AÇÕES LOCATIVAS

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AÇÕES LOCATIVAS[1]
 
 
1. DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
 
        A locação de imóveis urbanos para fins de habitação, temporada ou atividade empresarial é regulada pela Lei n° 8.245/91, atualizada pela Lei n° 12.112/09.
        Podemos definir como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador) mediante remuneração a ser paga pela outra parte (locatário), se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de um bem imóvel.
 
 
2. ABRANGÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO
 
        A Lei n° 8.245/91 destina-se a reger todas as locações de imóveis urbanos para fins residências ou não, inclusive os imóveis para temporada, disciplinando até mesmo os procedimentos judiciais no tocante às ações de despejo, consignação de alugueres, revisional e a renovatória de aluguel.
 
3. NATUREZA JURÍDICA
 
        O contrato de locação de imóveis urbanos tem a seguinte natureza jurídica:
Bilateral: tendo em vista que ambos os contratantes se obrigam reciprocamente.
Oneroso: visto existir vantagens e sacrifícios para ambas as partes.
Consensual: O contrato se aperfeiçoa pelo encontro de vontades das partes.
Comutativo: neste tipo de contrato as vantagens são equivalentes.
Não solene: não existe uma forma especificada em lei para sua celebração.
De execução continuada: também chamado de trato sucessivo, porque se prolonga no tempo com prestações periódicas, isto é, mês-a-mês vai se operando a sua execução e somente se extinguirá pelo advento do prazo final contratado.
 
 
4. ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO
 
         São elementos essenciais do contrato de locação:
Capacidade dos contraentes: a capacidade das partes é condição sine qua non, assim como em qualquer outro contrato.
Consentimento: para ser válido, deverá ser livre de qualquer vício, como de resto em qualquer contrato.
Cessão do bem: é também elemento essencial que ocorra a cessão temporária do imóvel para uso e gozo do locatário.
Remuneração: representada pelo aluguel que poderá consistir em prestações periódicas, normalmente mensais, pelo tempo de vigência do contrato.
Lapso temporal: quer dizer, o prazo de duração do contrato que normalmente é determinado, mas nada impede seja indeterminado.
 
 
5. AÇÃO PARA RETOMADA DO IMÓVEL
 
        Qualquer que seja o motivo para o locador retomar o imóvel, a ação competente será sempre a de despejo (Lei n° 8.245/91, art. 5°), que tramitará pelo rito comum, podendo ser concedida liminar, para desocupação em quinze dias, sem a oitiva da parte contrária, desde que, seja prestada caução pelo proprietário que pretenda a retomada do imóvel (Lei n° 8.245/91, art. 59, § 1°).
        Na ação de despejo, quando fundada na falta de pagamento, poderá ser cumulado o pedido de rescisão contratual com a cobrança dos alugueres vencidos e seus acessórios (Lei n° 8.245/91, art. 62, I).
        Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição do mandado de despejo no qual constará o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel (Lei n° 8.245/91, art. 63, caput), que, em não vindo a ser cumprido, autorizará a desocupação forçada, inclusive, com o uso de força policial, se necessário (Lei n° 8.245/91, art. 65). Esse prazo será de 15 (quinze) dias se entre a citação e a sentença de primeiro grau houver transcorrido mais de 4 (quatro) meses, bem como nas ações que tenham por fundamento alguns dos motivos constante do art. 9° ou do art. 46, § 2°, da lei em comento.
 
 
6. DENÚNCIA VAZIA E DENÚNCIA CHEIA
 
        A denúncia vazia ou cheia tem a ver com a possibilidade de o locador retomar seu imóvel depois de findo o prazo contratual da locação.
        Para viabilizar a ação de despejo o locador deverá primeiro aguardar o término do prazo do contrato. Terminado o contrato e não devolvido o imóvel, a lei faz presumir que o contrato foi prorrogado, agora por prazo indeterminado. Daí ser necessário notificar o locatário concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. Esgotado o prazo in albis o locador estará autorizado a ingressar em juízo com a respectiva ação de despejo por denúncia vazia ou cheia, vejamos.
Denúncia vazia ou imotivada: é a prerrogativa que tem o locador de pedir o imóvel de volta sem a necessidade de apresentar nenhum motivo ou justificativa. Pode ocorrer nas locações residenciais ajustadas por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Extinta a locação pela ocorrência do termo, se o inquilino não devolver o imóvel, o locador pode ingressar em juízo com ação de despejo apenas provando que o contrato se findou. Quer dizer, o locador pode retomar o imóvel sem nenhuma outra justificativa (Lei n° 8.245/91, art. 46, para imóveis residenciais; e arts. 56 e 57 para imóveis não residenciais). Outra hipótese de denuncia vazia encontra-se no art. 47, que disciplina a denuncia cheia, com uma exceção constante do inciso V. Na locação verbal ou escrita por prazo inferior a 30 (trinta) meses, o locador poderá retomar o imóvel sem nenhuma justificativa se provar que a locação vige por mais 5 (cinco) anos ininterruptos.
Denúncia cheia ou motivada: nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo da locação a mesma estará automaticamente prorrogada e o locador poderá retomar o imóvel se apresentar uma justificativa plausível. Quer dizer, o locador só conseguirá retomar o imóvel se provar o descumprimento, por parte do locatário, das normas do contrato de locação ou de disposição expressa de lei, com caráter motivado. Nesse caso, o locador poderá, por exemplo, retomar o imóvel provando que necessita dele para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou para residência de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio porque assim está autorizado por lei (Lei n° 8.245/91, art. 47).
        Notificação premonitória: na denuncia vazia tão logo finda a locação o locatário estará constituído em mora de pleno direito de sorte que não haverá nenhuma necessidade de notificação, podendo o locador ingressar com a ação de despejo, desde que o faço no  prazo de 30 dias após finda a locação. Nas demais situações, tanto na denúncia cheia quanto na vazia, antes da propositura da ação de despejo deve o locador notificar o inquilino concedendo-lhe prazo, normalmente 30 dias, para desocupação amigável do imóvel.
 
 
7. PURGAR A MORA
 
        O locatário, ou o seu fiador, poderá evitar a rescisão contratual e assim o despejo, se no prazo de 15 (quinze) dias contados da citação, depositar em juízo o valor do débito atualizado, com os valores dos aluguéis vencidos até a data do pagamento, acrescidos de multa, juros, custas e honorários advocatícios (Lei n° 8.245/91, art. 62, II).
        Realizado o depósito, isto é, purgada a mora, se o locador discordar dos valores que foram depositados, o locatário será intimado na pessoa de seu advogado para no prazo de 10 (dez) dias completar os valores faltantes. Se não o fizer, a ação prosseguirá pela diferença e o locador estará autorizado a levantar os valores depositados (ver Lei n° 8.245/91, art. 62, III e IV).
        Advirta-se ainda que só é admissível a purga da mora, desde que o locatário não tenha se utilizado dessa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação (Lei n° 8.245/91, art. 62, parágrafo único).
 
 
8. DIREITO DE RETENÇÃO
 
        O locatário poderá exercer o direito de retenção do imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias necessárias que tenha realizado e, eventualmente, pelas úteis se tiverem sido autorizadas pelo locador. Advirta-se contudo, que na prática imobiliária o mais comum é o contrato estabelecer que as benfeitorias não serão indenizadas, até porque a lei do inquilinato autoriza que as partes possam assim pactuarem (Lei n° 8.245/91, art. 35).
        Já no tocante as benfeitorias voluptuárias, estas não serão indenizadas, mas a lei autoriza que o inquilino possa levantá-las desde que sua retirada não prejudique o prédio (Lei n° 8.245/91,art. 36).
 
 
9. DIREITO DE PREFERÊNCIA (preempção)
 
        Caso o locador pretenda vender o imóvel, comercial ou residencial, que está locado, deverá primeiro notificar o locatário para que este possa, no prazo de 30 (trinta) dias, manifestar seu interesse em adquiri o imóvel.
        Se o locador do imóvel não respeitar o direito de preferência, o locatário poderá, se tiver interesse na compra do imóvel, reclamar judicialmente o direito de preferência, através de Ação de Reparação por Perdas e Danos ou pedido de Adjudicação Compulsória, com fundamento nos artigos 27 a 33 da Lei nº 8.141/91.
        Quer dizer, caso não seja respeitado do direito de preferência, o locatário poderá reclamar do locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do recebimento do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel (Lei nº 8.141/91, art. 33).
        Apesar de a lei exigir que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem decidido que o direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado.
 
 
10. GARANTIAS DA LOCAÇÃO
 
        No contrato de locação, residencial ou comercial, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
        É importante registrar que o locador somente poderá exigir uma dessas modalidades de garantia, sob pena de nulidade.
 
 
11. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTO
 
        É perfeitamente possível o exercício deste tipo de ação para que o locatário não incida em mora, depositando em juízo os valores incontroversos, que equivalerá ao cumprimento da obrigação (Lei n° 8.245/91, art. 67).
        É utilizada, no mais das vezes, quando o credor não quer receber os alugueres; ou quando ele se encontra em local incerto ou não sabido; ou quando houver dúvida sobre quem deva receber; ou ainda, quando houver litígio sobre o objeto de pagamento principalmente em razão de concurso de preferência.
        Neste tipo de ação o locador somente poderá alegar em contestação os seguintes fatos a seu favor: Não ter havido recusa no recebimento dos alugueres; que a recusa se deu por justo motivo; não ter sido feito o depósito no prazo ou lugar onde deveria ocorrer o pagamento; e, por fim, não ser o depósito o valor integral dos débitos pendentes.
 
 
12. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
 
        É a forma pela qual tanto o locador quanto o locatário pode ingressar em juízo pleiteando a revisão do preço do aluguel estipulado, cuja ação se desenvolverá pelo rito sumário (Lei n° 8.245/91, art. 68).
        Essa ação somente pode ser proposta depois de transcorrido três anos do contrato de locação e se as partes não chegarem espontaneamente a um acordo sobre o reajuste a ser aplicado (Lei n° 8.245/91, art. 19).
        O principal objetivo é ajustar o preço da locação aos valores de mercados que podem ter sofrido defasagem no curso da locação.
        O juiz, ao designar audiência de conciliação, se houver pedido e elementos comprobatório dos valores atuais de mercado, referente ao imóvel em questão, poderá fixar um aluguel provisório. Esse valor é apenas uma estimativa, pois o valor definitivo para o próximo triênio somente será fixado pela sentença e seus efeitos retroagirão à data à citação, devendo ser pagos as diferenças devidamente corrigida e atualizada, cuja execução se fará nos próprios autos (Lei n° 8.245/91, art. 69).
 
 
13. AÇÃO RENOVATÓRIA
 
         Esta é a ação que pode ser manejada pelo locatário, que tenha alugado imóvel urbano comercial ou industrial, isto é não residencial, com a finalidade de se ver garantido na permanência do imóvel, pois o mesmo tem direito à proteção em razão do desenvolvimento da atividade empresarial desenvolvida no local que pode se constituir em fundo de comércio (aquilo que se chama popularmente de “ponto comercial”).
        Para o manejo dessa ação o inquilino deverá provar que preenche os requisitos do art. 51, da Lei n° 8.245/91, especialmente os incisos I a III e, além disso, prova do exato cumprimento do contrato; prova da quitação dos impostos e taxas que incidiam sobre o imóvel, se era de sua incumbência; a indicação das condições para renovação do contrato e, finalmente, indicação do fiador e prova de que ele aceita os encargos da fiança (Lei n° 8.245/91, art. 71).
 
 
 
 
 
 
 
 
[1] Texto extraído da obra do Prof. Nehemias Domingos de Melo. Lições de Direito Civil – Contratos, 3ª. ed. Rumo Legal, 2016.