compra e venda

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DIREITO CIVIL III 
AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
Direito Civil III 
Introdução à Teoria Contratual 
CONCEITO 
1 
PRÓXIMOS 
PASSOS 
ELEMENTOS E EFEITOS 
2 
OBRIGAÇÕES 
3 
LIMITAÇÕES 
4 
ESPÉCIES 
5 
Compra e Venda 
Direito Civil III 
“Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a 
transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa (comprador), mediante remuneração de certo preço 
em dinheiro”. (GONÇALVES, 2010, p. 190) – art. 481, CC. 
 
O Código Civil de 2002 unificou a compra e venda civil e a mercantil. 
 
Partes: 
Vendedor (alienante): quem aliena o bem; 
Comprador (adquirente): quem adquire o bem. 
 
É contrato: 
 Bilateral; 
 Oneroso; 
 Consensual; 
 Típico; 
 Nominado. 
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Compra e Venda 
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Elementos essenciais da compra e venda: 
 
I. Objeto: bens corpóreos ou incorpóreos (embora para esses o mais correto seja usar o termo 
cessão); fungíveis ou infungíveis; consumíveis ou inconsumíveis; móveis ou imóveis: 
a) A coisa deve ser existente, individuada ou determinável e disponível; 
b) Venda de coisas atuais e futuras: art. 483, CC: 
 No caso de venda de coisa futura o contrato ficará sem efeito se esta não vier a 
existir, salvo em se tratando de contrato aleatório. 
c) Venda de coisa alheia ou litigiosa: art. 457, CC – não poderá o comprador reclamar pela 
evicção se tinha conhecimento de que a coisa era alheia ou litigiosa. 
 
II. Forma: a forma via de regra é livre, exceto quando a lei exigir forma especial como é o caso da 
alienação de bens imóveis com valor superior a trinta vezes o maios salário mínimo vigente no 
país (art. 108, CC). 
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Compra e Venda 
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Elementos essenciais da compra e venda: 
 
III. Consentimento livre e espontâneo: 
• Pressupõe a capacidade para alienar; 
• Limitações: art. 497, CC. São nulas as compras: 
a) Feitas pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, dos bens 
confiados à sua guarda ou administração; 
b) Feitas por servidores públicos, em geral, dos bens ou direitos da pessoa jurídica a 
quem servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; 
c) Feitas por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros 
serventuários ou auxiliares da justiça, dos bens ou direitos sobre que se litigar em 
tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua 
autoridade; 
d) Feitas por leiloeiros e seus prepostos, de bens cuja venda estejam encarregados. 
 
São proibições que se estendem, também, à cessão de crédito. 
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Compra e Venda 
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Elementos essenciais da compra e venda: 
 
IV. Preço 
a) Deve ser determinado ou determinável. A ausência de fixação do preço torna a venda nula. 
b) O preço deve ser sério e real. 
 
Regras: 
 Art. 481, CC: o preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro; 
 Art. 482, CC: o preço deve decorrer de acordo entre as partes; 
 Art. 485, CC: a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro designado pelos 
contratantes e que agirá como mandatário dos contratantes. Se o terceiro não quiser ou não 
puder determinar o preço, ficará sem efeito o contrato, salvo se os contratantes concordarem em 
designar outra pessoa; 
 Art. 486, CC: segundo acordo entre as partes o preço poderá ser fixado pela taxa de mercado ou 
de bolsa, em certo e determinado dia e lugar; 
 Art. 487, CC: os contratantes podem fixar o preço em função de índices e de parâmetros 
suscetíveis de determinação objetiva. 
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Efeitos da compra e venda: 
 
I. Obrigações recíprocas (sinalagma); 
 
II. Responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios; 
 
III. Responsabilidade do vendedor pela evicção; 
 
IV. Repartição de despesas: art. 490, CC, salvo estipulação expressa em contrário: 
 As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador; 
 As despesas de tradição ficam a cardo do vendedor. 
 
V. Direito de retenção da coisa ou do preço: art. 491, CC – na compra e venda a vista o vendedor 
não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. 
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Efeitos da compra e venda: 
 
V. Responsabilidade pelos riscos da coisa: 
 
 Art. 492, CC: até a tradição os riscos sobre a coisa são do vendedor e os riscos sobre o 
preço são do comprador: 
a) O comprador responde pelos riscos da coisa se estiver em mora de as receber. 
 
 Art. 493, CC: a tradição da coisa deve ocorrer no lugar onde ela se encontra ao tempo da 
venda, salvo estipulação expressa em contrário. 
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Obrigações do vendedor 
 
I. Entregar a coisa com seus frutos e acessórios; 
II. Garantir ao comprador a propriedade e as qualidades da coisa vendida. 
 
 
Obrigações do comprador 
 
I. Pagar o preço no tempo, forma e lugar ajustados; 
II. Art. 495, CC: nas vendas a prazo, se antes da tradição o comprador cair em insolvência o 
vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador lhe apresente caução (real 
ou fidejussória) de pagar no tempo ajustado; 
III. O comprador pode se negar a paga o preço se houver turbação na posse da coisa; 
IV. O comprador pode reter o pagamento enquanto não lhe for oferecida a quitação. 
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Limitações à compra e venda 
 
I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC: 
a) Fundamento: evitar simulação; 
b) Na venda de ascendente a descendente é obrigatório consentimento expresso dos demais 
descendentes e do cônjuge do vendedor; 
c) A ausência de consentimento torna a venda anulável; 
d) O consentimento do cônjuge será dispensado se o regime for o de separação obrigatória de 
bens (art. 1641, CC); 
e) O cônjuge do descendente não precisa consentir; 
f) Na venda do avô ao neto aplica-se a mesma necessidade de consentimento; 
g) A exigência legal não se aplica aos herdeiros que ainda não existiam ao tempo em que o 
contrato foi realizado; 
h) A limitação também alcança a dação em pagamento; 
i) A recusa injustificada em dar o consentimento pode ser suprida judicialmente. 
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Limitações à compra e venda 
 
I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC: 
 Enunciado 368, IV Jornada de Direito Civil: Art. 496. O prazo para anular venda de 
ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do CC); 
 
 Enunciado 545, VI Jornada de Direito Civil: O prazo para pleitear a anulação de venda de 
ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou cônjuge do 
alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, 
em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. 
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Limitações à compra e venda 
 
I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC: 
 Fundamento: evitar que terceiros estranhos ao condomínio nele ingressem; 
 Aplica-se aos condomínios tradicionais de coisa indivisa; 
 O direito de preferência dos condôminos é de natureza real, pois não se resolve em perdas 
e danos; 
 O condômino preterido em seu direito de preferência poderá exercê-lo pela ação de 
preempção que deve ser proposta no prazo máximo de 180 dias contados da data em que 
teve ciência da venda, devendo o codômino preterido fazer o depósitodo preço; 
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Limitações à compra e venda 
 
I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC: 
 A venda da parte indivisa a terceiros pode ser realizada: 
a) Se comunicada aos demais condôminos; 
b) Se lhes for possibilitado o exercício do direito de preferência pelas mesmas 
condições ofertadas a terceiros; 
c) Se os condôminos, notificados, não exercerem a preferência dentro do prazo 
decadencial máximo de 180 dias, se a coisa for móvel ou de 2 anos se imóvel, se 
outro não foi o prazo estabelecido pelas partes (art. 513, CC). 
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Limitações à compra e venda 
 
I. III. Venda entre cônjuges – é lícita a compra e venda entre os cônjuges de bens excluídos da 
comunhão (art. 499, CC): 
 No regime de comunhão universal, no entanto, esse tipo de compra e venda seria fictícia, 
exceto se versar sobre bens que sejam excluídos da comunhão; 
 É proibida no regime de separação obrigatória de bens (art. 1641, CC). 
 
 
II. IV. Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor, 
art. 497, CC: 
 Fundamento: manter a isenção de pessoas que têm por dever ou profissão zelar por 
interesses alheios; 
 São hipóteses de nulidade absoluta; 
 A proibição é absoluta, ou seja, não podem adquirir ainda que estejam pagando o justo 
preço ou valor maior. 
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Vendas especiais 
 
Venda mediante amostra – art. 484, CC: 
 Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor 
assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem; 
 Havendo contradição ou diferença deve prevalecer a amostra, protótipo ou modelo; 
 Se a coisa entregue não for no todo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual. 
 
Venda ad corpus – art. 500, § 3º., CC: 
 Aplica-se apenas a venda de bens imóveis; 
 Na venda ad corpus, o imóvel é adqurido como um todo, um corpo certo e determinado; 
 As dimensões do bem não são levadas em consideração para a fixação do preço. A referência à 
metragem ou extensão é meramente acidental. 
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Vendas especiais 
 
Venda ad mensuram – art. 500, CC: 
 Trata-se de venda de bem imóvel em que o preço é estabelecido levando em consideração 
as dimensões do imóvel; 
 Em posterior medição, verificada que a área não possui a dimensão indicada poderá o 
comprador exigir a sua complementação (ação ex empto ou ex venditio); abatimento 
proporcional do preço ou resolução do contrato; 
 O prazo para a propositura da ação é de um ano contado do registro do título (art. 501, CC); 
 Se houver excesso de área e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar o fato na 
época em que a venda foi realizada, caberá ao comprador e à sua escolha, completar o valor 
correspondente ou devolver o excesso - art. 500, §2º., CC; 
 Havendo dúvida se a venda foi ad corpus ou ad mensuram o juiz deve apurar a real intenção 
das partes; 
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Vendas especiais 
 
Venda ad mensuram – art. 500, CC: 
 Presume-se (iuris tantum) que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, 
quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo (5%) da área total, ressalvado 
o direito do comprador de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
art. 500, §1º., CC. 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Retrovenda – arts. 505 a 509, CC: 
 Constitui pacto acessório pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel, em 
certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que 
durante o período de resgate efetuou com a sua autorização escrita ou com a realização de 
benfeitorias necessárias (art. 505, CC); 
 É forma de condição resolutiva expressa; 
 Prazo decadencial máximo: 3 anos; 
 Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz juz, poderá o vendedor depositar 
judicialmente e integralmente o preço para exercer o direito de resgate (art. 506, CC); 
 O direito de resgate pode ser cedido e se transmite a herdeiros e legatário do vendedor (art. 
507, CC); 
 Se a duas ou mais pessoas couber o direito de resgate, mas apenas uma quiser exercê-lo, 
poderá o comprador intimar as demais para apresentarem o seu consentimento (art. 508, 
CC). Prevalecerá o direito daquela que primeiro depositar a integralidade do preço. 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC: 
 Constitui pacto acessório pelo qual o contrato reputa-se formado apenas após o comprador 
manifestar expressamente sua aceitacão quanto à coisa recebida; 
 Art. 509, CC – trata da venda a contento em que a conclusão do contrato está sujeita à 
satisfação do comprador; 
 Art. 501, CC – trata da venda sujeita à prova em que a conclusão do contrato está sujeita à 
circunstância da coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor ou ser idônea 
para os fins a que se destina; 
 Em ambas as hipóteses, trata-se de condição suspensiva, mesmo se a coisa já tiver sido 
entregue ao comprador; 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC: 
 Enquanto o comprador não manifestar seu aceite suas obrigações serão equiparadas ao do 
comodatário (art. 511, CC); 
 Não havendo prazo estabelecido para o aceite o vendedor poderá intimar o comprador para 
que o faça em um prazo considerado improrrogável (art. 512, CC); 
 O direito resultante da venda a contento e da venda sujeita à prova é pessoal e não se 
transmite a terceiro. 
 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC: 
 É pacto acessório (expresso) pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se 
obriga a oferecê-la ao vendedor na hipótese de futuramente vendê-la ou dá-la em 
pagamento – art. 513, CC; 
 O prazo para o exercício do direito de prefência não poderá exceder 180 dias para bens 
móveis e 2 anos para bens imóveis (art. 513, parágrafo único, CC); 
 Inexistindo prazo estipulado entre as partes o exercício do direito caduca em 3 dias para 
bens móveis e 60 dias para bens imóveis, contados da data em que o comprador notificar o 
vendedor (art. 516, CC); 
 É cláusula personalíssima (só pode ser exercida pelo vendedor – art. 520, CC); 
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Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC: 
 Desrespeitado o direito de preferência responderá o comprador por perdas e danos. Se o 
adquirente tiver agido de má-fe, responderá solidariamente com o comprador 
(art. 518, CC); 
 Quando o direito de preempção for estipulado em favor de dois ou mais vendedores 
condôminos, qualquer um deles poderá exercê-lo sobre a integralidade do bem 
(art. 517, CC). 
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Retrocessão – art. 519, CC: 
 É pacto acessório, espécie de preferência legal. Assegura ao expropriado o direito de 
preferência pelo preço atual (=atualizado) da coisa se esta não tiver odestino para que se 
desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos; 
 Prazo: o bem deve ter seu destino realizado em 5 anos contados da desapropriação. 
Vencido o prazo, não sendo o seu destino efetivado, poderá o desapropriado exercer a 
retrocessão. 
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Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC: 
 É forma especial de compra e venda de bem móvel em que o vendedor tem a própria coisa 
vendida como garantia de recebimento do preço (art. 521, CC). Por isso, o objeto deve estar 
individualizado (art. 523, CC); 
 É cláusula que deve ser escrita e depende de registro no domicílio do comprador para valer 
contra terceiros (art. 522, CC); 
 Transfere-se apenas a posse ao adquirente (possuidor a título precário), até que haja o 
pagamento integral do preço; 
 Trata-se de condição suspensiva; 
 Embora o domínio e a posse indireta permaneçam com o alienante, os riscos da coisa 
passam para o adquirente – art. 524, CC; 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC: 
 O CC/02 introduziu no art. 528, CC, a figura do financiamento de instituição do mercado de 
capitais, aproximando os dois tipos de vendas (leasing e compra com reserva de domínio), 
com a vantagem de permanecer o comprador como possuidor direto e de se proporcionar 
garantia ao agente financiados, que fica investido na qualidade e direitos do vendedor; 
 Constituído o comprador em mora mediante protesto do título ou interpelação judicial 
poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações 
vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa 
vendida (arts. 525 e 526, CC). 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC: 
 A venda contra documentos é aquela em que o comprador (ou por ele o banqueiro em caso 
de abertura de confirmação de crédito) se obriga a pagar o preço, quer no lugar e no 
momento próprios da consignação da coisa vendida ou da venda sob expedição, quer no 
lugar e no momento da entrega dos documentos que lhe dão direito a obter a propriedade 
ou a posse da mercadoria de um terceiro (GONÇALVES, 2013, p. 245); 
 A tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo (tradição ficta) – 
art. 529, CC; 
 Estando os documentos em ordem não pode o comprador recusar o pagamento; 
 O pagamento deve ser realizado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo 
estipulação em contrário (art. 530, CC); 
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Compra e Venda 
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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 
 
Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC: 
 A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa conserva as qualidades neles 
apontadas, não podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria 
para constatação de inexistência de defeitos; 
 A documentação pode ser entregue por intermédio de instituição financeira e esta deverá 
realizar o pagamento do preço ao vendedor. É operação denominada contrato de crédito 
documentado – art. 532, CC; 
 Se a cosia vendida estiver coberta por apólice de seguro, a perda ou deterioração, subroga-
se no valor segurado, salvo má-fé do vendedor – art. 531, CC. 
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CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA 
 
 
Contrato de troca ou permuta; 
 
Contrato estimatório.