Contratos II

Prévia do material em texto

Contratos II 
Compra e Venda (arts. 482 e ss do CC)
A compra e venda é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a entregar a coisa e o comprador a pagar o preço em dinheiro.
- para que se configure o contrato de compra e venda o preço deverá ser pago em dinheiro ou sua maior parte deverá ser satisfeita em dinheiro.
- quando a maior parte for em objeto, configurará a troca, porém se a metade for paga em dinheiro e a outra metade em bem, configurará o contrato de compra e venda (STJ).
Classificação do contrato de compra e venda:
- oneroso (aufere sacrifício patrimonial para ambas as partes);
- comutativo (prestações certas e determinadas – objeto certo);
- não-solene (verbal); exceção: imóveis (o contrato de compra e venda referente a imóveis é solene, portanto, deve ser de forma escrita)
- real/consensual: real nasce com a tradição do objeto enquanto a consensual nasce com o acordo de vontades (pacto entre as partes) – objeto e preço.
A compra e venda é um contrato tido como consensual. Por ser consensual a compra e venda pode recair sobre objetos futuros. (ocorre principalmente no mercado rural).
Elementos:
1) capacidade das partes (arts. 3º e 4º CC)
- os incapazes devem ser assistidos ou representados.
- jurisprudência pacífica do STJ estabelece que não é preciso da capacidade das partes quando a compra e venda é sobre bens de consumo de pequeno valor. O parâmetro adotado é objetivo, ou seja, será considerado como pequeno valor aquilo que for de pequeno valor para a sociedade.
2) Objeto: lícito, corpóreos, incorpóreos, inalienáveis (direitos da personalidade), futuro (área rural).
3) Preço: precisa ser sério, justo e real.
- art. 489, CC – o contrato de compra e venda será nulo no caso de cartel (empresas que combinam o preço), porém o preço poderá ser fixado por terceiro.
- art. 490, CC – as despesas serão pactuadas pelas partes. Regra geral, a despesa da tradição ficam a cargo do vendedor e a documentação fica a cargo do comprador. 
Obs: o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Art. 492, CC:
- perda: a coisa se perde totalmente ou em grande parte.
- deteriorização: a coisa se perde em partes.
- res perit domínio – a coisa perece para o dono.
Obs: antes da tradição a coisa perecerá para o vendedor, sendo que após a tradição a coisa perecerá para o comprador.
Exceção: -quando houver mora do credor; individualização ou marcação pelo comprador.
Restrições à compra e venda:
1) ascendente para descendente:
- para que a venda de ascendente para descendente seja válida, é necessária a concordância dos demais herdeiros e do cônjuge alienante (vendedor), salvo se casado no regime da separação obrigatória de bens, ou nos casos de separação absoluta.
- o vício, neste caso, padece de anulabilidade – prazo de 2 anos para propor ação.
2) venda de parte indivisa de condomínio (mais de um proprietário):
- os bens indivisíveis quando de titularidade de duas ou mais pessoas não podem ser vendidos antes de dado o direito de preferência ao outro condômino.
- o vício padece de anulabilidade – prazo decadencial de 180 dias para a propositura da ação, se contrário, o vício se convalidará.
Art. 497, CC – Nulidade
- os tutores, curadores, administradores, leiloeiros e os magistrados não podem comprar os bens que estão sob sua administração, isto porque, não haverá dualidade de interesses.
Modalidades Especiais (art. 500, CC):
Podem ser classificadas as compras e venda em:
Ad corpus ( imóvel é adquirido por um todo, sendo suas dimensões meramente elucidativas – melhor para o vendedor) ou ad mensuram (imóvel é adquirido com base nas suas dimensões – melhor para o comprador) – no caso de imóveis.
- nos casos da compra e venda na modalidade ad mensuram e houver erro na dimensão o comprador poderá pedir:
a) abatimento do preço;
b) complementação da área;
c) desfazimento do contrato.
- o contrato deve ser de forma escrita e nele deverá ser especificado a modalidade (ad corpus/ad mensuram).
Se o contrato não constar a modalidade a lei especificará que se a área anunciada e a área rural do imóvel não ultrapassar 5% de diferença, será considerado ad corpus. Portanto, se ultrapassar a diferença de 5% o contrato será ad mensuram.
Venda por amostra
- o produto deve ser exatamente igual, porém a jurisprudência aceita pequenas divergências que deverão ser analisadas em cada caso.
- a compra e venda pode ser considerada sujeita à prova/ad gustum (gosto), neste caso, se o produto tiver as qualidades anunciadas pelo vendedor, mesmo que o comprador não goste o objeto não poderá ser devolvido.
Cláusulas Especiais (arts. 505, ss do CC)
a) Retrovenda: 
pela cláusula de retrovenda o vendedor tem o direito de recomprar o imóvel no prazo de até 3 anos, independentemente da vontade do comprador em querer vendê-las.
- aplicada somente a bens imóveis.
- atualmente essa cláusula caiu em desuso por ferir a segurança jurídica.
b) Preferência:
- art. 513 e ss, CC
Na cláusula de preferência o comprador quando quiser vender o bem adquirido terá que dar preferência ao antigo vendedor para readquirir a coisa em primeiro lugar.
- aplicada a bens imóveis e móveis.
- imóveis: prazo para resposta 2 anos
- móveis: prazo de 180 dias para resposta.
Algumas preferências que mesmo não colocadas no contrato a lei disporá:
- Lei 8.245/91 (LLIU): locatário tem direito de preferência, independentemente de cláusula contratual.
- arts. 981 e ss do CC: o sócio tem direito de preferência.
c) Venda com reserva de domínio:
- aplica-se a bens móveis;
- a cláusula só existe se ela estiver pactuada por escrito;
- aparecerá quando houver bem móvel à crédito (parcelado);
- apesar da tradição a propriedade permanece com o vendedor;
- não há a res perit domínio na venda com reserva de domínio.
DOAÇÃO – ARTS. 538 e ss, CC
1) conceito: é o contrato pelo qual o doador, por mera liberalidade transfere bens ou vantagens patrimoniais para o patrimônio do donatário (art. 538, CC)
2) elementos: 
a) “animus donandi”: vontade de doar = mera liberalidade
- coação direta: extingue o animus donandi
- coação indireta: persiste o animus donandi
b) bens ou vantagem patrimonial
obs: órgão e sangue: para Paulo Lobo a terminologia doação é equivocada, sendo que o correto seria o termo de dação de órgãos/sangue, simplesmente por não ser bem ou vantagem patrimonial.
c) aceitação do donatário
- aceitação expressa: o donatário expressamente se manifesta quanto da aceitação.
- aceitação tácita: na aceitação tácita o donatário não manifesta expressamente sua vontade em receber a coisa, mas suas atitudes levam a crer que ele aceitou a doação.
- aceitação presumida (art. 539, CC):
É diferente de aceitação tácita, pois há um lapso temporal para se presumir a aceitação.
- aceitação ficta: aquela q nunca existiu por vontade do donatário, porém a lei é quem aceita em seu favor (art. 543, CC). Geralmente ocorre na doação pura para absolutamente incapaz.
3) classificação do contrato de doação:
- gratuita: mesmo na doação com encargo a doação continua sendo gratuita.
- solene:
a) doação de imóveis necessariamente deve ser feito com escritura pública.
b) doação de bens móveis deverá ter um contrato – instrumento particular.
c) exceção: a doação de bens móveis de pequeno valor podem ser feitas de forma verbal.
	Posições: - Paulo Lobo: pequeno valor corresponde a 10 salarios mínimos.
		 - majoritária: pequeno valor é aquilo que é quantificado para média nacional.
d) real: se perfaz com a tradição ou registro do título.
4) modalidades de doação:
a) pura: mera liberalidade transfere-se bem ou vantagem patrimonial ao donatário.
b) doação com encargo: da tranferencia para o donatário é exigido um encargo. A doação com encargo é sempre onerosa.
c) doação por subvenção periódica: é uma doação de execução periódica.
d) remuneratória: doa-se em virtude da contraprestação de um serviço prestado.
e) contrato de casamento futuro = doação condicionalsuspensiva
f) com clausula de reversão: o patrimônio doado volta ao doador, caso o donatário faleça em primeiro lugar.
g) Universal (proibida): a doação universal é nula, pois só se pode dispor de 50% do patrimônio.
5) modalidades especiais:
- restrições a liberdade de doar.
- doação universal.
- doador possui herdeiros necessários (Até 50%)
-ascendente para descendente.
Revogação de doação por qualquer motivo que fira a segurança jurídica:
Dois motivos:
a) inexecução do encargo
b) ingratidão do donatário.
EMPRÉSTIMO – ARTS. 579, ss do CC
1) modalidades:
a) comodato 
b) mutuo
Comodato:
É o empréstimo gratuito de bens infungíveis (bens não consumíveis)
- bens não consumíveis
- gratuito
- real (nasce com a tradição)
- trata-se de empréstimo de uso.
- comodato modal ou com encargo: é aquele em que o comodante impõe um ônus ou um encargo para o comodatário. O comodato modal, apesar do encargo, continua sendo gratuito.
- se o comodante averiguar o descumprimento do encargo ele poderá rescindir o contrato
- após o cumprimento deverá ser devolvido o mesmo bem emprestado.
- o contrato de comodato não tem transferência de propriedade, tão somente de posse.
- prazo para duração do comodato: determinado (2 a 5 anos) indeterminado (o prazo não é fixado).
Obs: mesmo que o comodato seja pactuado por prazo indeterminado o comodante não pode reclamar o bem de volta antes do comodatário utilizar com a finalidade pela qual emprestou. 
Exceções: o comodante poderá reclamar o bem de volta antes do prazo:
a) situação econômica (modificar com o empréstimo feito)
b) nos casos de situação imprevistas ou emergentes.
Obrigações do comodatário:
a) conservar o bem como se seu fosse
b) utilizar com a finalidade devida
c) restituir ao final do prazo contratual (caso não ocorra, poderá ser fixado um aluguel – multa diária)
obs: o comodatário poderá adquirir a propriedade do objeto quando configurar o abandono por parte do comodante.
Mútuo
- bens consumíveis
- gratuito ou oneroso
- empréstimo de consumo
- devolução deverá ser com objeto de mesmo gênero, quantidade e qualidade
- o mutuante não é obrigado a aceitar coisa diversa ainda que mais valiosa.
- há transferência de propriedade para o mutuário.
Obs: dinheiro é bem consumível.
Mutuo de dinheiro:
- consumível
- gratuito/oneroso
LOCAÇÃO 
1) conceito: é o contrato pelo qual o locador (prop.) sede ao locatário o uso e gozo de bem infungível (não consumível) mediante certa retribuição (aluguel).
- a locação é onerosa;
- bem não consumível
- nenhuma locação precisa ser escrita, portanto, trata-se de forma não-solene (pode ser verbal)
- consensual.
- objeto: só recai sobre coisa/bem: móvel (C.C)
				 Imóvel (Lei nº 8.245/91)
				 Incorpóreos (licença – ex: marca)
Obrigações:
- locador: 
a) entregar o bem para o locatário
b) responsabilidade de manter a coisa em perfeito estado.
- locatário:
a) retribuição (aluguel)
b) conservação da coisa 
c) utiliza-la com a finalidade pela qual locou.
Lei 8.245/91 (Lei de locação de imóveis urbanos – LLIM)
- locação de imóveis urbanos
- prazo determinado: impõe uma data para o término
- prazo indeterminado: ocorrerá quando ultrapassar o prazo determinado.
Obs: 
- no prazo indeterminado o locador poderá pedir de volta notificando o locatário, diante da não notificação o locador deverá pagar uma multa.
- nos casos de locação por prazo determinado o locador não pode pedir de volta, mesmo se pagar multa, salvo se o locatário estiver em atraso ou estiver deteriorando o bem
- se o locatário quiser sair antes do prazo determinado deverá pagar multa, a exceção de que o locatário fica isento de multa é se ele precisar mudar de localidade por imposição de seu empregador (ex: ameaça de perder o emprego) – deverá ser analisado subjetivamente, ou seja, é aquela que cria um ônus muito grande ao trabalhador.
- outra localidade é entendido como sendo o local diverso ao inicialmente pactuado no contrato de locação e que dificulte ou inviabilize a locomoção do trabalhador.
Garantias reais e garantias pessoais:
- garantia real: entrega de alguma coisa como cumprimento da obrigação
- garantia pessoal: 3ª pessoa é quem garante o cumprimento da obrigação.
Garantia pessoal:
Fiança # Aval
Fiança:
- dada em contrato 
- responsabilidade subsidiária
- pode ser pactuado com solidariedade
- contrato acessório (depende do contrato principal)
Aval:
- dada em título de crédito
- solidária (não pode ser pactuado com subsidiariedade)
- contrato autônomo (mesmo se houver algum vicio contratual, não será exonerado a responsabilidade do avalista).
FIANÇA (ART. 818 e ss do CC)
o contrato acessório, só existe em virtude do contrato principal.
- visa garantir o contrato de locação ou o contrato de empréstimo mútuo (bancário)
- a fiança é uma relação jurídica, ou seja, um contrato celebrado entre credor e fiador.
Quem pode ser fiador?
- pessoa capaz
- o credor só aceita o fiador que possua patrimônio
- é de livre escolha do credor as condições que deverá ter o fiador.
- o credor poderá pedir a troca do fiador a qualquer momento.
Lei 8.009/90
- Bem de família: são as coisas necessárias para que possa viver com dignidade. São bens impenhoráveis.
- art. 3º: os bens de família são impenhoráveis, exceto quando for objeto de fiança.