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RESPONSABILIDADE CIVIL 2

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CONTRATOS EM ESPÉCIE 
 
Por Cristiano Sobral 
 
1. COMPRA E VENDA (arts. 481 a 532 do CC) 
 
1.1. Conceito 
 
A definição do contrato de compra e venda está conceituada de maneira clara e objetiva no artigo 481 do 
Código Civil: 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, 
e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
 
1.2. Natureza jurídica 
 
a) Contrato bilateral ou sinalagmático – proporciona, reciprocamente, obrigações para ambas as partes. 
b) Contrato oneroso – gera repercussão econômica com a sua elaboração para ambas as partes. 
c) Contratos aleatórios ou comutativos – regra geral, os contratos são comutativos em razão das prestações 
serem certas. No entanto, a possibilidade de risco não está completamente excluída. 
d) Contrato consensual – nasce do consenso entre as partes, uma delas será responsável em aceitar o preço 
e a outra a contraprestação. 
e) Contrato formal ou informal – a compra e venda de bens imóveis com valor superior a trinta salários mínimos 
federais deverá ser sempre por escritura pública. Todavia, se inferior, a mesma poderá ser feita por instrumento 
particular. 
f) Contrato instantâneo ou de longa duração – o instantâneo se consumará com a prática do ato, o de longa 
duração, necessita de tempo para se exaurir. 
g) Contrato paritário ou de adesão – será paritário quando as partes estiverem em pé de igualdade; já o 
contrato de adesão ocorre assim que uma das partes estipula as cláusulas e a outra terá somente como escolha 
a aceitação das mesmas. 
 
1.3. Elementos constitutivos 
 
a) Partes: capazes (aptidão genérica) e a legitima-ção (aptidão específica). 
b) Coisa: deve ser disponível para sua comerciali-zação dentro do mercado. O objeto tem de ser lícito e 
determinado ou determinável. Segundo previsão do artigo 483 do Código Civil, o objeto do contrato para ser 
negociado no mercado poderá também ser futuro. 
c) Preço: justo, certo, determinado e em moeda corrente, de acordo com o artigo 315 do Código Civil. Tal 
elemento possui ainda algumas regras especiais: 
 
c.1) preço por avaliação – art. 485 do Código Civil; 
c.2) preço à taxa de mercado ou de bolsa – art. 486 do Código Civil; 
c.3) preço por cotação – art. 487 do Código Civil; 
c.4) preço tabelado e médio – art. 488 do Código Civil; 
c.5) preço unilateral – art. 489 do Código Civil. 
 
1.4. As despesas e riscos do contrato 
 
Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e o registro ficarão sob a responsabilidade do comprador, 
e as da tradição, a cargo do vendedor. E quanto aos riscos? Até o momento da tradição, os riscos da coisa 
cabem por obrigação ao vendedor, e os do preço, ao comprador. Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato 
de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou 
assinalando, e que já foram postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. Compete também ao 
comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, logo que ordenadas no tempo, 
lugar e pelo modo ajustados. Essa é a previsão legal. 
 
1.5. Restrições à compra e venda 
 
a) Venda de ascendente para descendente – prevê o diploma civil: art. 496. 
 
 
 
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Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do 
alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o 
consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. 
 
Conforme previsto, a lei destaca a anulabilidade, mas em quanto tem tempo? Deve ser ressaltado o prazo 
estipulado no artigo 179 da lei civil, afastando a Súmula n. 494 do STF. 
 
b) Venda de bens sob administração – é proibida pelo artigo 497 do Código Civil. Nesse caso, destaca-se a 
nulidade! 
c) Venda entre cônjuges – reza o artigo 499: “Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação 
a bens excluídos da comunhão.” 
d) Venda de parte indivisa em condomínio – não pode um condômino de coisa indivisível vender a sua parte 
a terceiros sem notificar o outro proprietário da res. O artigo 504 da lei civil salienta a observância do direito 
de preferência. 
 
1.6. Regras especiais da compra e venda 
 
a) Venda por amostra, por protótipos ou por mode-los – se a venda ocorrer dessa forma, o vendedor 
assegurará ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Essa é a regra do artigo 484 da lei civil. 
b) Venda a contento e sujeita à prova – entende-se que é aquela realizada sob condição suspensiva, ainda 
que tenha recebido a coisa. Aquele que recebe a coisa será considerado como comodatário. Assim, em caso 
de descumprimento da mesma, poderá o alienante propor ação para recuperar a posse. Observe os artigos 
509 a 512 do CC/2002. 
c) Venda ad mensuram e ad corpus – a ad mensuram (art. 500, caput) é aquela em que o preço do bem é 
medido pela área. Em caso de descumprimento da mesma, prevê a lei a possibilidade de algumas ações. Quais 
são elas? Ação ex empto (complementação da área), Ação Redibitória (extinguir o negócio), Ação Estimatória 
ou Quanti Minoris (abatimento). Essas ações têm o prazo de um ano decadencial, consoante previsão do artigo 
501. Na venda ad corpus (art. 500, § 3º), as metragens e a área são apenas para localizar o bem, mas não 
influenciam no preço. Nessa venda não são cabíveis as Ações retromencionadas. 
 
1.7. Cláusulas especiais ou pactos adjetos 
 
a) Retrovenda ou cláusula de resgate – por meio dos arts. 505 a 508 da lei civil, podem ser observados esse 
pacto acessório. A mesma recai sobre bens imóveis e o prazo máximo para o retrato será de três anos. Não se 
trata de cláusula personalíssima, pois a mesma é cessível e transmissível a herdeiros e legatários. 
b) Cláusula de preempção, preferência ou prelação – Os artigos 513 a 520 do CC estabelecem esse pacto 
adjeto que poderá recair sobre bens móveis e imóveis. O prazo para o exercício do pacto não poderá exceder 
a cento e oitenta dias para os bens móveis e dois anos para os imóveis. Uma vez pactuado a cláusula e 
inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três 
dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver 
notificado o vendedor. Tal direito é personalíssimo, pois não se pode ceder nem passa aos herdeiros. 
 
Atenção: O instituto da retrocessão causado pela tredestinação ilícita (por não ter sido observado o interesse 
público e o desvio), regra do Direito Administrativo, foi citado na lei civil no art. 519, dispondo que: “Se a coisa 
expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que 
se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de 
preferência, pelo preço atual da coisa. Sobre a matéria, veja Enunciado da VII Jornada de Direito Civil: “Art. 
519 – O art. 519 do Código Civil derroga o art. 35 do Decreto-Lei n. 3.365/1941 naquilo que ele diz respeito a 
cenários de tredestinação ilícita. Assim, ações de retrocessão baseadas em alegações de tredestinação ilícita 
não precisam, quando julgadas depois da incorporação do bem desapropriado ao patrimônio da entidade 
expropriante, resolver-se em perdas e danos”. (Enunciado n. 592) 
 
c) Cláusula de venda com reserva de domínio – a previsão encontra-se nos artigos 521 a 528 do CC. Recai 
sobre bens móveis e será estipulada por escrito, dependendo de registro no domicílio do comprador para valer 
contra terceiros. O comprador do bem só alcançará a propriedade depois de pagas todas as parcelas. Uma vez 
descumprida a mesma e constituído o comprador em