Direito Civil II - 04

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Direito Civil II – 04º BIMESTRE
Da retrovenda
Constitui esta de um pacto adjeto pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, “restituindo o preço”, mais as “despesas” feitas pelo comprador, “inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias”. (CC. 505). A retrovenda é um pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda. O prazo máximo para o exercício desse direito é de três anos. 
Da venda a contento e da sujeita a prova.
Constitui pacto adjeto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue (ao comprador); e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Da preempção ou preferência. 
A preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou da-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. A preempção distingui-se da retrovenda; nesta o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, não se podendo falar em preferência por inexistir terceiro ou estranho com quem se dispute a primazia. A preempção pode versar também sobre coisa móvel:
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto a venda, são exemplos de preferência. 
Da venda com reserva de domínio 
A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia de recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente, a propriedade permanece com o alienante e só passa aquele após o recebimento integral do preço. Dispõe o artigo 521 do Código Civil que “na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, ate que o preço esteja integralmente pago”.
A finalidade de garantia ou segurança para o vendedor que retém o domínio apenas no interesse de garantia, que deseja, do integral pagamento do preço. A falta de outro meio, sob esse aspecto igualmente eficaz, ele permanece dono.
Da venda sobre documentos
O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
É no comercio exterior que a sua utilidade se ressalta. A venda sobre documentos tem maior uso no comercio marítimo. A sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que envolvam venda de mercadorias e, por sua natureza, pode ter por objeto apenas bens móveis.
	Da troca ou permuta	
	É o contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro. A troca é, portanto, o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro. Difere da compra e venda apenas porque, nesta, a prestação de umas das partes consiste em dinheiro. 
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
	Se os valores são desiguais, e o objeto que pertence ao ascendente é mais valioso, os demais descendentes devem ser ouvidos e consentir expressamente, pelas mesmas razões que justificam a necessidade de tal consentimento na venda de ascendente para ascendente. Se os valores são iguais, não há necessidade de referida anuência, pela impossibilidade de haver prejuízo para os demais descendentes.
	Apesar de se aplicar a permuta a teoria dos vícios redibitórios, nela não há a opção, ensejada ao comprador, de exigir a resolução do contrato com abatimento do preço, cabendo à parte lesada apenas a pretensão à resolução do contrato o, com volta do estado anterior. A torna não descaracteriza a permuta; o que descaracteriza a permuta é se a troca do excedente em dinheiro for muito maior do que o valor real do objeto.
Do contrato estimatório
Contrato estimatório ou de vendas em consignação é aquele que uma pessoa (consignante) entrega bem móveis a outra (consignatária), ficando esta autorizada a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço ajustado previamente, se não preferir restituir as coisas consignadas dentro do prazo ajustado.
O consignatário recebe o bem com a finalidade de vendê-lo a terceiro, segundo estimação feita pelo consignante. Nada impede, porém, que fique com o objeto para si, pagando o preço fixado. Se preferir vendê-lo, auferirá lucro no sobrepreço que obtiver. 
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável.
Doação
	Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
 
	Do conceito legal ressaltam os seus traços característicos: a) a natureza contratual; b) o animus donati, ou seja, a intenção de fazer uma liberalidade; c) a transferência de bens para o patrimônio do donatário; e d) a aceitação deste.
	A doação requer a intervenção de duas partes, o doador e o donatário, cujas vontades hão de se completar para que se aperfeiçoe o negocio jurídico. Não vigora a restrição aos ascendentes, no caso de permuta ou venda a descendentes. Não necessitam eles da anuência dos demais, nem do cônjuge, para doar a um descendente, importando o adiantamento de legitima a doação ou de cônjuge a outro. 
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
	Marido e mulher podem fazer doações recíprocas, sendo, porém inofensivo no regime de comunhão universal. A doação de cônjuge adúltero ao seu cúmplice é, no entanto, proibida, podendo ser anulada pelo outro cônjuge. O menor, também não pode doar. 
Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
	Tem capacidade passiva todos àqueles que podem praticar atos da vida civil, sejam pessoas naturais ou pessoas jurídicas de direito privado, e, por exceção o nascituro, em função do caráter benéfico do ato. 
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.
	Pela mesma razão, têm nas os incapazes. 
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.
	E a prole eventual de determinadocasal;
 Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar.
	As pessoas jurídicas poderão aceitar doações na conformidade das disposições especiais a elas concernentes. 
	O elemento objeto da doação é a transferência de bens ou vantagens de um patrimônio para o outro. A vantagem há de ser de natureza patrimonial, bem como deve haver ainda aumento de um patrimônio à custa de outro.
	A aceitação é indispensável para o aperfeiçoamento da doação e pode ser expressa, tácita, presumida ou ficta. Em geral, vem expressa no próprio instrumento; é tácita quando revelada pelo comportamento do donatário. Ela ainda é presumida pela lei quando: a) o doador fixa o prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não, a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou. O silencio atua, nesse caso, como manifestação de vontade. Tal presunção só se aplica as doações puras, que não trazem ônus para o aceitante; b) quando a doação é feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa e o casamento se realiza. A celebração gera a presunção de aceitação, não podendo ser arguida a sua falta.
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
	A doação é contrato, em regra, gratuito, unilateral e formal ou solene. Gratuito, porque constitui uma liberalidade, não sendo imposto qualquer ônus ou encargo ao beneficiário. Será, no entanto, oneroso, se houver tal imposição. Unilateral, porque cria obrigação para somente uma das partes. Será bilateral, quando modal ou com encargo. Formal, porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades entre doador e donatário e a observância da forma escrita, independente da entrega da coisa.
Promessa de doação – Contrato preliminar
	Há controvérsias, no entanto, a respeito da exigibilidade de seu cumprimento. Caio Mario, sustenta ser inexigível o cumprimento de promessa de doação pura, porque esta representa uma liberalidade plena.
	Para outra corrente, a intenção de praticar a liberalidade manifesta-se no momento da celebração da promessa. A sentença proferida na ação movida pelo promitente-donatário nada mais faz do que cumprir o que foi convencionado. Esta corrente admite promessa de doação entre cônjuges, celebrada em separação judicial consensual, e em favor de filhos do casal, cujo cumprimento, em caso de inadimplemento pode ser exigido.
Espécies de doação
Pura e simples ou típica: quando o doador não impõe nenhuma restrição ou encargo ao beneficiário, nem subordina a sua eficácia a qualquer condição. O ato constitui uma liberalidade plena. 
Condicional: é aquela que subordina à ocorrência de um acontecimento futuro e incerto.
Onerosa, modal, com encargo ou gravada: aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência ou dever. O encargo (representado pela locução com a obrigação de) não suspende a aquisição, nem o exercício do direito. A condição suspensiva, por sua vez, subordina o efeito da liberalidade a evento futuro e certo. O encargo pode ser imposto em beneficio do doador, de terceiro, ou do interesse geral. O seu cumprimento, em caso de mora, pode ser exigido judicialmente, salvo quando instituído em favor do próprio donatário, valendo, nesse caso, como mero conselho ou recomendação. Tem legitimo interesse, para exigir cumprimento, o doador e o terceiro, mas somente o doador pode pleitear revogação da doação. 
Remuneratória: é a feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário. É o caso, por exemplo, do cliente que paga serviços prestados por seu médico, mas quando a ação de cobrança já estava prescrita. Se a divida era exigível, chama-se de pagamento, se não era denomina-se doação remuneratória. 
Mista: é aquela em que se procura beneficiar por meio de um contrato de caráter oneroso. Decorre da inserção de liberalidade em alguma modalidade diversa do contrato. Embora haja a intenção de doar, existe um preço fixado, caracterizando a venda. Por exemplo: paga-se R$1500,00 em algo que vale R$1000,00 e vice-versa.
Feita ao nascituro: valera, sendo aceita pelo seu representante legal – a aceitação será manifestada pelos pais, ou por seu curador quando o pai falecer e a mãe não detiver o poder familiar, neste caso com autorização judicial. Sendo titular de direito eventual, sob condição suspensiva, extinguirá a liberalidade se não nascer com vida. Portanto, a validade deve ser condicionada ao nascimento com vida.
Em forma de subvenção periódica: trata-se de uma pensão, como favor pessoal ao donatário, cujo pagamento termina com a morte do doador, não se transferindo a obrigação aos herdeiros, salvo se o contrario houver, ele próprio estipulado. Em vez de entregar a este um objeto, o doador assume a obrigação de ajudá-lo mediante auxilio pecuniário, sob a forma de rendas, dividendos ou alimentos, periodicamente, com intuito de liberalidade. A periodicidade é definida pelo doador. Os herdeiros só serão obrigados dentro das forças da herança, não podendo porém a obrigação ultrapassar a vida do donatário. 
De ascendente para descendente: estes estão obrigados a conferir, no inventário do doador, por meio de colação, os bens recebidos, pelo valor que lhes atribuir o ato de liberalidade ou a estimativa feita naquela época, para que sejam igualados os dos herdeiros necessários, salvo se o ascendente os dispensou dessa exigência, determinando que saiam de sua metade disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo de doação.
Inoficiosa: é a que excede o limite que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. O código declara nula essa liberalidade, e não toda doação. Havendo herdeiros necessários, o testador só poderá dispor da metade de seus bens pois a outra pertence de pleno direito aos herdeiros, a saber: ascendentes, descendentes e cônjuge. 
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Com clausula de retorno ou reversão: permite que o doador estipule o retorno, ao seu patrimônio, dos bens doados, se sobreviver o donatário. Não fosse essa cláusula que configura condição resolutiva expressa, os referidos bens passariam aos herdeiros do ultimo. A cláusula de reversão só terá eficácia se o doador sobreviver ao donatário. Se morrer antes deste, deixa de ocorrer a condição e os bens doados incorporam-se definitivamente ao patrimônio do beneficiário, transmitindo-se, por sua morte, aos seus próprios herdeiros. Uma vez que a condição é resolutiva, o donatário goza de direito atual e pode exercer, desde o momento da doação o direito por ela estabelecido, podendo inclusive dispor da coisa, vendendo-a, doado-a ou dando-a em pagamento.
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro (fiduciário).
Manual: é a doação verbal de bens móveis de pequeno valor, será valida se lhe seguir sem interrupções a tradição.
Restrição legal
Doação pelo devedor já insolvente ou por ela reduzido a insolvência; por configurar fraude contra credores, podendo a sua validade ser impugnada por meio de ação pauliana (que consiste numa ação pessoal movida por credores com intenção de anular negócio jurídico feito por devedores insolventes com bens que seriam usados para o pagamento da dívida numa ação de execução), sem a necessidade de comprovar que houve a combinação entre o doador e o donatário pra prejudicar o credor. Somente quem não tem dividas insolúveis(dividas superiores aos bens) tem a faculdade de exercer essa liberalidade. 
Doação da parte inoficiosa: proclama ser nula a doação quanto a parte que exceder o à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento
Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice: pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal (encaixa-se na união estável e no matrimonio). O código também proíbe que o testador casado beneficie pessoas que não podem casar, ou participar de uma união estável, em seu testamento; portanto abrange não só o cúmplice como pessoa que matem relacionamento sexual eventual com o doador. A prioridade para o ajuizamento é do cônjuge enganado; enquanto estiver vivo é o único legitimado, pois o adultério é ofensa cometida contra ele. Se não quiser propô-la, para não tornar fato publico o fato constrangedor, ninguém poderá fazê-lo. Pode preferir esgotar o prazo de dois anos, que se conta a partir da dissolução da sociedade conjugal, sem o referido ajuizamento. Depois não é mais possível intentar uma ação, nem ao cônjuge, nem aos herdeiros necessários. Estes só poderão fazê-lo se o cônjuge inocente falecer antes do vencimento do aludido prazo. Embora a ação deva ser intentada dentro de dois anos a partir da dissolução do casamento, nada obsta que possa ser na constância do casamento. Em razão de sua natureza especial, não pode ser ajuizada pelo curador do cônjuge inocente interditado ou declarado inocente. Mas o prazo permanece suspenso até o levantamento da sua curatela, pois a decadência não corre contra os incapazes.
Da revogação da doação
	A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo, bem como pelos modos comuns a todos os contratos. A expressão revogação é inadequada porque na verdade ocorre anulação, recisão ou resolução.
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
Revogação por descumprimento do encargo: se o doador fixa prazo para o cumprimento do encargo, a mora se dá, automaticamente, pelo seu vencimento. Não havendo termo, começa ela desde sua interpelação judicial ou extrajudicial, devendo este ser fixado em prazo razoável para a sua execução. Só depois de esgotado este, ou o fixado pelo doador, começa a fluir o lapso prescricional para a propositura da ação revocatória da doação. A força maior afasta a mora; a revogação terá efeitos sobre toda a doação.
Revogação por ingratidão do donatário: admite a revogação somente se a doação for pura e simples. Atentado contra a vida do doador ou cometimento de homicídio doloso é a primeira causa de revogação da doação por ingratidão do donatário. Abrange a tentativa e o homicídio consumado, praticados dolosamente. O homicídio culposo fica excluído, como também não será possível a revogação se a absolvição criminal se der por ausência imputabilidade, ou por legitima defesa, estado de necessidade e etc. Também constitui como causa de revogação a ofensa física cometida pelo donatário contra o doador se houve dolo. A injúria grave e a calunia figuram em terceiro lugar, no rol das causas de revogação da doação. As figuras típicas estão previstas como crime contra a honra; a difamação não tendo sido incluída no rol taxativo do art. 557 não pode ser alegada. Por fim, a doação pode ser revogada se o donatário podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava; não se exige que o doador seja parente do donatário, para lhe pedir alimentos, mas é necessário que possa prever a própria mantença e não tenha parentes obrigados a prestação de alimentos. A revogação, por qualquer desses motivos, deve ser postulada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário seu autor. Trata-se uma ação personalíssima, pois o direito de pleitear a revogação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizado a lide. Não se revogam por ingratidão as doações puramente remuneratórias; as oneradas com encargo já cumprido; as que fizerem em cumprimento de obrigação natural; as feitas para determinado casamento. No caso da obrigação natural, a ingratidão do donatário não autoriza a revogação porque haveria um como que pagamento.A doação é uma espécie de devolução, recompensa ou retribuição. 
 
Da locação de coisas
	Existem três espécies de contratos: locatio conductio rerum (locação de coisas), locatio conductio operarum (locação de serviços) e locatio conductio operis (empreitada). 
	A locação de serviços desdobrou-se em duas figuras independentes: o contrato de trabalho, sujeito as leis da CLT e o contrato de prestação de serviços, como consta no Código Civil de 2002; a empreitada também só se refere a construção e, por esse motivo, tal modalidade contratual não se enquadra mais no conceito de locação.
	Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante a remuneração. 
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
	As partes denominam-se locador e locatário (ou ainda inquilino).
	A locação é um contrato bilateral ou sinalagmático porque envolve prestações recíprocas. Gera obrigações para ambas às partes. É consensual, tendo em vista que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, gerando um direito de crédito ou pessoal. Não tem caráter personalíssimo nem para o locador nem para o locatário, uma vez que admite cessão e sublocação, não se extinguindo pela morte de qualquer deles. Nada impede, porém, que se convencione a impossibilidade de ser cedido ou sublocado e se lhe empreste caráter personalíssimo. É, também, comutativo, visto que não envolve risco: as prestações são recíprocas são certas e não aleatórias. Desde o inicio as mutuas vantagens são conhecidas e não permanecem na dependência de uma álea. É, ainda, não solene porque a forma é livre, ou seja, não lhe é essencial, somente sendo exigida em casos especiais. Pode assim, ser celebrado por escrito ou verbalmente.
	Os elementos fundamentais do contrato de locação são: o objeto, o preço e o consentimento. 
O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel e infungível. Caso for coisa fungível o contrato será mutuo. 
O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois haverá comodato, e não locação, se o uso e gozo da coisa forem cedidos a titulo gratuito.
O consentimento pode ser expresso ou tácito. 
Obrigações do locador
Entregar ao locatário a coisa alugada – a entrega deve ser feita com os acessórios, inclusive servidões ativas, salvo os expressamente excluídos, em estado de servir ao uso a que se destina. Se a entrega for feita sem qualquer reclamação, presume-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário. Mas a presunção não é absoluta, admitindo prova em contrario. A não entrega caracteriza inadimplência do locador e autoriza o locatário a pedir resolução do contrato, bem como eventuais perdas e danos. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, repondera ele por perdas e danos. A entrega deve ser realizada na data ajustada ou, na falta de ajuste, em tempo útil, conforme as circunstâncias que envolvem a espécie. 
Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato: compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrario. Se a coisa alugada dedeteriorar sem culpa do locatário, poderá este pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva mais para o fim a que se destinava, ou seja, caso a deterioração seja substancial e impossibilite o uso da coisa. Se ocorrer a destruição total, o contrato se resolverá, cabendo ao locatário pleitear perdas e danos em caso de culpa do locador. 
Garantir o uso pacifico da coisa: deve o locador abster-se da pratica de qualquer ato que possa perturbar o uso e goza da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros.
Obrigações do locatário:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; 
Assim, se o imóvel locado é residencial, deve ele ser utilizado exclusivamente para moradia, não podendo o locatário nele instalar seu comércio.
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
Na falta de ajuste de prazo, o pagamento deve ser feito segundo costume do lugar; na locação de imóveis urbanos, ate o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Fundamenta-se por um dos elementos essenciais desse tipo de contrato ser a onerosidade. Pode ser estipulado que o locatário, alem de pagar o aluguel, responda também por imposto e taxas que incidam sobre imóvel locado. Como garantia do recebimento dos alugueis, tem o locador sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo o prédio. É obrigatório o fornecimento de recibo de quitação, com especificações das parcelas pagas do aluguel e demais encargos.
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
	A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado. O locatário que não devolve a coisa em termino do contrato passa a ter posse injusta e de má-fé, com todos os consectários legais. Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada, sem prazo, pelo mesmo aluguel.
	O contrato de locação predial pode ser estipulado em qualquer prazo, embora não deca ser perpétuo. Durante o prazo convencionado, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário poderá devolvê-lo, pagando multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
	Entretanto, nas locações por prazo indeterminado ou nas que assim passarem a vigorar pela expiração do prazo original da avença, poderá ele denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 
	Em se tratando de locação urbana, tanto a sublocação como o empréstimo e a cessão dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
	O sublocatário responde, subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado, e ainda pelos alugueis que se vencerem durante a lide. Durante a locação o locador não pode mudar a destinação do prédio alugado. 
Sucessão da locação
	A morte do locador acarreta a transferência do contrato aos herdeiros. Estes continuam na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado, podendo ingressar com pedido de retomada nas mesmas hipóteses em que poderia fazê-lo o de cujus, pois lhes são transmitidos os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes. Se o contrato locatício for por tempo determinado, deverão os herdeiros respeitar o prazo convencional. 
	A morte do locatário determina a sub-rogação nos seus direitos, podendo continuar a locação:
Nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro, e sucessivamente os herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel;
Nas locações com finalidade não residencial o espolio e, se for o caso, seu sucessor no negocio. 
Em caso de separação de fato, separação judicial, divorcio ou dissolução da união estável, a locação prosseguira automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. A regra abrange todos os casos em que um dos cônjuges ou companheiro deixa o imóvel, independentemente do vinculo que os une. 
DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS
O art. 37 admite que o locador exija uma dentre 4 (quatro) garantias possíveis: 
 caução em dinheiro (até três alugueres depositados em caderneta de poupança com os frutos a serem revertidos em favor do locatário), ou em outros bens móveis ou imóveis;
 fiança: sobre o contrato de fiança, v. CC, arts. 818-839;
 seguro de fiança locatícia (arts. 37 e 38);
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento[1: ]
LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS
Dispõe o art. 51 da Lei nº 8.245/91 que: Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
 o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
O objetivo é proteger o locatário que durante anos construiu seu “fundo de comércio” através do exercício contínuo da mesma atividade mercantil no mesmo local, angariando clientela e construindo o “ponto”, evitando que terminado o contrato o locador se recuse à renovação, com o intuito de explorar ele mesmo ou terceiro, o mesmo ramo do inquilino. Antes da Lei n° 8.245/91 esse direito estava assegurado pelo Decreto nº 24.150 de 20.4.1934 chamado “Lei de Luvas” – porque o proprietário pedia “luvas” (uma importância em dinheiro fora do contrato) para renovar a locação.
PROCEDIMENTOS
A Lei n° 8.245/91, no Capítulo II descreve as ações cabíveis, em matéria de locação salientando-se: 
a) ação de despejo para retomada do imóvel e por falta de pagamento de alugueres e encargos salientando-se as alterações trazidas com a Lei nº 12.112 de 2009 com o objetivo de agilizar o despejo; 
b) ação de consignação de aluguel e acessórios da locação; 
c) ação revisional do aluguel, para adequá-lo ao valor de mercado; 
d) ação renovatória da locação quando inexistir acordo entre locador e locatário para a renovação da locação comercial devendo-se observar os requisitos e prazo decadencial para sua propositura.
Do mandato
	Opera-se o mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. O vocábulo mandato designa ora o poder conferido pelo mandante, ora o contrato celebrado, ora o titulo deste contrato, que é sinônimo de procuração. A pessoa que confere os poderes chama-se mandante e é o representado; a que o aceita diz-se mandatário e é representante daquela – entretanto, pode haver representação sem procuração, como por exemplo, no caso dos pais, curatela e tutela. Mandato não se confunde com mandado, que é uma ordem judicial.
	Igualmente o contrato de mandato não se confunde com comissão mercantil, que é contrato em que o comissário trata de negócios por conta do comitente. Basta mencionar que o comissário contrata em seu próprio nome, ficando diretamente obrigado com as pessoas com quem contrata, enquanto o mandatário age em nome do mandante, não se vinculando as pessoas com quem negocia. 
	Os representantes podem ser legais, – quando a lei lhes confere mandato para administrar bens e interesses alheios, como pais, tutores, curadores e etc. – judiciais, - quando nomeados pelo juiz, como o inventariante e o sindico da falência – e convencionais – quando recebem procuração para agir em no do mandante.
	O mandato é contrato personalíssimo (expresso ou tacito), consensual, não solene e em regra gratuito e unilateral.
É contrato personalíssimo porque se baseiana confiança;
É consensual porque se aperfeiçoa com o consenso das partes;
É igualmente não solene, por ser admitido o mandato tacito e verbal;
Presumir-se a gratuidade quando não houver sido estipulado retribuição, exceto se o seu objeto corresponder ao daqueles que o mandatário trata por oficio ou profissão lucrativa
É unilateral, porque gera obrigações somente para o mandatário, podendo classificar-se como bilateral imperfeito devido a possibilidade de acarretar para o mandante, posteriormente, a obrigação de reparar as perdas e danos sofridos pelo mandatário e de reembolsar as despesas por ele feitas;
É um dos raros contratos em que a aceitação da outra partem neste caso, o mandatário, não tem de figurar no titulo em que pelo mandante foram conferidos os poderes, nem tem de ser expressa, pois basta a aceitação tacita. 
O contrato de mandato é preparatório, pois habilita o mandatário para a pratica de atos subsequentes que nele não estão compreendidos. O contrato não se esgota em si mesmo. O objeto é a pratica de atos que poderão se característicos de outro contrato típico ou atípico.
Capacidade para outorgar procuração: 
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Pessoas que podem receber mandato:
Art. 666. O maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado pode ser mandatário, mas o mandante não tem ação contra ele senão de conformidade com as regras gerais, aplicáveis às obrigações contraídas por menores.
Requisitos e substabelecimentos 
	Requisitos:
Art. 654 § 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
Pode ser manuscrito, datilografado, xerocopiado ou impresso. Não se deve, modernamente, proibir procuração transmitida por meios informatizados ou fax, ou ainda por carta, cuja a aceitação resulta na execução do contrato proposto. 
Se o ato objetivado exigir instrumento publico, como a compra e venda de imóvel de valor superior a taxa legal, por exemplo, a procuração outorgada para a sua pratica deve observar, necessariamente, a forma pública, pois o artigo 657, do Código Civil preceitua que “a outorga do mandato está sujeita a forma exigida por lei para ato a ser praticado”
O reconhecimento da firma no instrumento particular poderá ser exigido pelo terceiro com que o mandatário tratar.
O substabelecimento pode ser feito mediante instrumento particular, ainda que a procuração originária tenha sido outorgada por instrumento publico, com reserva ou sem reserva de poderes. Na primeira hipótese, o substabelecente pode continuar a usar dos poderes substabelecidos; na segunda, ocorre verdadeira renuncia do mandato. Pode ser também total ou parcial; na total o substabelecido outorga a outrem todos os poderes recebidos; na parcial o substabelecido fica inibido de praticar certos atos.
Mandato outorgado a duas ou mais pessoas
Art. 672. Sendo dois ou mais os mandatários nomeados no mesmo instrumento, qualquer deles poderá exercer os poderes outorgados, se não forem expressamente declarados conjuntos, nem especificamente designados para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos. Se os mandatários forem declarados conjuntos, não terá eficácia o ato praticado sem interferência de todos, salvo havendo ratificação, que retroagirá à data do ato.
	
A presunção é a de que o mandato outorgado a mais de uma pessoa é solidário, podendo qualquer delas atuar e substabelecer separadamente.
	Fiança
	Entre os diversos meios destinados a garantir um estado de fato a que corresponda um direito se enfileram os ca