Aula 1

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Aluno: Giorgio Curzi de Mendonça
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015
Título 
SEMANA 1 Descrição 
Caso Concreto 
Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, em 02 de fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio.
INDAGA-SE: 
a) A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica? 
Obrigação propter rem. A obrigação pelo pagamento das cotas condominiais, pertence ao titular da coisa, que nesse caso, é Ricardo. Art. 1.345 do CC.
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a sua resposta com a devida fundamentação.
Art. 1336 do CC – Fala dos deveres dos condôminos, inclusive da obrigação pelo pagamento das cotas condominiais.
Art. 1345 do CC – Fala da responsabilidade do adquirente diante dos débitos condominiais.
No caso concreto, apesar de Antônio ter efetuado a compra do imóvel (promitente-comprador), o mesmo não é proprietário, visto que não efetuou o devido registro do imóvel no Cartório. Portanto, o condomínio tem o direito de cobrar de Ricardo, que ainda consta na matrícula do imóvel como proprietário. Cabe a quem cumprir a obrigação, exercer direito regressivo contra quem entenda responsável. Ricardo deve cobrar de Antônio comprovando que o mesmo estava ciente dessa dívida, e cabe a Antônio se defender comprovando que Ricardo, agiu de má-fé omitindo essa dívida.
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida fundamentação.
Não. Esse contrato de promessa de compra e venda é preliminar. Para que haja transferência de propriedade, o título deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1245 §1° do CC
Questão objetiva 
Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que: 
a. São obrigações que constituem verdadeiros direitos reais, uma vez que existem em função da existência desses. Portanto, o titular do direito real, será o titular da obrigação propter rem. 
b. Renúncia ao direito real libera sempre o renunciante da obrigação propter rem. 
c. Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará automaticamente extinta. 
d. São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio. 
e. Para a caracterização da obrigação propter rem importa identificar quem era o seu titular à época do fato gerador.
JURISPRUDÊNCIA PARA O CASO CONCRETO
Processo
APL 992070302315 SP
Orgão Julgador
25ª Câmara de Direito Privado
Publicação
17/09/2010
Julgamento
14 de Setembro de 2010
Relator
Amorim Cantuária
Ementa
CONDOMÍNIO - COBRANÇA - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE PARTE - INEXISTÊNCIA - DÍVIDA "PROPTER REM" - PREVALÊNCIA DO INTERESSE DA COLETIVIDADE CONDOMINIAL - PROPOSITURA DA DEMANDA EM FACE DE QUEM FOR MAIS CONVENIENTE, OU SEJA, CONTRA QUEM PODERÁ CUMPRIR MAIS PRONTAMENTE A OBRIGAÇÃO - PRECEDENTES DO ST] NESSE SENTIDO - AÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ALIENANTE - REGISTRO IMOBILIÁRIO APONTANDO A RÉ COMO PROPRIETÁRIA DA UNIDADE CONDOMINIAL - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA -CONDENAÇÃO MANTIDA COM A RESSALVA DE QUE A EXCUSSÃO SOMENTE PODERÁ ATINGIR O IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO VEDADA A INVASÃO NA ESFERA JURÍDICA DA RÉ EM BUSCA DE OUTROS BENS QUE FAZEM PARTE DE SEU PATRIMÔNIO.
Como o condomínio elegeu a proprietária entre aqueles que têm uma relação jurídica vinculada às unidades em atraso (proprietário, possuidor, promissario comprador, etc.) como responsável pelo débito referente ao imóvel em questão,apoiando-se nos termos do que dispõe a lei, e amparado ainda, em v. precedentes jurisprudenciais do C. ST] nesse sentido, a sua opção deve ser respeitada, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, ressalvado a quem cumprir a obrigação exercer o direito regressivo contra quem entenda responsável.CONDOMÍNIO - COBRANÇA - MULTA MORATÓRIA - PREVISÃO CONVENCIONAL - ATO JURÍDICO PERFEITO - REDUÇÃO -PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO PERCENTUAL DE 2% (DOIS POR CENTO) PREVISTO NO ARTIGO 1336, § Io DO NOVO CÓDIGO CIVIL(LEI Nº 10406/2002) - ADMISSIBILIDADE PARCIAL DO PEDIDO DE REDUÇÃO PARA QUE O PERCENTUAL DE 2% SEJA IMPOSTO DEPOIS DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA (ART. 22CPC).