Codigo Civil Clausulas Especiais

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CIVIL: 05 - Cláusulas Especiais: Retrovenda, Venda a contento e sujeita a prova, Preempção e Venda com Reserva de Domínio
VII – CLÁUSULAS ESPECIAIS
A Seção II do Código Civil vai estabelecer as cláusulas especiais de compra e venda. Todas as cláusulas especiais tem a mesma natureza jurídica de pacto adjeto, acessório. Nem todas essas cláusulas possuem uma aplicabilidade pratica grande.
1 – RETROVENDA
Também chamada de “pactum de retrovendo”, é a cláusula pela qual o vendedor de um imóvel resguarda o direito de resolver o negócio e retomar a propriedade da coisa vendida, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas tidas pelo comprador, inclusive com as benfeitorias necessárias e as outras que tenham sido expressamente autorizadas. Esta venda fica sujeita a uma condição resolutiva e, portanto, este comprador vai ser dono de umapropriedade resolúvel. A condição resolutiva é aquela que resolve algo na verificação de um evento futuro e incerto, que é a retomada da coisa pelo vendedor. RETROVENDA É APENAS PARA COISA IMÓVEL, NÃO MÓVEL! O comprador ficou sujeito ao direito de retrato (potestativo) do vendedor, já que aceitou esta cláusula especial de retrovenda. O direito de retrato é aquele de retomar a coisa vendida.
Art. 505 – o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
DIREITO DE RETRATO
Art. 507 – o direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
O direito de retrato tem valor, pois se pode retomar uma coisa de 500 reais por 300, por exemplo. Desse modo, o direito de retrato tem valor de 200 reais. O direito de retrato pode ser vendido, cedido numa cessão de direitos. É também transmissível por herança. Se o vendedor morrer, por exemplo, no prazo estipulado no máximo de 3 anos, este direito de retrato é transmitido para o herdeiro. É também oponível a terceiros.
A retrovenda está sendo usada de maneira ilícita, como um negocio simulado. A faz um empréstimo de 300 mil para B.Quando faz este empréstimo, por ser agiota, cobra juros acima da taxa legal, e como garantia faz com que B simule que está vendendo sua casa por 500 mil com pacto de retrovenda. Se conseguir pagar dentro do prazo, é como se fosse o depósito do preço mais as benfeitorias, caso contrário a casa A. Há uma simulação de venda, com pacto de retrovendo, no qual B fica com suposto direito de retrato. Se B não pagar 500 mil para A, perde a casa. Um negócio simulado como este, é considerado nulo, e a nulidade é absoluta, situação em que o juiz pode anular de oficio. 
2 – VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA
Art. 509 – a contento: a venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Neste caso, a venda só ira produzir efeitos se ocorrer um evento futuro e incerto. Isto quer dizer que a venda é existente e válida, mas sua eficácia fica suspensa a um evento futuro e incerto (condição suspensiva).
Art. 510 – sujeita a prova: também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
De acordo com o art. 111 do CC, se for estipulado um prazo para manifestação do comprador e este não o fizer dentro do prazo, presume-se a aceitação.
Art. 511 – condição suspensiva (comodatário): em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512 – prazo estipulado: não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
3 – PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
Esta cláusula fora criada a partir da vontade das partes, como uma cláusula preferencial, não se trata de uma preferência legal. É um direito de preferência criado pelas partes.
Art. 513 – oferecer/ vai vender/ prelação/ tanto por tanto: a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito deprelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único: o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Limites máximos gerais para eficácia da cláusula, conforme parágrafo único, é de 180 dias para coisa móvel, não pode ser superior a esse período e 2 anos  para imóvel.
Art. 514 – o vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Direito de prelação é o direito de preferência, diferente de retrovenda, pois o vendedor na retrovenda vende e cria um direito potestativo de preferência. No direito de preferência, este só vai existir se o vendedor vender dentro do prazo estabelecido e pode ser que este nunca recupere o bem.  Na retrovenda o valor já está preestabelecido, no direito de preferência é valor de mercado. Preferência legal vem de lei, advém de uma cláusula legal. Retrovenda é para coisa imóvel, enquanto o direito de preferência pode ser tanto para imóvel quanto para móvel.
Art. 515 – aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516 – prazo decadência para exercício: inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
O prazo de decadência para exercício concreto do direito de preferência, a manifestação de vontade ou interesse de compra ou não é 3 dias para coisas móveis e 60 dias para imóveis, a partir da data de notificação.  
Art. 517 – quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518 – responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519 – se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Art. 520 – não cessível/não transferível: o direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
O direito de prelação (preferência) é personalíssimo, não podendo ser cedido ou transferido.
4 – VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Art. 521 – na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
A coisa móvel é o destaque, pois o art. 521 é claro ao dizer que a venda com reserva de domínio é para coisas móveis, portanto, não há venda com reserva de domínio para coisas imóveis.
Art. 522 – escrito/ registro contra terceiros: a cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523 – não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor doterceiro adquirente de boa-fé.
Apenas pode ser objeto de venda com reserva de domínio coisas fungíveis, perfeitamente individualizáveis.   
Art. 524 – preço pago/ transferência do domínio: atransferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
O comprador já tinha a posse, mas não possuía a propriedade.
Art. 525 – mora do comprador (ex re e ex persona): o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, medianteprotesto do título ou interpelação judicial.
É preciso intimar pessoalmente para caracterizar a mora. Em geral, exige-se protesto. Exceção: a ex re, em nome de uma proteção jurídica maior. O legislador, ainda, para garantia e segurança, exigiu interpelação judicial. 
Art. 526 – cobrar prestações/ recuperar posse: verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderárecuperar a posse da coisa vendida.
Art 1.070/ 1.071 CPC: Pode-se cobrar e exigir o pagamento das prestações ou recuperar a posse da coisa perdida.
Art. 527 – na segunda hipótese do artigo antecedente, éfacultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528 – se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.