Direito das Coisas

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Propriedade resolúvel 
Tal instituto é uma exceção ao princípio de perpetuidade do direito de propriedade1, o 
Código trará duas situações de propriedade resolúvel. No artigo 1.359 do Código Civil, a causa 
da resolução já se encontra inserta no título da propriedade. No artigo 1.360, a causa é 
superveniente a aquisição da propriedade. 
Teremos duas situações diferentes, uma prevista no artigo 1.359 e outra no artigo 
1.360. Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald tratam o caso do artigo 1.359 como propriedade 
resolúvel e do artigo 1.360 como propriedade ad tempus. A diferença repousa no fato de que 
na propriedade resolúvel, o evento futuro, certo ou incerto, já constava da aquisição do título, 
operando, por isso, efeitos ex tunc, dando ao proprietário que pretende retomar a coisa 
devido ao implemento do termo ou condição, buscar a coisa, mesmo que já em poder de 
terceiro, seja por força de venda ou até mesmo hipoteca, por exemplo. 
A mesma situação se verifica se o proprietário resolúvel ao invés de 
alienar a coisa para terceiro, grave-a com ônus reais, introduzindo 
um usufruto ou uma hipoteca, exemplificadamente. Com efeito, 
alcançada a resolução da propriedade, os direitos reais concebidos 
pelo antigo proprietário sucumbirão diante da revogação do direito 
subjetivo que havia lhes introduzido no mundo jurídico. Vale dizer, 
extinto o principal, extinguem-se os acessórios. O proprietário 
diferido receberá a propriedade plena, sem quaisquer limitações. 
(...) 
Na propriedade resolúvel, o evento que extingue o direito de 
propriedade acarreta sua transmissão no estado em que a coisa 
encontrava-se ao ser recebida pelo proprietário resolúvel
2
. 
Na chamada propriedade ad tempus teremos solução diferente, uma vez que não era 
possível prever o acontecimento de determinado fato que culminou com a resolução da 
propriedade. Assim, caso a propriedade já tenha sido inclusive alienada, aquele que decide 
resolver e buscar a propriedade de volta, não assiste outra alternativa, que requerer tão 
somente a indenização pela perda da propriedade. Exemplo desta situação é a revogação da 
doação por ingratidão do donatário ou descumprimento do encargo. 
Temos, nesta situação, o enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal: “A resolução da 
propriedade, quando determinada por causa originária prevista no título, opera ex tunc e erga 
omnes; se decorrente de causa superveniente, atua ex nunca e inter partes”. 
Propriedade fiduciária 
Conceitua o Código Civil, no seu art. 1.361, como propriedade fiduciária “a propriedade 
resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao 
credor”. 
 
1
 A propriedade clássica é um direito subjetivo perpétuo, de duração ilimitada e irrevogável, não 
comportando, em princípio, condição resolutiva ou termo final. Ela subsistirá enquanto dure a coisa que 
constitui o seu objeto. (Cristiano Chaves de Farias; Nelson Rosenvald. Curso de direito civil – Reais, p. 
526) 
2
 Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Curso de direito civil – Reais, p. 527-528. 
 Ocorre propriedade fiduciária, portanto, quando o devedor de certa quantia dá ao 
credor a propriedade resolúvel de uma coisa sua, com a finalidade de garantir a dívida. 
 Não pode ser considerada como direito real de garantia sobre coisa alheia, pois, na 
propriedade fiduciária, o credor adquire, de fato, a propriedade, passando a ser dono da coisa, 
embora de forma resolúvel e sem a posse direta. 
Requisitos 
 Depende a propriedade fiduciária de registro do contrato no Registro de Títulos e 
Documentos ou na repartição competente para licenciamento, em se tratando de veículos (art. 
1.361, § 1.º). 
 Reza o art. 1.362 que o contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá: 
I - o total da dívida, ou sua estimativa; II - o prazo, ou a época do pagamento; III - a taxa de 
juros, se houver. 
Desdobramento da posse 
 Reza o art. 1.361, § 2.º que “Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o 
desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa”. Por isso, “antes de 
vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, 
sendo obrigado, como depositário: I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por 
sua natureza; II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento” (art. 1.363). 
 Veja-se que o direito de uso da coisa, pelo devedor, extingue-se com o vencimento da 
dívida, sendo essa a condição de resolução da propriedade expressamente ditada pela vontade 
das partes. 
 Reza o art. 1.361, § 3.º que “a propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, 
torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária”. 
Vencimento da dívida 
 Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou 
extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das 
despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor (art. 1.364), mas “é nula a 
cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a 
dívida não for paga no vencimento”. (art. 1.365, caput). Não obstante, “o devedor pode, com a 
anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o 
vencimento desta” (parágrafo único). Trata-se, portanto, de dação em pagamento, pelo 
devedor, de seu direito eventual à coisa para quitar a dívida havida com o credor por ocasião 
da constituição da propriedade fiduciária. 
 Reza o art. 1.366 que “quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o 
pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo 
restante”. Aqui, já se extinguiu a propriedade fiduciária em favor do credor, bem como o 
direito eventual do devedor de recuperar o domínio da coisa. Os efeitos posteriores aí 
previstos são meramente pessoais. 
 O art. 1.367 manda aplicar, no que for cabível, disposições acerca dos direitos reais de 
garantia e, em especial, do penhor. 
 Enfim, disciplina o art. 1.368 que “o terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, 
se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária”. Além disso, as espécies 
de propriedade fiduciária disciplinadas de forma especial (alienação fiduciária de veículos, por 
exemplo) são disciplinadas pelas respectivas leis especiais (como o Decreto-lei 911/69), 
aplicando-se o Código Civil apenas de maneira supletiva. 
Direitos reais sobre coisas alheias 
Superfície 
O direito de superfície está contido no art. 1.369 do Código Civil e ocorre na hipótese de 
o proprietário de um terreno conceder a outra pessoa o direito de construir ou plantar no solo, 
desde que por tempo determinado, devidamente registrado no cartório de registro de 
imóveis, a saber, no próprio registro da propriedade ainda sem qualquer tipo de construção ou 
plantação. 
Percebe-se que o direito de superfície trata de uma espécie de propriedade resolúvel, 
pois o superficiário (aquele que constrói) perderá, depois de determinado tempo, a 
propriedade em favor do dono do solo. 
Tal instituto se coaduna com os ditames constitucionais de utilização social da 
propriedade. Aqui, confere-se ao dono de um terreno que, eventualmente, não possui 
condições de edificá-lo e conceder a este terreno uma destinação socioeconômica, a faculdade 
de, mediante um acordo de vontades, transferir a edificação na propriedade a outra pessoa, 
para que esta venha a utilizar-se da propriedade de maneira a conferir tal destinação a ela. 
Sem o registro do direito de superfície na escritura do imóvel, este nada mais será que 
um mero direito obrigacional, retirando o caráter realdo direito do superficiário, obstando 
mesmo até da utilização das defesas inerentes aos direitos reais, como o direito de sequela, 
conforme podemos notar pelos dizeres de Sílvio de Salvo Venosa3. 
O contrato que lhe dá origem somente gera efeitos pessoais entre 
as partes. A eficácia de direito real somente é obtida com o registro 
imobiliário. 
Ainda, polêmica a discussão se o direito de superfície pode ser utilizado também em 
locais em que já exista construção. Sebastião José de Assis Neto4 em sentido afirmativo e 
Carlos Roberto Gonçalves5 em sentido negativo. 
 
3
 Direito civil – direitos reais, p. 424. 
4
 Mas o direito de superfície não se institui apenas sobre solo nu, dando-se ao superficiário o direito de 
construir ou plantar, mas pode também ser constituído sobre imóveis em que já existam construções ou 
plantações, de tal forma que, também, nesse caso, subdivide-se o direito real em propriedade sobre 
imóvel (para o dono) e propriedade superficiária sobre a construção ou plantação já existente (para o 
superficiário). (Sebastião José de Assis Neto. Manual de direito civil, p. 1431) 
5
 De acordo com o sistema adotado pelo Código de 2002, porém, se o imóvel já possuir construção ou 
plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o terreno se presta a essa 
O direito lusitano abrange mais amplamente tal instituto, aceitando-se, como diz 
Manuel Teles de Menezes Leitão a “faculdade de construir ou manter, perpétua ou 
temporariamente uma obra em terreno alheio ou de nele fazer ou manter plantações. Esta 
definição não cobre, no entanto, toda a realidade abrangida pelo direito de superfície. 
Efectivamente, a superfície pode abranger quer obras no subsolo, quer o direito de construir 
sobre edifício alheio, e pode igualmente resultar da alienação separada das árvores em relação 
à propriedade do solo” continuando ainda o aludido autor que “a definição legal expressa, no 
entanto, uma configuração específica da superfície que é o facto de ela se poder subdividir em 
duas fases distintas: o poder de realizar a obra ou plantação e o poder de as manter no terreno 
ou no edifício alheio, sem sujeição às regras da acessão”
6
. 
É válido lembrar que o estatuto da cidade, no seu artigo 21, excepciona a regra de que o 
direito de superfície é apenas por tempo determinado e não abrange o uso do subsolo 
correspondente. 
O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de 
superfície do seu terreno, por tempo determinado ou 
indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de 
registro de imóveis. 
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o 
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma 
estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação 
urbanística. 
Não obstante o estatuto da cidade se tratar de lei especial, e tratar de maneira diversa 
da matéria contida no Código Civil, entende-se que não houve revogação de qualquer dos 
institutos, vindo a existirem conjuntamente em harmonia, até porque o § 1º do artigo 21 do 
Estatuto da Cidade deixa claro que se refere, às cidades onde exista legislação urbanística. 
Assim, em se tratando de imóvel rural, ou município onde não exista tal legislação, 
aplica-se o Código Civil e não se aceita, por exemplo, a constituição de superfície por prazo 
indeterminado. Cumpre-nos, ainda, observar que o referido instituto cuida de prazo 
indeterminado e não de perpetuidade do direito de superfície, assim, com relação a essas duas 
observações, devemos observar a valiosa lição de Sílvio de Salvo Venosa7. 
O mais recente Código Civil se aplicará sem rebuços aos imóveis 
rurais e aos imóveis urbanos onde não houver plano urbanístico. O 
Estatuto da Cidade possibilita o direito de superfície como um dos 
instrumentos gerais de política urbana (...). 
(...) 
Note que nessa lei o direito de superfície pode ser concedido por 
prazo determinado ou indeterminado. O atual Código Civil 
expressamente só admite o prazo determinado. A admissão do 
prazo indeterminado é inconveniente, mormente porque o Estatuto 
não disciplina o prazo razoável de resilição. Assim, nesse aspecto, 
temos dois tratamentos diversos para o mesmo instituto em nosso 
ordenamento. De qualquer forma, quando o direito de superfície 
 
finalidade, salvo se for convencionada a demolição da construção existente para a reconstrução ou 
construção de outra, ou a erradicação da plantação existente para fins de utilização do terreno para os 
mesmos fins. (Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v- 5, p. 447) 
6
 Direitos reais, p. 373. 
7
 Direito civil – direitos reais, p. 426-427. 
for concedido por prazo indeterminado, devem as partes se 
acautelar prevendo um prazo razoável para a denúncia vazia. Se 
não o fizerem, haverá querela a ser dirimida pelo Judiciário, que 
deverá levar em conta o art. 473, parágrafo único do presente 
Código. 
O ordenamento português, por sua vez, por exemplo, aceita a constituição de direito de 
superfície perpétuo. 
O registro ainda é necessário para segurança do dono do solo, por exemplo, no 
pertinente ao recolhimento dos tributos da propriedade superficiária. De acordo com a 
legislação tributária, as convenções particulares não poderão ser opostas ao fisco, tanto é 
assim que, no caso dos deveres decorrentes da locação, de pagamento do tributo relativo ao 
imóvel não poderá ser oposta à Fazenda Pública caso o locatário não arque com suas 
obrigações, sendo o dono do imóvel o sujeito passivo na relação tributária estabelecida. Não 
se discute, no entanto a possibilidade de o locador buscar nas vias ordinárias o ressarcimento 
das despesas efetuadas, acordadas no contrato contra o locatário. Com relação ao direito de 
superfície, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, dispõe o art. 1.371 de 
nosso ordenamento civil que o superficiário é que será responsável pelos tributos incidentes 
sobre o imóvel. Desta forma, o sujeito passivo na relação tributária é o superficiário, e não o 
dono do solo. Encontramos guarida nos ensinamentos de Sebastião José de Assis Neto8 
Sob o ângulo do Direito Tributário, no entanto, há de se observar 
que o art. 123 do CTN prevê que: Salvo disposições de lei em 
contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade 
pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda 
Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das 
obrigações tributárias correspondentes. 
Portanto, a estipulação em sentido contrário valerá entre as partes, 
mas o FISCO poderá sempre cobrar o tributo de quem seja o seu 
sujeito passivo definido na lei tributária, independentemente da 
convenção particular. Se quem, ao fim e ao cabo, restou obrigado a 
adimplir o tributo perante o poder público não for aquele que o 
deveria de acordo com o contrato, restar-lhe-á exercer o direito de 
regresso em desfavor da outra parte. 
Com relação aos encargos e tributos incidentes sobre o solo, dispõe o § 3º do Estatuto 
da Cidade que 
O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos 
que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, 
proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os 
encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de 
superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. 
O superficiário pode, ainda, transferir a terceiros, o seu direito de superfície, bem como 
ainda instituir servidões e hipotecas sem qualquer tipo de oposição do proprietário do solo. 
Ainda, o direito de superfícieé transmitido aos herdeiros do superficiário. Ainda, é descabido 
ao proprietário do solo a exigência de qualquer valor pela transferência (art. 1.372, CC). 
 
8
 Manual de direito civil, p. 1433. 
O dono do solo também poderá optar por alienar o solo onde se encontra exercendo o 
direito de superfície. Em qualquer dos casos (alienação do solo ou do direito de superfície) o 
proprietário do solo ou o superficiário terão direito á preferência na compra do bem ou do 
direito de superfície. 
Prevê o Código Civil a extinção do direito de superfície quando o superficiário lhe dá 
destinação diversa ou com o fim do prazo estabelecido, passando ao proprietário do solo, a 
propriedade da construção ou plantação que foi incorporada. 
O Estatuto da Cidade, no seu art. 23 prevê ainda a extinção do direito de superfície 
mediante o descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário, que 
corriqueiramente seria o pagamento do Canon. 
Naturalmente, por se tratar de um contrato, mesmo com a omissão do Código Civil 
caberia a possibilidade de resolução do contrato mediante o descumprimento das obrigações 
assumidas, encontrando-se posições nesse sentido de Sebastião José de Assis Neto9 e Sílvio de 
Salvo Venosa10. 
O direito português ainda aceita a constituição de direito de superfície mediante a 
usucapião, possibilidade essa não obtida em nosso ordenamento ante a óbvia impossibilidade 
de se configurar tal situação, ante a própria aquisição da propriedade mediante a usucapião. 
Até mesmo no ordenamento luso há discussão sobre a efetividade prática desta possibilidade. 
Servidão 
Na servidão teremos um prédio denominado serviente e outro denominado dominante, 
onde o prédio serviente serve o uso e gozo de alguma utilidade ao prédio dominante. Muito 
embora a servidão seja instituída mediante um acordo de vontades entre o dono do prédio 
serviente e o dono do prédio dominante não deixa de ser direito real, inclusive devendo ser 
devidamente registrada no cartório de registro de imóveis. 
Carlos Roberto Gonçalves conceitua a servidão como “um ônus real, voluntariamente 
imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o 
proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu 
prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo 
menos mais agradável
11
”. 
Diferente da passagem forçada, a servidão é um acordo de vontades. A passagem 
forçada, decorrente do direito de vizinhança é uma imposição legal e ocorre unicamente no 
caso de o prédio que pede passagem não possuir qualquer acesso à via pública12 13. 
 
9
 Manual de direito civil, p. 1434. 
10
 Direito civil – direitos reais, p. 429. 
11
 Direito civil brasileiro – v. 5, p. 454. 
12
 Não se confundem com os direitos de vizinhança, porque estes, quando impõem limitação à 
propriedade para servir a prédio alheio, o fazem por determinação legal, enquanto as servidões se 
constituem por declaração de vontade ou por usucapião. Por isso, o direito à passagem forçada, por 
exemplo, não é propriamente uma servidão, mas uma prerrogativa de um prédio encravado. (Sebastião 
José de Assis Neto. Manual de direito civil, p. 1436) 
13
 A servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, 
que são direitos de vizinhança impostos coativamente. É, assim, um ônus imposto voluntariamente. A 
A servidão, se tratando de direito real, devidamente registrado no cartório de registro 
de imóveis, poderá ainda, ser oposta aos futuros adquirentes do prédio serviente. 
Características das servidões 
Primeiramente, os imóveis devem pertencer a donos diversos. Sendo o mesmo dono 
dos prédios serviente e dominante, não há que se falar em servidão. 
São constituídas por prazo indeterminado. A definição de um termo desnatura sua 
característica de servidão. Não quer dizer que é perpétua, pois o próprio Código estabelece a 
extinção das servidões. 
Por fim, as servidões são inalienáveis e indivisíveis. 
Constituição das servidões 
As servidões podem se constituir mediante contrato, testamento, sentença, usucapião 
ou por destinação do proprietário. 
A servidão instituída mediante sentença ocorre no caso de ação divisória, onde poderá 
ser necessário instituir servidões ao proprietário de determinada parte do imóvel dividido, 
conforme consta do artigo 979, II, do Código de Processo Civil. 
O art. 1.242 do Código Civil prevê a instituição de servidão mediante a usucapião, mas 
das servidões aparentes. Assim, tem-se o prazo de 10 anos para usucapião ordinária e 20 anos 
para usucapião extraordinária. 
A servidão instituída por destinação do proprietário ocorre quando o proprietário de 
dois prédios institui uma servidão aparente (note-se que ainda não com o caráter de servidão, 
pois esta exige imóveis diferentes e proprietários diferentes) e posteriormente aliena um dos 
imóveis. Claro que, para se configurar ainda esta servidão, há que não haver resistência 
expressa por parte daquele que adquire uma das propriedades14. 
Exercício das servidões 
O direito de conservação incumbirá naturalmente ao dono do prédio dominante, e, 
excepcionalmente, quando couber ao dono do prédio serviente, este poderá optar por 
abandonar a parcela da propriedade onde esteja instituída a servidão em favor do dono do 
prédio dominante 
O dono do prédio serviente não poderá embaraçar o exercício da servidão, cabendo ao 
dono do prédio dominante, inclusive a defesa por meio das ações possessórias. 
Poderá, o dono do prédio serviente, remover a servidão desde que não diminua as 
vantagens do prédio dominante bem como pode o dono do prédio dominante também 
remover a servidão desde que não prejudique o prédio serviente. 
 
voluntariedade é, pois, da essência da servidão. (Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 
5, p. 455) 
14
 Segundo Washington de Barros Monteiro, deve-se haver o concurso de três requisitos: “a) o estado 
visível da coisa, existência de obras que revelem a destinação; b) a separação dos dois prédios, que 
passam a pertencer a proprietários diferentes; c) a falta de declaração contrário ao estabelecimento da 
servidão”. (Curso de direito civil – v. 3, p. 282) 
Por fim, a servidão restringe-se às necessidades do prédio dominante. Tanto que o art. 
1.378, § 1º prevê que a servidão constituída para um fim não pode ser ampliada para outro. 
Ações relativas às servidões 
Com relação às servidões teremos a possibilidade de ingresso de ação confessória, onde 
o dono do prédio dominante busca a declaração de existência da servidão, inclusive 
requerendo o registro da mesma e de ação negatória, onde o dono do prédio serviente 
ingressa com ação querendo seja declarada a inexistência de servidão. 
Extinção das servidões 
Extingue-se a servidão, via de regra, pelo cancelamento voluntário da mesma. No 
entanto, o Código traz outras hipóteses, como o cancelamento judicial previsto no artigo 1.388 
e ficando também extinta a servidão pela confusão, supressão das obras que caracterizam a 
servidão e ainda pelo não uso da servidão pelo prazo de 10 anos. 
Questões 
1. (Delegado – UESPI - 2009) 
O direito real de superfície foi introduzido no Código Civil de 2002, com a finalidade 
de substituir a enfiteuse em desuso. Com relação ao seu conteúdo, podemos afirmar o 
que segue. 
1) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerenteao objeto 
da concessão. 
2) O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos 
seus herdeiros. 
3) Os encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel permanecerão a cargo do 
proprietário. 
4) Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre terreno, 
construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem 
estipulado o contrário. 
Estão corretas apenas: 
a) 1 e 2 
b) 1 e 4 
c) 1, 2 e 4. 
d) 2 e 3 
e) 2, 3 e 4 
2. (Delegado – MG – 2007) 
Considerando os dispositivos do Código Civil em vigor sobre o direito de 
superfície, assinale a alternativa INCORRETA: 
a) O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir em seu terreno, por 
tempo indeterminado, mediante escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
b) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao 
objeto da concessão. 
c) O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros. 
d) O superficiário pode estabelecer servidões no terreno para facilitar o uso da 
construção e do imóvel. 
3. (Titular de serviços de notas e registros – PE – FCC – 2013) 
Sobre a servidão é correto afirmar que 
a) se de trânsito, não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das 
obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção 
possessória. 
b) é constituída no prédio dominante, ao qual onera. 
c) uma vez constituída, pode ser removida livremente, desde que por conta de 
quem pleitear a remoção. 
d) pode ser ampliada para finalidade diversa da qual instituída, se houver 
justificativa idônea. 
e) só fundamentadamente poderá o dono do prédio serviente embaraçar o legítimo 
exercício da servidão. 
4. (PGR – 2005) 
EM SE TRATANDO DE SERVIDÕES: 
I. a servidão de não construir e negativa e aparente; 
II a servidão de não abrir janela é contínua e não aparente; 
III as servidões legais são restrições impostas pelo direito de vizinhança: 
Das proposições acima: 
a) ( ) todas estao corretas; 
b) Somente I está correta; 
c) Il e lIl estao corretas; 
d) Somente Il está correta. 
5. (Titular de serviços de notas e registros – RN – 2012) 
Sobre as Servidões, assinale a assertiva INCORRETA: 
a) Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quando possível, agravar o encargo ao prédio serviente. 
b) O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício 
legítimo da servidão. 
c) Mesmo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com 
respeito a terceiros, quando cancelada. 
d) Uma das formas de extinção da servidão, ficando ao dono do prédio serviente a 
faculdade de fazê-la cancelar, mediante prova da extinção, se dá pelo não uso, 
durante 10 (dez) anos contínuos. 
6. (Juiz do trabalho – TRT – 20ª região – FCC – 2012) 
A alienação fiduciária em garantia de bem móvel faculta ao credor, vencida a dívida e 
não paga, 
a) promover a busca e apreensão judicial do bem, a qual será convertida em ação de 
depósito, se o bem não for encontrado e, por isso, ficando o devedor sujeito a prisão 
civil como depositário infiel. 
b) ficar com a coisa alienada, a título de pagamento de seu crédito, pelo valor de 
mercado, restituindo ao devedor a diferença que houver entre aquele valor e a dívida 
não paga. 
c) somente cobrá-la do devedor ou de seus garantidores, preferindo o bem alienado na 
penhora, sobre qualquer outro. 
d) vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiro e aplicar o preço no 
pagamento de seu crédito, entregando o saldo, se houver, ao devedor. 
e) ficar com a coisa alienada, a título de dação em pagamento, independente da vontade 
do devedor, e sem a necessidade de qualquer restituição em dinheiro, salvo se já 
houver sido pago mais de 40% (quarenta por cento) do débito. 
7. (Titular de serviços de notas e registros – MA – 2011) 
É transferido ao credor o domínio resolúvel do bem ofertado em garantia: 
a) Na hipoteca e no penhor. 
b) Na hipoteca, no penhor e na caução. 
c) Na caução. 
d) Na Alienação fiduciária em garantia. 
8. (TJ – SP – 2006) 
O assunto aqui é alienação fiduciária. Aponte a única declaração inteiramente correta. 
a) Vencida e não paga a dívida e, judicial ou extrajudicialmente, vendida a coisa a 
terceiros, o preço apurado será, desde que bastante e sobejante, inteiramente 
aplicado no pagamento do crédito e despesas de cobrança. 
b) No Brasil, somente coisa móvel infungível pode ser objeto de alienação fiduciária. 
c) É lícita, na alienação fiduciária, a cláusula comissória. 
d) Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida, 
continuará obrigado pelo restante o devedor fiduciário. 
9. (TJ – AC – 2007) 
Laura firmou contrato de alienação fiduciária em garantia com certa instituição financeira, 
tornando-se fiel depositária de veículo automotor. Tendo como referência a situação 
hipotética apresentada, assinale a opção correta acerca das normas que regem o contrato de 
alienação fiduciária em garantia. 
a) Esse tipo de contrato constitui venda a crédito com reserva de domínio. 
b) Se o automóvel citado já integrava o patrimônio de Laura, então este não pode ser 
objeto do referido contrato. 
c) É nula uma cláusula contratual que autorize a instituição financeira a ficar com o 
veículo automotor alienado em garantia se a dívida não for paga por Laura na data do 
vencimento. 
d) Caso aliene a terceiro o automóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em 
garantia, Laura estará sujeita apenas a sanções civis. 
Jurisprudência 
DUPLO APELO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SERVIDÃO DE PASSAGEM. PLANTA DO IMÓVEL E 
MEMORIAL DESCRITIVO. INSTRUÇÃO DO PROCESSO. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO. CROQUI. 
DESCUMPRIMENTO. CONSEQUÊNCIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 
267, IV, DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO DEVIDA. I- É requisito essencial 
da ação de usucapião de servidão de passagem a delimitação da área do imóvel que se 
pretende usucapir, assim compreendida em escorreito memorial descritivo e planta do imóvel 
que deve satisfazer a exigência da lei, qual seja, tecnicamente preparada (com escala, pontos 
cardeais, descrição, confrontações, localização, área e denominação, etc.) e devidamente 
assina-da por profissional habilitado, inadmitindo-se 'croqui' rudimentar e grosseiro 
('desenho') que é incapaz de individuar, com precisão, a servidão de passagem que se 
pretende usucapir. II- Correta se revela a decisão que julga extinto o processo com pedido de 
usucapião, que, depois de ofertar oportunidade ao requerente para juntada de memorial 
descritivo e planta do imóvel, conforme dispõe a lei, deixa de fazê-lo. III- No caso, 
considerando que a providência judicial ocorreu após as citações e consequente manifestação 
de partes envolvidos, o juiz não mais poderá indeferir a petição inicial. Portanto, a ausência de 
documentos indispensáveis enseja a extinção do processo sem análise do mérito, na forma do 
art. 267, IV, do CPC. Nesse ponto, corrige-se o fundamento da sentença que se apoiou no art. 
267, I, do CPC. IV- Constatando-se que a fixação da verba honorária deu-se em valor 
dissonante ao contexto da lide, tempo de duração do feito por 11 anos, e o trabalho 
desenvolvido pela advogada, e principalmente para não malferir a dignidade profissional, faz-
se necessária a sua majoração, em observância ao disposto no art. 20, § 4º do Código de 
Processo Civil. APELAÇÕES CONHECIDAS. PROVIDA A PRIMEIRA E IMPROVIDA A SEGUNDA. 
(TJGO, APELACAO CIVEL 287122-70.2004.8.09.0141, Rel. DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1A 
CAMARA CIVEL, julgado em 27/09/2011,DJe 923 de 14/10/2011) 
 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA NÃO 
CONFIGURADA. SERVIDÃO DE PASSAGEM. ESTRADA. REQUISITOS DO ARTIGO 927 DO CÓDIGO 
DE PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. I- Caracteriza-se a servidão 
administrativa no fato de ser o proprietário obrigado a tolerar o uso restrito de parte de sua 
propriedade em proveito público, sem que isto, porém, acarrete para este a perda do domínio. 
Verifica-se, no caso, inexistir uso público do imóvel em questão, porquanto “...entende-se por: 
(…) VIII - utilidade pública: (…) b) as obras de infraestrutura destinadas às concessões e aos 
serviços públicos de transporte, sistema viário, inclusive aquele necessário aos parcelamentos 
de solo urbano aprovados pelos Municípios, saneamento, gestão de resíduos, energia, 
telecomunicações, radiodifusão, instalações necessárias à realização de competições 
esportivas estaduais, nacionais ou internacionais, bem como mineração, exceto, neste último 
caso, a extração de areia, argila, saibro e cascalho;”, ex vi do artigo 3º da Lei nº 12.651/12. II- 
Diante da inexistência no caso em discussão dos requisitos legais necessários ao deferimento 
da proteção possessória, já que não restou comprovado nos autos a posse da apelante, bem 
como a servidão de trânsito pela estrada em discussão, não há que se falar em caracterização 
do instituto. III- Com a existência de outra estrada, ainda que imponha um percurso um pouco 
maior, não se pode admitir a manutenção de prejuízo à parte, por ofensa ao direito de 
propriedade, somente para permitir a facilidade de trânsito de alguns interessados. IV- O 
quantum a ser fixado a título de honorários advocatícios não pode caracterizar retribuição 
ínfima, nem exagerada. A verba deve ser compatível com a dignidade da profissão e ser 
arbitrada levando em consideração o caso concreto, de modo que represente moderada 
remuneração ao trabalho do profissional. Considerando a natureza e importância da causa, 
bem como o trabalho realizado pelo patrono da parte apelada, minoram-se os honorários em 
patamar que não fira a dignidade profissional para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). 
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO. 
(TJGO, APELACAO CIVEL 83253-40.2010.8.09.0152, Rel. DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6A 
CAMARA CIVEL, julgado em 15/01/2013, DJe 1236 de 01/02/2013) 
 
"APELACAO CIVEL. ACAO CONFESSORIA. SERVIDAO. 1. O USO CONTINUADO POR LONGOS 
ANOS DE PASSAGEM SOBRE TERRENO ALHEIO CONFIGURA DIREITO DE SERVIDAO. 2. A 
DESTINACAO DO PROPRIETARIO NAO DESCARACTERIZA A NATUREZA DE USO DO ACESSO, 
NOTADAMENTE SE HA INTERESSE ECONOMICO. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO". 
(TJGO, APELACAO CIVEL 38722-0/188, Rel. DES MAURO CAMPOS, TJGO TERCEIRA CAMARA 
CIVEL, julgado em 09/04/1996, DJe 12312 de 20/05/1996) 
 
" MANUTENCAO DE POSSE. FECHAMENTO DE CAMINHO. PREDIO NAO ENCRAVADO. 
EXISTENCIA DE OUTRAS SAIDAS. MATERIA EXAMINAVEL NA ACAO POSSESSORIA. TURBACAO 
VERIFICADA. CONSTRUCAO DE CERCA DIVISORIA. MANTIDO TRACADO ORIGINARIO. 
INSIGNIFICANTES RECUOS E AVANCOS RAZAO DO NOVO PRUMO. TURBACAO INEXISTENTE. 1. 
COMETE TURBACAO QUEM, POR ATO PROPRIO, FECHA CAMINHO DE PASSAGEM, ABERTO HA 
VARIOS ANOS E EM FRANCO USO PELO DONO DO PREDIO SERVIENTE. 2. NOS INTERDITOS 
POSSESSORIOS TUTELADORES DA SERVIDAO DE TRANSITO NAO SE DISCUTE A JUSTICA, OU 
INJUSTICA, DA SERVIDAO, MAS A EXISTENCIA DE ESTRADA EM FRANCO USO, PORQUE A SUA 
JUSTICA OU INJUSTICA SOMENTE PODERAO SER CONFIADAS AS ACOES NEGATORIAS OU 
CONFESSORIAS, APLICANDO ANALOGICAMENTE O PRINCIPIO ROMANO DE QUE SEPARATA 
ESSE DEBET POSSESSIO A PROPRIETATE. 3. NAO CONSTITUI TURBACAO A RECONSTRUCAO DE 
CERCA DIVISORIA, OBSERVADO O TRACADO ORIGINARIO, AINDA QUE VERIFICADOS PEQUENOS 
RECUOS E DIMINUTOS AVANCOS EM DECORRENCIA DO SEU REAPRUMO, PORQUE NESTE 
CASO, OS VIZINHOS COMPENSAR-SE-AO. PROVIDO POR UNANIMIDADE ". 
(TJGO, APELACAO CIVEL 38389-5/188, Rel. DES JAMIL PEREIRA DE MACEDO, TJGO TERCEIRA 
CAMARA CIVEL, julgado em 29/02/1996, DJe 12277 de 27/03/1996) 
Usufruto 
O Código pretérito conceituava o usufruto no seu artigo 713 como “o direito real de fruir 
as utilidades e frutos de uma coisa enquanto temporariamente destacado da propriedade”. O 
novel Código entendeu por bem não trazer a definição de usufruto, não nos impedindo, no 
entanto, de utilizá-la para entendermos o instituto. 
Assim, o usufruto é o direito real sobre uma coisa alheia que confere ao titular deste 
direito (usufrutuário) a possibilidade de usar e gozar da coisa, conferindo ao seu proprietário 
tão somente o poder de dispor da mesma. O proprietário deve respeitar o prazo do usufruto, 
não podendo embaraçar o exercício do direito do usufrutuário, não o impedindo, no entanto, 
de vender a coisa, por exemplo, desde que o terceiro adquirente também respeite o usufruto 
constituído no bem. 
O usufruto será sempre temporário, e o proprietário da coisa, agora chamado de nu-
proprietário, findo o prazo, terá novamente todos os poderes inerentes à propriedade (usar, 
fruir e dispor). Tal expressão, nu-proprietário, vem justamente do fato de que o proprietário 
da coisa, com a constituição do usufruto, perde os seus direitos de usar e gozar, restando-lhe 
apenas parte destes poderes (disposição). 
Acerca do usufruto, nos diz Carlos Roberto Gonçalves 
Caracteriza-se o usufruto, assim, pelo desmembramento, em face 
do princípio da elasticidade, dos poderes inerentes ao domínio: de 
um lado fica com o nu-proprietário o direito à substância da coisa, a 
prerrogativa de dispor dela, e a expectativa de recuperar a 
propriedade plena pelo fenômeno da consolidação, tendo em vista 
que o usufruto é sempre temporário; de outro lado, passam para as 
mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, dos quais 
transitoriamente se torna titular
15
. 
O usufruto será constituído mediante ato negocial, seja ato entre vivos ou mortis causa 
ou por imposição legal ou então pela usucapião. O art. 1.689 de nosso Código Civil, por 
exemplo, diz que os pais, no exercício do poder familiar, serão usufrutuários dos bens dos 
filhos. O usufruto é primordialmente um instituto social, com larga utilização no campo do 
direito de família e das sucessões, não só mediante imposição legal, como também 
culturalmente16. 
 
15
 Direito civil brasileiro – v. 5, p. 479. 
16
 Por contrato, gratuito ou oneroso, podem ocorrer três possibilidades, embora o código não as 
mencione. Aliena-se a nua propriedade, reservando-se ao alienante o uso e gozo de usufrutuário; 
constitui-se o usufruto, ficando o alienante como nu-proprietário, ou então cede-se a um sujeito a nua-
propriedade e a outro o usufruto. Cuidar-se-á de contrato atípico que leva em conta princípios da 
Logicamente, em se tratando de direito real, para a constituição sobre as coisas imóveis 
é necessário o registro no título da propriedade, desde que não se trata de usufruto legal, 
onde não se faz necessário o registro para a utilização de todos os benefícios decorrentes de 
um direito real, como oposição erga omnes, uso e fruição da coisa, etc17. 
Diz ainda o art. 1.394 do Código Civil que o usufrutuário terá direito à posse, 
administração, uso e percepção dos frutos. 
Primeiramente, devemos lembrar que o usufruto não pode alterar a substância da coisa. 
Deve ser entendido que ao usufrutuário é vedado praticar qualquer 
ato que transforme a coisa a ponto de desfigurar, alterar sua 
finalidade, seus elementos e qualidades constitutivas. O conceito de 
substância não se refere apenas à individualidade da coisa, mas a 
seu próprio destino. Quem recebe um automóvel em usufruto, por 
exemplo, não pode desmontá-lo para transformá-lo em esculturade vanguarda. O destino econômico da coisa não pode ser alterado, 
como regra geral, salvo expressa menção no título constitutivo
18
. 
Ainda, como completa o ilustre mestre Sílvio de Salvo Venosa, para se concluir pela 
alteração da substância da coisa, haveremos de analisar a questão no caso concreto19. 
Trata-se, o usufruto, de direito real, instituído sobre coisa alheia. Ora, não faria sentido 
instituir-se usufruto sobre coisa própria. Ainda, para ser conferido tal características, deve-se 
haver o devido registro no título da propriedade, em se tratando de coisas imóveis, 
naturalmente. 
Recai diretamente sobre a coisa, não precisando seu titular, para 
exercer seu direito, de prestação positiva de quem quer que seja. 
Vem munido do direito de sequela, ou seja, da prerrogativa 
concedida ao usufrutuário de perseguir a coisa nas mãos de quem 
quer que injustamente a detenha, para usá-la e desfrutá-la como 
lhe compete. É um direito oponível erga omnes e sua defesa se faz 
através de ação real
20
. 
Será o usufruto sempre temporário, não poderá ser instituído mediante caráter 
perpétuo, admitindo-se sua transferência aos herdeiros do usufrutuário continuamente. Não 
confunde-se a caráter de temporariedade do usufruto com a possibilidade de sua 
vitaliciedade. Não poderá ele ser perpétuo, ou seja, perdurar para sempre, mas poderá 
 
compra e venda e da permuta, entre outros, quando se cuidar de negócio oneroso. Também à doação 
se agregarão elementos de outros contratos, como percebemos. Enquanto não registrado o contrato no 
cartório imobiliário, não há direito real, salvo quando resultar de usucapião. O dispositivo respectivo do 
Código de 2002 é mais esclarecedor, pois alude que o usufruto, quando não resultante de usucapião, 
constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. O artigo respectivo do Código 
anterior se reportava à desnecessidade de registro quando se tratasse de usufruto decorrente de direito 
de família, aquele que os pais têm em relação aos bens dos filhos menores. (Sílvio de Salvo Venosa. 
Direito civil – reais, p. 460-461.) 
17
 Nesta categoria de ius in re, difere do usufruto de direito de família que, pela própria natureza, 
dispensa a formalidade do registro (...). (Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 480.) 
18
 Sílvio de Salvo Venosa. Direito civil – reais, p. 462-463. 
19
 Sílvio de Salvo Venosa. Direito civil – reais, p. 462. 
20
 Sílvio Rodrigues. Direito civil – v. 5, p. 297. 
perdurar até a morte do usufrutuário, sendo este um dos meios de extinção do usufruto. Em 
se tratando de pessoa jurídica, poderá ser constituído no prazo máximo de 30 anos21. 
Questão interessante acerca do usufruto é a discussão acerca da possibilidade de sua 
alienação e até mesmo penhorabilidade para pagamento de dívida dos devedor usufrutuário. 
Percebe-se que o usufruto cinge a propriedade, conferindo ao usufrutuário o direito de usar e 
gozar da coisa, mas não dispor da mesma, conferindo ao nu-proprietário, aquele que ficou 
desnudo de seus poderes decorrentes do domínio apenas a faculdade de dispor da mesma. 
Quanto a esta parte da relação (nu-proprietário) não é difícil concluir pela sua possibilidade de 
alienar ou até mesmo de ser vítima de um ato judicial de constrição decorrente de dívidas 
suas, já que a venda do bem deverá respeitar os direitos do usufrutuário constituído, inclusive 
mediante registro na matrícula do imóvel se for o caso. 
Porém, com relação ao usufrutuário, este poderá alienar o seu direito de usufruto? Nos 
diz o artigo 1.393 do Código Civil que “não se pode transferir o usufruto por alienação”. 
Como nos diz Carlos Roberto Gonçalves, “o benefício só pode aproveitar ao seu titular, 
não se transmitindo a seus herdeiros devido a seu falecimento. A inalienabilidade é apontada 
como a principal vantagem do usufruto porque, assim, melhor corresponde aos intuitos do 
instituidor
22
”. Ora, o usufruto não é transmitido sequer aos herdeiros do usufrutuário, qual 
seria o sentido em autorizar sua alienação por parte do mesmo? 
O citado artigo ainda diz que pode-se ceder o seu exercício por título gratuito ou 
oneroso. Não se trata de exceção à regra ou dubiedade na redação do instituto. É trecho da lei 
desnecessário. Ora, se o diploma, no art. 1.394 confere ao usufrutuário a percepção dos 
frutos, naturalmente confere a ele o direito, por exemplo, de locar ou arrendar a coisa, como 
nos diz, por exemplo, o art. 1.399 do Código Civil23. 
Vejamos o que dizem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 
De fato, quando se alude à faculdade de fruição do bem pelo 
usufrutuário, exprime-se aí tanto a fruição pessoal – mediante a 
obtenção de frutos naturais e industriais – quanto o gozo por outras 
pessoas de forma mediata, retribuindo-se eventualmente a 
transmissão da posse direta com a percepção de frutos civis como 
contraprestação. O terceiro a quem se cedeu o exercício do seu 
usufruto não é titular de direito real em coisa alheia, pois esta 
posição jurídica é privativa do usufrutuário. Na verdade, o locatário 
ou arrendatário, ou qualquer um que doravante seja alçado à 
condição de possuidor direto, será titular de uma situação jurídica 
obrigacional que sequer passará pelo fólio imobiliário. 
 
21
 Tem caráter temporário porque se extingue com a morte do usufrutuário ou no prazo de 30 anos se 
constituído em favor de pessoa jurídica, e esta não se extinguir antes, sendo admitida, porém, duração 
menor, como na hipótese de ser constituído por prazo certo, ou ainda determinado em razão de atingir 
o beneficiado idade limite ou alcançar certa condição ou estado (obtenção de diploma de nível 
universitário, casamento). Desfigura-se o usufruto se lhe for atribuída perpetuidade. (Carlos Roberto 
Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 480-481.) 
22
 Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 481. 
23
 O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não pode mudar-
lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário. 
(...) 
Assim, poderá o usufrutuário locar, arrendar ou mesmo ceder a 
coisa em comodato a terceiros, pois muitas vezes aquele não possui 
as habilidades específicas para preservar o bem da forma 
econômica mais rentável. Formam-se, então, duas relações jurídicas 
distintas: o direito real de usufruto, envolvendo-se nu-proprietário 
e o usufrutuário; a par disso, a cessão do exercício do direito, 
formada posteriormente entre o usufrutuário e o terceiro, gerando 
novo desdobramento da posse. Teremos um possuidor direto 
(arrendatário) e dois possuidores indiretos (proprietário e 
arrendante)
24
. 
Caso o proprietário da coisa deseje comprar o direito do usufruto do usufrutuário, seria, 
no entanto possível? O art. 1.410, VI diz que extingue-se o usufruto pela consolidação, que é o 
retorno de todos os poderes da propriedade às mãos do proprietário. Ora, se ao final do 
usufruto, independente da causa (morte, renúncia, termo, etc.) ocorrerá a dita consolidação, 
menção desnecessária fez o Código no inciso VI como causa de extinção do direito. Portanto, 
pode-se concluir pela possibilidade de alienação do usufruto ao nu-proprietário para 
consolidar os domínios da propriedade novamente em sua pessoa. No entanto, por se tratar 
de um acordo de vontades, e o retorno do usufruto à pessoa de seu próprio proprietário, não 
haveria, no rigor técnico, uma alienação do usufruto. 
Carlos Roberto Gonçalves lembra que o antigo Código, expressamente, no seu art. 717 
conferia a possibilidadede alienação do usufruto nesse caso específico de venda ao dono da 
coisa, mas que não fora reproduzido no novo diploma25. 
Sendo impossível alienar-se o direito, naturalmente a constrição judicial sobre o 
usufruto não será possível. Nada impede, no entanto, que, havendo dívidas do usufrutuário, 
sejam penhorados os direitos decorrentes do usufruto. No caso do usufrutuário devedor 
alugar a coisa dada em usufruto, por exemplo, poderá haver a penhora desses aluguéis. 
Usufruto impróprio 
O usufruto é o direito de usar e gozar da coisa, e posteriormente restituí-la ao seu 
proprietário, podendo recair sobre bens móveis e imóveis. Não distingue a Lei se recai apenas 
sobre coisas infungíveis ou se também recai sobre coisas fungíveis. 
O pretérito diploma dizia no seu art. 726 que “as coisas que se consomem pelo uso caem 
para logo no domínio do usufrutuário, ficando, porém, este obrigado a restituir, findo o 
usufruto, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu 
valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição”. 
É este o usufruto impróprio ou quase usufruto. Queria dizer o antigo Código que o 
usufruto de coisas consumíveis dariam ao usufrutuário já o domínio ou propriedade da coisa, 
podendo, naturalmente usá-la, e com isso, consumindo-a. Ao final do usufruto, seria 
necessário restituir em cosias do mesmo gênero, qualidade e quantidade ou então, pelo preço 
que valeriam ao tempo da restituição. 
 
24
 Curso de direito civil, p. 831. 
25
 Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 481. 
O novo Código não faz menção a tal instituto, senão, no art. 1.395, ao usufruto de títulos 
de crédito. Nada impede, no entanto, a aplicação do instituo, ante a expressa falta de negativa 
legal. 
A doutrina repele usufruto impróprio, pois colide com sua natureza. 
Tanto que seu aspecto não é propriamente de um direito sobre 
coisa alheia, mas de uma obrigação de restituir, emergente da 
transferência da propriedade. Em razão das críticas e da inutilidade 
do instituto, o atual Código suprimiu essa modalidade como regra 
geral, mantendo-a no tocante ao usufruto de títulos de crédito
26
. 
Na realidade, não teremos propriamente um usufruto em razão da natureza da coisa 
dada em usufruto, mas uma obrigação de restituir, como diz o insigne jurista. Assemelhará 
mais a um contrato entre as partes, transferindo a propriedade, com a obrigação ao final de 
entregar coisa do mesmo gênero, quantidade ou qualidade ou então o valor em dinheiro, que 
um usufruto. 
Pois que este (usufruto)consiste na utilização e fruição da coisa sem 
alteração na sua substância, o que é incompatível com o consumo 
ao primeiro uso. Outro ponto de diferenciação está em que, no 
usufruto regular ou próprio, ocorre a utilização e fruição de coisa 
alheia, e no impróprio, o usufrutuário adquire a sua propriedade, 
sem o que não poderia consumi-la ou aliená-la devolvendo coisa da 
mesma espécie. Isto leva à sustentação de não ser verdadeiro 
usufruto, senão aquisição da coisa, com o encargo de realizar a sua 
restituição
27
. 
Nada impede, no entanto, a nosso ver, como já expressado, que ante a falta de negativa 
expressa do Código, seja possível a sua instituição, mormente o art. 1.390 do Código Civil 
admite a instituição de usufruto sobre o patrimônio inteiro de uma pessoa e esse patrimônio 
poderá conter bens consumíveis28. 
Modos de constituição 
Será o usufruto constituído mediante determinação legal, negócio jurídico ou usucapião. 
O usufruto constituído mediante determinação legal, via de regra, será o usufruto 
decorrente dos direitos de família, como o usufruto dos pais sobre os bens dos filhos enquanto 
menores. 
Carlos Roberto Gonçalves diz que “este usufruto é, apenas, uma compensação dos 
encargos e trabalho que os pais têm com o sustento e educação dos filhos, bem como na 
administração dos respectivos bens
29
”. 
Mas, segundo o art. 213, § 2º, da Constituição Federal tem os silvícolas o usufruto das 
terras o qual têm posse das riquezas do solo, dos rios e dos lagos que nela existirem. 
 
26
 Sílvio de Salvo Venosa. Direito civil – reais, p. 458-459. 
27
 Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil – v. IV, p. 298-299. 
28
 Malgrado o dispositivo (art. 1.392, § 1º, CC) se refira a bens acessórios consumíveis, a realidade é que, 
mesmo implicitamente, admitiu a possibilidade de o usufruto ter por objeto bens consumíveis. (Carlos 
Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 495.) 
29
 Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro – v. 5, p. 483. 
O usufruto, ainda, pode ser constituído mediante ato de vontade, seja entre vivos seja 
mortis causa. Vale sempre lembrar que, para os bens imóveis, somente valerá a constituição 
do usufruto mediante o registro no cartório de registro de imóveis e para os bens móveis, 
mediante a tradição, nos termos dos artigos 1.227 e 1.226, respectivamente. 
O Código apenas faz menção à constituição do usufruto mediante usucapião no art. 
1.391: O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
É a única menção do Código à aquisição do usufruto mediante usucapião. Talvez o 
próprio legislador entendeu ser complicada, senão porque dizer impossível a atuação prática 
deste instituto que resolveu ignorar explicações posteriores. Aqui encontra-se a mesma 
dificuldade posta da aplicação prática da usucapião para o direito de superfície, por exemplo. 
A doutrina encontra resposta alegando que pode ter havido uma transferência com a 
invalidação posterior do título, por exemplo, aplicando-se os prazos referentes à usucapião da 
propriedade. 
Em tese, pode-se vislumbrar hipótese de aquisição do direito ao 
usufruto, por usucapião, se o pretenso usufrutuário o obteve do 
proprietário através de título ineficaz, por exemplo (ex: escritura 
particular para sua constituição sobre imóvel de valor superior a 
trinta salários mínimos), e depois necessita de declaração judicial 
que o reconheça, se o proprietário (máxime aqueles que adquirem 
posteriormente a coisa) contesta a sua condição. Deve se reger 
pelos prazos da usucapião da propriedade em geral
30
. 
A dificuldade encontra-se em que, alguém exercitando, dentro dos prazos de aquisição 
da propriedade mediante a usucapião, a posse do bem, já consegue a própria aquisição da 
propriedade, muito mais vantajosa que a aquisição simplesmente da usucapião. 
Direitos do usufrutuário 
O primeiro dos direitos do usufrutuário previsto no Código serão aqueles que 
caracterizarão o usufruto. Diz o art. 1.394 do nosso ordenamento civil que tem o usufrutuário 
direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. 
Carlos Roberto Gonçalves diz que esses são os direitos básicos do usufrutuário sendo 
complementados pelo que dispuser o acordo de vontades ou, caso o acordo de vontades nada 
estabeleça acerca dos direitos do usufrutuário, estes serão os direitos mínimos a serem 
respeitados. Complementa ainda o aludido autor que o acordo de vontades esbarra óbice 
apenas ao domínio da coisa dada em usufruto sob pena de descaracterizar o instituto31. 
A posse é indispensável para que o usufrutuário possa usar e fruir da coisa. Assim, a 
instituição do usufruto irá transferir a posse direta do bem ao usufrutuário, permanecendo o 
proprietário na posse indireta do bem. Com isso, o usufrutuário poderá se valer das ações 
possessórias com vistas a defender a posse, inclusive contra o nu-proprietário e ainda, uma vez 
instituído o usufruto, poderá se valer até mesmo da ação de imissão de posse contra o 
proprietáriopara se ver imitido na posse do bem dado em usufruto. 
 
30
 Sebastião José de Assis Neto. Manual de direito civil, p. 1.446-1.447. 
31
 Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro, p. 489. 
Assim nos diz Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 
Se o usufrutuário deseja investir-se na posse pela primeira vez e 
enfrenta resistência do nu-proprietário, terá acesso à ação de 
imissão de posse, em decorrência da prévia celebração de negócio 
jurídico de aquisição de direito real. 
Outrossim, utilizará as ações possessórias não só contra terceiros 
que pretendam agredir a posse, como também em face do nu-
proprietário (possuidor indireto) que o esbulhe ou pratique atos de 
moléstia à posse, antes do término normal da relação jurídica, sem 
se olvidar do exercício da autotutela nos estreitos limites do § 1º, 
do artigo 1210 do Código Civil. Por ser titular de direito real, a par 
da legitimidade para ajuizar ações possessórias (jus possessionis), 
detém ação confessória (jus possidendi) nos casos em que a própria 
existência do seu direito real à posse é contestado. Essa ação possui 
caráter petitório, sendo espécie de extensão da pretensão 
reivindicatória em favor do usufrutuário, afirmando a origem 
negocial de seu direito real
32
. 
O uso e percepção dos frutos é até a destinação e o direito do usufrutuário que dá nome 
ao instituto (use e fruto), sendo assim direitos indispensáveis ao mesmo. Com relação ao uso 
da coisa, apenas não se permite que o usufrutuário destrua ou modifique a destinação da 
mesma, como já visto. 
Com relação à percepção dos frutos, estes, e também os produtos da coisa, serão do 
usufrutuário imediatamente após o início do instituto. Assim, os frutos que seriam colhidos 
amanhã, pertencerão ao usufrutuário se houver sido instituído o benefício no dia anterior, 
ressalvado, claro, no caso de o proprietário já haver negociado tais frutos ou produtos. No 
entanto, após a constituição do usufruto, perde o proprietário qualquer autonomia sobre os 
frutos e produtos oriundos da coisa. Da mesma forma, cessado o usufruto, os frutos e 
produtos pertencerão ao proprietário da coisa. Num e noutro caso exime-se a parte 
beneficiária ao pagamento de indenização pelas despesas de produção (art. 1.396, CC). 
Havendo locação realizada pelo usufrutuário, extinto o usufruto, poderá o proprietário 
denunciar a locação, nos termos do art. 7º da Lei 8.245/91, a Lei de locação. 
Havendo construções na coisa dada em usufruto, entende a doutrina que perderá a 
propriedade o usufrutuário, no entanto terá direito à indenização33. 
Direito de acrescer 
O direito de acrescer é destinado aos casos de usufruto constituído em favor de duas ou 
mais pessoas. Consiste que, no caso de extinção do usufruto de algum dos usufrutuários da 
coisa, em havendo menção expressa ao direito de acrescer dos usufrutuários restantes, estes 
acrescerão ao seu direito de usufruto, o restante da propriedade que era usufruída pelo 
usufrutuário que teve extinto seu direito. 
 
32
 Curso de direito civil, p. 827-828. 
33
 No tocante às acessões industriais, aplicam-se as regras dos arts. 1.253 e seguintes do Código Civil, 
concernentes às construções e plantações. Assim, se o usufrutuário edifica no terreno objeto do 
usufruto, perde a construção em favor do proprietário, assistindo-lhe, porém, direito à indenização (art. 
1.255). (Carlos Roberto Gonçalves. Direito civil brasileiro, p. 493.) 
Caso contrário, silenciando-se sobre tal possibilidade, a parte da propriedade em que 
extinguiu-se o usufruto retorna ao nu-proprietário. Importante lembrar que, em se tratando 
de coisa naturalmente indivisível, aplica-se o direito de acrescer independentemente de 
previsão expressa das partes34. 
Deveres do usufrutuário 
Anteriormente à constituição do usufruto, reza o art. 1.400 do Código Civil que terá o 
usufrutuário o dever de inventariar os bens que receber, além de prestar caução pelos bens 
recebidos. Naturalmente, a caução poderá ser dispensada pelo nu-proprietário e a falta de 
inventário não acarretará nenhuma sanção, apenas podendo-se presumir que o usufrutuário 
pegou os bens em bom estado de conservação. 
Durante o usufruto, tem o usufrutuário o direito de conservar a coisa, não estando 
obrigado a pagar as deteriorações que resultam do exercício regular do usufruto, segundo o 
art. 1.402 do Código Civil. As despesas ordinárias e as módicas correm por conta do 
usufrutuário, já os gastos extraordinários e as não módicas correm por conta do nu-
proprietário, tudo conforme os arts. 1.403 e 1.404. 
Deve, ainda, o usufrutuário arcar com os tributos referentes à posse ou rendimentos da 
coisa usufruída. 
Caso a coisa esteja segurada, cabe ao usufrutuário o pagamento das contribuições 
devidas mas o direito resultante do seguro caberá ao nu-proprietário. No entanto, nos termos 
do § 2º do art. 1.407, o “direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do 
seguro”, querendo dizer que o usufrutuário tem direito a ser ressarcido, pelo valor do direito 
real que perdeu, a ser deduzido da indenização a ser paga ao proprietário. Diz o art. 1.408 que, 
sendo o prédio destruído e pago o valor do seguro, extingue-se o usufruto, mas, se a 
indenização do seguro for aplicada na reconstrução do prédio, restabelece-se o usufruto. 
O art. 1.406, ainda, diz que é dever do usufrutuário dar ciência ao proprietário sobre 
qualquer lesão produzida contra a posse ou contra seus direitos. 
Ao final do usufruto, cabe ao usufrutuário restituir a coisa que fora dada em usufruto, 
restituindo o proprietário a posse plena de sua coisa. 
Extinção do usufruto 
 
34
 Assim, se o usufruto for constituído em favor de duas ou mais pessoas, a morte de uma delas somente 
gera ao(s) demais o direito de acrescer o objeto do usufruto se houver estipulação expressa. Se não, a 
morte de um deles é causa de extinção do usufruto quanto à parte da pessoa que falecer e consolida a 
propriedade plena em favor do dono sobre referida porção. 
Entende-se, no entanto, que o direito de acrescer é aplicável, independentemente de convenção, 
quando o bem objeto do usufruto for indivisível, seja essa indivisibilidade natural, legal ou convencional. 
Imagine-se, por exemplo, o usufruto instituído para duas ou mais pessoas sobre um automóvel (coisa 
naturalmente indivisível). Falecido um dos usufrutuários, subsiste o usufruto sobre o todo, dada a 
impossibilidade de se destinar a propriedade plena ao dono sobre apena uma parte do objeto. 
(Sebastião José de Assis Neto. Manual de direito civil, p. 1.449) 
O art. 1.410 traz os motivos de extinção do usufruto. Havendo renúncia do usufrutuário, 
ou sua morte, quando estabelecido usufruto vitalício, extingue-se o usufruto. Pelo termo ou 
implemento da condição resolutiva também extingue-se o usufruto35. 
No caso de pessoa jurídica, extingue-se o usufruto com a extinção da pessoa jurídica. 
Atento ao requisito básico de que o usufruto não pode ter caráter perpétuo, em favor das 
pessoas jurídicas o usufruto pode ser instituído apenas pelo prazo máximo de 30 (trinta) anos. 
Cessando os motivos que originaram o usufruto (estudo, usufruto dos pais sobre os bens 
dos filhos menores) extingue-se também o mesmo. 
Perecendo a coisa, também se extingue o usufruto. Vale sempre lembrar que a coisa 
perecida deve ser infungível, pois o usufruto de coisas fungíveis, como já visto, transferirá a 
própria propriedade ao usufrutuário, devendo restituir ao final do usufruto coisas de mesmo 
gênero, quantidade e qualidade ou o respectivo valor em dinheiro. 
Pela consolidação, que é a reuniãodos poderes da propriedade na mesma pessoa 
extingue-se o usufruto. Assim, a compra da propriedade pelo usufrutuário ou do usufruto pelo 
proprietário extinguirá o usufruto. 
O caso do inciso VII do art. 1.410, que é a extinção do usufruto por culpa do 
usufrutuário, dependerá de sentença judicial reconhecendo a culpa, conforme ensinamento de 
Sebastião José de Assis Neto: “Ressalte-se que, nesse caso previsto pelo art. 1.410, VII do 
Código Civil, entende-se que o reconhecimento da culpa depende de sentença
36
”. 
Extingue-se o usufruto, por fim, pelo seu não uso ou não fruição da coisa. O Código, 
diferentemente do ordenamento português, não menciona o prazo de não uso para se perder 
o direito, sendo regulado pela regra geral da prescrição de 10 (dez) anos, sendo que em 
Portugal, o prazo é de 20 (vinte) anos. 
Notas distintivas entre o usufruto e outros institutos 
O instituto que talvez mais se assemelhe ao usufruto seja o fideicomisso, uma vez que 
neste instituto teremos dois titulares, assim como no usufruto. Existirão a pessoa do fiduciário 
e do fideicomissário que, no entanto, exercem, em tempos distintos, a propriedade plena do 
imóvel, diferentemente do usufruto, onde o usufrutuário e o nu-proprietário exercem a posse 
simultânea do imóvel, sem no entanto ser conferido ao usufrutuário a propriedade do mesmo. 
O fideicomisso é forma de substituição testamentária onde o fideicomitente (testador) 
lega um determinado bem ao fiduciário que, após sua morte, a certo tempo ou sob certa 
condição, será repassada ao fideicomissário (art. 1.951, CC). Admite-se o fideicomisso apenas 
 
35
 Extingue-se o usufruto, em segundo lugar, pelo advento do termo de sua duração, estabelecido no 
seu ato constitutivo, salvo se o usufrutuário falecer antes. Não há sucessão em usufruto, ainda que 
estabelecido por prazo determinado. Embora não mencionado expressamente no dispositivo em 
apreço, desaparece também o direito real com o implemento da condição resolutiva estabelecida pelo 
instituidor. Em qualquer hipótese, porém, extingue-se o usufrutuo, ainda que se não tenha verificado o 
termo de duração, ou o implemento da condição, vindo a falecer o usufrutuário. (Direito civil brasileiro. 
Carlos Roberto Gonçalves, p. 503-504) 
36
 Sebastião José de Assis Neto. Manual de direito civil, p. 1452. 
em favor dos não concebidos ao tempo da morte do testador. Caso o fideicomissário já tenha 
nascido, o fiduciário será usufrutuário do bem deixado a ele. 
A confusão reside no fato de que, diversas vezes, por não conhecer o rigor técnico do 
instituto, o fideicomisso é tratado por usufruto pelo testador. Deve-se atentar ao fato de que, 
não obstante a nomenclatura utilizada, não poderemos tratar um pelo outro. O fideicomisso é 
forma de substituição testamentária e ocorre de forma sucessiva, morrendo o fiduciário, 
adquire o fideicomissário a propriedade, modalidade esta que é vedada no usufruto. O 
usufruto é simultâneo, ou seja, usufrutuário e nu-proprietário, simultaneamente estarão 
exercendo parcela dos poderes da propriedade. 
Eis aí a diferença primordial. No fideicomisso os titulares exercem 
sucessivamente seus direitos, um depois do outro; no usufruto, eles 
exercem simultaneamente os direitos sobre as diferentes parcelas 
desmembradas do domínio. 
(...) 
Diante de tal dificuldade, tenha-se presente que há fideicomisso 
sempre que ocorra instituição sucessiva e não simultânea de 
beneficiários, pouco importando se empregue o vocábulo usufruto. 
Por outro lado, existe usufruto sempre que se transmitam o 
domínio a um e as utilidades da coisa a outrem simultaneamente
37
. 
Existe também certa semelhança do usufruto com a locação, o arrendamento e o 
comodato. No entanto, trata o usufruto de direito real e os demais institutos de direito 
pessoal. Podemos citar que o usufruto pode ser instituído mediante lei, ao passo que as 
demais decorrem da vontade das partes. Ainda, pode o usufruto recair sobre coisas 
incorpóreas, como direito de autor, patente de invenção, etc. 
Uso 
O direito real de uso se assemelha ao usufruto, sendo, no entanto, mais restrito. 
Enquanto o usufrutuário poderá usar e gozar da coisa, o usuário poderá apenas usar da 
mesma, valendo-se do gozo da coisa apenas para retirada do necessário para as suas 
necessidades e de sua família. 
Caso a coisa dada em uso seja utilizada, por exemplo, para alugar, poderá o usuário tão 
somente retirar o suficiente para suas necessidades desse aluguel. Limita-se a fruição, no caso 
do direito real de uso, às necessidades da família. 
O conceito de família contido no art. 1.412, § 2º do Código Civil, numa interpretação em 
consonância com a Constituição Federal não poderá se ver tão resumido, podendo-se abarcar 
por exemplo, os casais homoafetivos, a pessoa solteira, amigos que moram juntos, enfim, todo 
tipo de entidade que busca, num objetivo comum, se apoiando uns aos outros, buscando 
respeito e crescimento mútuos. 
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 
A fruição é limitada às necessidades da família, sendo o conceito 
jurídico indeterminado “necessidades”, avaliado conforme a 
 
37
 Curso de direito civil – direito das coisas. Washington de Barros Monteiro, p. 297. 
condição social do titular do direito, bem como a situação 
econômica da comunidade em que está inserida, sem olvidar-se do 
número de pessoas que se albergam na entidade familiar. O Código 
Civil de 2002 adotou, dentre outras, a diretriz da concretude. Isto 
significa, que o ordenamento não mais se preocupa com o indivíduo 
abstrato, mas com a pessoa concreta em suas especificidades e 
contexto. Nesse sentido, a extensão do direito real varia. 
Ilustrativamente, a faculdade de fruição de uma família composta 
por prole numerosa, em uma metrópole, será bem mais ampla do 
que uma pequena família, em uma comunidade interiorana. Note-
se que poderá haver modificação superveniente nas necessidades 
da família, o que implicará aumento ou redução no âmbito da 
atuação do titular do direito real sobre o bem. 
Aliás, em uma interpretação civil-constitucional, a família a que 
alude o art. 1.412 do Código Civil não mais será restrita à família 
nuclear patrimonializada do casamento, assumindo todas as outras 
formas de relações humanas pautadas pela afetividade e 
estabilidade. Para além do casamento, da união estável e da família 
monoparental, o princípio da dignidade da pessoa humana não 
pode permitir que o rol das entidades familiares do art. 227, da 
Constituição Federal, de caráter exaustivo
38
. 
O uso segue praticamente as mesmas regras do usufruto, sendo concedido intuitu 
personae e pode ser vitalício. No entanto, não se admite direito real de uso em favor de 
pessoa jurídica, uma vez que tal direito visa proteger a entidade familiar e o direito à moradia. 
Concessão de direito real de uso 
Trata a concessão de direito real de uso de instituto do direito administrativo. Conceitua 
tal instituto, Dirley da Cunha Júnior como 
Contrato pelo qual o Estado transfere, como direito real resolúvel, 
o uso remunerado ou gratuito de terreno público ou do espaço 
aéreo que o recobre para que seja utilizado com fins específicos por 
tempo certo ou indeterminado
39
. 
Tal direito, apesar de direito real constante do rol do art. 1.225 do Código Civil não 
pertence ao estudo de nossa matéria mas sim do direito administrativo. Cumpre-nos apenas 
traçar algumas notas distintivas apenas entre a concessão do direito real de uso (instituto do 
direito administrativo) e do direito real de uso (instituto do direito civil). 
A concessão de uso não se destina exclusivamente à moradia, como o direito real de 
uso. Ainda,a concessão poderá ser transferida por atos inter vivos ou mortis causa, diferente 
do direito real que não se transfere. 
Concessão de uso especial para fins de moradia 
No concessão de uso especial para fins de moradia o Estado irá outorgar a alguém o 
direito de uso de um bem público. 
 
38
 Curso de direito civil – reais, p. 847-848. 
39
 Curso de direito administrativo, p. 332. 
Aqueles que completaram cinco anos de posse sobre terrenos urbanos até 30 de junho 
de 2001, com os requisitos exigidos pela usucapião especial urbana, adquirem o direito a 
concessão de uso especial para fins de moradia. 
Não é demais deixar claro que o instituto refere-se ao uso para moradia do beneficiário, 
podendo pleitear na via administrativa tal benefício, ou, não obtendo sucesso, na via judicial. 
Habitação 
A habitação confere ao titular desse direito o direito de morar em casa alheia, não 
podendo sequer alugá-la ou emprestá-la. 
Prescreve o art. 1.414 do Código Civil que “quando o uso consistir no direito de habitar 
gratuitamente casa alheia, o titular desde direito não a pode alugar, nem emprestar, mas 
simplesmente ocupá-la com sua família”. 
O objeto exclusivo do direito de habitação é bem imóvel, posto destina-se 
exclusivamente à moradia do titular do direito real. 
O art. 1.831 do Código Civil garante ao cônjuge sobrevivente, o direito de habitação no 
único imóvel da herança, destinado à residência da família. No entanto, o enunciado 271 do 
Conselho de Justiça Federal autoriza o cônjuge a renunciar ao seu direito de habitação sem 
prejuízo, claro, de sua participação na herança. 
Ainda, naturalmente, tal direito constante do retromencionado dispositivo se estenderá 
ao companheiro remanescente, posto hoje não haver qualquer tipo de diferenciação entre o 
cônjuge e o companheiro. Ademais, é o que nos diz o enunciado 117 do Conselho da Justiça 
Federal. 
Direito real de aquisição 
Direito do promitente comprador 
O contrato de compra e venda, que ensejará, apenas ao seu final, a aquisição da 
propriedade mediante o registro do título da propriedade gerará apenas direito pessoal e não 
direito real, o que trará ao promitente comprador que estiver em dia com as parcelas da 
promessa de compra e venda diversos riscos advindos do promitente vendedor, tais quais 
penhora sobre o imóvel, a venda novamente do mesmo bem, etc. 
Com tal motivo, criou-se a figura do direito real de compromisso de compra e venda. 
Fica o compromissário vendedor a outorgar a escritura do imóvel ao final do pagamento 
ajustado nas condições, modo e preço convencionados e o compromissário comprador a 
cumprir todas as condições estipuladas na avença. 
Para Orlando Gomes, tal direito é “o contrato típico pelo qual as partes se obrigam 
reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução 
do consentimento no título hábil
40
”. 
 
40
 Direitos reais, p. 360-361. 
Tal direito real à aquisição da propriedade confere ao promitente vendedor o já uso e 
gozo da coisa sem, no entanto, transferir-lhe a propriedade. Porém, possui o direito até 
mesmo de vender ou ceder a coisa em que vem sendo realizado o pagamento. 
Apenas ao final de todas as condições ajustadas no contrato é que será transmitida a 
propriedade e havendo recusa do vendedor, lhe será conferida a possibilidade de ingressar 
com ação de adjudicação compulsória. 
Confere ainda ao titular de seu direito, desde que devidamente registrado no Cartório 
de Registro de Imóveis o direito de sequela, podendo inclusive reaver o bem se houver sido 
alienado a terceiros pelo promitente vendedor. Para caracterizar tal instituto, ainda, não é 
necessário apenas o registro, devendo constar ainda, no contrato, a impossibilidade de 
arrependimento41. 
O compromisso de compra e venda, na verdade, é muito mais que um contrato 
preliminar. Tal contrato resguarda os dois lados do negócio celebrado. O vendedor, pois não 
outorga a escritura definitiva ao comprador, permanecendo, embora sem a titularidade dos 
poderes decorrentes da propriedade (não usa, não frui e não dispõe da coisa), proprietário do 
bem, impondo, no entanto, deveres ao comprador. O comprador, pois, ainda que não 
registrado, é-lhe conferido uma série de garantias, e, uma vez devidamente registrado, ainda 
é-lhe conferido o caráter de direito real a tal contrato. 
Como bem assevera Francisco Eduardo Loureiro 
O fato é que a jurisprudência, de modo consciente ou não da 
natureza imprópria do contrato de compromisso de compra e 
venda, ou apenas intuindo tal situação, passou gradativamente a 
antecipar todos os efeitos da escritura definitiva para o momento 
do contrato preliminar. Reconhecem os tribunais que a carga 
negocial, as consequências práticas, o conteúdo econômico do 
negócio se concentram no primeiro contrato e não no segundo
42
. 
Dessa forma, o compromisso de venda e compra, devidamente registrado, possibilitará 
ao promitente comprador, por exemplo, buscar na via da reivindicatória, o bem prometido à 
venda e também invalidar hipoteca celebrada sobre o bem (súmula 308, STJ). 
Mesmo que não registrado, no entanto, não obstará que o promitente comprador: a) 
ingresse com ação de adjudicação compulsória, em, tendo cumprido com suas obrigações 
contratuais não lhe seja transferido o domínio; b) possa se valer do direito de preferência, caso 
o bem seja partilhado em copropriedade; c) nos termos da súmula 84, STJ, se valha de 
embargos de terceiro em ação de execução para afastar eventual penhora sobre o bem. 
Ainda, decorrente da promessa de venda e compra: a) será exigido alvará para alienação 
do imóvel de incapaz, mediante a simples promessa; b) poderá ser anulada a promessa feita 
 
41
 O que se extrai do preceito em estudo é a presença de dois requisitos cumulativos, para que o 
contrato de compromisso de compra e venda, que gera apenas direito de crédito, converta-se em 
direito real e ganhe oponibilidade contra todos, a saber: a) não contenha cláusula de arrependimento; 
b) seja registrado no Registro Imobiliário competente. (Francisco Eduardo Loureiro. Código Civil 
comentado, p. 1497) 
42
 Código Civil comentado, p. 1495. 
de ascendente a descendente sem consentimento dos demais descendentes; c) será o 
promitente comprador parte legítima em ação de cobrança de cotas condominiais. 
Questões 
1. (CESP – Advogado - 2010) 
O usufruto 
a) não pode ser transferido por alienação. 
b) pode recair apenas em bens imóveis. 
c) não permite que o seu exercício seja cedido a título oneroso. 
d) não pode recair sobre título de crédito. 
2. (PGM - Sorocaba – 2008) 
O usufruto 
a) não se aplica aos bens móveis. 
b) não se aplica aos bens imóveis. 
c) pode recair em títulos de crédito. 
d) pode ser transferido por alienação. 
e) não se estende, em regra, aos acessórios da coisa e seus acrescidos. 
 
3. (SAAE – São Carlos – Procurador – 2009) 
O usufruto 
a) não pode ser constituído sobre bens móveis. 
b) pode ser transferido por alienação. 
c) não precisa ser registrado nos Cartórios de Registro de Imóveis. 
d) pode recair em títulos de crédito. 
e) não se extingue pela consolidação. 
 
4. (MPE-PE – 2008) 
No que tange a aspectos do usufruto, é certo que 
a) o usufrutuário pode ceder o seu exercício por título oneroso. 
b) o usufruto só pode recair em bens imóveis. 
c) o doador está obrigado à caução se reservar o usufruto da coisa doada. 
d) o usufrutuário é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do 
usufruto. 
e) os frutos civis, vencidos na data inicial