Caso concreto Direito Civil IV Reais

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A ação de cobrança das cotas condominiais diante da promessa de compra e venda do imóvel
Jose Eduardo Ribeiro de Assis
 
 
   
 
Resumo:  o artigo trata da cobrança de cotas condominiais em atraso diante de um imóvel objeto de promessa de compra e venda, com atenção à legitimidade passiva para a ação e à responsabilidade patrimonial pela dívida. 
Palavras-chave: condomínio – responsabilidade - penhora responsabilidade patrimonial pela dívida.
Sumário:  1. Introdução. 2. A cobrança em face do promitente-vendedor. 3. A cobrança em face do promitente-comprador. 4. Conclusão. Referências bibliográficas.
1. Introdução
Em recente decisão, firmou o STJ o seguinte entendimento:
“RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA. COMPRA E VENDA. A Turma deu provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente para figurar na ação de cobrança de despesas condominiais (relativas a meses de 2004 e 2005) proposta, na origem, pelo condomínio no qual é proprietária de uma sala. Na espécie, ela havia vendido o imóvel em 1999 por meio de contrato de promessa de compra e venda, tendo o promissário comprador se imitido na posse precária do bem. De acordo com o Min. Relator, a responsabilidade pelos encargos condominiais, quando há contrato de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor. Entretanto, salientou que não cabe ao autor da ação escolher um dos dois aleatoriamente, sendo necessário aferir com quem a relação jurídica material foi estabelecida no caso concreto. Assim, asseverou que, nessas hipóteses, o promissário comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de cuja imissão o condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o fato de o contrato ter sido ou não registrado. Precedentes citados: EREsp 136.389-MG, DJ 13/9/1999; REsp 470.487-SP, DJ 30/6/ 2003; REsp 200.914-SP, DJ 13/12/1999; AgRg no REsp 573.801-SP, DJe 27/10/2010; REsp 579.943-RS, DJ 16/11/2004; REsp 813.161-SP, DJ 8/5/2006, e REsp 172.859-PR, DJ 1º/10/ 2001.” [1]
O entendimento é inovador porque decisões anteriores do próprio STJ admitiam que, diante da promessa de compra e venda e da inadimplência das cotas condominiais, a ação do condomínio poderia ser proposta contra qualquer uma das partes (promitente-vendedor ou promitente-comprador). A questão da legitimidade passiva se resumiria a um mero juízo de conveniência do condomínio. Vejamos a guisa de exemplo  uma decisão neste sentido:
“CONDOMÍNIO - COBRANÇA - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE PARTE - INEXISTÊNCIA - DÍVIDA "PROPTER REM" - PREVALÊNCIA DO INTERESSE DA COLETIVIDADE CONDOMINIAL - PROPOSITURA DA DEMANDA EM FACE DE QUEM FOR MAIS CONVENIENTE, OU SEJA, CONTRA QUEM PODERÁ CUMPRIR MAIS PRONTAMENTE A OBRIGAÇÃO - PRECEDENTES DO STJ NESSE SENTIDO - AÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ALIENANTE - REGISTRO IMOBILIÁRIO APONTANDO A RÉ COMO PROPRIETÁRIA DA UNIDADE CONDOMINIAL - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA -CONDENAÇÃO MANTIDA COM A RESSALVA DE QUE A EXCUSSÃO SOMENTE PODERÁ ATINGIR O IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO VEDADA A INVASÃO NA ESFERA JURÍDICA DA RÉ EM BUSCA DE OUTROS BENS QUE FAZEM PARTE DE SEU PATRIMÔNIO. Como o condomínio elegeu a proprietária entre aqueles que têm uma relação jurídica vinculada às unidades em atraso (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.) como responsável pelo débito referente ao imóvel em questão, apoiando-se nos termos do que dispõe a lei, e amparado ainda, em v. precedentes jurisprudenciais do C. STJ nesse sentido, a sua opção deve ser respeitada, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, ressalvado a quem cumprir a obrigação exercer o direito regressivo contra quem entenda responsável”. [2]
A questão não é tão simples e merece uma reflexão mais profunda. Mais que a simples discussão acerca da legitimidade passiva ad causam para a ação de cobrança das cotas condominiais, a questão abordada pelo Eg. STJ repercute no próprio direito patrimonial que será alienado para a satisfação do credor. Vejamos o porquê.
Sabe-se que a promessa de compra e venda de imóvel faz nascer para o promitente-comprador o direito à aquisição do bem. A propriedade continua sendo do promitente-vendedor. Ao promitente-comprador cabe, após o cumprimento das obrigações previstas no pacto preliminar (em regra, o adimplemento do preço), exigir a outorga da escritura definita, por vontade do promitente-vendedor ou por decisão judicial. Somente a partir de então, com o registro deste título (o contrato definitivo ou a decisão judicial que supra a sua outorga), é que passará o até então promitente-comprador a ser o proprietário do bem.
Pois bem, com o atraso do pagamento das despesas condominiais, ao condomínio inicialmente se apresentam duas possibilidades: cobrar do proprietário (que ainda consta na matrícula do imóvel como proprietário) ou do promitente-comprador (tenha ele título registrado ou não, pois ainda que registrado o título não lhe atribui a qualidade de proprietário). Como visto, a jurisprudência anterior admitia que a ação fosse proposta contra qualquer um deles.
2. A cobrança em face do promitente-vendedor
Proposta a ação contra o proprietário do bem, na quase totalidade dos casos a garantia do juízo se dará através da penhora do próprio imóvel. Ainda que o proprietário tenha celebrado promessa de compra e venda com terceiro, a natureza propter rem da dívida de condomínio legitimaria a propositura da ação contra o proprietário. Adimplida a obrigação por pagamento voluntário do promitente-vendedor, não se poderia negar o direito de o proprietário cobrar regressivamente do promitente-comprador todos os valores pagos relativamente ao período posterior à promessa de compra e venda (uma vez que era ele quem de fato exercia a posse sobre o imóvel e dele desfrutava). Inadimplida a obrigação, contudo, o imóvel penhorado iria para a hasta pública, para a satisfação do condomínio credor. Nesta hipótese há polêmica acerca do direito de o promitente-comprador defender sua posse através de embargos de terceiro. Conta esta possibilidade já se decidiu que:
“CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA - EMBARGOS DE TERCEIRO - IMPROCEDÊNCIA - Execução. Embargos de Terceiro para afastar penhora. Ação incidental proposta por quem tem a posse efetiva do imóvel, eis que o adquiriu por escritura pública de promessa de compra e venda, não registrada. Embora a dívida condominial tenha natureza propter rem, se o promitente comprador do imóvel, por escritura publica, ainda que não registrada no RGI, tem a posse efetiva da unidade e se declara responsável por "todas as obrigações afetas ao imóvel", não há como prosperar pedido por ele feito, através de Embargos de Terceiro, visando o levantamento da penhora incidente sobre o mesmo bem, que garante o debito. Litigância de má-fé afastada. Não procede com má-fé quem se vale dos meios judiciais para defender direito que considera seu. Recurso provido, em parte. (DSF) (TJRJ - AC 1.292/99 - (Reg. 180.599) - 14ª C.Cív. - Rel. Des. Mauro Nogueira - J. 12.04.1999) [3]
EXECUÇÃO - TÍTULO JUDICIAL - PENHORA DE UNIDADE CONDOMINIAL - CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EMBARGOS DE TERCEIRO - INTERPOSIÇÃO POR COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR SEM TÍTULO REGISTRADO - COBRANÇA AJUIZADA CONTRA COMPROMISSÁRIO-VENDEDOR - PARCELAS POSTERIORES À AQUISIÇÃO - SUBSISTÊNCIA DA CONSTRIÇÃO – DESCABIMENTO. Não obstante o disposto no enunciado da Súmula n. 84 do E. Superior Tribunal de Justiça, se o imóvel `sub judice` ainda é de propriedade do promitente vendedor segundo o registro imobiliário, e, se a inadimplência é imputável ao promissário comprador (quem desfrutou dos benefícios e vantagens propiciados pela comunidade condominial), afigura-se admissívela penhora do imóvel gerador das despesas condominiais em ação de execução por título judicial proposta  pelo Condomínio contra o promitente vendedor (Código de Processo Civil, artigo 584, inciso I)”. [4]
Em sentido contrário, vide:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO EM EXECUÇÃO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL AINDA REGISTRADO EM NOME DA VENDEDORA. FATO DO QUAL O CONDOMÍNIO TINHA CONHECIMENTO. EXECUÇÃO CONTRA VENDEDOR. POSSUIDORA. AÇÃO DE COBRANÇA DA QUAL NÃO PARTICIPOU. PENHORA SOBRE O APARTAMENTO GERADOR DAS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. I) "O condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados e a obrigação propter rem de contribuir pro rata para as despesas condominiais se transmuda em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que o titular se torna inadimplente. II) O promissário comprador de imóvel, já investido na posse deste, detém legitimidade para figurar no pólo passivo de demanda que vise à cobrança de cotas condominiais em atraso, ainda que o instrumento contratual não haja sido registrado no ofício competente, e desde que a dívida se refira a prestações vencidas após a ocupação do imóvel. III) Se o condomínio, visando à cobrança de cotas condominiais vencidas após a ocupação, propõe ação de cobrança em face do promitente vendedor, não pode o imóvel adquirido pelo promissário comprador, em sede de execução de sentença, ser penhorado para garantir o pagamento da dívida, à medida que esta não lhe foi atribuída e em face dele não foi proposta nenhuma ação, medida que afrontaria os princípios do devido processo legal, ampla defesa e do contraditório." [5]
Contudo, a tese da legitimidade passiva do promitente-vendedor não é simpática à doutrina e à jurisprudência. Vejamos as razões:
“O alienante, desde a celebração do contrato de compromisso de compra e venda pretende se desfazer da coisa compromissada e confere ao adquirente desde logo, o ius utendi, fruendi e parte do abutendi, além de não poder vender ou prometer vender, de forma legítima, o mesmo imóvel a terceiros. A conservação do direito de propriedade em suas mãos dá-se apenas pela necessidade do recebimento integral do preço que, uma vez quitado, o obriga ao cumprimento do dever de outorgar escritura pública, não como novo contrato, mas como ato devido, passível inclusive de execução específica.
O adquirente, por sua vez, pretende o quanto antes exercer posse sobre o imóvel para dele tirar proveito e efetua o pagamento do preço com o único objetivo de, no futuro, tornar-se proprietário mediante o recebimento da escritura pública definitiva e posterior registro no cartório de imóveis.
O alienante, portanto, corresponde a um `quase proprietário` titular, segundo Barbosa Lima Sobrinho, de mera `recordação da propriedade`. E, diante do caráter limitado do seu direito e da intenção das partes de transferir a titularidade da coisa alienada, justifica-se a sua não-responsabilização por despesas condominiais não pagas pelo adquirente, a partir da data da sua imissão na posse  do  bem compromissado.” [6]
3. A cobrança em face do promitente-comprador
Contudo, outro  problema, a nosso entender, se coloca quando a ação é proposta contra o promitente-comprador. Quando tratamos da ação proposta em face do promitente-comprador estamos fazendo referência a dívidas posteriores à celebração da promessa de compra e venda, até porque o § único do artigo 4º da Lei 4591/64 dispõe que
“Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos
§ único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.”
A penhora, neste caso, não poderia incidir sobre a propriedade do imóvel, mas apenas sobre os direitos à aquisição do mesmo.  São coisas absolutamente distintas: no direito à aquisição há uma contrapartida – o pagamento das prestações porventura ainda em aberto. Penhorar a propriedade de um bem em uma ação na qual não figura o proprietário no polo passivo seria uma excrecência jurídica. O próprio STJ, em outra recente decisão, afirma isto. Vejamos
“AÇÃO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARQUIVAMENTO. IMÓVEL.
A jurisprudência assente é no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o direito de regresso contra o antigo proprietário. Não constitui ofensa à coisa julgada o trânsito em julgado de ação de cobrança proposta contra os antigos proprietários que se encontrava em fase de cumprimento de sentença quando homologada a desistência requerida pelo exequente. Isso decorre porque, de acordo com os limites subjetivos da coisa julgada material, essa produz efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, nessa regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. Assim, nenhum impedimento havia de que o condomínio, autor da demanda, propusesse nova ação de cobrança contra os atuais proprietários do imóvel, recorridos.” [7] 
Ora, se o proprietário não foi parte na ação, ele não poderia ser “beneficiado ou prejudicado” pelo direito ali discutido. O óbvio às vezes precisa ser repetido: salvo as hipóteses de garantia real, quem deve responder pela execução são os bens do devedor [8]. Logo, proposta a ação contra o promitente-comprador, apenas os direitos à aquisição do imóvel poderão ser penhorados e levados à hasta pública. Se todas as prestações devidas pela aquisição do imóvel tiverem sido pagas, não haverá maior problema. Neste caso o valor do direito à aquisição do imóvel se aproxima ao próprio valor do imóvel (eis que as obrigações pecuniárias decorrentes do contrato preliminar já foram adimplidas).  A dificuldade se coloca quando há prestações em atraso, e neste caso, a existência da dívida deverá constar do edital do leilão e o eventual arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes da promessa de compra e venda original.
A questão que se coloca implica alguns cuidados práticos. Se o que vai ser levado a leilão é o direito à aquisição do imóvel, a avaliação que deve preceder ao leilão deve levar em conta tal situação. Costumeiramente, os juízes determinam que nesta situação se avalie o imóvel em si. O direito à aquisição do imóvel é coisa completamente diversa. Deve o avaliador apurar o saldo devedor existente e deduzi-lo do valor do bem. Se o imóvel vale R$ 100.000,00 e a dívida das prestações devidas pelo promitente-comprador alcança R$ 40.000,00, os direitos aquisitivos deste imóvel valem R$ 60.000,00. A existência da dívida de R$ 40.000,00 deve constar do edital do leilão, de forma a permitir ao arrematante saber qual o valor da dívida que assumirá.
Não obstante, há decisões judiciais que vêm entendendo que:
“Processo civil. Execução. Obrigação propter rem . A doutrina ensina que o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, eis que lhe imprime poder de seqüela. Isso porque o adquirente do imóvel em sistema de condomínio responde pelos débitos da unidade adquirida [9]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO REGISTRADO EM NOME DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE PENHORA. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte à ação de cobrança dos encargos condominiais contra o promissário comprador do imóvel. Se a legitimidade passiva para a cobrança de cotas condominiais pode recair até mesmo no promissário comprador do imóvel gerador das despesas,óbvia é a possibilidade de penhora do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda visto que a obrigação acompanha o imóvel. Recurso provido.[10]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE DIREITOS E AÇÕES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INVIABILIDADE.
No cumprimento de sentença de ação de cobrança de cotas condominiais, o fato de o executado não ser proprietário do imóvel, mas tão-somente promitente-comprador, não é impedimento para que a penhora recaia sobre o bem, pois a dívida é de natureza "propter rem. Na espécie, mostra-se inviável que o edital de publicação da hasta pública indique que a constrição judicial recai apenas sobre os direitos e ações resultantes da promessa de compra e venda, pois a penhora deve recair sobre o bem imóvel que deu origem à dívida condominial.
Reforma da decisão agravada para determinar que o edital de publicação da hasta pública indique o imóvel como bem penhorado.” [11]
Há aqui uma evidente confusão entre a natureza propter rem da dívida e a questão da legitimidade passiva ad causam. Ora, não se nega que a dívida condominial tem natureza propter rem; e é justamente em função disto que seria de todo conveniente que o credor que pretende penhorar a propriedade do imóvel devesse propor a ação em face do proprietário. Admitir entendimento contrário equivaleria a aceitar que bem de terceiro (o proprietário) responda por dívida em processo no qual ele não figurou como parte, ou seja, seria admitir contradição entre os artigos 1345 do código civil (“o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”) e 591 do código de processo civil (“o devedor [rectius: e somente ele] responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei [rectius: p.ex., os bens impenhoráveis]”).
Certamente, o erro das decisões apontadas está na confusão entre os conceitos de obrigação propter rem e de direito real de garantia, como bem salientado por Eduardo Sócrates Castanheira  Sarmento Filho, a saber:
“Costuma-se afirmar, também equivocadamente, que ‘a unidade condominial sempre responde pelo débito em razão de sua natureza propter rem’.
Essa afirmação tornou-se verdadeiro dogma, sendo feita, inclusive, pelos especialistas na matéria e pelas altas cortes brasileiras, apesar da inexistência de previsão legal nesse sentido.
Provavelmente tenha contribuído para isto o fato de haver confusão entre os conceitos de ônus real, direito real de garantia e obrigação propter rem, mas também o fato de que a unidade autônoma é, normalmente, alienada em hasta pública para pagar a dívida (isto porque integra o patrimônio do devedor e não porque seja a dívida garantida pela coisa).
Recorrendo à lição de Messineo e Torrente, Maria Helena Diniz, ao cuidar da distinção entre obrigação propter rem e o ônus real, ensina que ‘na obrigação propter rem é a pessoa que se encontra vinculada, respondendo, portanto, o devedor com todos os seus bens’, asseverando que somente responde a coisa quando se estiver diante de um ônus real.[12]
Em que pesem os entendimentos citados, parte da jurisprudência já passou a atentar para estas questões. O STJ já entendeu que:
"O promissário comprador de imóvel, já investido na posse desse, detém legitimidade para figurar no pólo passivo de demanda que vise à cobrança de quotas condominiais em atraso, ainda que o instrumento contratual não haja sido registrado no ofício competente, e desde que a dívida se refira a prestações vencidas após a sua ocupação do imóvel. Precedentes. Se o Condomínio, visando à cobrança de quotas condominiais vencidas após a ocupação, propõe ação de cobrança em face do promitente vendedor, não pode o imóvel adquirido pelo promissário comprador, em sede de execução de sentença, ser penhorado para garantir o pagamento da dívida, na medida em que essa não lhe foi atribuída e não foi em face dele proposta a ação de cobrança." [13]
Vejamos uma lapidar decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, com a transcrição de parte do bem fundamentado voto do relator:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA - BENS DE TERCEIRO - IMPOSSIBILIDADE. Em cumprimento de sentença prolatada em ação de cobrança de despesas condominiais, não pode ser penhorado o bem pertencente à pessoa que não figura no pólo passivo da demanda.
 Voto do relator
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Edifício Missouri-Mississipi em face da decisão prolatada nos autos da ação de cobrança, em fase de cumprimento de sentença, que ajuizou contra Renato José da Silva.
A citada decisão encontra-se assim redigida:
"Verifica-se da cópia do Registro de Imóveis de f. 111 que o mesmo foi adjudicado pela EMGEA - Empresa Gestora de Ativos, em decorrência de execução extrajudicial do contrato de compra e venda firmado entre o ora executado e a CEF.
Não obstante o Superior Tribunal de Justiça tenha posicionamento solidificado no sentido de que 'a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode incidir tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, devendo ser aferida de acordo com as circunstâncias de cada caso concreto' (EDcl no REsp 324329/MG, d.j. 08.10.2007), não pode o condomínio-exequente se esquecer de que a referida empresa EMGEA não foi parte nos autos, pelo que não é possível exigir da mesma o pagamento, senão pela via própria.
...omissis...
Ao se averbar a penhora, constatou-se que o imóvel não mais pertencia ao executado Renato José da Silva (f. 34-TJ), pois fora adjudicado à EMGEA - Empresa Gestora de Ativos (f. 36-TJ).
Por não figurar a referida empresa no pólo passivo da ação e por não poder a penhora recair em bem pertencente a terceiro estranho à lide, não pode a  penhora  incidir sobre o imóvel em questão.
Observo que as dívidas relativas às taxas de condomínio são de natureza propter rem, cuja particularidade reside, na lição de Antônio Junqueira de Azevedo, "justamente no fato de que, nelas, o devedor somente é determinado pela sua condição de titular da propriedade; mudando a coisa de dono, muda a obrigação do devedor. Por isso, também se chamam obrigações ambulatórias". ("Restrições Convencionais de Loteamento - Obrigações Propter Rem e suas Condições de Persistência", em Revista dos Tribunais, nº. 741, p. 116, citado por Arnaldo Rizzardo em Direito das Obrigações. Editora Forense, 2008 p. 72).
Assim, em ações dessa natureza, faculta-se ao credor a propositura da demanda tanto contra o devedor, quanto contra o proprietário atual da coisa vinculada à obrigação, independente de ter tido este qualquer relação com o fato gerador da dívida.
Contudo, não se pode penhorar o imóvel se o proprietário atual não figurar no pólo passivo da ação, como bem ressaltou o ilustre Juiz da causa.
Consequentemente, correta se mostra a decisão agravada, ao desconstituir a penhora por entender que a "empresa EMGEA não foi parte nos autos, pelo que não é possível exigir da mesma o pagamento, senão pela via própria".
Com tais considerações, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO”. [14]
No mesmo sentido são as seguintes decisões:
“Despesas de condomínio. Cobrança. Execução. Indeferimento de penhora do imóvel cuja propriedade é de terceiro conforme registro imobiliário. Possibilidade de constrição apenas do direito do promitente comprador. Inteligência do inciso VII do artigo 1.225 do Código Civil de 2003 Recurso impróvido. [15]
Condomínio - Cobrança de despesas condominiais - Compromisso de compra e venda não registrado - Irrelevância – Promitente-vendedor que não responde por encargos condominiais após a alienação do imóvel, se o condomínio tem ciência inequívoca do compromisso de venda e compra não levado a registro e de que o promissário comprador está na posse do imóvel - Ilegitimidade passiva do alienante - Sentença deextinção sem resolução do mérito - Recurso desprovido. 1. A orientação mais justa e que preserva os interesses da comunidade de condôminos é aquela segundo a qual "as despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação" (STJ, AgRg no Agravo de Instrumento n° 552.739-SP). 2. A penhora dos direitos dos compromissários compradores de unidade nada tem de inócua, em termos de garantia de pagamento da dívida condominial: tais direitos podem ser penhorados e arrematados ou adjudicados e gerarão direito à reintegração ou imissão na posse, utilização da unidade e, quitadas as obrigações, a transferência voluntária ou compulsória do domínio, por meio de demanda contra a promitente vendedora, (cf. Agravo de Instrumento n° 1.113.035-0/6 - São Paulo – 26ª Câmara de Direito Privado - Relator: Norival Oliva - 27.08.07)”.[16]
4. Conclusão
A questão da legitimidade passiva para a ação de cobrança de cotas condominiais diante de uma promessa de compra e venda é questão polêmica que, aparentemente, agora parece se consolidar no STJ em favor da legitimidade do promitente-comprador – desde que o condomínio tenha ciência da celebração do contrato, seja através do registro do mesmo, seja pela prática ostensiva dos atos que evidenciam a posse do mesmo. Tal entendimento, contudo, não pode levar à conclusão de que a propriedade do imóvel poderia responder pelos débitos. O credor deverá dirigir sua cobrança aos direitos à aquisição do bem (hipótese em que eventual arrematante se sub-rogará na posição anteriormente ocupada pelo promitente-comprador) ou tentar localizar outros bens no seu patrimônio que possam fazer frente às dividas
Aplicação Prática Teórica Caso Concreto Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, em 02 de fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio. INDAGA-SE: 
a) A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica? 
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a sua resposta com a devida fundamentação. 
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida fundamentação. 
Questão objetiva 
Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que: 
a. São obrigações que constituem verdadeiros direitos reais, uma vez que existem em função da existência desses. Portanto, o titular do direito real, será o titular da obrigação propter rem. 
b. Renúncia ao direito real libera sempre o renunciante da obrigação propter rem. 
c. Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará automaticamente extinta. 
d. São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio: Está apontando que a alternativa correta é esta, entretanto IPTU não é propter rem.
e. Para a caracterização da obrigação propter rem importa identificar quem era o seu titular à época do fato gerador.	
Caso concreto 2
Mariana emprestou a título gratuito o seu apartamento para Sandra, sem fixar prazo para devolução. Durante o tempo em que esteve no imóvel, Sandra fez todos os reparos necessários, além de ter construído um cômodo a mais para um de seus filhos morar com ela. Após 10 anos, Mariana solicitou de volta a casa, mas Sandra recusou-se a devolver, alegando que não teria outro lugar para ir e que, após 10 anos de utilização mansa, pacífica e sem oposição, já teria tempo suficiente para usucapir o bem. Considerando as informações acima, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE: Qual a classificação da posse de Sandra, antes de Mariana pedir o imóvel de volta? (justa/injusta; boa - fé/má-fé; originária/derivada; direta/indireta) 
R. Justa – Não ocorreu de forma violenta, precária ou clandestina; 
Boa Fé – É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.; 
Derivada - Decorreu do relacionamento entre pessoas; 
Direta - Recebeu o poder de fato sobre uma coisa corpórea, através de um vínculo jurídico obrigacional ou real.
Questão objetiva 
No que diz respeito à posse é correto afirmar: 
(a) Para que haja composse é necessário que todos os compossuidores tenham ciência da posse dos demais; 
(b) O possuidor direto pode exercitar a repulsa legítima à invasão de sua esfera possessória por parte do possuidor indireto, ainda que não mais vigente o título jurígeno autorizador do desdobramento da posse; 
(c) Não se caracteriza a posse violenta quando alguém se apossa de propriedade onde não encontrou ninguém e depois tão-somente impede o dono de nela reentrar; 
(d) A companheira tem justo título na posse de bens comuns do casal, quando do falecimento do companheiro.
Caso Concreto 3
Marcelo move ação reivindicatória em face de Rodrigo em 2015, afirmando ser proprietário de determinado imóvel, desde 2012. Porém, deixa de instruir a inicial com a escritura pública devidamente registrada, eis que não a possui. Rodrigo apresenta contestação na qual sustenta deter a posse do imóvel desde 2008, posse que lhe fora transmitida com a morte de sua mãe, possuidora mansa e pacífica do imóvel, desde 1998, com justo título e animus domini. Alega Rodrigo, em seu favor, a exceção de usucapião, requerendo a improcedência do pedido com o reconhecimento da prescrição aquisitiva, invocando, alternativamente, o direito de retenção por benfeitorias úteis, e protestando por prova testemunhal. Em audiência de conciliação considerou o magistrado estar comprovada a matéria de direito, inexistindo matéria de fato a ser considerada. Denega a produção de provas testemunhal e profere sentença de procedência do pedido inicial, sob os seguintes argumentos: 
a) que não cabe discussão acerca da posse ad usucapionem e que restou comprovado o domínio do autor; 
b) que, por ser a posse um estado de fato, não é possível a sua transmissão; 
c) que não cabe o direito de retenção por benfeitorias, pois se trata de possuidor de má fé. Diante do caso concreto, pergunta -se:
Como advogado(a) de Rodrigo, que direitos sustentaria para fundamentar sua defesa? 
Rodrigo podera se defender em sede recursal alegando que Marcelo não comprovou a propriedade do imovel na forma fo art 1245 ou seja não demostra sua legitimidade ativa para o ingresso da ação revindicatoria. Podera legar tambem no art 1206 cc que a posse lhe-pertence devido a transmição após o falecimento da sua mãe que possui o bem desde 1991 por fim terá direito as benfeitorias e frutos pela a existencia da boa-fé cabendo ressaltar que possui direito de retençãoas as benfeitorias uteis e necessarias e direito levantamento das benfeitorias voluntuarias desde que não destrua a coisa.
2. Sem discutir a questão da usucapião, terá Emerson direito à posse do bem? Por quê? 
3. Como fica o direito de retenção por benfeitorias? 
4. E o direito aos frutos?
Questão objetiva 1 
O possuidor de má fé: 
(a) Não tem direito à indenização independentementedo tipo de benfeitoria que tenha realizado no imóvel. 
(b) Tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e das úteis, m as só pode reter o imóvel em razão das necessárias.
 (c) Tem direito à indenização só das benfeitorias necessárias, mas não tem direito de retenção do imóvel. 
(d) Tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e das úteis sem direito de retenção do imóvel. 
(e) Tem direito à indenização só das benfeitorias necessárias com direito de retenção do imóvel. 
Questão objetiva 2 
Assinale a alternativa incorreta: 
(a) O possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de turbação. 
(b) Considera-se possuidor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções. 
(c) O Código Civil reconhece como injusta a posse que for violenta, clandestina ou precária.
(d) A posse poderá ser desmembrada em direta e indireta.
Caso Concreto 4
Ana Paula vendeu a Sergio o seu apartamento, recebendo desde logo todo o preço ajustado, efetuando - se o registro da escritura no RJ. Como ainda não estava pronto o novo apartamento de Ana Paula, para o qual pretendia se mudar, Sergio permitiu que Ana Paula continuasse a morar no imóvel que lhe vendeu, por mais dois meses, pagando apenas as despesas de condomínio, IPTU, luz e gás. Em face do exposto, responda: 
a) Ana Paula continua sendo proprietária do imóvel que ocupa? 
b) Ana Paula continua 
sendo possuidora? Se positiva a resposta, a que título? 
c) Sergio é possuidor do imóvel que adquiriu? 
d) Se Ana Paula, ao término dos dois meses, não entregar o imóvel a Sergio, o que poderá este fazer? 
Questão objetiva1
Dá-se o traditio brevi manu, quando: 
a. o possuidor de uma coisa em nome alheio passa a possuí-la como própria. 
b. o sucessor universal continua a posse do antecessor. 
c. a posse puder ser continuada com a soma do tempo do atual possuidor com a posse de seus antecessores. 
d. o possuidor de um imóvel em nome próprio passa a possui-lo em nome alheio. 
e. se exerce a posse em razão de uma situação de dependência econômica ou de um vínculo de subordinação.
Caso Concreto 5
Jonas, proprietário de terreno adquirido de Lauro por meio de escritura de compra e venda registrada em 2016, propõe ação reivindicatória em face de Geraldo, no mesmo ano, alegando que este ocupa o imóvel injustamente. Geraldo, em contestação, alega que, em 2014, comprou e pagou o preço do imóvel a Estevão, procurador em causa própria constituído por Lauro, obtendo deste um recibo de aquisição do bem, além do que tem conduta consentânea com a função social da propriedade. Pergunta -se: 
a) Quem é o atual proprietário do bem e sob qual fundamento? 
b) Está correta a ação proposta por Jonas? Esclareça. 
c) Na hipótese, poderia Jonas ingressar com ação de reintegração de posse? Justifique. d) O que é função social da propriedade? Há previsão no direito brasileiro? 
Questão objetiva 1
(DPE SE 2012) Com relação ao direito de propriedade, direito real por meio do qual o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha, assinale a opção correta. 
a. A lei admite a intervenção na propriedade, por meio da desapropriação, sempre que o agente público entendê-la conveniente e necessária aos interesses da administração pública, tendo, nesse caso, o proprietário direito a justa indenização. 
b. Presume-se, até que se prove o contrário, que as construções ou plantações existentes na propriedade sejam feitas pelo proprietário e às suas expensas. Entretanto, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio, ainda que tenha procedido de boa-fé, perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções. 
c. Caso o invasor de solo alheio esteja de boa-fé e a área invadida exceda a vigésima parte do solo invadido, o invasor poderá adquirir a propriedade da parte invadida, mas deverá responder por perdas e danos, abrangendo os limites dos danos tanto o valor que a invasão acrescer à construção quanto o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. 
d. Uma das formas de aquisição da propriedade de bens móveis ocorre por intermédio da usucapião: segundo o Código Civil brasileiro em vigor, aquele que possuir, de boa-fé, coisa alheia móvel como sua, de forma justa, pacífica, contínua e inconteste, durante cinco anos ininterruptos, adquirir-lhe-á a propriedade. 
e. A propriedade do solo abrange também a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, incluindo -se as jazidas, minas e demais recursos minerais, bem como os potenciais de energia hidráulica, mas não os monumentos arqueológicos, os rios e lagos fronteiriços e os que banham mais de uma unidade federativa.
Caso Concreto 6
Júlio é proprietário de um terreno cujos limites são demarcados por um pequeno córrego. Em setembro de 2011 obras da Prefeitura Municipal provocaram alteração permanente do curso natural das águas o que promoveu a seca definitiva do leito do córrego. Júlio, curioso por natureza, procura seu escritório, conta-lhe os fatos e lhe pergunta a quem pertencerá o leito do córrego seco: à Prefeitura ou pode incorporar ao seu terreno? Responda fundamentadamente a pergunta. 
Questão objetiva 1
No sistema brasileiro: 
a. a propriedade móvel se adquire com o contrato de compra e venda; 
b. a propriedade imóvel se adquire no momento em que o bem é transferido ao comprador; 
c. tanto a propriedade móvel como a imóvel se adquire pela cláusula constituti; 
d. a propriedade móvel se adquire pela tradição e a imóvel pelo registro; 
e. a propriedade imóvel se adquire pela escritura pública de compra e venda.
Caso Concreto 7
Gustavo e Rodolfo dissolveram em 2012 sua união homoafetiva em que conviveram desde 2000. Gustavo voltou para a casa dos seus pais e Rodolfo permaneceu no apartamento em que viviam e que adquiriam de forma onerosa durante a união. Como a dissolução da união foi litigiosa, Gustavo decidiu deixar todas as contas relativas ao imóvel para Rodolfo pagar, tais como, o IPTU e as taxas condominiais, já que não mais iria morar no bem. Após 4 anos morando com os seus pais, Gustavo decide contratar você como advogado(a), para postular o seu direito à metade do apartamento, eis que comprou o bem em co-propriedade com Rodolfo e até o momento não tinham partilhado o referido imóvel. Pergunta-se: Gustavo conseguirá obter em Juízo o seu direito à metade (meação) do apartamento? Fundamente sua resposta. 
Questão objetiva 1
Por 10 anos, sem interrupção nem oposição, Fábio possuiu, como seu, bem imóvel no qual estabeleceu sua moradia habitual, podendo: 
A. depois de mais cinco anos requerer ao juiz que declare adquirida a propriedade do bem, independentemente de justo título e boa-fé. 
B. requerer ao juiz que constitua desde logo, em seu favor, a propriedade do bem, somente se possuir justo título e boa-fé.
C. depois de mais cinco anos requerer ao juiz que constitua, em seu favor, a propriedade do bem, desde que possua justo título e boa-fé. 
D. requerer ao juiz que declare desde logo adquirida a propriedade do bem, independentemente de justo título e boa-fé. 
E. requerer ao juiz que constitua em seu favor, a partir do trânsito em julgado da sentença, a propriedade do bem, independentemente de justo título e boa-fé
Caso Concreto 8 
Adriano, contumaz receptador de veículos furtados, adquiriu um veículo Honda em janeiro de 2006, alterando-lhe a placa e o chassi. Desde então, Adriano vem utilizando contínua e ininterruptamente o veículo. No entanto, em maio de 2016 Adriano foi parado em uma blitz que apreendeu o veículo, mesmo tendo este afirmado que como já estava na posse do bem há mais de dez anos, tinha lhe adquirido a propriedade por usucapião. Pergunta-se: bens furtados ou roubados podem ser objeto de usucapião por pessoa que conhece sua origem? Justifique sua resposta. 
Questão objetiva 1 
Sobre a aquisição e perda da propriedade, analise as afirmaçõesabaixo: 
I - A usucapião é forma de aquisição de propriedade. 
II - A usucapião no direito brasileiro, quanto aos bens imóveis poderá ser, entre outras espécies, ordinária, extraordinária, urbana e rural. 
III - A aquisição da propriedade por especificação somente é aplicável aos bens móveis. Quais são corretas? 
a) Apenas I e II. 
b) Apenas I e III. 
c) Apenas II e III. 
d) Apenas II. 
e) Todas as alternativas. 
Questão objetiva 2 
Sobre a descoberta e ocupação, é correto afirmar que: 
a. A apropriação de uma coisa sem dono (res nullius) constitui um negócio jurídico uma vez que resulta da intenção de assenhorar-se do bem. 
b. Para efetivar-se a ocupação é essencial a apreensão da coisa com as próprias mãos. 
c. A coisa perdida é suscetível de ocupação. 
d. O tesouro pode ser considerado na legislação brasileira uma forma de ocupação uma vez que pode ser caracterizado como res nullius ou res derelicta. 
e. O usufrutuário não terá direito à parte do tesouro encontrado por outrem, quando o usufruto recair sobre universalidade ou quota-parte de bens.
Caso Concreto 9
Uma confecção de São Paulo encomendou a uma outra empresa a confecção de diversas etiquetas para serem acrescentadas aos seus produtos. Quanto às etiquetas, após costuradas nos produtos, pode -se afirmar que houve o fenômeno da adjunção ou da especificação? Justifique sua resposta. 
Questão objetiva 
1 Sobre as causas de perda da propriedade, pode-se afirmar que: 
a. O abandono que dá origem à res derelicta não autoriza a perda da propriedade móvel ou imóvel. 
b. A desapropriação é forma de perda da propriedade e só pode ter fundamento necessidade e interesse público. 
c. A renúncia à propriedade é considerada negócio jurídico bilateral pelo qual o titular expressa a vontade de excluir a coisa de seu patrimônio, gerando efeitos independente do registro do ato renunciativo, ainda que o bem seja imóvel. 
d. A desapropriação indireta não pode ser considerada forma de esbulho possessório, uma vez que o Poder Público não se sujeita aos interditos. 
e. Não há direito sem objeto, portanto, perecendo a coisa móvel ou imóvel extinta estará a respectiva propriedade. 
Questão objetiva 2 
Sobre a desapropriação é correto afirmar que: 
a. A desapropriação é uma das formas de perda voluntária do domínio para atender necessidade ou utilidade pública ou interesse social. 
b. Todos os bens móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos, podem ser objeto de desapropriação. No entanto, os direitos de personalidade não são passíveis de desapropriação. 
c. O desapropriado não terá direito de preferência caso a Administração Pública desista de dar finalidade pública prevista no ato desapropriatório. 
d. Utilidade pública possui a conotação de urgência, algo indispensável para suprir carências. Necessidade é a qualidade do que acrescenta, dá funcionalidade, mas não se revela imprescindível. 
e. O apossamento administrativo é considerado prática lícita e admitida pelo ordenamento brasileiro.
Caso Concreto 10
Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a sua reposta. 
Antenor dos anjos ao construir a janela não tem razão, pois É proibido construir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho. O Código Civil traz normas sobre o direito de construir e determina que o proprietário tem liberdade para construir o que quiser em seu terreno, desde que respeite as normas administrativas de construção e não viole o direito dos vizinhos...
Soraia não agiu errado, pois está amparada pelo o art. 1302 par. Único, inclusive a julgados em que informa que pode O vizinho conserva, a todo o tempo, a faculdade de levantar sua casa, muro ou parede, ainda que a edificação vede a claridade de janela, vão ou abertura, situados em imóvel contíguo ( CC/1916 , Art. 573 , § 2º ), inexistindo até mesmo previsão legal de direito de servidão de iluminação e ventilação para o prédio com construção irregular. Exegese do artigo 1.302 do Código Civil. Por tanto não assiste Antenor a ação movida por ele, qual seja, demolitória.
Questão objetiva 1 (TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo: 
a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo. 
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando autorizadas construções ou plantações, devendo o instrumento ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
d. proprietário, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concede nte, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por prazo determinado ou indeterminado, e independentemente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Questão objetiva 2 (DPE PI 2009) 
Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta. 
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a posse do bem e esta é uma questão de vizinhança. 
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio deve ser apurada sob o critério objetivo. 
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares do prédio não são confinantes. 
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança. 
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso.
Caso Concreto 11
Selma, proprietária de uma unidade localizada no Condomínio do Edifício Vivendas do Sol, localizado no Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea contínua a sua área de serviço; a utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence à área comum do condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um muro no local, impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro construído. Ao tomar conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com uma Ação Judicial para ver reconhecida a usucapião da respectiva área. INDAGA-SE:
A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á possibilidade jurídica de Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? Explique a sua resposta com a devida fundamentação jurídica:
Segundo a jurisprudência de forma unanime diz que a ação de usucapião tem natureza dominial e requisita objeto individualizado, ou seja posse exclusiva com animus domini passível de registrono oficio imobiliário, diante disto inviável registro no ofício de imóveis onde não se encontra averbado condomínio edilício ao qual se integrariam as unidades. Não existe usucapião para de área comum de condomínio edilício.
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum do Condomínio com exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções previstas na legislação vigente? Explique as indagações com as respectivas respostas fundamentadas. 
Mesmo que a área comum seja suscetível de utilização por todos os condôminos, observam-se situações em que é reservado ao titular da propriedade habitacional o direito exclusivo de utilizar e usufruir dessas áreas conferindo destinação diversa daquela originalmente estipulada por lei, à exceção está descrito no § 1º do art. 1331. Entretanto para converter as áreas comuns em exclusivos exigem alguns requisitos como:
Autorização da Assembleia ;
Concordância dos condôminos e
O registro da respectiva alteração da convenção do condomínio.
Questão objetiva 1 (PC GO 2008) 
Na tutela dos direitos reais, distingue-se a proteção à posse daquela conferida especificamente ao domínio. Entretanto, admite o ordenamento jurídico brasileiro a tutela daquela com fundamento neste. Assim, considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é CORRETO no direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente não pertencer o domínio, em razão de dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há que se aplicar, em caráter absoluto, o favor do domínio evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no domínio tem natureza possessória em razão do pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza petitória em razão da causa de pedir, além do pedido. 
Questão objetiva 2 (TJAL 2008) 
Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a casa. Diante dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é preciso autorização das demais condôminas para que ela empreste a casa a uma amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a casa no período de março a agosto, se Teresa resolver alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse comportamento, desde que o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do princípio da exclusividade que se dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração do imóvel. e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada no imóvel, só ela ficará obrigada ao pagamento diante do terceiro.
Caso Concreto 12
 Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré Sônia, pleiteia o pagamento de despesas realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água, esgoto, limpeza das ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no complexo habitacional em que reside, constituído de lotes autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas condominiais . Indaga-se: Perguntar para o Prof
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em caso positivo, de que natureza? 
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. 
Questão objetiva 1
Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta. 
a. O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que não a destinação do condomínio, por sua condição de proprietário. 
b. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique a fachada do prédio, na dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos dos condôminos. 
c. A participação e voto nas deliberações dos condôminos nas assembleias nunca dependem de estarem quites quanto ao pagamento dos encargos a que estão sujeitos. 
d. As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem suportadas pelos condôminos, não devem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Caso Concreto 13
Júlio, nu-proprietário, ajuizou ação de extinção de usufruto em face do espólio de Plínio Santoro, tendo em vista o falecimento do usufrutuário. Realizada a citação, o réu requer a extinção do feito sem julgamento do mérito, sob o argumento de que não há a necessidade do provimento jurisdicional para extinguir usufruto por morte do usufrutuário. Pergunta-se: 
Como se extingue o usufruto?
As possibilidades de extinção são: cancelando registro no cartório de RGI nas possibilidades de renúncia ou morte do usufrutuário, pelo o prazo de sua duração se houver estipulado, pela a extinção de PJ em favor de quem o usufruto foi constituído ou pelo o prazo de decurso de 30 de anos do inicio de seu exercício, pela cessação do motivo de que se originou, pela destruição da coisa no caso de seguro como por exemplo. Por culpa do usufrutuário quando aliena, deteriora, não realiza reparos de conservação, mudando a destinação econômica sem expressa autorização do proprietário ou se estabelecendo o usufruto para duas ou mais pessoas, extingue pela morte de um deles.
b) Há fundamento jurídico na manifestação do réu? Justifique sob a ótica legal e posicionamento jurisprudencial. 
Perguntar esta para o Professor
Questão objetiva 1 (TJRO 2012) Assinale a alternativa correta: 
a. O usufrutuário pode alugar o imóvel sob o qual detém o usufruto, e a renda deste obtida re verte em seu favor. 
b. O bem gravado com usufruto não pode ser alienado. 
c. O usufruto não pode ser estipulado por tempo determinado. 
d. Direito a usufruto e direito real de habitação são o mesmo instituto.