requisitos de validade

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REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO
O Contrato é o negócio jurídico que possibilita a aquisição, modificação ou extinção de direitos, mas para que ele surta efeitos é necessário preencher alguns requisitos, os quais são apresentados como de sua validade.
Para a validade é necessária a presença de todos os requisitos.
ESPÉCIES DE REQUISITOS
De ordem geral: Comuns a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do agente, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não defesa em lei (CC. art. 104).
De ordem especial: específico dos contratos: o consentimento recíproco ou acordo de vontades.
DISTRIBUIÇÃO DOS REQUISITOS DE VALIDADE
Requisitos Subjetivos
Requisitos Objetivos
Requisitos Formais
REQUISITOS SUBJETIVOS
Capacidade genérica: Capacidade de agir em geral, que pode inexistir em razão da menoridade (CC, art. 3º), ou ser reduzida pela falta do necessário discernimento ou de causa transitória ou demais elencadas na legislação. (CC, art. 4º)
	Em relação as pessoas jurídicas exigi-se a intervenção de quem os seus estatutos indicarem para representá-las ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente.
 
Aptidão específica para contratar: Algumas vezes, para celebrar certos contratos a lei exige uma capacidade especial para contratar.
	Ocorre por exemplo para realizar doações, transações, alienação onerosa, pois as mesmas exigem a capacidade ou poder de disposição das coisas ou dos direitos que são objeto do contrato.
	A capacidade de contratar deve existir no momento da declaração de vontade do contratante
 
Consentimento: abrange três aspectos:
	A) acordo sobre a existência e natureza do contrato:se um dos contratantes quer aceitar uma doação e o outro quer vender, contrato não há.
	B) acordo sobre o objeto do contrato.
	C) acordo sobre as cláusulas que o compõem: se a divergência recai sobre ponto substancial, não poderá ter eficácia o contrato.
 
	O consentimento pode ser exteriorizado de forma tácita ou expressa.
Tácita: somente quando a lei não exigir que a manifestação deve ser expressa (o silêncio ao receber uma doação usando o bem configura uma aceitação tácita).
Expressa: é a exteriorizada verbalmente, por escrito, gesto ou mímica, de forma inequívoca. Algumas vezes a lei exige o consentimento escrito como requisito de validade da avença. 
REQUISITOS OBJETIVOS
A) Licitude de seu objeto: objeto lícito é aquele que não atenta contra a lei, a moral ou os bons costumes. 
- Objeto imediato: conduta humana: prestação de dar, fazer ou não fazer.
- Objeto mediato: bens ou prestações sobre os quais incide a relação jurídica obrigacional.
 
B) Possibilidade física ou jurídica do objeto: O objeto deve ser também possível, pois quando impossível, o negócio é nulo.
	 Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
	II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
	- Impossibilidade física: aquela que emana das leis físicas ou naturais (deve ser impossível para todos).
	- Impossibilidade jurídica: quando há proibição do ordenamento jurídico (exp: herança de pessoa viva)
 
C) Determinação de seu objeto: Deve ser determinado ou determinável (indeterminado relativamente ou suscetível de determinação no momento da execução).
	Admite-se a venda de coisa incerta, desde que haja indicação do gênero e quantidade.
	Art. 243. A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela quantidade.
QUESTÃO DOUTRINÁRIA
Embora não mencionado em lei, a doutrina entende acerca da existência de outro requisito objetivo de validade dos contratos, qual seja:
TER ALGUM VALOR ECONÔMICO: um grão de areia por exemplo não interessa ao mundo jurídico, por não ser suscetível de apreciação econômica
REQUISITOS FORMAIS
	Diz respeito a forma como se revelará a vontade das partes, podendo ser através do:
Consensualismo: Forma livre, as partes quem decidem. (Regra)
Formalismo: Forma obrigatória, está expresso na lei. (exceção a regra, mas se desrespeitar torna o negócio nulo)
	Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
ESPÉCIES DE FORMAS
Forma Livre: Qualquer meio de manifestação da vontade, não imposto obrigatoriamente pela lei (palavra escrita ou falada, escrito público ou particular, gestos, mímicas)
Forma especial ou solene: é a exigida por lei e pode ser forma única (não pode ser substituída por outra) e forma múltipla (pode fazer por diversos modos, desde que seja dentre os previstos por lei)
 
Forma contratual: é a convencionada pelas partes. Os contratantes podem, por exemplo, mediante convenção, determinar que o instrumento público torne-se necessário para a validade do negócio jurídico.
	
	Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.
DA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
O contrato resulta basicamente de duas manifestações de vontade: a proposta e a aceitação (há exceções, como os contratos reais que se finalizam com a tradição).
Formação é quando o contrato passa a existir no mundo jurídico, obrigando as partes ao seu cumprimento. (momento da formação)
Validade é estar consoante a lei, apto a produzir seus efeitos
FASE DE PUNTUAÇÃO E A RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
É a fase de negociações preliminares que antecedem a proposta, marcada por conversações prévias, ponderações, reflexões, sondagens, cálculos e estudos de viabilidade de negociação futura.
Pode resultar, inclusive, em uma minuta contratual se alguns pontos acordados forem reduzidos a termo, isto é escrito.
DÚVIDA
Podemos falar em responsabilidade civil nesta fase de negociações preliminares pela não conclusão do contrato?
	R: Em regra, não, pois não há qualquer problema em se iniciarem negociações e se perceber a inviabilidade ou inconveniência da contratação. Mas, em alguns casos, pode haver responsabilidade civil extracontratual ou aquiliana, pois não há ainda um contrato, sendo chamada de responsabilidade civil pré-contratual.
QUANDO OCORRE ESSA EXCEÇÃO DE RESPONSABILIDADE???
Quando, nas contratações preliminares, uma das partes cria na outra a justa expectativa de contratação e, sem qualquer justificativa, por mero capricho, não formaliza a proposta.
O fundamento é a quebra da boa-fé objetiva na fase das negociações preliminares.
Há um abuso de direito, que é considerado pela lei ato ilícito a ensejar responsabilidade civil, vez que a outra parte pode contrair gastos ou até recusar outras propostas.
PRÉ-CONTRATO OU CONTRATO PRELIMINAR
É um contrato em que as partes assumem a obrigação de celebrar um contrato definitivo no futuro, por não ser possível a contratação agora ou por não ser o melhor momento.
Ex.: Um time de futebol quer contratar um jogador. Não pode celebrar um contrato definitivo agora, pois ele tem contrato em vigor com outro clube. Todavia, poderão celebrar um pré-contrato, em que se obrigam a contratar ao término do contrato em vigor. Caso o jogador negocie seu passe co outro clube e não cumpra o pré-contrato deve arcar com perdas e danos.
ATENÇÃO
O pré-contrato deve ter os mesmos elementos do contrato definitivo, à exceção de um deles: a forma. 
As partes e o objeto são os mesmos, entretanto, a forma não precisa ser a mesma. Se o contrato definitivo tem de ser por escritura pública, nada impede que o pré-contrato ocorra por instrumento particular.
QUAL A IMPORTÂNCIA DO PRÉ-CONTRATO
Em princípio, a responsabilidade civil na fase de negociações preliminares é extracontratual, pois ainda não há um contrato. Contudo, se celebram um pré-contrato, as partes transformarão essa responsabilidade pré-contratual em contratual antes mesmo da celebração do contrato definitivo, pois o pré-contrato é um contrato.
QUAL A VANTAGEM?
A parte prejudicada não precisará provar a culpa do inadimplente no descumprimento do contrato e tampouco o dano, seja sua própria existência, seja a sua extensão. Traz mais segurança jurídica às partes.
Na responsabilidade civil extracontratual preciso
comprovar a culpa.
Na responsabilidade civil contratual preciso comprovar o inadimplemento (no contrato pode especificar uma cláusula penal).
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO PRELIMINAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO (RESIDENCIAL/NÃO RESIDENCIAL)
Pelo presente instrumento particular de contrato preliminar de locação, e na melhor forma de direito, celebrado diante do que dispõe o artigo 462 e seguintes da Lei 10.406/02, combinado com as disposições da Lei 8245/91, as partes, retro indicadas, visando a celebração de contrato de locação, ajustando-se as prévias clausulas e condições:
 
I. 			O Pré-Contratante, pretende celebrar instrumento de contrato de locação, na qualidade de locatário, com a Pré-Contratada, neste ato representando os interesses do(a) locador(a), optando pela celebração do presente instrumento, preterindo prioridade, a fim de tornar o imóvel escolhido indisponível, temporariamente, da oferta do mercado, a fim de cumprir as exigência de demais formalidade necessárias, para a sua execução. 
 
O Pré-Contratante, declara, para os devidos fins de direito que vistoriou o imóvel, achando tudo de conforme, estando o imóvel em perfeito estado de uso e conservação. 
 
III. 			A Pré-Contratada, se obriga que caso sejam atendidas todas as obrigações pelo Pré-Contratante, em celebrar contrato de locação a que se refere o presente instrumento, dentre outras obrigações, avençará o futuro contrato de locação:
do objeto da locação:
destinação da locação:
prazo da locação:
período da locação:
valor do aluguel:
forma e periodicidade de reajuste:
data do vencimento:
da mora e encargos do aluguel mensal:
dos encargos locativos:
da cessão e transferência:
da garantia locatícia:
da clausula penal:
 
Visando assegurar a confecção do contrato definitivo, o Pré-Contratante, arcará com o custo do sinal de negócio, vindo a antecipar a quantia de R$ .............., correspondente a 05(cinco) dias do valor de aluguel. 
 
V.			A convenieência das partes, o presente poderá ser prorrogado por igual período, 05(cinco) dias, improrrogáveis, por motivo de força maior ou caso fortuito, devendo ser assinado termo de prorrogação e, garantido o pagamento do valor da prorrogação.
 
O Pré-Contratante, no prazo de cinco dias, contado da celebração do presente, se obriga à:
 
Apresentar as fichas cadastrais, que lhe foram repassadas pela Pré-Contratada, garantia locatícia, fichas cadastrais, documentos exigidos para locação (locatário e fiadores);
Se responsabilizar civil e criminalmente pelas informações prestadas, documentos apresentados e tudo mais que se refira a sua obrigação, inclusive quanto a idoneidade dos mesmos;
Não tomar posse do imóvel até a assinatura do definitivo contrato de locação (residencial/não residencial),bem como, reconhecer que as chaves ficarão na administradora, até o ato de celebração do contrato definitivo;
 
VII. 			Por conseguinte, a Pré-Contratada, de outra sorte de obriga à:
 
Agilizar o procedimento de avaliação cadastral e celebração do contrato de locação, a fim de que sejam colhidas as assinaturas;
Dá prévio conhecimento do conteúdo do contrato definitivo de locação ao Estipulante;
Que sendo cumpridas todas as formalidades exigidas, legais e cadastrais, será celebrado o definitivo, segundo os dados abaixo declinados, passando o mesmo a vigorar na data de sua celebração;
Elaborar laudo de vistoria, o qual fará parte integrante do instrumento de contrato de locação definitivo;
Indisponibilizar o imóvel e suas chaves, bem como, não mais ofertar o imóvel a terceiros, a que trata o presente instrumento, pelo período do presente e, da possível prorrogação. A fim de avaliar o cadastro e demais documentos trazidos pelo Pré-Contratante;
 
VIII. 			Se o Pré-Contratante, não der azo a execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. Desobrigando a Pré-Contratada, em cumprir como que fora estipulado e, voltando a ofertar o imóvel. Os valores efetivamente pagos à título de antecipação de aluguel(sinal), se darão em perdas e danos em favor da Pré-Contratada. 
 
IX. 			Todo o litígio ou controvérsia originário ou decorrente deste instrumento será definitivamente decidido por arbitragem . A arbitragem será administrada pela SEGUNDA CORTE DE CONCILIAÇÃO E ARBITRAGEM DE GOIÂNIA – GO (2ª. CCA-GO), eleita pelas partes e indicada nesta clausula, cujo estatuto e regimento interno, registrado no Cartório de Título e Documentos, as partes adotam e declaram conhecer, concordar e integrar este instrumento.Qualquer das partes que desejar instaurar o procedimento arbitral, manifestará a sua intenção à 2ª. CCA-GO, indicando a matéria que será objeto da arbitragem, o seu valor, o nome e qualificação completa da parte contrária, e anexando cópia do contrato/convenção. 
 
A controvérsia, será dirimida por arbitro preferencialmente único, dentre a lista dos nomeados pela 2ª. CCA-GO. A arbitragem processar-se-á na sede da 2ª. CCA-GO e o arbitro decidirá com base nas regras de direito. O Termo de Compromisso Arbitral conterá o árbitro que julgará a controvérsia, o valor e a data do pagamento dos honorários arbitrais, a data de publicação da sentença arbitral. Havendo desentendimento quanto a constituição do compromisso arbitral o mesmo será resolvido pelo Conciliador-Arbitro da 2ª. CCA-GO e nos moldes preconizados na Lei 9307, de 23 de setembro de 1.996. O idioma oficial será o português.
 
Goiânia, (data)
 
 
PRÉ-CONTRATANTE:_______________________________________
PRÉ-CONTRATADA:________________________________________
ADMINISTRADORA: ________________________________________
TESTEMUNHAS:
A PROPOSTA
Pode-se dizer que proposta, oferta, policitação ou oblação é uma declaração receptícia de vontade, dirigida por uma pessoa a outra (com quem pretende celebrar um contrato), por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar vinculada, se a outra parte aceitar.
DIFERENÇA DA FASE DE PUNTUAÇÃO E DA FASE DE POLICITAÇÃO
É a existência de uma proposta.
A fase de puntuação é a fase de negociações preliminares, ou melhor, anterior à proposta. 
Já a fase de policitação se dá após a proposta, ocorrendo sucessivas contrapropostas.
A diferenciação depende da seriedade da proposta. Significa que proposta é pronta e acabada, abordando todos os elementos do contrato, pois basta um sim para a formação do contrato. Se a conversa é apenas sobre alguns pontos do contrato, a fase é de puntuação.
 
Da Formação dos Contratos
        Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
        Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
QUEM É O PRESENTE?
É aquele que conversa diretamente com o policitante, mesmo que por algum outro meio mais moderno de comunicação a distância, e não só por telefone, e ainda que os interlocutores estejam em cidades, Estados ou países diferentes. Se a comunicação entre as partes é feita pela Internet, estando ambas em contato simultâneo, a hipótese merece o mesmo tratamento jurídico conferido às propostas feitas por telefone, por se tratar de comunicação semelhante.
QUEM É O AUSENTE?
Para os fins legais, são considerados ausentes os que negociam mediante troca de correspondência ou intercâmbio de documentos.
Enquadram-se os e-mails, vez que as partes não estão conectadas a rede simultaneamente.
O QUE A PROPOSTA DEVE CONTER?
Preço;
Quantidade;
Tempo de entrega;
Forma
de pagamento;
Deve ser séria e consciente (pois vincula o proponente CC, art. 427);
Deve ser clara, completa e inequívoca.
 
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
CASOS EM QUE A PROPOSTA NÇAO OBRIGA O PROPONENTE:
A) Se isso resultar dos termos da proposta: se no próprio corpo da proposta vier expressa a não obrigatoriedade, não cria justa expectativa de contratação na outra parte.
 
B) A depender da natureza do negócio jurídico: há certos negócios jurídicos que, por sua natureza, não obrigam o proponente, como proposta de venda de produto com quantidade limitada em estoque, a partir do fim deste.
c) Em decorrência de determinadas circunstâncias: existem certas circunstâncias que fazem com que a proposta deixe de ser obrigatória, estando elas elencadas no art. 428 do CC, sendo a primeira para contrato entre presentes e as três restantes para contratos entre ausentes.
 
1- se feita proposta sem prazo à pessoa presente e esta não foi imediatamente aceita;
2 – se feita proposta sem prazo a pessoa ausente e tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
3 – se feita proposta com prazo à pessoa ausente e esta não expedir a resposta no prazo;
4 – se feita uma proposta entre ausentes e antes dela ou simultaneamente chegar ao conhecimento da outra parte a sua retratação.
 
Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.
        Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.
 
ACEITAÇÃO
Se a proposta obriga apenas o proponente. A aceitação vincula também o aceitante, pois ela faz o contrato se formar, passando a existir no mundo jurídico, estando ambas as partes obrigadas ao seu cumprimento nos termos da responsabilidade civil contratual.
A aceitação pode ser expressa ou tácita.
 
Aceitação expressa: é a aceitação inequívoca, podendo ser escrita, verbal ou até gestual (ex: leilão).
Aceitação tácita: é a aceitação presumida pela prática de um ato incompatível com a não aceitação. Ex.: doação de vaso não aceita de forma expressa, contudo, o donatário manda buscá-lo na casa do doador e coloca exposto em sua sala.
	Silêncio vale como aceitação, quando as circunstâncias indicarem que a pessoa aceitou tacitamente. Nem sempre quem cala consente.
FORMAÇÃO DO CONTRATO ENFIM
O contrato se forma quando a uma proposta se seguir uma aceitação.
Se o contrato é entre presentes, fácil será determinar o momento, pois proposta e aceitação se dão em tempo real.
Se for entre ausentes, em regra,á formação é quando a aceitação é expedida, pois é quando o aceitante perde o controle de sua vontade.
 
Art. 430. Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos.
        Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.
        Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa.
 
        Art. 433. Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante.
        Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela não chegar no prazo convencionado.
        Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.