locação das coisas

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DIREITO CIVIL III 
Aula 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS 
Direito Civil III 
Contrato de Locação de Coisas 
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS 
 
 
 
CONCEITO 
1 3 
PRÓXIMOS 
PASSOS 
EFEITOS 
2 
REGRAS GERAIS 
Contrato de Locação de Coisas 
• Locação 
 
Em um só conceito, o de locatio conductio, os romanos disciplinaram três espécies de contrato: locatio 
conductio rerum (locação de coisas); locatio conductio operarum (locação de serviços); locatio 
conductio operis (empreitada). Sob sua influência, muitos códigos do século passado, inclusive o 
CC/16, mantiveram essa unidade conceitual. 
 
Washington de Barros elaborou um conceito que abrange as três espécies: “a locação é o contrato 
pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a 
fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa), a 
prestação de um serviço (locação de serviço) ou a execução de um trabalho determinado (empreitada). 
 
Os códigos modernos repelem a divisão feita pelo CC/16 tratando de forma autônoma os contratos de 
prestação de serviços, de trabalho (contrato de trabalho e contrato de prestação de serviços), de 
empreitada (refere-se apenas à construção), de agência e de transporte, reservando a palavra locação 
para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e o gozo 
temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária. 
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Contrato de Locação de Coisas 
• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Segundo o art. 565, CC, na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo 
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. 
 
Partes: 
Locador, senhorio ou arrendador: aquele que entrega o uso e gozo de coisa (proprietário ou 
possuidor); 
Locatário, inquilino, arrendatário: aquele que recebe a coisa para uso e gozo e posterior restituidor. 
 
É contrato: 
Oneroso; 
 Comutativo; 
 Bilateral; 
 Consensual; 
 Não solene; 
 Impessoal (em regra); 
 De trato sucessivo ou de execução continuada. 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Elementos do contrato de locação: 
 
I. Objeto: coisa móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mas infungível e inconsumível. 
o A coisa pode ser locada por inteiro ou por frações; 
o A locação de bens imóveis urbanos residenciais e comerciais continua sendo regida pela Lei 
do Inquilinato (Lei nº 8.245/91); 
o A locação de imóveis rurais rege-se pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.505/64) – arrendamento 
rural. 
 
II. Preço, renda ou aluguel: fixado pelas partes ou por arbitramento administrativo ou judicial, ou 
ainda determinado por ato governamental. 
o Não pode o preço ficar ao livre arbítrio de uma das partes; 
o O preço deve ser sério e real; determinado ou determinável; 
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o Via de regra o pagamento deve ser feito em dinheiro, mas nada impede outro tipo de 
prestação; 
o O pagamento pode ser fixado por semana, quinzena ou ano, mas nada impede que se 
estabeleça um único pagamento; 
o O preço é devido ao locador pelo período em que a coisa permanecer à disposição do 
locatário. 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Elementos do contrato de locação: 
 
III. Consentimento: pode ser expresso ou tácito. 
o O locador não precisa ser o proprietário do bem; 
o É capaz de locar quem tem poderes de administração; 
o O condômino, não pode, dar sozinho em locação a coisa comum, porque dela somente possui 
parte ideal (arts. 1.314 e 1.323, CC). 
 
IV. O Código Civil não estabeleceu limite temporal para o contrato de locação, podendo ser por tempo 
determinado ou indeterminado. 
o Art. 571, CC – havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não 
poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e os danos 
resultantes, nem o locatário poderá devolvê-la ao locador, senão pagando, 
proporcionalmente, a multa prevista no contrato; 
 
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o O locatário tem direito de retenção enquanto não for ressarcido; 
o A locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado – art. 573, 
CC; 
o Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á 
prorrogado sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574, CC). 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Elementos do contrato de locação: 
 
o O locatário notificado que não restitui o bem pagará, enquanto o tiver em seu poder, o aluguel que 
o locador arbitrar e responderá pelos danos que ele venha a sofrer, mesmo que decorrentes de caso 
fortuito e força maior (art. 575, CC). 
 
o Enunciado n. 180, III Jornada de Direito Civil: Arts. 575 e 582: A regra do parágrafo único do 
art. 575 do novo CC, que autoriza a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador, 
aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo art. 582, 2ª. parte, 
do novo CC. 
 
 
 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Regras gerais: 
 
I. No silêncio do contrato, a dívida é quesível (querable) o pagamento se dá no domicílio do devedor 
(art. 327, CC). 
 
II. Art. 567, CC – se a coisa locada se deteriorar sem culpa do locatário, poderá este pedir redução 
proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso deixe de servir aos fins a que se destina. 
 
III. Art. 571, CC – é permitido ao locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo, desde 
que o locatário seja ressarcido das perdas e danos resultantes. O locatário terá direito de retenção 
enquanto não for ressarcido. 
 
 
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IV. Art. 572, CC – se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar, constituir indenização 
excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis. 
 
V. Art. 576, CC – se a coisa for alienada durante a locação o adquirente não precisará dar 
continuidade ao contrato de locação se nele não tiver sido consignada cláusula de sua vigência no 
caso de alienação e registro no Cartório de Títulos e Documentos. 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Regras gerais: 
 
VI. Art. 577, CC – a morte de qualquer das partes transfere o contrato aos seus herdeiros se a locação 
for por prazo determinado. 
 
VII. Art. 578, CC – o locatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, salvo disposição 
em contrário. No caso das benfeitorias úteis só terá direito à indenização se houver realizado com o 
consentimento expresso do locador. 
 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Obrigações do locador 
 
I. Entregar ao locatário a coisa alugada – art. 566, CC. 
o A entrega da coisa deve ser feita com os acessórios, salvo disposição expressa em contrário; 
o Se a coisa foi entregue sem qualquer reclamação, presume-se que foi recebida em ordem 
pelo locatário. 
 
II. Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato, salvoconvenção expressa em contrário 
– art. 566, CC. 
 
III. Garantir o uso pacífico da coisa – art. 566, CC. 
I. Deve o locador abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da 
coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (art. 
568, CC). 
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II. Cumpre ao locatário afastar, por seus próprios meios, as perturbações decorrentes de 
atos de vizinhos, colocatários ou terceiros, salvo, quanto a estes, se a pretensão estiver 
fundada em direito sobre a coisa alugada. 
III. O locador responde pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada anteriores à locação 
(art. 568, CC). 
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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) 
 
Obrigações do locatário 
 
I. Servir-se da coisa para os usos convencionados – art. 569, CC. 
o O emprego da coisa em uso diverso ou de forma abusiva a ponto de danificá-la autoriza o 
locador a resolver o contrato, bem como, a exigir perdas e danos (art. 570, CC). 
II. Tratar a coisa como se sua fosse. 
III. Pagar o aluguel no prazo ajustado e não havendo prazo conforme os usos e costumes do lugar. 
o Pode ser convencionado que também seja dever do locatário pagar os respectivos impostos 
e taxas. 
IV. Restituir o bem, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais. 
V. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros fundadas em direito – art. 568, CC. 
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Assuntos da próxima aula: CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA 
 
 
Do contrato de fiança.