MpMagEst SATPRES Empresarial MCometti Aula03 260313 CarlosEduardo

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MpMagEst 
Empresarial 
Marcelo Cometti 
Data: 26/03/2013 
Aula 03 
 
MpMasEst – 2013 
Anotador(a): Carlos Eduardo de Oliveira Rocha 
Complexo Educacional Damásio de Jesus 
RESUMO 
 
SUMÁRIO 
 
1. Estabelecimento Empresarial 
2. Sociedades 
 
 
1. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL (continuação) 
 
1.1. Ponto empresarial – é o local utilizado pelo empresário para exploração de sua atividade. Trata-se, 
portanto de um bem incorpóreo que irá integrar o estabelecimento. 
O empresário pode explorar sua atividade tanto em um imóvel de sua propriedade como também 
poderá explorar sua atividade em imóvel por ele locado, nas duas situações o ponto empresarial 
será protegido pelo ordenamento jurídico. 
Quando o empresário explorar sua atividade em imóvel próprio será tutelado pelo direito de 
propriedade, mas as questões mais controvertidas estão ligadas a exploração de atividade 
empresarial em imóvel locado. Nesse sentido, a Lei 8.245/91 tutela o ponto empresarial por 
intermédio de ação renovatória de aluguel. 
 
1.1.1. Requisitos da ação renovatória: 
 Contrato celebrado por escrito e por prazo determinado; 
 Contrato a renovar deve ter pelo período mínimo de 05 anos, ou a somatória dos prazos 
ininterruptos dos contratos celebrados por escrito alcance aquele período; 
O STJ (quarta e quinta turma) mencionou que pequenos lapsos temporais, não são 
suficientes para interromper os prazos dos contratos celebrados por escrito. 
 A proteção do ponto é para tutelar a clientela do empresário, portanto para se valer da 
ação renovatória o último requisito é o exercício da mesma atividade de forma 
ininterrupta pelo período mínimo de 03 anos. 
 
1.1.2. Momento para ajuizamento da ação renovatória: 
Deve ser proposta no interregno de 01 ano no máximo até 06 meses no mínimo do 
término de vigência do contrato. Em outras palavras, deve ser proposta no penúltimo 
semestre de vigência do contrato. Quem não promover a ação dentro do prazo legal, 
implica na perda do direito a renovação do contrato (Art. 51, §5º). 
 
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o 
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, 
desde que, cumulativamente: 
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação 
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, 
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” 
 
1.1.3. O que o locador pode fazer? Se o locador não quiser renovar o contrato, não pode o juiz 
impor a renovação – uma vez que o direito de propriedade se sobrepõe à locação. 
Todavia, em determinadas circunstancias, o locador indenizará o locatário. 
 
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 Exceções para retomada do imóvel: 
 
Ao ser citado o locador poderá apresentar exceções para a retomada do imóvel 
exemplificativamente prevista nos artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91. Dentre as quais 
destacam-se: 
 
(i) Realização de obras no imóvel. O locador poderá se opor à renovação do contrato 
quando por determinação do poder público tiver que realizar no imóvel obras que 
acarretem na sua radical transformação, ou quando desejar realizar no imóvel obras 
que aumentem o valor de sua propriedade; 
(ii) Uso próprio. O locador poderá se opor a renovação da locação se desejar a retomada 
do imóvel para ser por ele utilizado ou para a transferência de fundo de comércio 
existente a mais de um ano e titularizado por sociedade da qual o locador, seu 
cônjuge, ascendente ou descendente seja detentor da maioria do capital. 
(iii) Melhor proposta de terceiro. 
(iv) Insuficiência do aluguel. O locador poderá se opor a renovação do contrato se a 
proposta de aluguel ofertada pelo locatário, for inferior ao valor de mercado pago na 
locação de imóvel similar. 
 
“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel 
obras que importarem na sua radical transformação; ou para 
fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do 
negócio ou da propriedade; 
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para 
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, 
sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, 
ascendente ou descendente. 
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao 
uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também 
envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não 
poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no 
inciso II deste artigo. 
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos 
prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, 
perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a 
renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em 
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da 
entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as 
obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender 
realizar.” 
 
“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que 
possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao 
seguinte: 
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; 
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do 
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por 
aquele ao ponto ou lugar; 
 
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III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições 
melhores; 
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 
52). 
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em 
contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis 
com o valor locativo real e atual do imóvel. 
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental 
da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas 
testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que 
não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário 
poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação 
pretendida. 
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova 
da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das 
obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que 
sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente 
habilitado. 
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, 
a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro 
mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta 
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis 
para aferição do justo valor do aluguel. 
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá 
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa 
daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro 
indexador para reajustamento do aluguel. 
 
1.1.4. Indenização – o locatário fará jus à indenização para o ressarcimento de seus prejuízos e 
lucros cessantes decorrentes de sua mudança, perda do ponto e desvalorização do seu 
fundo de comércio quando o locador não der ao imóvel a destinação alegada em sua 
exceção no prazo de até 3 meses a contar de sua entrega. Ou quando a exceção para 
retomada do imóvel consistir na melhor proposta de terceiro. 
 
2. SOCIEDADES 
 
2.1. Classificação das sociedades de acordo com o código civil: 
 
a) Sociedades personificadas – possuem personalidade jurídica. 
(i) possui titularidade obrigacional (é sujeito de direitos e obrigações); 
(ii) titularidade processual (poderá demandar e ser demandada em juízo); 
(iii) titularidade patrimonial (os bens que compõe o patrimônio nãos e confundem com os 
bens particulares de seus sócios). 
 
 Há duas espécies de sociedades personificadas: 
(i) Sociedade empresária (exerce atividades próprias de empresário)(ii) Sociedade simples (não exerce atividades próprias de empresário: intelectual e rural). 
 
 Formas societárias: 
(i) Nome coletivo (pode ser tanto empresária como simples) 
(ii) Comandita simples (pode ser tanto empresária como simples) 
 
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(iii) Limitada (pode ser tanto empresária como simples) 
(iv) Sociedade por ações (serão sempre sociedades empresárias) 
(v) Cooperativas (serão sempre sociedades simples) 
 
b) Sociedades não personificadas. 
As únicas sociedades desprovidas de personalidade jurídica são: 
(i) Em comum 
(ii) Em conta de participação. 
 
2.2. Sociedades não personificadas: 
 
São aquelas desprovidas de personalidade jurídica, podendo ser classificadas como “em comum”, 
ou “em conta de participação”. 
 
a) Sociedade em comum (art. 986 a 990 cc.) 
 
Enquanto não escrito, os atos constitutivos da sociedade simples ou empresária (exceto as 
sociedades por ações em organização) no órgão de registro competente, ela estará sujeito às 
regras da sociedade em comum. 
 
Na sociedade em comum, os sócios respondem de forma ilimitada e solidariamente entre si, 
excluído do benefício de ordem (responsabilidade direta) aquele sócio que houver contratado 
pela sociedade (sócio administrador). 
 
“Art. 990. Todos os sócios respondem solidária e ilimitadamente 
pelas obrigações sociais, excluído do benefício de ordem, previsto 
no art. 1.024, aquele que contratou pela sociedade.” 
b) Sociedade em conta de participação (art. 991 a 996 cc.) 
 
É aquela em que seu objeto social será explorado diretamente por seu sócio ostensivo que 
responderá de forma direta e ilimitada pelas obrigações contraídas, cabendo aos demais 
sócios (sócios participantes) tão somente participar dos resultados obtidos. 
 
Obs.: a sociedade em contata de participação poderá ter os seus atos constitutivos arquivados 
na junta comercial ou no registro civil de pessoas jurídicas, mas jamais adquirirá personalidade 
jurídica.