Direitos reais sobre coisa alheia

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

Direitos reais sobre coisa alheia
Profa. Sandra
Direitos Reais
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;      
XII - a concessão de direito real de uso.      
Direitos reais
São os que relacionam uma pessoa a coisa; oponíveis contra todos, erga omnes; 
Podem recair sobre bens móveis ou imóveis;
Ambos os casos pode incidir, sobre uma coisa própria ou de outra pessoa, ou seja, sobre coisa alheia (jus in re aliena).
Espécies
Direitos reais limitados de gozo e fruição (arts. 1378 a 1389): titulares tem direito de usar e gozar, ou só usar coisa alheia, abrange:
Enfiteuse – 
Servidões prediais (arts. 1378 a 1389) 
Usufruto (arts. 1390 a 1411)
Uso (arts. 1412 e 1413) 
Habitação (arts. 1414 a 1416) 
Superfície (arts. 1369 a 1377) 
Concessão de uso especial para fins de moradia 
Concessão de direito real de uso
Espécies
 2. Direitos reais de garantia (arts. 1419 a 1510), no qual as coisas são dadas em garantia de débitos, abrange
Penhor (arts. 1431 a 1472) 
Anticrese (arts. 1506 a 1510)
Hipoteca (arts 1473 a 1505)
Alienação fiduciária em garantia (arts. 1361 a 1368) 	
Espécies
3. Direito real de aquisição, como o compromisso ou promessa irretratável de venda (arts. 1417 e 1418) – Contrato registrado na matrícula
Diferente: Compromisso bilateral de contrato compra e venda não registrado, contrato preliminar (arts. 462 a 466, CC.)
ENFITEUSE
A enfiteuse é direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual certa e invariável.
É o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta ou foreiro) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio.
 
Enfiteuse Brasil Império
A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito.
Enfiteuse 
Obrigações impostas ao foreiro ou efiteuta:
dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão;
obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse.
Obs: Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100% (com isso perdendo o interesse na venda, ficando a efiteuse uma transferência de geração a geração). 
Enfiteuse
No código civil de 2002, o legislador não só proibiu a sua cobrança como força a extinção do contrato. Apesar de não extinguir as existentes, impossibilitou a instituição de novas:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior , Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
Enfiteuse
Porém nas enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que nos termos do parágrafo 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem.
Art. 2038, § 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
Importante 
Diferença entre FORO e LAUDÊNIO, enfiteuse em terra da marinha:
FORO: É o pagamento anual feito à União pelo proprietário foreiro em decorrência do uso do domínio útil das terras da marinha. O foro é calculado com base no valor venal do imóvel, fixado em 0,6%.
LAUDÊNIO: Taxa paga à União pela transmissão do direito útil sobre imóveis localizados em terrenos da marinha por ocasião de transações de compra e venda com escritura pública definitiva. A taxa de ocupação é calculada com base no valor venal do imóvel, a partir de 2,5%.
Especialmente em Petrópolis, diferentemente do restante do Brasil, o foro e o laudêmio são destinados aos herdeiros da Família Real.
Ainda: Taxa de ocupação: É o pagamento anual pela ocupação precária das terras da marinha. A taxa de ocupação é calculada com base no valor venal do imóvel, a partir de 2%.
SUPERFÍCIE
Surgiu para substituir a enfiteuse, razão, não ter o conveniente da perpetuidade.
Proprietário concede gratuita ou onerosamente, por tempo determinado ou indeterminado, direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pública, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis;
Não autoriza obra subsolo, exceção se for inerente ao objeto de concessão;
Partes: proprietário (fundieiro) – aquele que cede o direito a outrem; superficiário – pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação.
SUPERFÍCIE
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente (trato sucessivo).
Atenção: Remuneração é denominada: solarium ou canon superficiário
SUPERFÍCIE
O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu e responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1371), no entanto há possibilidade de dividirem as despesas.
Enunciado 94 - I JDC
94 – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
SUPERFÍCIE
O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros, art. 1372, SEM PAGAMENTO (LAUDÊNIO), como ocorria na enfiteuse (parágrafo único);
Direito de preferência (art. 1373); 
Condição resolutiva, extinção antes do termo final: destinação diversa daquela para que foi concedida (art. 1374)
SUPERFÍCIE
Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário (art. 1375), por regra não há direito de indenização.
No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1376) Dúvida: cálculo dos valores (resposta será dada pela jurisprudência.
Extinção deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis – publicidade
SUPERFÍCIE
Estatuto da Cidade (arts. 21 ao 24) x Código Civil (arts. 1369 a 1377) – 2 espécies de superfícies. 
Enunciado 93, I JDC
93 – Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. 
SUPERFÍCIE
Diferenças:
Superfície no Código Civil: exploração do solo mais restrita, somente para construção ou plantação; imóvel pode ser urbano ou rural; cessão somente por prazo determinado.
Superfície no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) : exploração do solo mais ampla, desde que atendidas as regras de política urbana; imóvel só pode ser urbano; cessão por prazo determinado ou indeterminado. 
Servidão: Dominante x Serviente
Prédio dominante – que tem direito a servidão, é o favorecido;
Prédio serviente – é o que serve o outro prédio,
é o prestador;
Não é uma relação de pessoas, sim de coisas.
SERVIDÃO (art. 1378 a 1389)
Servidões prediais (assim determina a doutrina): pode ser conceituado o dever que tem o proprietário de um prédio, de suportar o exercício de alguns direitos em favor de outro prédio.
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a um dono diverso. 
Constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, com o registro no cartório de registro de imóvel.
É a perda dos exercício de alguns direitos do prédio serviente em favor do prédio dominante, que os utilizará para determinados fins.
SERVIDÃO
Serve a coisa e não ao dono;
Só podem ser objetos bens imóveis;
É perpétua, ACOMPANHA SEMPRE O IMÓVEL;
Prédio dominante e serviente tem que pertencer a pessoas diferentes, questão lógica;
Não se pode de uma servidão constituir-se em outra, estendê-la;
Não se presume, tem que estar registrada. 
Constituição da servidão
Ato negocial: principal forma, por ato inter vivos ou mortis causae, testamento;
Sentença judicial – uma parte diz que é servidão e outra diz que não, relativo ao direito de vizinhança. 
Destinação do proprietário - serventia (prédios do mesmo dono – bem próprio), posteriormente vendido (alienado) vira servidão. Serventia se eu tenho bem próprio, se o bem é vendido vira servidão.
Fato humano – dono do prédio dominante, costuma-se servir de determinado caminho aberto no prédio, e se esse se exterioriza por sinais visíveis, como aterro, mata-burro, pontilhões, entre outros (servidão de passagem pode virar servidão se devidamente registrada). Senão for demarcado, será encarado como mera tolerância do dono do prédio serviente. 
Usucapião – art. 1379,CC
Ordinária - 10 anos – justo título e boa-fé;
Extraordinária – 20 anos – posse sem justo título
Servidão e Usucapião
Enunciado 251 – III JDC
(Considerado por alguns autores como contra legis – não levar em consideração para prova objetiva) 
251 – Art. 1.379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil.
Exercício da Servidão
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Tais obras devem ser realizadas pelo dono do prédio dominante, uma vez que a servidão lhe é benéfica, se contrato não dispuser o título (art. 1381);
Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante (art. 1382); Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras (parágrafo único);
Exercício da Servidão
O dono do prédio serviente não pode embaraçar o exercício da servidão (art. 1383);
Remoção depende do caso: A servidão poderá ser removida de um local para outro, pelo dono do prédio serviente (sem prejudicar o dono do prédio dominante), ou ainda pelo dono do prédio dominante se houver considerável incremento, sem prejudicar o dono do prédio serviente. Aquele que remover deverá arcar com as custas (art. 1384);
Exercícios da Servidão
São indivisíveis (art. 1386)
Restrição ao exercício das necessidades do prédio dominante, evitando maiores encargos ao prédio serviente (art. 1385);
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito (servidão de passagem), a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Servidão de passagem x Passagem forçada
Servidão passagem = servidão de trânsito, conveniência, já tem uma saída. Imóvel dominante e Imóvel serviente 
Passagem forçada – decorre da lei, o imóvel tem que ser encravado, não tem saída. Tem indenização. Imóvel encravado e imóvel serviente - Direito de vizinhança. Também há passagem forçada de cabos e tubulações. 
Classificação das Servidões
Quanto à natureza (critério da localização):
Servidões rústicas ou rurais;
Servidões urbana;
Critério mais seguro, objetivo – tributário.
Quanto ao modo de exercício:
Servidões contínuas: existem de per si, independe da atividade humana (passagem de luz - tubulação, passagem de som –casas de show);
Servidões descontínuas – exercício condicionado a ato humano (servidão de passagem de pessoas)
Classificação das Servidões
Quanto a exteriorização:
Servidões aparentes: manifestam-se visivelmente (passagem de pessoas);
Servidões não aparentes: não visíveis por obras exteriores (passagem de água);
Extinção das Servidões
Salvo na desapropriação, só extingue-se a terceiros quando cancelada (art. 1387);
Extinção por meio de ação confessória (arts. 1388 e 1389)
Fundamentos: renuncia do titular quanto a servidão; quando tiver cessado para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade; quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão; pela reunião dos dois prédios (consolidação ou confusão); pela supressão das respectivas obras; pelo não uso durante dez anos.
USUFRUTO 
Aspectos gerais:
Conceito: Usufruto é direito real sobre coisa alheia de uso, gozo ou fruição que atribui ao seu titular usar de coisa alheia móvel ou imóvel e/ou utilizar dos frutos por ela obtidos sem alterar as substância.
Partes: usufrutuário – o que tem o direito de usar e fruir a coisa, ficando com a posse, administração e frutos da coisa, domínio útil; nu proprietário – dono da coisa, despido dos direitos direto da coisa.
GRUDE – o usufrutuário (usar e fruir); já o nu proprietário (reaver e dispor)
Pode recair sobre um ou mais bens, móvel ou imóvel. Regra geral deverá recair sobre bens infungíveis, inconsumíveis (quase usufruto – usufruto impróprio, contrato de mútuo);
Usufruto de imóveis depende de registro;
Temporário, intransmissível, inalienável, impenhorável. Seu exercício pode ser objeto de penhora (ex. penhora do aluguel).
USUFRUTO
Classificação:
Quanto à extensão:
Usufruto universal – recai sobre a universalidade de bens, como o patrimônio de alguém ou herança;
Usufruto particular – recai apenas sobre um objeto ou várias coisas individualmente determinadas;
Usufruto pleno – refere-se a todos os frutos e utilidades do objeto dado em usufruto;
Usufruto restrito – diz respeito a apenas alguns frutos e utilidades da coisa dada em usufruto
USUFRUTO
Classificação:
Quanto a duração:
Usufruto vitalício – perdura enquanto viver o usufrutuário ou enquanto não houver causa legal extintiva, não se transmitindo aos herdeiros;
Usufruto temporário – por certo tempo; portanto submetido “a termo” (evento futuro e certo).
USUFRUTO
Classificação
Quanto ao objeto:
Usufruto próprio – recaindo sobre bens infungíveis e inconsumíveis;
Usufruto impróprio – aquele que recai sobre bens fungíveis e consumíveis. Também denominado “quase usufruto”.
USUFRUTO
Constituição pode se dar das seguintes formas:
Por disposição legal – estabelecido por lei em favor de determinadas pessoas. Ex. Usufruto dos pais, menores de idade (art. 1689, I), usufruto do cônjuge sobre os bens do outro, usufruto dos silvículas (art. 231)
b) Por convenção ou contrato – ato inter-vivos. Ex. Doação com reserva de usufruto. 
c) Por ato de última vontade – testamento ou legado. 
USUFRUTO SIMULTÂNEO
Usufruto simultâneo – vários usufrutuários (pluralidades), extinção gradativamente cada um dos que falecer, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente – direito de acrescer (art. 1411)
Direito de acrescer # Usufruto sucessivo
Não é possível usufruto sucessivo.
Usufruto
Extinção, rol taxativo, art. 1410, CC:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua
duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina; (nos casos de usufruto legal)
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação; (o usufrutuário adquire a coisa)
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Usufruto
Direitos do usufrutuário: arts. 1394 até 1399, CC.
Deveres do usufrutuários: arts. 1400 a 1409, CC.
USO
Direito real sobre coisa alheia, a título gratuito ou oneroso, pela qual alguém utiliza bem que pertence a outrem, temporariamente, na medida de necessidade sua ou de sua família.
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
 Poderá incidir sobre bens móvel (infungível e inconsumível) e imóvel. 
Restrição dos frutos, utilização para suas necessidades e sua família.
Direito personalíssimo (pessoalmente ou de sua família).
Família:  compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico (§2º).
Art 1413:  São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Aplicação residual das regras de usufruto.
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO
Direito real temporário, personalíssimo;
Bastante limitado.
Consiste no direito de habitar gratuitamente em imóvel alheio com sua família;
Objeto - recai sobre bem imóvel. Casa ou apartamento – com a destinação de proporcionar moradia gratuita;
Restringe ao direito de morar pessoalmente e de sua família. 
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO 
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO
Cônjuge sobrevivente – sem prejuízo do quinhão que lhe cabe na herança, tem o direito real de habitação enquanto sobreviver, desde que seja o único imóvel residencial da família (Art. 1831).
Quanto ao companheiro há controvérsia. 
Enunciado 117 – I JDC
117 – Art. 1831: o direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não ter sido revogada a previsão da Lei n. 9.278/96, seja em razão da interpretação analógica do art. 1.831, informado pelo art. 6º, caput, da CF/88
Art. 1416, aplicação residual das regras do usufruto. 
Concessão do direito real de uso 
O Decreto – Lei 271 de 28.02.67 prevê a Concessão de Direito Real de Uso, em seu art. 7º, caput, como:
“Art. 7o  É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades  tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.”
Foram acrescidos, por meio da Lei 11.480/2007, os seguintes fins específicos para sua utilização: de regularização fundiária de interesse social, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades  tradicionais e seus meios de subsistência.
Concessão do direito real de uso 
A Concessão de Direito Real de Uso trata-se de um contrato por meio do qual a Administração transfere do uso de terreno público ou privado – não se mencionando a transferência de domínio – por um tempo determinado ou indeterminado, oneroso ou gratuito, com o compromisso por parte do concessionário de destiná-lo estritamente dentro dos fins previstos em Lei, sendo assim atendido o princípio da supremacia do interesse público.
Além de haver a necessidade de autorização legislativa, haverá necessidade de licitação na sua modalidade de concorrência para que o presente instrumento seja efetivado, sendo dispensada nos casos em que os imóveis estejam sendo efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública, ou quando se tratar de imóveis de uso comercial de âmbito local com área de até 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados) e inseridos no âmbito de programas de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública (Lei 8666/93, que também recebeu nova redação nas alíneas “g” e “h” do art.17).
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
 Lei nº. 9.636, de 15 de maio de 1998,  artigo 22-A, versa a respeito da Concessão de Uso Especial para fins de moradia.
Aplicação do instrumento em áreas de propriedade da União, sendo incluídos os terrenos da marinha e acrescidos.
Assim, será concedido ao ocupante de imóvel público urbano de até 250 metros quadrados, pertencente à Administração direta ou indireta, o direito ao uso e não ao domínio. Como requisitos, exige-se que o morador não possua outro imóvel urbano ou rural e que utilize o imóvel público para moradia sua ou de sua família, por mais de cinco anos pacífica e ininterruptamente, sendo válido somar ao seu o tempo em que seu antecessor ocupara o imóvel, desde que também de forma contínua, até 31 de junho de 2001.
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
Concessão Coletiva
Quando se tratar de imóveis com mais de 250 metros quadrados ocupados por população de baixa renda que preencha os requisitos antes mencionados. Tal modalidade é autorizada quando não seja possível identificar o terreno ocupado por cada possuidor individualmente, situação em que será atribuída igual fração ideal (250 m²) a cada um deles, não sendo necessário observar a real dimensão do terreno em que cada um ocupe, ressalvada a hipótese em que os ocupantes estabeleçam frações ideais diferenciadas através de acordo escrito, sem que, ao efetuarem a divisão, ultrapassem os 250 metros quadrados da fração ideal a cada possuidor.
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
Essas formas de Concessão de Uso acima mencionadas serão concedidas gratuitamente, porém, ressalta-se que a não onerosidade infere-se apenas quanto ao uso, não incluindo, por exemplo, as obras de urbanização.
Possibilidade de  transmissão, por herança ou por ato inter vivos, o que ocorre, no primeiro caso, quando o herdeiro já habita o imóvel por ocasião da abertura da sucessão, e a ele é garantido o direito sucessório.
O Ente Público terá que garantir o direito à moradia em outro local, quando se tratar de imóvel em área de risco, que seja um gravame para a vida ou saúde dos ocupantes, desde que sejam preenchidos os requisitos para concessão de uso.
Quando se verificarem as restrições enumeradas no artigo 5º, quais sejam área de uso comum do povo, anteriormente destinada a projeto de urbanização; de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental ou da proteção dos ecossistemas naturais; reservada à construção de represas e obras congêneres ou situados em via de comunicação, o poder público poderá conceder, discricionariamente, outro local para ser usado como moradia.
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
Extinção: 
O concessionário perderá o direito em caso
de destinação diversa ao imóvel, que não seja a de sua moradia ou de sua família, ou nos casos em que o concessionário adquirir, ou outra propriedade, ou a concessão de uso de outro imóvel, seja este urbano ou rural. 
Direito Real do Promitente Comprador do Imóvel
Elementos de validade: capacidade das partes, objeto lícito e possível, forma prescrita e não defesa em lei. 
Atenção: Lei Especial para imóveis loteados
No caso de imóveis loteados, deverão seguir os ditames do artigo 26 da Lei 6.766/1979 e o artigo 11 do Decreto-Lei 58/1937.
Direito Real do Promitente Comprador do Imóvel
Diferente do Código Civil: 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Direitos reais de garantia (arts. 1419 a 1510), no qual as coisas são dadas em garantia de débitos, abrange:
Penhor (arts. 1431 a 1472) 
Hipoteca (arts 1473 a 1505)
Anticrese (arts. 1506 a 1510) 
TEORIA GERAL DOS DIREITOS DE GARANTIA
Características especiais, que os diferenciam dos demais (1419 e ss)
Criam o vínculo real: o próprio bem garante a dívida, estabelecendo uma preferência desse credor sobre todos os outros, prelação ou preferência.
Apenas as coisas suscetíveis à alienação podem ser dadas em garantia.
Crédito real, preferente ao crédito pessoal (ainda que privilegiado, art. 961, CC) – o produto da arrematação do bem dado em garantia será dado primeiramente ao pagamento do credor do crédito real. As sobras serão rateadas aos credores pessoais. 
Só pode dar em garantia quem pode alienar (capacidade);
Indivisibilidade: o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia.
Publicidade – Hipoteca (registro), Penhor (Tradição).
Especialização – detalhamento (enumeração) dos elementos que caracterizam a obrigação e o bem dado em garantia (requisitos);
Acessoriedade: a existência da garantia real só se compreende se houver uma relação jurídica obrigacional. O débito é o principal, e a garantia real o acessório. Relação de dependência, preciso de uma dívida;
Direito de sequela: Se eu hipoteco e depois vendo, o credor tem direito de ir atrás da coisa.
TEORIA GERAL DOS DIREITOS DE GARANTIA
Bem em condomínio, na sua totalidade : somente pode ser dado em garantia se todos os condôminos concordarem.
Bem divisível – sobre a cota da fração ideal.
Proibição do pacto comissório real – art. 1428, CC, que permite ao credor (pignoratício, hipotecário ou anticrético) ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento, sem necessidade de execução. Vedado por lei. Se pactuado deve ser considerado nulo. Proteger o devedor de abusividade. Nulidade atinge só a cláusula e não todo o contrato (princípio da conservação contratual).
ATENÇÃO!!! Pacto compromissório contratual – permitido, inserido nos contratos de compra e venda, é aquele que no caso de inadimplemento o contrato ficará resolvido o contrato.
Direito de execução ou excussão – quando o débito não for pago no vencimento, os credores pignoratícios e hipotecários, como não podem ficar com o bem, podem providenciar a venda judicial do bem dado em garantia, por meio de execução judicial (art. 1422, CC).
TEORIA GERAL DOS DIREITOS DE GARANTIA
Vencimento antecipado da dívida, a lei garante em algumas hipótese, conforme art. 1425:
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
II - se o devedor cair em insolvência ou falir;
III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.
TEORIA GERAL DOS DIREITOS DE GARANTIA
Saldo – quando excutido o bem e o produto obtido não bastar para o pagamento da dívida e das despesas judiciais, continuará o devedor responsável pelo restante. Essa obrigação passará a ser pessoal, credor quirografário. 
Penhor em regra está relacionado aos bens móveis;
Hipoteca em regra está relacionada aos bens imóveis;
Anticrese – também em bens imóveis, pouco cobrada, pois tem pouca relevância prática.
PENHOR
Conceito – significa garantia, direito real que consiste na transferência da posse, de uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, afim de garantir o pagamento do débito. Ex. Joias no banco.
Partes:
Devedor pignoratício – que contrai o débito e transfere a propriedade do bem;
Credor pignoratício – que empresta o dinheiro e recebe a posse do bem empenhado.
Penhor x Penhora
Penhor: Instituto do direito civil, entrega da coisa, por acordo de vontades, para garantia de uma dívida. A coisa é EMPENHADA!
Penhora: Instituto de direito processual, ato judicial pelo qual se apreendem bens de um devedor para que se cumpra o pagamento. A coisa é PENHORADA!
PENHOR
Características:
Referem-se coisas móveis (em regra) – fungíveis e infungíveis (joias, metais preciosas, quadros), corpóreas e incorpóreas (direitos autorais pode ser empenhados).
Penhores especiais que incidem sobre coisas imóveis – penhor rural (colheita, safra)
Penhores sobre bens imóveis sobre acessão intelectual – proprietário assim o quis, semoventes, máquinas agrícolas, etc.
Como regra há necessidade da tradição (entrega) – há penhores especiais que dispensam, como o agrícola.
Quando o credor recebe o bem ele será depositário, sob todas as penas da lei;
PENHOR
Efetivado por meio de contrato solene, a lei exige que seja escrito, instrumento público ou particular. 
Para valer perante terceiros, precisa ser registrado no cartório de títulos e documentos, no caso de penhor rural (cartório de imóvel).
Contrato de penhor – cuidado o penhor é direito real.
PENHOR
Classificação:
Penhor convencional (acordo de vontades) ou legal:
Penhor civil, mercantil ou industrial, rural (agrícola e pecuário);
Penhor rural (registrado no cartório de registro imobilário) – arts. 1438 a 1446) – proveniente de crédito rural, pode ser por instrumento público ou particular, registrado CRI. 
Penhor Rural Agrícola: constitui-se sobre culturas, frutos pendentes e máquinas utilizadas para agricultura – bens imóveis por destinação, assim o penhor agrícola recai sobre bens imóveis. Pode recair sobre colheitas ainda não existentes. O credor só tem a posse indireta, posse direta devedor com qualidade depositário. Prazo máximo de 3 anos, prorrogável por mais 3 anos. Independe de outorga uxória ou marital.
Penhor Rural Pecuário: recaem sobre animais. A lei não permite que o devedor venda sem consentimento do credor. No caso de morte dos animais devem os mesmo ser substituídos pela mesma espécie. Prazo máximo de 4 anos, prorrogável por mais 4 anos. Independe de outorga uxória ou marital.
PENHOR
Penhor mercantil ou industrial:
Rol exemplificativo (art. 1447): Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas
e produtos industrializados.
Constitui-se mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas.
O devedor não poderá alienar ou alterar, caso isso ocorra substituir. 
As coisas empenhadas podem ser inspecionadas pelo credor pignoratício.
PENHOR DE VEÍCULOS
Arts. 1461 a 1466:
Hipótese de penhor convencional.
Prazo máximos de 2 anos, prorrogável por igual prazo;
Mediante instrumento público ou particular, registrado no cartório de títulos e documentos, do domicílio do devedor.
Não se poderá fazer penhor sem o seguro (furtos, avarias, perecimento e danos causados a terceiros). 
Alienação ou mudança sem prévia comunicação ao credor importa no vencimento antecipado do crédito pignoratício.
Obs. Navios e aeronaves – hipoteca (art. 1473) 
PENHOR
Extinção:
Art. 1.436. Extingue-se o penhor:
I - extinguindo-se a obrigação;
II - perecendo a coisa; (pode haver o antecipado da dívida, perecimento parcial continua)
III - renunciando o credor; (direito patrimonial disponível)
IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa; 
V - dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.
 Obs: Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro.
HIPOTECA
Conceito: coisa que garante a obrigação, direito real de garantia de natureza civil que grava coisa imóvel (em regra) pertencente ao devedor (ou terceiro), sem transmissão de posse ao credor, conferindo a esse o direito de vender judicialmente a coisa.
Partes:
Devedor hipotecante: que oferece o bem em garantia ao pagamento da dívida;
Credor hipotecário: pessoa cujo crédito está garantido por hipoteca.
HIPOTECA
Características:
Tem natureza acessória (da dívida);
É indivisível – subsiste mesmo que a dívida for paga em parte;
Exige publicidade – precisa ser registrado no CRI;
Bem hipotecado deve ser atual e determinado;
Sempre de natureza civil;
Devedor hipotecante – continua na posse do bem, inclusive poderá receber os frutos. 
Só perderá a posse diante da EXCUSSÃO;
Qualquer cláusula que confere ao credor a posse do bem em garantia deve ser considerada NULA, fraude a lei (art. 166, VI).
Possibilidade da Sub-hipoteca (art. 1476), mencionando sempre a existência das anteriores. Mesmo havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo goza de direito de preferência (anterioridade). Pode ocorrer que o valor das hipotecas seja superior ao bem. Nesse caso o sub-hipotecário não passa de credor quirografário diante dos demais hipotecários.
HIPOTECA
Quais os bens que podem ser hipotecados? (art. 1473)
Os imóveis;
Os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles (frutos e benfeintorias);
O domínio direto (a nua propriedade).
O domínio útil (o usufruto, o uso, a enfiteuse, a superfície);
As estradas de ferro;
Os recursos naturais, independentemente do solo onde se acham;
Os navios e aeronaves (embora móveis especiais, podem ser hipotecadas). Para sua validade exige-se a outorga uxória, exceção para pessoa casada com separação total de bens.
HIPOTECA
Especialização e Publicidade:
Especialização é a descrição pormenorizada, no contrato, do bem dado em garantia;
Publicidade é dada pelo registro do título constitutivo no CRI, no lugar do imóvel.
Sem o registro não vale contra terceiros e não é direito real, é direito pessoal (gera efeitos como um contrato).
HIPOTECA
Observações importantes:
Prazo de vigência 30 anos, só pode renovar mediante novo título
Casados – exige-se outorga uxória, salvo nos casos de regime absoluta de bens;
Menores de idade – só se forem representados mediante autorização judicial e com a prova da necessidade e urgência da medida.
Condômino coisa comum na totalidade só com autorização de todos
HIPOTECA
O devedor hipotecante conserva o direito mas não poderá praticar atos que desvalorizam o bem, acarretando diminuição do valor.
Poderá alienar o bem!!!
Poderá defender a posse.
Poderá sub hipotecar.
O credor hipotecário poderá exigir a conservação do bem, direito de excussão (vender judicialmente), pode exigir reforço de garantia. 
Direito a remição - resgate (remissão com dois ss é perdão): resgate da hipoteca mediante a quitação da dívida da obrigação principal, independentemente do consentimento do credor. Cabe ao devedor, sua família, o credor da segunda hipoteca, por terceiro adquirente.
PEREMPÇÃO da hipoteca- a extinção da hipoteca pelo decurso temporal de 30 anos (art. 1485). 
HIPOTECA
Espécies:
Hipoteca Convencional – acordo de vontades, por instrumento do contrato;
Hipoteca Legal:
às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda e administração dos respectivos fundos e rendas;
aos filhos, sobre os imóveis do pai o da mãe, que passar as outras núpcias antes de fazer inventário do casal (proteção do filho);
ao ofendido, ou ao seus herdeiros, sobre imóveis do deliquente, para a satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais (mais comum, ação de responsabilidade civil);
ao co-herdeiro, para garantir do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
ao credor sobre o imóvel arrematado, para a garantia do pagamento restante do preço da arrematação.
HIPOTECA
Espécies:
Hipoteca Judicial ou Judiciária: quando a sentença judicial condenar o réu ao pagamento de uma prestação consistente em dinheiro ou em coisa. Muito comum no STJ a fixação da hipoteca para garantia futura em alguns casos específicos.
Modificações novo CPC:
O rol de decisões que lastreiam a constituição da hipoteca judiciária foi alargado e passou a contemplar as sentenças que condenem ao pagamento de prestações consistentes em dinheiro e, também, a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, conforme disposições do artigo 495 do novo Código de Processo Civil;
O crédito garantido por hipoteca habilitará o credor a figurar na classe de credores com garantia real, nos processos de recuperação judicial, com influência direta na votação e aprovação do plano de recuperação apresentado.
Desnecessidade de autorização ou ordem judicial para que se efetive o registro da hipoteca, pois isso simplifica a constituição da garantia. O procedimento para registro se limita à apresentação de cópia da sentença judicial no respectivo cartório de imóveis, acompanhada do pagamento dos emolumentos devidos ao registrador.
o credor com garantia real fica em posição privilegiada, uma vez que parte do patrimônio do devedor está diretamente vinculada à dívida.
HIPOTECA
Sobre a possibilidade de instituir-se a hipoteca e a usucapião:
A decisão que reconhece a aquisição da propriedade de bem imóvel por usucapião prevalece sobre a hipoteca que anteriormente tenha gravado o referido bem. (STJ - REsp 620.610-DF, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 3/9/2013.)
ANTICRESE
Muito difícil de acontecer.
Significado da palavra anticrese - uso ao contrário.
Direito real sobre coisa alheia imóvel, que o credor recebe a posse da coisa, ficando autorizado a receber os frutos, sendo esses descontados da dívida.
A anticrese permite que o credor reter o imóvel e perceber os frutos e rendimento com a finalidade de compensar os débitos (juros) e amortizar a dívida, não podendo alienar, como na hipoteca.
ANTICRESE
Partes:
Credor anticrético ou anticresista: recebe a posse do bem e a autorização de perceber os frutos, não podendo vender;
Devedor anticrético: recebe o dinheiro e sede a posse do imóvel, mantendo a propriedade.
Modo de constituição: Depende de escritura pública e inscrição no CRI. 
Outorga uxória ou marital. 
Capacidade das partes. Objeto lícito. Forma prescrita e não defesa em lei (art. 104, CC).
Objeto: somente bem imóvel, possível de alienação.
ANTICRESE
Características:
Direito real
de garantia (não é contrato);
Exige capacidade das partes;
Não confere preferência ao anticresista no pagamento do crédito na venda do bem que está onerado. Ele só tem direito retenção do bem;
Requer para sua constituição escritura 	pública + registro;
Requer tradição real do imóvel, é entregue;
ANTICRESE
Efeitos: 
Credor anticrético: reter a posse do imóvel (até 15 anos), deve guardar e conservar o imóvel como se fosse seu, pode arrendar o imóvel para terceiros ou fruir pessoalmente, paga a dívida deverá restituir ao devedor com baixa no registrado, responde por danos ocasionados por sua culpa.
Devedor anticrético: permanece como proprietário, podendo inclusive alienar; tem o direito de exigir a conservação do bem; tem direto a ressarcir-se das deteriorações, pedir conta ao anticresista e reaver o imóvel assim que o débito liquidar-se.
Alienação fiduciária em garantia (art. 1361 a 1368)
Enquanto a hipoteca, penhor e anticrese são direitos reais de garantia em bem  alheio, a propriedade fiduciária é direito real de garantia em bem próprio. 
Desta forma, quando da sua efetivação, há as figuras do credor fiduciário e devedor fiduciante. Este possui a posse direta do bem que foi dado em garantia para o credor fiduciário que possui a propriedade resolúvel do mesmo. 
Assim, nenhum dos dois podem alienar o bem pois pertence a um patrimônio especial, também chamado de afetação.