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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 13 – Condomínio Edilício
*Tema da Apresentação
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Conteúdo Programático desta aula
Identificar os direitos e deveres dos condôminos no condomínio edilício;
Diferenciar as áreas comuns das áreas sujeitas à utilização exclusiva;
Compreender a administração do condomínio edilício;
Entender como ocorre a formação e a extinção do condomínio edilício.
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Condomínio edilício e o Novo Código Civil
arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n° 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias); Lei n° 4.864/65 (cria medida de estímulos à construção civil).
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Natureza Jurídica 
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas com áreas comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a edificação é erguida, as fundações, muros, corredores, terraço de cobertura (salvo estipulação contrária na convenção do condomínio – art. 1.331 § 5°) e tudo mais que se destinar ao uso comum. É um condomínio parcial, híbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietário aliena-la e grava-la livremente, a teor do art. 1.331 § 1°. Porém, se à garagem não tiver sido atribuída específica fração ideal do terreno, não se poderá falar em propriedade exclusiva e, portanto, a alienação terá que ser feita conforme o art. 1.339 § 2°.
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Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
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§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
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Área comum x área de uso comum: 
A área comum permite utilização exclusiva, enquanto que a área de uso comum deve ser utilizada por todos os comproprietários.
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Enunciado n° 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: 
No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso comum dos demais condôminos.
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Personalidade jurídica do condomínio
O condomínio não tem personalidade jurídica, mas tão somente capacidade postulatória – art. 12 CPC
Enunciado n° 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edilício.
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Instituição do Condomínio (art. 1.332) 
a) Destinação do proprietário do edifício;
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionário do terreno);
c) Testamento.
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Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
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Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
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IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
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São direitos dos condôminos:
a) Sobre a unidade autônoma:
-Usar conforme sua destinação, embora o uso possa sofrer limitações;
- Alienar independente do consentimento dos demais;
- Gravar com ônus reais.
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b) Sobre a parte indivisa:
- Utilização da área condominial conforme sua destinação (vestíbulo, corredores, escadas, elevadores etc.);
- Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. 
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Deveres dos condôminos:
-Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (obrigação propter rem);
-Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
-Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
-Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes;
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-Responder o adquirente da unidade autônoma pelos débitos condominiais existentes, com os juros e a correção monetária.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
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Efeitos do inadimplemento relativo das contribuições condominiais: 1% ao mês a título de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula penal). Esta multa, à luz do direito anterior (art. 12, § 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20%. Houve recente veto presidencial na tentativa de elevar a cláusula penal para 10%.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
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Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de até 5 vezes o valor das contribuições condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na convenção do condomínio; caso contrário, a assembléia deliberará, por 2/3 dos demais condôminos, o valor da multa.
Art. 1.336 (...)
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
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Infrações reiteradas (incluindo a inadimplência): multa de até o quíntuplo das contribuições condominiais, aprovada por deliberação de ¾ dos demais condôminos, tomando por parâmetros a reincidência e a gravidade das faltas;
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
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Comportamento incompatível com a convivência harmônica no condomínio: multa de até 10 vezes o valor das contribuições condominiais, podendo ser aplicada pelo síndico, independente de deliberação da assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de ¾ dos demais condôminos.
Art. 1.337 (...) 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
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Obs: Outras espécies de multa: restrição de utilização de bens e serviços, proibição do ingresso de pessoas. Possibilidade de exclusão mediante decisão da Assembléia. “Condomínios seletivos”. Ponto controvertido.
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Realização de obras no condomínio 
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou, diante do impedimento ou omissão deste, por qualquer outro condômino, independente de deliberação da Assembléia. As demais obras dependem de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção:
-Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos;
-Úteis: maioria dos condôminos;
-Obras úteis, na parte comum, em acréscimo às já existentes: 2/3 da Assembléia;
-Outro pavimento ou outro prédio, para novas unidades imobiliárias: unanimidade dos condôminos.
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Assembléia geral
Órgão deliberativo formado pelos condôminos, equiparados a estes os promitentes-compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2°).
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Compete à Assembléia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349);
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas;
- Eleger substituto para o síndico;
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos;
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sob a aprovação unânime dos condôminos (redação dada pela Lei n° 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
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Síndico 
É eleito pela Assembléia Geral, que também pode destituí-lo nos casos de irregularidade, não prestação de contas ou má administração, em reunião específica para este fim, sob a aprovação da maioria absoluta de seus membros.
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Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
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VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
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Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
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§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
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Exercícios Semana 12
O Condomínio Castelo Branco, situado em Prainha, teve negado o registro de Carta de Adjudicação expedida no Processo de Execução de Sentença que promoveu contra AMACAB – Associação dos Moradores e Amigos do Condomínio Casa Branca, tendo como objeto os imóveis matriculados sob os n°s 32.513, 32.514, 32.561, 32.562 e 32.620 – Livro 02/RG. Ao questionar o oficial do Cartório de Registro de Imóveis, foi-lhe informado que o condomínio não tem personalidade jurídica, mas tão-somente a chamada personalidade judiciária conferida pelo CPC e a falta de personalidade jurídica impede, pelo regime jurídico dos direitos reais, que ele seja titular de direito de propriedade.
Nesse caso, analise JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se o Condomínio é dotado de capacidade para adquirir e registrar em seu nome os referidos bens para ao final concluir se foi correta a atitude do oficial do CRI.
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Caso concreto 2
Carlos, residente e domiciliado em São Paulo, é proprietário de uma unidade imobiliária no Condomínio Francisco Néri, no Município de Atibaia, onde comparece apenas eventualmente. Na Convenção do Condomínio, consta que a garagem é área de uso comum, não sendo delimitada vaga exclusiva para cada apartamento. 
Em 2002, em reunião da Assembléia Geral, que reuniu 70% dos moradores, cuja convocação foi feita oralmente aos condôminos que residiam no Condomínio, foi realizado, por decisão da unanimidade dos presentes, sorteio das vagas da garagem, alterando, assim, a Convenção. Ao tomar conhecimento da decisão assemblear, Carlos imediatamente insurgiu-se contra o sorteio, alegando nulidade da reunião da Assembléia por não
ter sido convocado.
Em 2006, a Assembléia Geral reuniu-se mais uma vez com o mesmo propósito, desta vez convocando por escrito todos os condôminos adimplentes, inclusive Carlos, que compareceu ao encontro. Durante a reunião, que contou com a participação de todos os moradores, ficou decidido que seria mantido o sorteio anteriormente feito, com dissidência única do voto de Carlos. Desta forma, ainda que sem unanimidade, a redação original da convenção do Condomínio sofreu alteração.
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Tomando por parâmetro os direitos reais e atendendo estritamente ao enunciado da questão, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE a todos os quesitos:
A) Diferencie Instituição, Constituição e Regimento Interno do Condomínio, indicando o momento em que cada instrumento deve ser elaborado, bem como as formalidades exigidas. 
Gabarito: 
- Instituição: é o ato de criação do condomínio. O Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou mortis causa, registrado no cartório imobiliário, devendo conter: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (inc. I); determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns (inc. II); o fim a que as unidades se destinam (inc. III).
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O condomínio é, então, instituído por:
a) Destinação do proprietário do edifício;
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionário do terreno);
c) Testamento.
- Constituição: é o ato de estruturação formal do condomínio. A constituição se dá pela convenção do condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações ideais (incluindo os promitentes compradores e os cessionários de direitos a elas relativos) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (oponibilidade erga omnes). As formalidades constam do art. 1.334, CC.
- Regimento interno: normas não essenciais de funcionamento, modificáveis e cirunstanciais.
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B) Há nulidade da Assembléia de 2002? 
Gabarito: Sim. O art. 1.354 do Código civil determina que a assembléia somente poderá deliberar se todos os condôminos forem convocados. Logo, a não convocação de um dos condôminos enseja nulidade absoluta da decisão assemblear.
C) Há nulidade na alteração da Convenção consolidada pela decisão assemblear de 2006? 
Gabarito: Não. De acordo com o art. 1.351, CC, a alteração da Convenção precisa da aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos, votação esta que foi atingida na Assembléia de 2006.
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Questão objetiva 1
(TJPA 2009 – Juiz) Caio, condômino do Edifício B e C, situado em Belém/PA, pretende impugnar despesas que, no seu sentir, não estariam adequadas ao padrão do imóvel que ocupa. No dia designado para a assembléia geral de condôminos, comparece regularmente ao ato. Todos os condôminos comparecem ao evento, composto o quorum exigido pela lei e pela convenção condominial. As despesas são aprovadas, vencido Caio, bem como também aprovada a prestação de contas do síndico. Inconformado com o ocorrido, Caio busca aconselhamento jurídico, com o fito de não pagar as despesas aprovadas em assembléia, pois com elas não concorda, desejando, dentre outras alternativas, postular prestação de contas detalhadas. Diante do narrado, analise as afirmativas a seguir.
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I. O condômino, cujo voto é contrário às despesas aprovadas em assembléia geral não está compelido ao seu pagamento, já que o ato violaria direito individual.
II. Sendo a assembléia hígida, a mesma constitui o órgão adequado à aprovação de despesas condominiais, o que vincula todos os condôminos.
III. Não pode, regra geral, o condômino, individualmente, propor ação de prestação de contas em relação ao síndico ou ao condomínio.
IV. Havendo quorum legal, as decisões da assembléia geral de condôminos têm validade e eficácia, desde que não colidam com a lei ou a convenção.
V. A ausência do condômino à assembléia, quando regularmente comunicado, não impede que os efeitos dela decorrentes lhe atinjam, equiparado aos demais condôminos que compareceram ao ato.
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Assinale:
(A) se somente as afirmativas II, III, IV e V estiverem corretas.
(B) se somente as afirmativas I, II e III estiverem corretas.
(C) se somente as afirmativas I e II estiverem corretas.
(D) se somente as afirmativas I e V estiverem corretas.
(E) se somente as afirmativas III e V estiverem corretas.
Gabarito: alternativa A. 
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