da servidão:
Existência de dois prédios; 
Encargo imposto ao prédio serviente em benefício de outro prédio prédio;
Prédios de propriedades distintas.
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Servidões prediais x passagem forçada 
As passagens forçadas pertencem ao direito de vizinhança, e referem-se exclusivamente aos prédios encravados, sem acesso à via pública, nascente ou porto, o que não ocorre com as servidões. Autores há que classificam a passagem forçada como uma espécie de desapropriação e outros como uma forma especial de servidão de passagem.
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Sujeitos da relação de servidão 
Há na servidão uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o proprietário do prédio dominante (o dono da servidão), e uma titularidade passiva indeterminada, que recai sobre o proprietário do prédio serviente.
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Finalidade 
As servidões têm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do proprietário do prédio serviente, proporcionar um melhor aproveitamento do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Há, segundo Arnold Wald, uma espécie de justiça distributiva e correção de desigualdades nas servidões.
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Características 
- Indivisibilidade (art. 1.386). 
- Perpetuidade. 
- A servidão não se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes, sendo necessário seu registro no Cartório de Imóveis. 
- Inalienabilidade. 
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Classificações 
A) Quanto à natureza dos prédios:
Urbanas (ex. não construir prédio além de determinada altura) ou rurais (ex. pastagem, trânsito).
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B) Quanto ao modo do exercício:
- Contínuas ou descontínuas.
- Positivas ou negativas
C) Quanto à exteriorização:
- Aparentes ou não aparentes. 
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D) Quanto à origem:
- Legais (coativas): Código de Águas, Código de Minas.
- Convencionais.
Obs: Súmula n° 415, STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. 
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Constituição das Servidões 
As servidões podem ser constituídas por:
- Ato intre vivos. Neste caso, por força do art. 108, CC/2002, a constituição se dará por escritura pública;
- Testamento (mortis causa);
- Usucapião ordinário (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo título e boa-fé) ou extraordinário (prazo vintenário. Enunciado n° 251, III Jornada de Direito Civil, CJF). As hipóteses de usucapião aplicam-se somente às servidões aparentes.
- Sentença judicial que determinar a divisão do condomínio;
- Destinação do proprietário.
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Ação de Manutenção da Posse
 Exercício das Servidões 
Cabe ao dono da servidão, exceto disposição expressa no título constitutivo, realizar todas as obras necessárias ao uso e conservação da mesma.
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Ao proprietário do prédio serviente, assiste o direito de renúncia à propriedade ao dono da servidão. 
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
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Possibilidade de remoção da servidão. Inovação do CC/2002 com relação ao proprietário do prédio dominante. 
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
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Restrição e ampliação da servidão –
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
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Extinção das Servidões 
 As servidões podem ser extintas:
Pela confusão;
Por convenção;
Pela renúncia;
Pelo não uso contínuo por 10 (dez) anos;
Pelo decurso do prazo ou implemento da condição;
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 Pela desapropriação;
Uma vez cessada a utilidade ou a comodidade para o prédio dominante;
Resgate, feito por escritura pública;
Supressão das obras, nas servidões aparentes, por efeito de contrato ou outro título.
 
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Obs: a extinção da servidão, exceto nas hipóteses de desapropriação, só produz eficácia erga omnes quando cancelada no Registro de Imóveis.
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Usufruto
É direito real intransferível, personalíssimo, sobre coisa alheia, que atribui a uma pessoa a faculdade de usar e fruir (usufruir) da coisa de outrem, temporariamente, desde que não lhe altere a substância. 
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Caracteres 
Direito real limitado;
Direito real sobre coisa alheia;
Direito personalíssimo;
Temporariedade.
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Sujeitos 
Usufrutuário: Reúne as faculdades de uso e gozo. Art. 1.394.
Nu-proprietário: titular da propriedade do bem sobre. Reúne as faculdades de disposição e reivindicação.
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Classificação 
1) Quanto à origem: legal ou convencional.
2) Quanto ao objeto: próprio ou impróprio (quase usufruto: recai sobre bens fungíveis ou consumíveis). 
3) Quanto à sua extensão: universal (recai sobre um patrimônio) ou particular (recai sobre um bem particular); pleno (abrange a totalidade dos frutos e utilidades) ou restrito (excluem-se, por força da autonomia privada, alguns ou todos os frutos e utilidades).
4) Quanto à sua duração: temporário ou vitalício.
Obs: usufruto simultâneo e usufruto sucessivo: no usufruto simultâneo, duas ou mais pessoas exercem direito de usufruto sobre o mesmo bem, enquanto que no usufruto sucessivo um usufrutuário sucede ao outro. 
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Formas de Constituição 
1) Por lei (usufruto legal);
2) Ato jurídico inter vivos, podendo ser gratuito ou oneroso;
3) Ato jurídico causa mortis;
4) Usucapião.
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Deveres do usufrutuário (arts. 1.400 a 1.409)
1) Determinação. 
2) Prestar caução pela administração.
3) Conservação da coisa. 
4) Restituição do bem.
5) Pagamento de prestações  tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa.
6) Defesa da coisa.
7) Pagamento do seguro. 
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Extinção do Usufruto 
Renúncia. 
Morte do usufrutuário. 
Findo o prazo.
Extinção da pessoa jurídica. 
Cessação do motivo que originou o usufruto.
Destruição da coisa (exceção: coisa segurada).
Consolidação.
Culpa do usufrutuário.
Não uso.
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Uso
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
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Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. 
OBS: O uso deve ser registrado no registro imobiliário.
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Habitação 
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
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Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
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Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
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Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. 
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Direito real do promitente comprador do imóvel
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
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Formas de execução do contrato:
 a) Pela entrega da escritura definitiva.
b) Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória. Súmulas n° 413, STF e n° 239, STJ
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Exercícios semana 13
Caso concreto 1
Estevão, proprietário de um imóvel em frente à praia, celebrou com Antônio, seu vizinho de fundo, contrato através do qual se comprometia a construir muro cheio até a altura de 02 metros, e daí em diante, composto por elementos vazados no sentido vertical, enviesados e com espaçamento que possibilitem a aeração, ensolação e vista da paisagem. No entanto, Estevão descumpriu o pactuado e levantou muro cheio de 4 (quatro) metros. Considerando que o contrato não foi registrado no CRI, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) Há hipótese de servidão legal?
B) Antônio pode demandar o cumprimento do contrato?
C) Se Antônio tivesse alienado o imóvel a terceiro, este poderia pedir a execução do contrato fundado no direito real de servidão?
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Caso concreto 2
Antônio constituiu usufruto de um imóvel de sua propriedade a João e Cristóvão. Após a morte de Cristóvão, João passou a ocupar a posse do imóvel inteiro, retirando dele todos os seus frutos e utilidades, sem oposição de Antônio, por mais de 20 (vinte) anos. Cumpre observar que não havia disposição contratual a respeito do direito de acrescer entre os usufrutuários e que não foi providenciado o cancelamento do registro do usufruto de Cristóvão após a sua morte.
Considerando o contexto acima descrito e tomando por parâmetro os direitos reais, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) A hipótese acima descrita trata-se de usufruto simultâneo ou sucessivo?
B) Na hipótese acima, o usufruto foi adquirido por alienação ou por retenção? 
C) Qual medida poderia João tomar para não perder seu direito real sobre a totalidade do imóvel caso Antônio ajuizasse ação de reintegração de posse para retomar a parte da posse que cabia a Cristóvão?
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Questão objetiva 1 (Ministério Público Federal – Procurador da República) Em relação à servidão, é correto afirmar que:
I- Servidões prediais são direitos reais de gozo sobre imóveis, que se impõem sobre o prédio serviente em benefício do prédio dominante, em virtude de lei ou da vontade das partes.
II- O exercício inconteste e contínuo de uma servidão, aparente ou não, pelo período de dez anos, autoriza o interessado a assentá-la no Registro de Imóveis, valendo como título a sentença judicial.
III- Apesar de sua perpetuidade, a servidão tem seus modos de extinção, que só produzirão efeitos valendo erga omnes com o cancelamento do registro de seu título constitutivo.
IV- O dono do prédio serviente, pelos gravames e incômodos que causar, poderá ter a obrigação de repor as coisas ao seu estado anterior, além de indenizar as perdas e danos que sobrevierem.
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Das proposições acima:
a) I e II estão erradas.
b) III e IV estão erradas.
c) II e III estão erradas.
d) I e IV estão erradas.
Gabarito: alternativa C 
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