Aula 10 Compra e Venda

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10ª Aula Expositiva: CONTRATOS EM ESPÉCIE. COMPRA E VENDA:
Contrato de Compra e Venda (arts. 481 a 532 do CC) – por este contrato um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. É, portanto, o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir ao comprador a propriedade de certa coisa, e o comprador se obriga a pagar o preço em dinheiro. É, de fato, um dos contratos mais importantes regulados pelo Direito, tendo o CC dispensado ao mesmo mais de 50 artigos de lei. Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, típico, consensual e, em regra, não solene. Será comutativo somente se houver equivalência entre o preço da coisa e o seu valor.
Elementos essenciais: a) acordo de vontades (consentimento); b) coisa e c) preço. A coisa pode ser corpórea (uma casa) ou incorpórea (uma marca). Em alguns casos a forma também consiste um elemento essencial (ex. compra e venda de imóveis). O preço deve ser pago em dinheiro, pois se houver pagamento com objetos o contrato será uma permuta, e não uma venda. Este contrato gera apenas uma obrigação de dar. A transferência da propriedade ocorre depois, no cumprimento do contrato, com a entrega (tradição) dos móveis ou registro dos imóveis. Ver arts. 482 e art. 492 do CC.
Obrigações do comprador: pagar o preço, receber a coisa e devolver duplicata, se for o caso. Obrigações do vendedor: transferir a propriedade, responder pela evicção e responder pelos vícios redibitórios. A obrigação do comprador pelo pagamento do preço é anterior a obrigação do vendedor de entregar a coisa (art. 491 do CC). Tradição: é o meio pelo qual se transfere a propriedade da coisa móvel, com a sua entrega ao adquirente, em cumprimento a um contrato. Geralmente a entrega é efetiva ou real, mas em certos casos poderá ser simbólica ou ficta, com a entrega de algo que represente a coisa, ou até mediante simples declaração do transmitente.
Ao comprador cabe pagar as despesas de escritura (se for o caso), bem como de eventual registro do contrato. Cabem ao vendedor as despesas referentes à entrega, à tradição da coisa, já que esta está em seu poder (CC, art. 490). Dá-se o nome de constituto possessório a uma forma de tradição ficta, operada pelo próprio contrato, em que o proprietário aliena a coisa, mas continua na posse direta da mesma, agora em nome do adquirente e a outro título (ex. vende o bem a outrem, mas continua a usá-lo a título de empréstimo). Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do alienante, ou seja, a coisa perece em prejuízo do dono.
O CC diz que, nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas (art. 503 do CC). Desta forma opta o direito brasileiro por autorizar a redibição parcial, permitindo que se devolva apenas a coisa viciada, mantendo-se, quanto às demais coisas, o negócio intacto. É nítido caso de direta aplicação do princípio da conservação dos negócios jurídicos. Diz o CC brasileiro que, em certas situações, determinadas pessoas não podem celebrar o contrato de compra e venda sob pena de nulidade do contrato. Não é caso de falta de capacidade para sua celebração, pois a capacidade das partes é genérica e se verifica para a prática de qualquer ato da vida civil. O problema é a falta de legitimação que atinge a validade de um ato específico se praticado por determinada pessoa. São os casos de: a) venda de ascendentes para descendentes (art. 496 do CC); b) compra por pessoas com poder sobre os bens do devedor (art. 497 do CC); c) venda por condomínio de coisa indivisível.
Tipos especiais de compra e venda: a) venda entre cônjuges: o CC de 2002 expressamente admite a compra e venda entre cônjuges (art. 499), desde que observado o regime de bens adotado pelos cônjuges; b) venda ad corpus e ad mensuram: será ad corpus a venda em que as medidas do imóvel vendido são apenas exemplificativos, pois o que se vende é determinado corpo certo (art. 500, § 3º do CC), não podendo o comprador reclamar se a área real vendida for menor que aquela que constar no contrato (nem o contrário). No caso ad mensuram a área vendida é determinada, se aplicando somente à venda de bens imóveis.
Cláusulas especiais da compra e venda (pactos adjetos): O CC prevê algumas cláusulas especiais que alteram os efeitos normais do contrato de compra e venda. Cada uma delas gera uma diferente conseqüência. A sua presença indica algum tipo de limitação ao direito do comprador ou do vendedor.
São eles: a) retrovenda ou direito de retrato (tal cláusula garante ao vendedor de bem imóvel o direito de recompra da coisa vendida (resgate), mediante a devolução do preço pago devidamente corrigido, bem como de todas as despesas do contrato – CC, art. 505); b) venda a contento e venda sujeita a prova (venda a contento é aquela em que o comprador terá o direito de, não lhe agradando – análise inteiramente subjetiva e desmotivada – o objeto adquirido, considerar desfeita a venda realizada – CC, art. 509. Na venda sujeita a prova o vendedor garante ao comprador que o objeto vendido possui determinadas características – CC, art. 510. Em ambos os casos o silêncio do comprador significará que o contrato não se aperfeiçoou, art. 511); c) preferência ou preempção (é a cláusula pela qual o comprador de determinado bem móvel ou imóvel se obriga a oferecê-lo ao vendedor em caso de futura venda ou dação em pagamento, nas mesmas condições – CC, art. 513); d) venda com reserva de domínio (é a modalidade de venda pela qual o vendedor, ao entregar a coisa móvel, transfere ao comprador apenas a sua posse, mas não a sua propriedade ou domínio até que ocorra o pagamento total do preço – CC, art. 521); e) venda sobre documentos (nesta modalidade de compra e venda, o vendedor não entrega ao comprador a coisa vendida, mas apenas um título que a represente – CC, art. 529).