IMOBILIARIO tudo simulados e perguntas

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Dúvida:
	Não compreendi a atividade proposta o qual cita a aplicação da súmula 377 do STF. Se o regime que vigora é o da separação universal de bens por que se aplica essa súmula? E no caso narrado, por se tratar de separação obrigatória, por que o oficial registrador formulou exigência para que o imóvel dela fosse inventariado? O imóvel dela pode ser objeto da hipoteca mesmo a divida sendo do falecido?
	Resposta:
	A aplicabilidade da súmula 377, STF se dá nos regimes da separação obrigatória dos bens e no regime da separação convencional de bens, determinando que os bens adquiridos na constância do casamento sejam divididos entre os cônjuges. A diferença é que há presunção de esforço comum no regime da separação obrigatória, enquanto deve ser provado esforço comum no regime da separação convencional.
	Dúvida:
	QUAL É A FUNÇÃO DOS REGISTROS? SE TENHO UM IMOVEL, SOU OBRIGADO A REGISTRÁ-LO ?
	Resposta:
	O registro imobiliário é regido pela Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73, sendo obrigatório a todos os imóveis, sendo feitos a partir de uma matrícula, onde serão registrados e averbados todos os atos pertinentes aos imóveis. O principal motivo determinante do registro imobiliário é a constituição de direitos reais sobre bens imóveis, quando a causa de aquisição é um ato entre vivos. Além disso, o registro outorga publicidade e segurança jurídica ao ato.
	Dúvida:
	Quando da possibilidade de arrolamento dos bens da viúva no inventário, usando como base a literatura disponível e jurisprudência, há divergência doutrinárias: de um lado alguns autores, como Caio Mario, consideram que a súmula 377 foi revogada pelo novo Código Civil, uma vez que sua redação está pautada nos arts. 258 e 259 do CC de 1916. Por outro lado, há aplicações jurisprudenciais considerando válida a aplicação da súmula e condenando a parte por litigância de má-fé. Poderia esclarecer melhor o tema?
	Resposta:
	Segundo o entendimento majoritário e dominante da doutrina e jurisprudência, a súmula 377, STF continua tendo sua aplicabilidade mesmo após a vigência do CC/2002. A súmula em questão tem por premissa presumir o esforço comum e por isso a comunicação de bens adquiridos onerosamente durante o casamento no caso do regime de bens existente entre o casa ser o da separação obrigatória de bens. A doutrina possui maior divergência quanto a aplicabilidade da referida súmula aos casos do regime da separação total convencional. Neste caso há aqueles que entendem pela sua inaplicabilidade e outros que entendem que a súmula será aplicada, porém sem presunção de esforço comum, ou seja, a comunicação do bem dependendo de prova do esforço comum.
	Dúvida:
	Sobre o sistema de registro imobiliário brasileiro, existe a possibilidade de se adquirir um imóvel independente do registro?
	Resposta:
	Sim! Através da aquisição originária, Usucapião.
	Dúvida:
	Quando será possível o registro facultativo?
	Resposta:
	O registro facultativo depende do próprio interessado e apenas para a hipótese prevista no art. 127, VII : VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação
AULA 2
	Dúvida:
	Quando uma propriedade é adquirida pela usucapião, também deve passar pelos atos registrais?
	Resposta:
	Sim. A sentença que declara a usucapião tem efeito meramente declaratório. Mas para observância do princípio da publicidade e da anterioridade, a sentença deve ser levada ao registro imobiliário respectivo.
	Dúvida:
	O que seria uma unificação na prática, qual a diferença de uma fusão e uma unificação.
	Resposta:
	O remembramento ou unificação de matrícula se refere às situações em que dois imóveis vizinhos passam a ser considerados um único imóvel. Deixam de existir os dois imóveis anteriores e passa a existir um novo imóvel.
	Dúvida:
	Em não havendo documentação nenhuma do bem, e tendo sido esse bem doado pelo possuidor que residiu a mais de 30 anos, qual seria o procedimento legal para legalizar o bem?
	Resposta:
	A prova do tempo de posse na usucapião pode ser realizada através de qualquer meio legal de prova. A ausência de contrato de transferência da posse não inviabiliza a usucapião.
	Dúvida:
	Qualquer ato passível de contrato e nao defeso em lei, pode ser escriturado publicamente?
	Resposta:
	As escrituras públicas declaratórias podem ser realizadas com qualquer conteúdo que as partes pretendam declarar. Não há impedimento legal para celebração de escritura pública de relacionamento poliafetivo, ainda que tal escritura não tenha como consequência a incidência do direito de família na relação.
	Dúvida:
	A matrícula é sempre única podendo haver o desmembramento do imóvel quando então duas novas matrículas por exemplo surgem, obviamente se desmembrado em dois. E as matrículas que constam sub lotes; neste caso é o desmembramento do lote? como fica a matrícula original nessa situação? qual é o procedimento?
	Resposta:
	É possível estabelecer, a partir do loteamento, a figura do condomínio, onde neste caso, haverá a matrícula pertinente às partes comuns e a matrícula de cada lote.
	Dúvida:
	A matrícula é sempre única podendo haver o desmembramento do imóvel quando então duas novas matrículas por exemplo surgem, obviamente se desmembrado em dois. E as matrículas que constam sub lotes; neste caso é o desmembramento do lote? como fica a matrícula original nessa situação? qual é o procedimento?
	Resposta:
	É possível estabelecer, a partir do loteamento, a figura do condomínio, onde neste caso, haverá a matrícula pertinente às partes comuns e a matrícula de cada lote.
	Dúvida:
	COMO DEVO PROCEDER PARA O CANCELAMENTO DE UM REGISTRO DE IMOVEL ?
	Resposta:
	O procedimento de cancelamento é previsto no art. 164 da Lei de Registro Público, devendo ser feito mediante requerimento ao Oficial do Registro imobiliário, fundado em decisão judicial ou termo pertinente ao cancelamento, a exemplo da quitação, no caso de cancelamento de hipoteca.
	Dúvida:
	O cancelamento da matrícula imobiliária, ocorre em decorrência de decisão judicial, mesmo que pendente de recurso?
	Resposta:
	Conforme o art. 233 da LRP (Lei nº 6.015/73): Art. 233 - A matrícula será cancelada: I - por decisão judicial; II - quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários; III - pela fusão, nos termos do artigo seguinte. Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. Portanto, há outras hipóteses de cancelamento além da decisão judicial. No caso de sentença que julgue procedente o pedido de cancelamento, estará sujeita a recurso com efeito "suspensivo", de forma que o cancelamento só poderá ser feito quando do trânsito em julgado. A sentença que ordenar o cancelamento, para ser executada, deve estar transitada em julgado, ou seja, quando dela não couber mais recurso ou já tiverem sido interpostos todos os cabíveis. Para melhor entendimento transcrevem-se os artigos 250, I, e 259 da Lei de Registros Públicos: Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; [...] Art. 259 - O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso. Deverá ainda de forma precisa o mandado discriminar o ato a ser cancelado, com toda a sua especificação, para não gerar dúvidas ao registrador sobre seu alcance.
AULA 3
	Dúvida:
	Um indivíduo adquiriu um imóvel em leilão, o proprietário anterior não chegou a registrar sua aquisição no RGI (constando ainda o registro da construtora - não foi feita a escritura, apenas recibo de compra e venda). Posteriormente,o arrematante foi registrar a carta de arrematação no RGI e o oficial de registros exigiu o registro da escritura anterior alegando que não poderia "pular" um registro. Orientou, caso não exista a escritura, que registre a posse como DIREITO E AÇÃO e posteriormente movem umnovo processo judicial solicitando a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A exigência do oficial do RGI procede ou houve uma arbitrariedade?
	Resposta:
	A exigência do RGI está correta e em consonância com o princípio da continuidade do registro público. Toda transferência de direitos deve se dar por aquele que consta do titular do direito. O curioso neste caso é o fato da arrematação ter ocorrido sem que aquele que estava sendo executado constasse como titular do imóvel no RGI.
	Dúvida:
	Sendo o notário condenado a indenizar, poderia ele entrar com uma ação regressiva contra o seu preposto ?
	Resposta:
	O notário pode ingressar com ação regressiva contra seu preposto nos casos em que for comprovada culpa do preposto.
	Dúvida:
	A responsabilidade administrativa, civil e criminal do delegatário e seus prepostos é independente de sua culpa ou cada um reponderá pela sua quota parte? A responsabilidade é objetiva?
	Resposta:
	A responsabilidade é objetiva devendo existir, obviamente o ato lesivo, dano e o nexo causal. A responsabilidade civil dos delegatários de SERVIÇO PÚBLICO é objetiva conforme os artigos 37, § 6º e 236, da Constituição. Há vários precedentes do STJ. Aponto ainda que se trata de prestação de serviço público em caráter privado, por delegação. A responsabilidade é pessoal do titular do cartório (com direito de regresso), conforme o art. 22 da Lei nº 8.935/94. Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. Na hipótese de ação regressiva a responsabilidade passa a ser subjetiva, podendo ser apurada a responsabilidade solidária ou individual de cada preposto, ou até mesmo ou concorrente com o delegatário. Consulte o acórdão do TJRJ na Apelação Cível nº Apelação Cível n° 0016023-28.2010.8.19.0208 em http://www1.tjrj.jus.br/gedcacheweb/default.aspx? UZIP=1&GEDID=0004D6462BD662F832B48189EDEDFE7DBCD1C50338025838. Saliento ainda a questão da legitimidade do delegatário. Sobre o tema veja o acórdão: 0006641-58.2007.8.19.0000 (2007.002.30647) - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. ORLANDO SECCO - Julgamento: 31/10/2007 - OITAVA CÂMARA CÍVEL ¿ AGRAVO DE INSTRUMENTO. Processual Civil. Legitimidade passiva ad causam. Tabelião à frente de Serviço Notarial na época dos atos impugnados. Princípio tempus regit legitimatio. Ilegitimidade passiva manifesta do oficial sucessor. Extromição do polo processual. Jurisprudência pacífica do STJ.// Decisão de saneamento do processo proferida pelo Juízo a quo em que, dentre outras, rejeitou requerimento de exclusão do polo passivo formulado por corréu tabelião que sucedeu o oficial à frente do órgão notarial à época dos fatos, sob o argumento da teoria da asserção. Prova documental de plano e inequívoca de que o recorrente assumira o tabelionato no ano de 1998 (fls.52), tendo o fato impugnado ocorrido no ano de 1994 durante a delegação do primeiro réu. Teoria da asserção que, informada por regras e princípios processuais de presunção, não pode prevalecer ante a demonstração da manifesta falta de pertinência subjetiva do recorrente à lide. Responsabilidade civil pessoal que é exclusiva do delegatário à frente do órgão na época dos fatos. Inteligência sistemática dos Arts.236,CF c/c 28 da Lei 6015/73 e 22 da Lei 8935/94. Ilegitimidade passiva reconhecida. Postergação da decisão de extromição que, in casu, se afigura irrazoável. Precedentes pacíficos da Corte Superior. Reforma parcial da decisão. Provimento liminar ao recurso.
AUAL 4
	Dúvida:
	Quando ocorre e o que vem a ser Patrimônio de afetação.
	Resposta:
	O registro do memorial de incorporação no Cartório do Registro de Imóveis produz efeitos que, notadamente, restringem a possibilidade de alienar ou gravame do imóvel, de modo diverso do estabelecido em sua destinação, o que significa considerável prerrogativa para o adquirente e, via reflexa, para o próprio incorporador do empreendimento, pois permite a realização de negócios jurídicos das unidades autônomas a construir. O patrimônio de afetação pode ser conceituado como sendo a opção que tem o incorporador de averbar a segregação patrimonial de bens destinados a garantir a realização da construção e a entrega das unidades aos futuros adquirentes. Consoante o magistério de Hércules Aguiarian, o patrimônio de afetação, como um sistema de ¿direito real de garantia oferece oportunidade ao incorporador para destacar de seu patrimônio, ou de terceiros parceiros, um conjunto de bens que será reconhecido como patrimônio autônomo.¿ (AGHIARIAN, Hércules Dias. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2008, p. 278) Cordialmente. Prof. Goldemberg
	Dúvida:
	Condomínio de Terrenos Fui proprietária de um imóvel em um condomínio onde o Oficial de RGI oficiou à CGJ interrompendo todos os registros imobiliários com o fundamento de que haveria incorporação imobiliária irregular mediante a venda de frações ideais de terreno com desrespeito à Lei 4591/64. A escritura possui uma fração ideal de área comum e fração ideal de terreno (sic). Quando se averba a construção, não há alteração da fração ideal. Vale lembrar que no município havia um cartório da mulher do Prefeito apenas. Novo oficial de registro, aprovado em concurso público, conseguiu fechar esse cartório e ficou sozinho. Quando viu a situação, oficiou à CGJ. Existe a possibilidade de haver condomínio de terrenos apenas, sem qualquer construção vinculada aos terrenos?
	Resposta:
	No caso de propriedade comum de duas ou mais pessoas de um terreno, ou seja, sem que exista qualquer construção incorporada ao terreno, a situação retratará o condomínio geral. É característica do condomínio geral a propriedade comum por duas ou mais pessoas de bem único. No caso de condomínio edilício os proprietários são proprietários exclusivos de uma unidade autônoma, que é refletida em uma fração ideal, e proprietários comuns das áreas comuns.
	Dúvida:
	Qual o prazo de validade do registro do memorial de incorporação?
	Resposta:
	Observe o art. 33 da Lei nº 4.591/64. Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.
	Dúvida:
	QUAL A DIFERENÇA ENTRE: CONDOMÍNIO VERTICAL E O HORIZONTAL?
	Resposta:
	Condomínio horizontal é aquele constituído de blocos horizontais, como ocorre nos prédios de salas ou apartamentos. Já condomínio vertical é aquele constituído de edificação com um único andar. O incorporador é que procede ao loteamento, com abertura de ruas e divisão da maior porção em lotes individuais. Cada unidade imobiliária autônoma tem que ter sua matricula.
	Dúvida:
	O condomínio horizontal é de âmbito jurídico e não físico, porém o condominio horizontal não é um condomínio edilício, com unidades individuais com matrícula própria no registro de imóveis? Com isso o condomínio horizontal não só é no ambito juridico como no físico tambem?
	Resposta:
	No plano físico seriam imóveis construídos horizontalmente, como vilas e casas. Nem sempre a legislação urbanística admite tais condomínios, pois na verdade seriam loteamentos e a autorização fere a lei de loteamentos urbanos (Lei nº 6.766/79). A vila seria uma exceção, mas da mesma forma há problemas para , definição das áreas comuns e exclusivas, parqueamento de veículos, meias paredes divisórias, abastecimento comum de água etc. Por tais razões, as legislações de posturas municipais comumente proíbem vilas. Voltando ao tema dos condomínios edilícios, são os condomínios horizontais (que no plano físico são edifícios de apartamentos) e a copropriedade de uma unidade é um condomínio vertical
AULA 5
	Dúvida:
	Quais as características da construção por empreitada?
	Resposta:
	O Contrato por empreitada encontra previsãolegal nos artigos 55 a 57 da Lei de Incorporações Imobiliárias, sendo características dessa modalidade de contratação, dentre elas, o preço do negócio jurídico que poderá ser fixo ou reajustável, a critério das partes;
	Dúvida:
	O que vem a ser um contrato por empreitada?
	Resposta:
	A empreitada é o contrato em que uma das partes se sujeita à execução de uma obra, mediante remuneração a ser paga pelo outro contratante, de acordo com as instruções recebidas e sem relação de subordinação. O contrato de empreitada apresenta a seguinte natureza jurídica: bilateral, comutativo, de duração continuada ou execução diferida e impessoal.
	Dúvida:
	Como se conceitua Construção por administração?
	Resposta:
	O contrato de empreitada é uma modalidade de contratação muito usada na construção civil. Neste formato, a construtora contrata outra empresa para terceirizar atividades e conseguir delegar a realização de um empreendimento ou uma parte dele. Quem vai realizar a obra pode ser tanto uma empresa quanto um profissional. Da demolição à remodelação, este tipo de contrato costuma atrair as construtoras porque reduz os custos, mas é preciso ter cuidados antes de assinar. O contrato de empreitada só pode ser feito para uma obra específica, o que significa que o contratado não pode trabalhar continuamente na empresa, sem uma atividade pré-determinada.
AULA 6
	Dúvida:
	O condômino pode possuir animais peçonhentos em sua unidade, como cobras? Perante a Jurisprudência, são considerados animais de pequeno porte?
	Resposta:
	A lei é omissa quanto a manutenção de animais nas dependências do Condomínio, sejam eles de pequeno ou grande porte. A convenção é que deverá regulamentar. A jurisprudência tem se orientado pelo princípio da razoabilidade. As vezes tem animal de pequeno porte que incomoda mais de que um de grande porte
	Dúvida:
	É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
	Resposta:
	É possível fazer o protesto das cotas condominiais, de acordo com o estabelecido na Lei 9492/1997, o que leva à anotação do inadimplente no SPC e SERASA.
	Dúvida:
	Gostaria de saber a distinção entre Condomínio Edilício e Condomínio Geral.
	Resposta:
	A diferença é nítida entre o condomínio geral e o condomínio edilício. A propriedade de um bem pode ser de uma ou mais pessoas. Quando há mais de uma, ocorre o condomínio geral, também denominado ordinário. O condomínio é o direito real, perpétuo ou temporário, de duas ou mais pessoas sobre uma coisa própria, móvel ou imóvel, pertencendo a cada uma delas uma parte indivisa, cuja definição pode ser abstraída do artigo 1.314 do Código Civil. Recomendo a releitura de condomínio pro diviso e pro indiviso (estudado na aula 5). Quando há na propriedade partes de uso comum e partes de uso exclusivo ocorre o denominado condomínio edilício. Dispõe o artigo 1.331 do Código Civil: "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos". Exemplificando, um edifício de apartamentos tem várias unidades autônomas. O conjunto de unidades autônomas nesse edifício constitui o condomínio edilício. Uma dessas unidades pode ter mais de um proprietário, hipótese do condomínio geral (sobre a unidade, que neste caso é indivisa).
AULA 7
	Dúvida:
	O que é preciso para constituir um condomínio?
	Resposta:
	Que exista uma edificação com partes comuns e outras privativas; que tenha mais de um proprietário das unidades imobiliárias autônomas e que seja feito o registro da convenção junto ao registro de imóveis competente.
	Dúvida:
	Uma vez que a natureza jurídica da convenção é definida como um negócio jurídico plurilateral.Não seria mais adequado, ser definida como um ato jurídico plurilateral?
	Resposta:
	A diferença entre ato jurídico em sentido estrito e negócio jurídico se dá pelo fato do primeiro não comportar modificação dos efeitos determinados na lei pelas partes, enquanto o negócio permite a alteração dos efeitos, como é o caso da convenção.
AULA 8
	Dúvida:
	Qual a responsabilidade do síndico, no que se refere as ações sofridas no seu período de atuação?
	Resposta:
	O Síndico responde civil e criminalmente pelos excessos praticados no exercício do mandato. A responsabilidade é ampla e, portanto, depende do caso concreto.
	Dúvida:
	Qual a função da Assembleia Geral?
	Resposta:
	Nos condomínios as decisões são tomadas pelos condôminos em uma reunião chamada Assembléia Geral. Na assembléia são convencionadas as normas que regerão o condomínio, a aprovação das despesas, o valor das contribuições dos condôminos, a prestação de contas, a escolha do síndico (que é o representante legal do condomínio) e o debate dos problemas daquela comunidade. Todos os condôminos precisam ser convocados para a assembleia e se apenas um não for, a assembleia pode perder a sua validade. Por isso, é comum que o edital de convocação seja entregue com protocolo de recebimento e/ou publicado em jornal de grande circulação.
AULA 9
	Dúvida:
	No que diz respeito às tratativas de um contrato de locação, quando são realizadas podem ser quebradas?
	Resposta:
	Durante a fase das tratativas, enquanto não há contrato celebrado, as partes podem desistir. Eventualmente se ocorrer dano a qualquer das partes, poderá ser requerida indenização por danos extracontratuais.
	Dúvida:
	Um dos momentos mais tensos nos acordos de aluguel é a hora de devolver o imóvel. Muitos inquilinos consideram exagerados os pedidos das imobiliárias por reformas e recuperação de eventuais peças ou equipamentos estragados. As empresas, por sua vez, cobram que o inquilino devolva a casa ou o apartamento nas mesmas condições em que recebeu, com a manutenção em dia. Como basicamente, se a estrutura pesada da casa (paredes, telhado, piso, grades de proteção ou cerca elétrica) estiver comprometida por desgaste do tempo ou má qualidade do material, o locatário está isento de pagar. A exceção é quando o próprio inquilino fez essas benfeitorias após se mudar. Logo, o que as imobiliárias ou locador podem ou não podem exigir do locatário? Se conforme a Lei do Inquilinato, a obrigação de quem aluga é devolver o imóvel nas mesmas condições nas quais o recebeu. Mas há uma zona cinzenta que abre brechas para conflitos entre locatário e imobiliária. Cabendo ao inquilino fazer a pintura das paredes com tinta da cor e qualidade semelhante à original, tapando furos de pregos ou parafusos, por exemplo; Entregar o imóvel com a estrutura de uso preservada (maçanetas, torneiras e interruptores, por exemplo) ¿ afinal, é esperado que o locatário faça a manutenção regular do imóvel; Desfazer eventuais benfeitorias que tenham sido necessárias no imóvel, se isso for exigido pelo proprietário, como uma abertura interna; Pagar todas as contas referentes ao imóvel até o final do contrato, como IPTU, luz, água e condomínio, assim como cancelar serviços de telefonia e internet e solicitar o desligamento da luz. Como deve ocorrer tal procedimento de acordo com a lei? Sabendo também que são cobrados pelas imobiliárias coisas que não podem ser cobradas, assim como: recuperação da infraestrutura do imóvel desgastada pelo tempo, como fiação falha, problemas de encanamento (o que inclui infiltrações) ou rachaduras na estrutura que não tenham sido causados pelo uso; a substituição das partes enferrujadas na janela ou no portão da garagem, que já estavam no imóvel antes de sua chegada, assim como estruturas de madeira afetadas por cupim; e que o inquilino contrate empresas ou autônomos indicados pela imobiliária para efetuar os reparos?
	Resposta:
	Todos os temas relacionados na pergunta se referem a dois pontos especificamente, às obrigações de locador e locatário e o regime de indenização por benfeitorias. As obrigações do locador e locatário são estabelecidas nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, mas são passíveis de alteração pela vontade das partes. Dessa forma, valerá o que as partes contratares. Quanto às benfeitorias,sua classificação se encontra no art. 96 do Código Civil, e o regime de indenização no art. 35 da Lei 8.245/91. Todavia, mais uma vez é facultado às partes acordar sobre a indenização das benfeitorias da forma que melhor entenderem, de acordo com o posicionamento da súmula 335/STJ. Desta forma, em princípio o locador pode exigir que o imóvel seja devolvido no estado em que se encontrava no momento da locação, mas os termos em que isso acontecerá dependerá muito dos termos do contrato.
	Dúvida:
	Sendo o locatário previamente notificado, como poderá exercer seu direito de preferência?
	Resposta:
	A matéria está regulada entre os artigos 27 a 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.141/91),O artigo 27 dispõe que: Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo Único A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Pela redação do artigo supra, o locatário tem preferência na compra do imóvel que aluga pelo mesmo preço que fora oferecido a terceiros, devendo o locador notificar o inquilino pela forma judicial (via Fórum) ou extrajudicial (via Cartório de Títulos e Documentos), ou, ainda, por outra forma expressa (carta registrada), informando lhe as condições do negócio, se há alguma hipoteca, penhora, usufruto, etc., sobre o imóvel. Segundo o artigo 28 da mesma lei, se o inquilino tiver interesse na compra do imóvel deverá manifestar, por escrito, no prazo de 30 dias após receber a notificação, se aceita as condições do locador/proprietário, sob pena de não mais poder usar o direito de preferência
	Dúvida:
	João, locatário, foi notificado que o imóvel que reside seria vendido e, interessado na aquisição, pegou um grande empréstimo no Banco. Dias depois é avisado que o locador desistiu da venda. A desistência é válida?
	Resposta:
	A desistência é válida, mas se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário desistir de vender o imóvel, este deverá ser responsabilizado pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes, conforme determina o artigo 29. Temos como exemplo se, no prazo de 30 dias o inquilino vende um bem valioso por um preço menor, para obter recursos para comprar o imóvel locado, e o locador desiste do negócio, deverá indenizar o inquilino pelo prejuízo causado
	Dúvida:
	No caso do inquilino não ser avisado sobre a venda do imóvel, poderá reclamar do locador as perdas e danos?
	Resposta:
	No caso do inquilino não ser avisado sobre a venda do imóvel, poderá reclamar do locador as perdas e danos? ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do recebimento do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel ( art. 33). Apesar de a lei exigir que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, decidiu que o direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado.
	Dúvida:
	Como se conceitua a caução?
	Resposta:
	Esta garantia poderá ser representada através de bens móveis, que deverá ser registrada em cartório de títulos ou imóveis e averbada na respectiva matrícula. É importante que este registro seja feito junto aos órgãos competentes (cartório de títulos e imóveis) porque, sem essa averbação, o proprietário do bem consegue negociá-lo sem nenhum impedimento, deixando o locador sem a devida garantia. A caução em dinheiro não poderá exceder o valor equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositado em conta poupança. Ao término da relação locatícia, o valor deverá ser restituído ao locatário, assim como sua correção. Como o valor total permitido de 3 alugueis, geralmente, equivale a 1,5 mês de aluguel mais encargos (condomínio e IPTU), essa modalidade de garantia não traz uma segurança como a carta de fiança ou seguro de fiança locatícia, quando o ideal é que se garanta 12 meses de inadimplência.
	Dúvida:
	Como se conceitua a fiança?
	Resposta:
	Nesta modalidade de garantia entendemos ser aplicável a carta de fiança bancária, documento emitido por Bancos e os fiadores representados por pessoas físicas e jurídicas. Caso a garantia seja representada por fiadores, é necessária a realização de uma análise minuciosa dos documentos societários, quando forem representados por pessoas jurídicas e documentos pessoais das pessoas físicas, para averiguar se possuem condições de suportar os valores na falta do cumprimento das obrigações por parte dos locatários.
	Dúvida:
	Como se conceitua o Seguro de fiança locatícia?
	Resposta:
	A contratação dessa garantia é realizada junto às empresas seguradoras e, de acordo com a Lei, deverá garantir todas as obrigações do locatário. As garantias representadas por carta de fiança e seguro de fiança locatícia são as mais utilizadas para garantir as locações e costumam abranger um período de 12 meses, considerando o valor do aluguel, condomínio e IPTU. Por esta razão proporcionam maior segurança para o locador, desde que sejam contratadas junto a Bancos e Seguradoras idôneos e de primeira linha. Por isso é importante conhecer a instituição e buscar entender o procedimento de cada uma para o acionamento da garantia em caso de inadimplência. Também é extremamente importante que haja um controle efetivo dos vencimentos das garantias, devendo o locatário ser alertado com antecedência à data do vencimento para que este providencie a renovação antes do término do prazo, para que o locador não fique descoberto
	Dúvida:
	Como se caracteriza a locação por temporada?
	Resposta:
	A locação será por Temporada sempre que se utilizar um imóvel pelo prazo de no máximo 90 dias(03 meses) independente do motivo da utilização sem prazo minimo. São comuns estes contratos no litoral durante o veraneio e portanto em geral o imóvel esta mobiliado ou não sendo o locatário temporário responsável pelos danos que causar nos objetos dentro do imóvel