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- IMOBILIARIO 03 - PRATICA LOCATICIA - PROF. EDUARDO - 06.02.12

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Evolução histórica da lei de locações 
 
- a locação de imóveis era inicialmente disciplinada pelo Código Civil de 1916, na parte especial 
dos contratos. Naquela ocasião, terminado o contrato, cabia imediata reintegração da posse, 
tendo em vista o esbulho cometido pelo locatário que não devolvia o imóvel locado; 
 
- Diante da escassez de imóveis, principalmente residenciais, bem como pela relevância da 
matéria, fez-se necessária à elaboração de lei especial para regular a locação de imóveis 
urbanos; 
 
- Com efeito, a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921, estabeleceu a prorrogação automática 
do contrato e, por alteração decorrente da Lei 4.624, de 28 de dezembro de 1922, possibilitou 
ao inquilino provar que o senhorio não necessitava do imóvel para impedir a reintegração de 
posse; 
 
- Durante todo o século passado a matéria passou por inúmeras leis que a regulamentavam, 
até ser promulgada à Lei 6.649/79, que tratou as locações com maior profundidade, mas pela 
própria evolução dos tempos restou ultrapassada, agravando ainda mais a situação da moradia 
urbana, surgindo assim a Lei 8245/91, que alterou significativamente o conteúdo da 
legislação anterior, equilibrando a relação locador/locatário. 
 
Lei 6.649/79 Lei 8.245/91 
 impostos por conta do locador; livre negociação entre as partes, inclusive IPTU 
 
 retomada somente pela denúncia cheia retomada pela denúncia vazia 
 
 recurso no efeito suspensivo admite-se a execução provisória 
 
 imóveis indisponíveis p/ locação maior disponibilidade dos imóveis 
 
 aquisição como proteção patrimonial para renda ou complemento 
 
 excesso de proteção à figura do locatário maior equilíbrio entre as partes 
 
Lei 8245/91 com a nova redação da Lei 12.112/2009 
 
- vacatio legis = 45 dias = a lei passou a vigorar em 24/01/2010 
 
- não há uma nova lei de locações, mas sim uma nova redação da lei 8245/91; 
 
- as alterações facilitarão a retomada pelo locador; 
 
- disponibilizará mais imóveis para locação, diminuindo os valores dos locativos ( lei da oferta e 
procura), pois pesquisas revelam que 91% dos locadores tem apenas 1 imóvel locado, e em 
todo o Brasil 3 milhões de imóveis encontram-se fechados. 
 
LIMINARES JÁ CONCEDIDAS: 
 
a) ação por não desocupação do imóvel após solicitação do locador (comercial); 
 
b) ação após ter expirado o prazo dado ao locatário para oferecer uma nova garantia (art. 59 §1º. – VII) 
 
c) ação de despejo por falta de pagamento (art. 59 § 1º. – IX) REsp 1207161 (STJ) ...tratando-se de 
norma inserida na lei do Inquilinato, deve ter aplicação imediata, inclusive em processo em curso 
1- AS MODIFICAÇÕES NO TEXTO DA LEI DO INQUILINATO 
 
MULTA RESCISÓRIA 
 
Redação anterior Nova Redação 
 
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração 
do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel 
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, 
pagando a multa pactuada, segundo a proporção 
prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, 
a que for judicialmente estipulada. 
 
 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da 
multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou 
público, para prestar serviços em localidades 
diversas daquela do início do contrato, e se 
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no 
mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. 
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração 
do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, 
proporcionalmente ao período de cumprimento do 
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente 
estipulada. 
 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da 
multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou 
público, para prestar serviços em localidades 
diversas daquela do início do contrato, e se 
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no 
mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. 
 
- o locador não poderá retomar o imóvel na vigência do contrato 
(exceções: incisos II a IV do art. 9º. = infração contratual; falta de pagamento; reparos urgentes) 
 
- o locatário pode devolvê-lo a qqer tempo, desde que pague a multa proporcional; 
 
- hipótese de exoneração do locatário ao pagto da multa: transferência pelo empregador para 
local diverso; problemas de saúde comprovado = notificação prévia = 30 dias 
 
- Possib// de arbitramento judicial no caso de ausência de previsão contratual = situação rara 
 
- Multa = Não há limitação legal (praxe 3 aluguéis) = SUGESTÃO = 5 ALUGUÉIS 
 
- A cláusula que determina pagamento integral, não produz qualquer efeito (art. 45) 
 
Exemplo 
 
aluguel $ 1.000,00 – contrato de 30 meses - multa de 3 alugueres - cumpriu 12 meses 
 
R$ 1.000,00 x 3 meses = R$ 3.000,00 : 30 = R$ 100,00/mês x 18 (meses faltantes) = 
R$ 1.800,00 = multa proporcional 
 
“ A infração de qualquer cláusula do presente contrato, em especial as referentes ao uso, 
manutenção e restituição do imóvel locado, sujeitará o infrator a multa de valor igual a 05 
(cinco) aluguéis mensais vigentes na data da infração, a qual será paga integralmente, 
independente do prazo decorrido da locação, facultado, ainda, à parte inocente, considerar 
resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelação, judicial ou extrajudicial, 
ensejando o despejo por infração contratual no caso do Locatário.” 
 
 
 
SUB-ROGAÇÃO LEGAL 
 
 Redação anterior Nova redação 
 
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação 
judicial, divórcio ou dissolução da sociedade 
concubinária, a locação prosseguirá automaticamente 
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no 
imóvel. 
 
 
Parágrafo único – Nas hipóteses previstas neste artigo, 
a subrogação será comunicada por escrito ao locador, o 
qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, 
a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer 
das garantias previstas nesta Lei. 
Art. 12. Em casos de separação de fato, 
separação judicial, divórcio ou dissolução da 
união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o 
cônjuge ou companheiro que permanecer 
no imóvel. 
 
§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e 
no art. 11, a subrogação será comunicada por 
escrito ao locador e ao fiador, se esta for à 
modalidade de garantia locatícia. 
 
§ 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas 
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias 
contado do recebimento da comunicação 
oferecida pelo sub-rogado, ficando 
responsável pelos efeitos da fiança durante 
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao 
locador. 
 
- A intenção da lei é proteger a figura do sub-rogado (aquele que ficou no imóvel); 
 
- independe da vontade do locador; 
 
- Aquele que se afastou do lar está automaticamente exonerado do pólo da relação jurídica 
contratual ( vide caput do presente artigo) 
 
- todas as notificações (do sub-rogado ao fiador e locador ; fiador ao locador; e locador ao sub-
rogado) deverão ser de forma inequívoca ( AR; protocolo; cartório; judicial) 
 
- a sub-rogação pura e simples não implica em exoneração automática do locatário e nem do 
fiador. Compete ao fiador fiscalizar a titularidade do contrato; 
 
- fiança é garantia pessoal, portanto, o fiador NÃO ESTARÁ SUJEITO a garantir a obrigação 
de outro afiançado; 
 
- o FIADOR terá 30 dias para notificar, ficando responsável por mais 120 dias, sob pena de 
garantir o sub-rogado até o final do contrato; 
 
- o fiador poderá notificar o locador,A QUALQUER MOMENTO, se tomar conhecimento 
POR CONTA PRÓPRIA da SUB-ROGAÇÃO; 
 
- O sub-rogado estará sujeito a despejo com liminar ( art. 59, § 1º. – VII / 40 - IV), se não 
substituir a garantia no prazo de 30 dias; SUGESTÃO = inserir cláusula no contrato que em 
caso de exoneração do fiador original, outro fiador idôneo deverá ser apresentado. 
 
IMPORTANTE: aquele que saiu do imóvel locado é que deverá providenciar a notificação, 
pois possivelmente o sub-rogado não o fará. 
 
QUESTÃO A SER ANALISADA - Estará o locador obrigado a aceitar o novo locatário(a) se 
este for comprovadamente carecedor de idoneidade financeira? 
 
MODELOS 
 
 
Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação “Na qualidade de ex-
cônjuge do locatário original do imóvel situado a Rua Minerva – 00, que foi locado e afiançado 
por VSas, nos termos do § 1º. do art. 12 da Lei 8245/91, sirvo-me da presente para notificá-los 
que, em virtude de sentença anexa do juízo de Direito da (...) Vara de Família e Sucessões do 
Foro........, foi homologada a separação da notificante e seu cônjuge. Terá, assim, o Sr. Fiador, 
querendo, o prazo legal de 30 dias, a contar do recebimento desta, para requerer exoneração nos 
termos do § 2º., do art. 12, da Lei 8245/91. 
 
 
Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do 
contido no § 2º. do art. 12 da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação 
celebrado entre VSA e o Sr. Fulano de tal, serve a presente para, tempestivamente, notificá-lo 
da minha exoneração da fiança prestada em razão de sub-rogação legal no contrato de locação 
nos termos do documento anexo. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória 
permanecerá por mais 120 dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente 
operada pelo atual locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia”. 
 
 
Notificação exigindo novo fiador “ na qualidade de locador do imóvel da Rua....., que se 
encontra locado à VSA, em virtude da insubsistência da garantia prestada, sirvo-me da presente 
para, nos termos do § único do artigo 40 da Lei 8245/91, notificá-lo para substituir a garantia, 
no prazo improrrogável de 30 dias, sob pena de infração legal e conseqüente despejo. Para tanto, 
VSA deverá apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu 
cônjuge, bem como da matrícula atualizada com até 30 dias de expedição, do imóvel da 
propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município deste 
contrato, além de declaração em que concordam com a assunção da obrigação, diligenciando 
para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato”. 
 
EXTENSÃO DA GARANTIA 
 
Redação anterior Nova redação 
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, 
qualquer das garantias da locação se estende até a 
efetiva devolução do imóvel. 
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, 
qualquer das garantias da locação se estende até a 
efetiva devolução do imóvel, ainda que 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, 
por força desta Lei. 
 
Só que nem sempre foi assim: 
 
- Até 2006, os Tribunais entendiam que o fiador se exonerava automaticamente após 
vencimento do contrato, pois a fiança deveria ser interpretada restritivamente, mesmo que 
constasse cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves, o que gerava enorme 
descontentamento entre locadores e de seus representantes. (Súmula 214 do STJ). 
 
* STJ; Ag. Rg. no REsp 833.492/SP, 5ª. T., j. 12.09.2006. Rel. Min. Gilson Dipp; 
 
- O STJ já se posicionou que a responsabilidade do fiador se estende até a entrega das chaves. 
 
* Ag Rg no REsp 682.082/RS, 6ª. T. Rel. Min. Quaglia Barbosa, j. 7.3.2006; 
 
* REsp 877.630/RS, rel. Min. Paulo Medina, DJ 28.02.2007 / REsp 885.151 de 22/02/2007 
- vencido o prazo contratual, o fiador deverá pedir exoneração por escrito, ficando 
responsável por mais 120 dias, sob pena de, não o fazendo, se responsabilizar até a entrega das 
chaves. A notificação poderá ser efetivada a qqer momento após o vencimento do contrato. 
 
Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do 
contido no art. 40, X da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado 
entre VSA e o Sr. Fulano de tal, sito o imóvel da Rua............., e que se encontra prorrogado por 
prazo indeterminado, sirvo-me da presente para notificá-lo da minha exoneração da fiança 
prestada. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais 120 
dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo locatário 
antes do prazo legal de subsistência da garantia”. 
 
- O fiador não poderá efetuar a notificação 120 dias antes do prazo final do contrato, pois 
somente poderá ocorrer a notificação com a prorrogação legal, ou seja, estando o contrato 
vencido ( X do art. 40). 
 
- renúncia do fiador ao direito de pedir exoneração = Apesar de haver posição contrária, 
entendemos que não terá valor cláusula contratual que prevê tal renúncia, pois resultaria em 
limitação do direito do fiador. 
 
- Exceção: se houver cláusula estipulando que a garantia locatícia se estenderá por tempo certo e 
determinado, e que os fiadores tem responsabilidade apenas até o termo final da locação (prazo 
de vigência). SITUAÇÃO RARA prevista em contrato 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FIADOR 
 
Redação anterior Nova redação 
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a 
substituição da modalidade de garantia, nos 
seguintes casos: 
I- morte do fiador; 
II- ausência, interdição, falência ou 
insolvência do fiador, declarados 
judicialmente; 
III- alienação ou gravação de todos os 
bens imóveis do fiador ou sua 
mudança de residência sem 
comunicação ao locador; 
IV- exoneração do fiador; 
V- prorrogação da locação por prazo 
indeterminado, sendo a fiança ajustada 
por prazo certo; 
VI- desaparecimento dos bens móveis; 
VII- desapropriação ou alienação do 
imóvel; 
VIII- desapropriação ou alienação do 
imóvel; 
IX- liquidação ou encerramento do fundo 
de investimento de que trata o inciso 
IV do art. 37 desta Lei. 
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a 
substituição da modalidade de garantia, nos 
seguintes casos: 
I- morte do fiador; 
II- Ausência, interdição, recuperação 
judicial, falência ou insolvência do 
fiador, declaradas judicialmente; 
III- alienação ou gravação de todos os 
bens imóveis do fiador ou sua 
mudança de residência sem 
comunicação ao locador; 
IV- exoneração do fiador; 
V- prorrogação da locação por prazo 
indeterminado, sendo a fiança ajustada 
por prazo certo; 
VI- desaparecimento dos bens móveis; 
VII- desapropriação ou alienação do 
imóvel; 
VIII- desapropriação ou alienação do 
imóvel; 
IX- liquidação ou encerramento do fundo 
de investimento de que trata o inciso 
IV do art. 37 desta Lei. 
X- Prorrogação da locação por prazo 
indeterminado uma vez notificado o 
locador pelo fiador de sua intenção 
de desoneração, ficando obrigado 
por todos os efeitos da fiança, 
durante 120 (cento e vinte) dias após 
a notificação ao locador. 
 
Parágrafo único. O locador poderá notificar o 
locatário para apresentar nova garantia locatícia no 
prazo de 30 ( trinta ) dias, sob pena de 
desfazimento da locação. 
Uma das novas situações onde é cabível a exoneração do FIADOR ( liminar ) 
 
Notificação exigindo novo fiador “ na qualidade de locador do imóvel da Rua Sapucaia, que se 
encontra locado à VSA, em virtude da insubsistência da garantia prestadapela exoneração do 
seu fiador, apresentado originariamente no contrato e que logrou notificar-me nos termos do art. 
40, X da Lei 8245/91 ( doc. anexo), sirvo-me da presente para, nos termos do § único do artigo 
40 da Lei 8245/91, notificá-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogável de 30 dias, sob 
pena de infração legal e conseqüente despejo (art. 59, VII da Lei 8245/91). Para tanto, VSA 
deverá apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu 
cônjuge, bem como da matrícula atualizada com até 30 dias de expedição, de imóvel da 
propriedade dos novos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município 
deste contrato, além de declaração em que concordam com a assunção da obrigação, 
diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato”. 
 
Por cautela, recomenda-se que a exigência por novo fiador idôneo, que seja domiciliado no 
município onde tenha que prestar fiança, esteja previsto no contrato de locação. 
NOVOS CASOS DE LIMINARES 
 
 Redação anterior Nova redação 
Art. 59. Com as modificações constantes deste 
Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 
 
§ 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 
15 (quinze) dias, independentemente da audiência 
da parte contrária e desde que prestada a caução no 
valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas 
ações que tiverem por fundamento exclusivo: 
I- o descumprimento do mútuo acordo ( 
art. 9º., inciso I), celebrado por escrito 
e assinado pelas partes e por duas 
testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) 
meses para desocupação, contado da 
assinatura do instrumento; 
II- o disposto no inciso II do art. 47, 
havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela 
demonstrada em audiência prévia; 
III- o término do prazo da locação para 
temporada, tendo sido proposta a ação 
de despejo em até 30 (trinta) dias após 
o vencimento do contrato; 
IV- a morte do locatário sem deixar 
sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do 
art. 11, permanecendo no imóvel 
pessoas não autorizadas por Lei; 
V- a permanência do sublocatário no 
imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Art. 59. Com as modificações constantes deste 
Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 
 
§ 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 
15 (quinze) dias, independentemente da audiência 
da parte contrária e desde que prestada a caução no 
valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas 
ações que tiverem por fundamento exclusivo: 
I- (...) 
 
 
 
 
 
 
II- (...) 
 
 
 
III- (...) 
 
 
 
IV- (...) 
 
 
 
 
V - (...) 
 
VI - o disposto no inciso IV do art. 9º., havendo a 
necessidade de se produzir reparações urgentes no 
imóvel, determinadas pelo poder público, que não 
possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário, ou, podendo, ele se 
recuse a consenti-las; 
VII- o término do prazo notificatório previsto no 
parágrafo único do art. 40, sem apresentação de 
nova garantia apta a manter a segurança inaugural 
do contrato; 
VIII- o término do prazo da locação não 
residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de 
notificação comunicando o intento de retomada; 
IX- a falta de pagamento de aluguel e acessórios 
da locação no vencimento, estando o contrato 
desprovido de qualquer das garantias previstas 
no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso 
de extinção ou pedido de exoneração dela, 
independentemente de motivo. 
 
 
§2º. Qualquer que seja o fundamento da ação dar-
se á ciência do pedido aos sublocatários, que 
poderão intervir no processo como assistentes. 
 
 
 
 
 
 
§ 2º. – (...) 
 
 
§ 3º. No caso do inciso IX do § 1º. deste artigo, 
poderá o locatário evitar a rescisão e elidir a 
liminar de desocupação se, dentro dos 15 
( quinze) dias concedidos para a desocupação do 
imóvel e independentemente de cálculo, efetuar 
depósito judicial que contemple a totalidade dos 
valores devidos, na forma prevista no inciso II 
do art. 62. 
CASOS DE LIMINAR ( CAUÇÃO DE 3 MESES ): 
 
I- descumprimento de mútuo acordo = prazo mínimo de 6 meses; 
 
II- rescisão do contrato de trabalho ( zelador ; caseiro ); 
 
III- término da locação por temporada; 
 
IV- morte do locatário, ficando no imóvel estranhos não autorizados por lei 
 
V- sublocatário que fica no imóvel após extinta a locação 
 
NOVAS POSSIBILIDADES DE LIMINARES: 
 
VI- necessidade de reparos urgente no imóvel locado que apresente risco ao locatário, sendo 
cabível indenização por parte do locatário, face o locador ter descumprido obrigação legal de 
entregar o imóvel em condições de uso ( art. 22 – I), salvo pacto expresso com aceitação das 
condições do imóvel pelo locatário. 
 
VII- contrato sem garantia, mesmo após o locatário ter sido notificado = § único do artigo 40; 
 
VIII- fim do prazo da locação não residencial (locação vencida)= não haverá necessidade de 
notificação prévia se a ação for proposta em até 30 dd do término do prazo contratual, pois a 
devolução do imóvel é obrigação imposta ao locatário ( art. 23, III). Após o referido prazo, será 
obrigatória a notificação. 
 
Notificação para retomada de imóvel: “Na qualidade de locador do imóvel situado a Rua......., 
locado à VSA através de contrato escrito com vigência de ...... a ......, e não havendo mais 
interesse na prorrogação da locação, sirvo-me da presente para Notificá-lo, nos termos do artigo 
57 da Lei 8245/91, no sentido de que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do 
recebimento desta, sob pena de ingressarmos com a competente ação de despejo com liminar 
para desocupação em 15 dias, conforme artigo 59, VIII da Lei 8245/91”. 
 
IX- falta de pagamento do aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de qqer das 
garantias do art. 37 = O juiz ao determinar a citação, concederá a liminar e condicionará 
sua eficácia a falta do pagamento previsto no § 3º. deste, onde o locatário será citado e 
informado da concessão da liminar caso não efetue o competente depósito no prazo de 15 
dias da citação. Será expedido um único mandado. 
 
- Há colegas orientando seus clientes para dispensarem qualquer tipo de garantia para se 
valerem da liminar = orientação a ser melhor analisada; 
 
- redução drástica na duração do trâmite de uma ação de despejo por falta de pagamento; 
 
.Agravo de Instrumento 990.10.126553-2 TJSP = 06/05/2010 ( proc. 207142/2009) 
 “ AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE 
PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA 
DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, § 1º., 
IX DA LEI 8245/91” - 2 pontos a ilustrar: a- ação intentada antes da presente reforma; b-havia 
depósito de 3 meses de garantia ( o relator ao deferir a liminar entendeu ser caso de extinção de 
garantia, pois a dívida era superior ao depósito)

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