Contrato de Locação: Conceito e Características

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Conceito – na forma do art. 565, locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.
 
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
 Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
 Obs: infungível é o bem que não aceita substituição.
 
Características
 Natureza bilateral – porque envolve prestações reciprocas;
Oneroso – a obrigação de uma das partes tem como equivalente a prestação que a outra lhe faz. Vantagens e esforço patrimonial para ambas as partes;
Consensual – pois se aperfeiçoa com o acordo de vontades, gerando um direito de credito ou pessoal. Para o contrato se formar, basta a manifestação de vontade;
Não solene – sua forma é livre, somente sendo exigida em casos especiais. Assim, pode ser celebrado tanto por escrito ou verbalmente. Obs: no entanto, para se convencionar uma garantia, como a fiança, por exemplo, o contrato deve obrigatoriamente ser escrito.
Trato sucessivo ou de execução continuada – se prolonga no tempo. As prestações sao periódicas, e assim, não se  extinguem com o pagamento;
Comutativo – não envolve risco para as partes contratantes;
Não tem natureza personalíssima – o contrato se transmite para os herdeiros do locador ou do locatário, em caso de morte de uma das partes.
 
 Prazo.
O CC/2002: podem, assim, se celebrados por qualquer prazo. A “Lei do Inquilinato”, n. 8.245/91: exige autorização conjugal se o prazo for estipulado por prazo igual ou superior a dez anos (art. 3°).
 
Elementos do contrato
(Objeto, preço e consentimento)
Objeto – coisas moveis ou imóveis. O bem móvel pode ser infungível ou fungível. Ja os bens imóveis somente podem ser infungíveis.
Preço – remuneração que é chamada de aluguel. O preço da locação não pode ser fixado por arbítrio exclusivo de uma das partes contratantes, sob pena de nulidade da clausula.
Consentimento – pode ser expresso ou tácito.
De forma geral, os contratos podem ser celebrados sem prazo determinado. Assim, o CC não estabelece limite termal para os contratos de locação, que podem assim ser celebrados por qualquer prazo.
Obs: se for estipulado prazo igual ou superior a 10 anos, exige, todavia, a vênia conjugal, qual seja, a aceitação do cônjuge.
 
 
Obrigações do locador 
  Art. 566. O locador é obrigado:
 I – (1)a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e (2)a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
 II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
 
(1)  – a entrega deve ser feita com os acessórios, inclusive servidões ativas, em estado de servir ao uso a que se destina, pois se destina a possibilitar o uso e fruição da coisa. A não entrega da coisa locada pelo locador importa em inadimplemento contratual, extinguindo o contrato por resolução contratual, gerando a indenização por eventuais perdas e danos.
(2)   – compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa locada seja mantida em condições de uso, durante o tempo do contrato, salvo convenção em contrario. Mas correm por conta do locatário as reparações de pequenos estragos, que não provenham do tempo ou do uso, nas locações de imóveis.  
Obs: O artigo 567 estabelece a regra de que se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do inquilino, poderá este pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato. Em caso de perda total da coisa locada, o contrato se resolvera e o locatário poderá pleitear perdas e danos em caso de culpa do locador.
 
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. 
 Inciso II – o locador deve se abster da pratica de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo coisa, ou provocar embaraços e perturbações a terceiros, conforme art. 568. Ex: moro em um imóvel locado e fico ausente por 2 meses, e ao retornar, existe uma pessoa morando lá. Como moradora, pode ingressar com reintegração de posse (pois o locatário possui posse direta do bem), mas também é dever do proprietário proteger o inquilino desses embaraços. Em primeiro momento, cabe ao proprietário ingressar com a ação.
 
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Obs- em caso de locação de prédio, orienta a lei do inquilinato que os reparos urgentes deverão ser feitos no prazo mínimo de 10 dias, mediante o consentimento do locatário. Se a reforma durar mais de 10 dias, poderá o inquilino pedir o abatimento proporcional do aluguel e, se durar mais de 1 mês, poderá pedir a resolução do contrato, quando prejudicado no seu direito de uso e gozo regular da coisa locada.
Na forma do art. 442, aplica-se a locação as regras dos vícios redibitórios, desde que estes sejam anteriores à locação. (+ Art. 443 CC).
 
 Obrigações do Locatário – art. 569 do CC:
a) Inciso I: servir-se da coisa alugada para o uso convencionado.
b) Inciso II: pagar o aluguel nos prazos ajustados.
c) Inciso III: levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito.
 
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS (LOCAÇÃO DE PRÉDIOS)
Regida pela Lei n. 8245/91, alterada pela Lei n. 12.112/2009, aplicando-se o Código Civil no que couber.
SUBLOCAÇÃO – art. 13 da Lei n. 8.245/91.
LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO
 
Retomada do imóvel.
Embora não possa, em regra, o locador reaver o imóvel, na vigência do prazo de locação, admite-se a retomada ao final do prazo, nas locações ajustadas por escrito e no prazo igual ou superior a 30 meses.
 
Morte do locador e do locatário.
A morte do locador acarreta a transferência do contrato de locação aos seus herdeiros (art. 10, da Lei n. 8.245/91).
 
Divórcio, separação de fato e dissolução da união estável.
A locação continuará com relação ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
 
Alienação de imóvel locado
Porém, se o contrato de locação tiver vigência por prazo determinado, constar clausula expressa de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula do imóvel no cartório de registro imobiliário, não poderá o adquirente denunciar a locação, tornando-se proprietário locador e devendo respeitar o prazo de vivência do contrato.
 
Direito de preferência
O inquilino tem garantido pelo art. 27 da lei de locação o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em caso de alienação dele. Porém, se for preterido no seu direito (se não tiver respeitado o seu direito), poderá reclamar do locador alienante perdas e danos ou, depositando o preço da alienação e as despesas do ato de transferência do imóvel, poderá haver para si (adjudicar) o imóvel locado, se o requerer judicialmente (por meio da ação de preferência) no prazo decadencial de 6 meses, a contar do registro da alienação (compra do imóvel por terceiro) junto ao CRI (cartório de registro de imóveis), desde que o contrato de locação esteja averbado na matricula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação. (Art. 33)
 
Convenção do aluguel 
Art 19 da lei de locação
Após três anos do inicio da vigência do contrato de locação (para as locações com prazo de vigência superior a 30 meses) ou da data do ultimo reajuste do preço do aluguel, dera o locador ou o locatário ajuizar pedido de revisão judicial do valor da locação, por meio da ação revisional de alugueis, com a finalidade de ajusta-los ao preço de mercado (índice oficial mais valorização imobiliária), nos termos do artigo 19 da lei de locação. Obs: a lei veda a vinculação de variação do preçoda locação pelo índice do salário mínimo, variação cambial, ou moeda estrangeira, nos termos do art. 85 do ato de disposição final e transitória.
 
Garantias locatícias
Constitui infração penal a exigência de pagamento antecipado de alugueis. pdir aluguel adiantado é crime. exceção- Salvo se tratar-se de locação para temporada ou se o contrato de locação não estiver assegurado por uma das três modalidades de garantias locatícias: caução, fiança ou seguro fiança locatícia. (Artigos 20, 42 e 43 da lei).
Caução é uma modalidade de garantia prestada através de deposito em dinheiro ou mediante deposito de um bem móvel ou imóvel. O dinheiro deve ser depositado em conta especifica para essa finalidade.
Fiança é uma garantia pessoal prestada por terceiro. Garantia pessoal é garantia fidejussória. Não pode figurar o contrato.
Seguro fiança locatícia é um seguro de locação prestado por seguradora ou instituição financeira. Só pode ser exigida UMA das formas de garantia, sob pena de nulidade e na falta dos uma das três pode cobrar adiantado o aluguel.
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