Locacao de Imoveis Urbanos - Lei do Inquilinato - 6 Termo - 2016..docx

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1.1 LOCAÇÃO DE COISAS
O contrato de locação imobiliária situa-se logo em seguida à compra e venda quanto à utilização e importância no mundo negocial. Cuida-se do regramento da função social da propriedade. Exige, portanto, permanente atenção do legislador e do jurista, tendo em vista as implicações sociais referentes à moradia dos que não possuem casa própria e a produção e fornecimento de serviços e bens de consumo na locação com finalidade mercantil ou não residencial.
No direito Romano, a supremacia do locador sobre o locatário era gritante, em face das condições sociais da época. “Daí as relações entre locadores e locatários terem sido como que transformadas entre senhores e súditos” (Miranda, 1972, v. 40:6). Essa tradição foi assimilada por nosso Código do início do século XX.
A locação é, portanto, contrato bilateral e comutativo, a ela sendo aplicável o princípio da exceção de contrato não cumprido dos arts. 476 e 477. Existem obrigações recíprocas para ambas as partes. É onerosa porque importa em vantagem e sacrifício para as partes. Se a cessão da coisa é gratuita, tipifica-se como comodato.
É consensual porque independe da entrega da coisa para que se tenha por perfeito. Como se trata de direito obrigacional, não transfere a propriedade. O locador obriga-se a ceder à coisa, mas a tradição não é essencial ao negócio, porque não se trata de contrato real.
Constitui relação duradoura porque o decurso de tempo lhe é essencial. É não solene porque a lei não exige forma especial, embora na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino. Nada impede, porém, que seja verbal.
O contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado. Se o tempo for indeterminado, atingirá seu término com a denúncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição dos contratos. As cláusulas que normalmente integram o contrato são as do prazo de duração do contrato, do prazo de denúncia e do valor do aluguel. É importante, também, para essa modalidade contratual, que estejam presentes, mormente na locação imobiliária, a cláusula penal e a cláusula de garantia, geralmente fidejussória, embora esta enfrente hoje dificuldades estruturais. Ressalvem-se, porém, as situações de locação predial, com intervenção legal nessas cláusulas. Podem as partes estipular prazo de duração de tantos meses ou anos, estabelecendo prazo de denuncia dita vazia, aviso prévio ou pré-aviso de 30 dias após os quais o locatário se despojará da coisa. Cessando ou não se determinado o lapso da locação, o locatário permanece com a coisa ad nutum, sob o alvedrio do locador. Cabe a este utilizar-se de retomada quando desejar.
Discute-se se a relação locatícia é intuitu personae. Miguel Maria de Serpa Lopes (1993, v. 4:24) chama atenção para as leis do inquilinato que restringem a possibilidade de cessão ou sublocação, bem como estabelecem medidas tendente a evitar transferências da coisa a terceiros, entendendo existir aí conteúdo pessoal no contrato.
No contrato de garagem, a doutrina procura encontrar uma mescla de negócios, embora subsista a dúvida sobre a preponderância, se da locação de coisas ou de depósito. Melhor posição é considera-lo contrato autônomo que se utiliza dos princípios de ambos, com gravações diversas conforme se trate de local fechado ou aberto para abrigo e guarda dos veículos, local com ou sem vigilância etc.
1.2 CAPACIDADE, OBJETO, ALUGUEL
A capacidade do agente é aquela para os atos da vida civil em geral. O contrato de locação, não transfere propriedade. Não se trata, pois de ato de disposição. Inclui-se desse modo entre os atos considerados de administração. Assim, a exigência de outorga conjugal presente na compra e venda não se faz necessária na locação, como regra geral, exceto quando a locação for igual ou superior a dez anos de vigência. O pai e o tutor podem dar em locação os bens dos filhos, e pupilos.
Quanto ao objeto da coisa locada, o art. 565 adverte que se trata de bem não fungível. Isso porque incumbe ao locatário restituí-la ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV. Ficam, portanto, excluídas da locação às coisas consumíveis, como a energia elétrica anteriormente referida. O objeto do contrato deve ser apto à utilização e fruição pelo locador. Objeto inidôneo, neste ou em qualquer outro contrato, torna nulo o negócio. Destarte, nula será a locação de objeto ilícito.
O preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato. Mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc. Nada impede, embora não seja constituído de outra espécie que não dinheiro, mas sempre redutível a um valor. O aluguel é devido durante o tempo em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que dela não se utilize.
1.3 OBRIGAÇÃO DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO EM GERAL
Sendo contrato bilateral, na locação há obrigações que emergem para o locador e para o locatário. O elenco de obrigações recíprocas estabelecido nos Códigos é consideravelmente alargado na Lei do Inquilinato.
O art. 566, o locador é obrigado: I – a entrega ao locatário a coisa alugada com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, uso pacífico da coisa.
A principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa. A recusa na entrega da coisa pelo locador permite ação judicial para execução em espécie. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, responderá ele por perdas e danos.
O locatário ingressa na posse direta da coisa, sua posse é pecuniária, como toda aquela derivada de contrato na qual existe a obrigação de restituir. Da relação jurídica irradia-se o dever de conceder o uso e gozo e a manutenção nesse estado. No curso da locação, não pode o locador turbar o uso do locatário nem permitir que outros o façam. O locador tem obrigação de proteger o locatário de embaraços e turbações de terceiros, respondendo também por vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 568). Aplicam-se os princípios dos vícios redibitórios. 
O art. 568 deve ser interpretado em consonância com os devedores do locador. Mesmos pelos defeitos posteriores à locação responde o locador, porque tem o dever de garantir o uso e o gozo da coisa para o fim a que se destina.
A obrigação sucessiva do locador é manter a coisa no estado em que foi entregue, se o bem deteriorar-se no curso da locação, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso já não mais sirva para o fim colimado (art. 567). A vigência do contrato iniciar-se antes que o locatário ocupe a coisa alugada. O locatário tem direito de ocupar a coisa, mas não obrigação. Qualquer perda ou deterioração na coisa, uma vez vigente o contrato, reclama a aplicação do art. 567.
O pagamento de aluguel é essencial à locação. O inadimplemento caracteriza infração legal da locação, autorizando a rescisão e a retomada da coisa. Na locação predial, a ação de retomada será sempre de despejo. Na locação de bens móveis, a pretensão de rescisão será acompanhada de pedido da reintegração de posse. Admite-se a purgação de mora na locação de imóveis enquanto não rescindida a locação; possível, portanto, no prazo de contestação. Em ação autônoma, que será executória se presentes os requisitos legais, também podem ser cobrados os alugueres em aberto.
O art. 577 acolheu a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado. Na locação por tempo indeterminado, possibilita-se o rompimento da relação. As leis do Inquilinato sempre admitiram a locação feita no intuito da família no âmbito residencial, alargando o conceito hereditário.
O art. 578 contem norma específica a respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção. Este somente é deferido ao locatário no tocante às benfeitorias necessárias ou, quanto às úteis, se tiverem o expressoconsentimento do locador. Quanto a indenização, segue-se o princípio geral. Decorrendo de contrato paritário, sem cláusulas predispostas, não sendo atingido pelo Código de Defesa do Consumidor, em princípio será válida a cláusula que admite a perda das benfeitorias de qualquer natureza em favor do locador. 
2. LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Entende-se por Locação de Bens Móveis aquela em que o locador entrega o bem ao locatário, dispondo este da coisa como bem lhe convier, sem a necessidade do locador operar ou executar qualquer tarefa.
Para Flávio Tartuce (2012):
“A locação de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por exemplo, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominado aluguel (art. 565 do CC)”. (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. São Paulo: Editora Método. 2012, p. 669)
O Código Civil de 2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações ou Inquilinato). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel.
Os imóveis urbanos são definidos pela sua destinação econômica e não por sua localização. A destinação do imóvel há de ser para moradia habitual ou fim empresarial. Desse modo, se o imóvel for destinado para residência, indústria, comércio ou prestação de serviços, será regido pela lei especial. Se for destinado para outros fins, como por exemplo, para agricultura e pecuária, pode incidir o Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964 ou Código Civil. O Art. 1º da Lei de Locações exclui alguns imóveis do seu âmbito de aplicação, a saber: Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público; vagas autônomas de garagem ou espaço destinado a veículos; espaços publicitários ou outdoors; arrendamento mercantil ou leasing; dentre outros
A Lei do Inquilinato pode ser sistematizada em três grupos distintos de locação, que nortearão o presente estudo: Locação residencial, subdividida em: com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito e com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses; Locação não-residencial, subdividida em: locação comercial com direito à renovatória, e outras locações livres; Locação especial, tendo por objeto imóveis destinados à temporada.
2.1 CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO
Se não houver prazo, a locação será por prazo indeterminado. Havendo prazo determinado, o locador, antes de seu vencimento não poderá retomar o imóvel alugado, nem com pagamento da multa, já que esta faculdade é só do locatário.
Mas, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador sem o pagamento da multa, de acordo com o critério da proporcionalidade, como descreve o art. 4º da nova Lei 12.112/09. 
O locatário, porém, ficará dispensado de multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego (privado ou público) devendo este notificar o locador num prazo mínimo de 30 dias.
O contrato por prazo determinado, ajustado por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses cessará com o fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Mas, quando ajustado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47.
Durante o prazo de vigência do contrato, o locador só poderá retomar o imóvel, nas hipóteses descritas no art. 9º da Lei 8.245/91 (denúncia cheia).
A extinção do contrato de locação de imóvel urbano quando requerida pelo locador denomina-se denúncia.
As espécies de denúncia são:
Denúncia cheia também chamada de motivada depende da existência de fato descrito em lei (arts. 9º e 47º);
Denúncia vazia também chamada de imotivada, independente de justificativa do locador.
Quando a locação for ajustada por tempo indeterminado, o locatário poderá mediante aviso ao locador com antecedência de 30 dias dar por findo o contrato.
A retomada do imóvel pelo locador é feita por meio de uma ação de despejo, salvo se a locação terminar em razão de desapropriação ou imissão na posse. 
2.3 LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Nas locações ajustadas por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
Findo o prazo ajustado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Com isso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo concedido o prazo de trinta dias para a desocupação, ou indenizar o locador em 01 (um) mês de aluguel. 
A locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, a mesma prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47 da L.I.
2.4 LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Nas locações não residenciais, se a mesma se prorrogar por prazo indeterminado, o locador poderá retomar o imóvel a qualquer momento, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação. 
Nos demais casos de locação não residencial o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Para ter direito a ação renovatória será necessário:
a-) O contrato deve ser escrito, e celebrado por prazo determinado;
b-) O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos deverá ser de cinco anos;
c-) O locatário deve exercer o mesmo ramo comercial há pelo menos 3 anos;
d-) Propor a ação nos primeiros seis meses do último ano do contrato. É um prazo decadencial.
Esse direito pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. 
2.5 LOCAÇÃO POR TEMPORADA
Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, desde que contratadas por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não, mobiliado o imóvel.
No caso da locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. 
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
2.6 SOLIDARIEDADE LEGAL
Em caso de haver mais de um locador ou locatário entende-se que são solidários, se o contrato não estipulou regra diversa.
De acordo, com o art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume, ela é fruto da lei ou da vontade das partes. 
No art. 2º da Lei do Inquilinato temos um exemplo de solidariedade legal, já que de acordo com a regra nele estipulada a pluralidade de locadores e a de locatários gera solidariedade entre eles. 
2.7 VÊNIA CONJUGAL NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
A locação pode ser convencionada por tempo determinado ou indeterminado, não podendo ser perpétua por ser um contrato temporário. Porém, se convencionado por prazo igual ou superior a dez anos, dependerá de vênia conjugal do cônjuge do locador e do locatário.
Não havendo vênia conjugal no contrato celebrado, o consorte que não a deu estará desobrigado de respeitar o prazo excedente do contrato. 
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A vigenteLei do Inquilinato consolida o regramento necessário em que se fazem as partes, proporcionado desta forma, a faculdade do locatário em um contrato determinado ou indeterminado com prazo determinado ou indeterminado, de forma tal, que possa cumprir o regramento do art. 567, dispondo sobre a vigência do contrato iniciando a ocupação da coisa ou não.
A capacidade do agente é a mesma elencada no art. 104. Sendo passível de vício de nulidade se o agente não for capaz.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 7ª Ed. São Paulo: Editora Atlas, 2001. (ebook).
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 12. Ed. – São Paulo: Editora Atlas, 2012.