Locação de Imóveis - Direito Civil III

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DIREITO CIVIL III
Aula 9_A: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Direito Civil III
Contrato de Locação de Imóveis 
CONCEITO
1
3
PRÓXIMOS PASSOS
ESPÉCIES
2
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
RESIDENCIAL
3
4
NÃO RESIDENCIAL
5
AÇÕES JUDICIAIS
Locação
Locação predial consiste na locação regida pela Lei 8.245/91 (Lei de Locações). Indica, portanto, o contrato através do qual o locador transfere ao locatário a posse de determinado bem imóvel urbano para utilização conforme determinado pela avença e, subsidiariamente, pela legislação.
 
Importante referir que por imóvel urbano deve ser entendido aquele imóvel afetado à residência, indústria, comércio ou qualquer exercício de empresa (critério finalístico), estando, pois, afastados da disciplina da Lei do Inquilinato os imóveis rurais, os imóveis rústicos e os bens móveis.
 
A Lei de Locações (também chamada na doutrina de Lei do Inquilinato) é um microssistema que prevê não apenas normas de direito material civil, mas também de direito processual (ações locatícias) e de direito penal (penalidades contidas nos arts. 43 e 44 da Lei).
 
O Código Civil terá aplicação subsidiária aos contratos de locação predial. Por outro lado, a jurisprudência já firmou o entendimento de que não se aplica o CDC às relações decorrentes da Lei de Locações.
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Locação de imóveis (Lei 8.245/91)
A Lei 8.245/91 regula exclusivamente as locações de imóveis urbanos residenciais ou não residenciais, sendo que as demais locações são reguladas pela lei civil (art. 565 a 578 do CC).
Partes:
Locador: é aquele que entrega o uso e gozo de coisa (proprietário ou possuidor);
Locatário, inquilino: aquele que recebe a coisa para uso e gozo e posterior restituidor.
É contrato:
Oneroso;
Comutativo;
Bilateral;
Consensual;
Não solene;
Impessoal (em regra);
De trato sucessivo ou de execução continuada.
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Espécies
A Lei de Locações prevê as seguintes modalidades de contrato de locação predial:
 
a) Locação residencial (arts. 46 e 47);
b) Locação por temporada (arts. 48 a 50);
c) Locação não residencial (arts. 51 a 57).
 
A definição da espécie de locação predial importa para determinar a função sócio-econômico que deve exercer o contrato, o que explica o tratamento diferenciado que a lei e a jurisprudência a cada tipo.
Independente da espécie de locação, a Lei uniformiza direitos e deveres dos locadores e locatários. 
 
Especial atenção se dá ao direito de preferência, que pode ter natureza de direito pessoal ou de obrigação com eficácia real, desde que, neste último caso, esteja o contrato devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, na forma do art. 33 da Lei.
 
Também destaque-se o direito à sublocação, que, para existir, deve haver autorização expressa no contrato. A mesma autorização também é requerida à cessão de posição contratual por parte do locatário.
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Inovações
	A Lei de Locações sofreu profundas mudanças pela Lei 12.112/2009, em vigor desde 23 de janeiro de 2010 (vacatio legis de 45 dias, em razão de ter ocorrido veto presidencial relativo à cláusula de vigência imediata). As principais inovações introduzidas pela Lei 12.112/2009 dizem respeito à fiança, às garantias locatícias e as ações locatícias.
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
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Locação Residencial (art. 46 e 47)
Os contratos de locação, quanto à forma, podem ser verbais ou por escrito. 
 
Os contratos por escrito serão sempre inicialmente celebrados por prazo determinado, conforme as espécies:
 
a) prazo igual ou superior a 30 meses: há prorrogação do contrato caso, ao final do prazo estabelecido, não seja requerida a extinção e o locatário permaneça na posse do imóvel por mais de 30 dias, sem oposição. A prorrogação, portanto, é a regra, devendo a intenção de extinção ocorrer por manifestação inequívoca. Uma vez prorrogado, o contrato passará a prazo indeterminado. Importante referir que, depois de prorrogado o contrato, o locador poderá denunciá-lo a qualquer tempo, por qualquer motivo, desde que comunique o locatário com 30 dias de antecedência (denúncia vazia).
 
Nos contratos superiores a 10 (dez) anos, há necessidade de vênia conjugal (outorga uxória ou outorga marital), consoante o art. 3º da Lei.
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
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Locação Residencial (art. 46 e 47)
b) prazo inferior a 30 meses: há prorrogação automática do contrato se, ao final do prazo estabelecido, não for o imóvel reclamado de volta pelo locador ou devolvido pelo locatário (não se exige, aqui, posse de mais de 30 dias pelo locatário). Uma vez prorrogado, o contrato passará a prazo indeterminado. Cabe atentar para relevante diferença com relação ao contrato com prazo superior a 30 meses: após a prorrogação, o contrato somente poderá resilido pelo locador se este estiver motivado por uma das hipóteses elencadas no art. 47 (denúncia cheia).
 
Quanto aos contratos verbais aplicam-se as mesmas regras do contrato firmado com prazo inferior a 30 meses.
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
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Locação Residencial (art. 46 e 47)
A contratação por temporada é considerada subespécie dos contratos de locação residencial, e está regida pelos arts. 48 a 50 da Lei. Interessante destacar alguns pontos:
 
- possibilidade de pagamento antecipado dos alugueres, em uma única parcela, característica que desaparecerá se o contrato for prorrogado por tempo indeterminado;
- a temporada não pode ser superior a 90 dias;
- é possível a exigência das garantias locatícias se o pagamento não for antecipado;
- a extinção do contrato, após a prorrogação, poderá ocorrer através de denúncia vazia (se já houver passado mais de 30 meses desde o termo inicial da avença) ou denúncia cheia (se não ultrapassados os 30 meses, situação em que a motivação deve ter respaldo em uma das hipóteses do art. 47).
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Locação Residencial (art. 46 e 47)
Em todos os casos de locação residencial em que vige prazo determinado, a resilição somente poderá ser operada pelo locatário, através de denúncia vazia, mediante pagamento proporcional da multa estipulada, ou da multa judicialmente arbitrada (art. 4º da Lei). Assim, conforme a nova redação do indigitado artigo, decorrente da Lei 12.112/2009, ainda que a denúncia, em contratos por tempo determinado, seja direito que assiste somente ao locatário, o locador terá direito à multa, ainda que não fixada no instrumento contratual (situação em que poderá requerer arbitramento judicial). A única hipótese de resilição sem multa é a contida no parágrafo único do mesmo dispositivo:
 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência
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Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
Os contratos de locação não residencial têm proteção maior ou menor, conforme a atividade desempenhada no imóvel (função sócio-econômica do contrato). Como regra, os contratos não residenciais são por tempo determinado, só sendo admitida a existência de contrato por tempo indeterminado se houver prorrogação na forma do art. 56, parágrafo único (posse do locatário por mais de 30
dias e não oposição do locador).
 
A Lei considera não residencial não apenas os contratos que incidem sobre imóveis cujo destino é o funcionamento de empresa ou outra atividade. O art. 55 também considera não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
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Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
O art. 54, CC, estabelece que é vedado nos contratos de Shopping Center:
 
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e 
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 
        
As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
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Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
Denúncia vazia; Denúncia cheia.
  
Como regra, aplica-se o art. 4º para determinar que os contratos de locação não residencial não poderão ser denunciados, conquanto por prazo determinado, pelo locador. Todavia, uma vez transformados em contratos por prazo indeterminado poderá ser resilido pelo locador através de denúncia vazia, desde que seja o locatário comunicado por escrito com 30 dias de antecedência (art. 57).
 
Por outro lado, dada a relevante função sócio-econômico desempenhada pelos contratos de locação não residencial em que funcionam hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, é exigida denuncia cheia, e apenas será admitida a resilição pelo locador com fundamento em uma das seguintes causas (Art. 53):
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Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
Denúncia vazia; Denúncia cheia.
  
Por outro lado, dada a relevante função sócio-econômica desempenhada pelos contratos de locação não residencial em que funcionam hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, é exigida denuncia cheia, e apenas será admitida a resilição pelo locador com fundamento em uma das seguintes causas (Art. 53):
 
a) nas hipóteses do art. 9º; 
b) se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. 
Dessa maneira, nesses contratos com afetação específica, ainda que haja prorrogação, não caberá denúncia vazia.
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Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
Fundo de comércio
 
 O fundo de comércio também mereceu atenção do legislador em três pontos, todos relacionados à renovação do contrato:
 
a) legitimidade da sociedade e do locatário, sempre que o imóvel integrar fundo de comércio de sociedade da qual o locatário seja sócio (art. 51 § 2º);
b) escusa justificada à renovação, quando o locador quiser utilizar o imóvel para transferir a fundo de comércio existente há mais de um ano, de sociedade da qual ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente seja detentor da maioria do capital social (art. 52, II). Nessa hipótese, como regra, o imóvel não poderá ser exercido na mesma atividade do locatário, salvo locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences (art. 52, §1º). Ainda nesse caso, a justificativa não será aceita se tratar-se de locação de espaço em Shopping Center.
c) indenização ao locatário, pela desvalorização do fundo de comércio, nas hipóteses do § 3º do art. 52.
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Locação Residencial
Art. 46 a 47
Locação Temporada
Art. 48 a 50
Locação Não Residencial
Art. 51 a 57
Prazo
Escrito
Determinado: 30 meses
Indeterminado: 30 dias após término
Inferior: 30 meses prorrogação automática
Determinado: 90 dias
Indeterminado: 30 dias após o término
- Determinado: livre critério das partes
- Indeterminado: 30 dias após o término (art. 56) permanecendo as mesmas condições.
Denúncia
Escrito
Prazo de 30 meses
Locador – Não
Locatário – Sim –pgtomulta
Indeterminado: 30 dias de aviso prévio
Locador: 30 meses após seu início ou com fulcro no art. 47 (denuncia cheia)
Determinado: nos casos previstos de descumprimento do contrato;
Indeterminado: prévio aviso de 30 dias.
Prazo inferior a 30 meses
Denúncia Cheia (art. 47) na prorrogação
Verbal
Mesma regra do prazo inferior
Garantia
 
- Caução: 3 meses de locação
- Fiança
- Seguro fiança locatícia
- Cessão de cotas de fundos de investimento
* Não poderá ser exigido mais do que1garantia.
Não cabe se o valor da locação for pago antecipadamente.
Se transformado em indeterminado poderá exigir garantia
 - Caução: 3 meses de locação
- Fiança
- Seguro fiança locatícia
- Cessão de cotas de fundos de investimento
* Não poderá ser exigido mais do que uma espécie de garantia.
Aluguel
Espécie
Valor certo e justo, pago ao final de cada período de 30 dias
Pago de uma única vez de forma antecipada.
Se transformado em indeterminadopgtomensal
 Valor certo e justo, pago ao final de cada período de 30 dias
Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
Renovação do contrato
 
A renovação do contrato de locação não residencial (por igual prazo) será direito do locatário que não pode ser negado pelo locador sempre que atendidos os seguintes requisitos cumulativos (art. 51 - renovação compulsória):
 
a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
Esse direito poderá ser exercido:
 
- pelo próprio locatário;
- por cessionário;
- pelos sucessores;
- pelo sublocatário;
- pela sociedade da qual o locatário é sócio, na hipótese a do item anterior (fundo de comércio).
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AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Locação Não Residencial (art. 51 e 57)
 A renovação deve ser requerida entre 1 ano a 6 meses da data final do contrato, sob pena de decadência.
 
Importante notar que caso não haja renovação e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após a cessação da vigência contratual, haverá prorrogação do contrato, situação em que, como regra, o contrato passará a viger por tempo indeterminado e poderá ser resilido por denúncia vazia, salvo as situações especiais já estudadas anteriormente.
 
Além da escusa justificada pelo item b do tópico anterior (fundo de comércio), também não estará obrigado à renovação o locador que por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I)
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação de despejo (art. 59 a 66)
 
Tem por finalidade retirar o locatário (ou sublocatário) da posse do imóvel, de acordo com causas de diversas naturezas. Os motivos mais comuns para o despejo são:
 
inadimplemento do locatário, não apenas com a obrigação de pagar os alugueres, mas também com outras obrigações decorrentes do vínculo contratual;
termo final do contrato, sem que tenha havido prorrogação (o que não deixa de ser violação à obrigação de restituir o imóvel);
extinção do contrato de trabalho;
falecimento do locatário;
necessidade de reparações urgentes no imóvel;
não oferecimento de nova garantia.
As especificidades do procedimento das ações de despejo estão descritas nos arts. 60 a 66.
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação de despejo (art. 59 a 66)
 
O art. 59 preceitua que o rito para as ações de despejo será o ordinário.
A Lei prevê hipóteses nas quais é cabível a concessão de liminar na ação de despejo (art. 59 § 1º - algumas delas incluídas pela Lei 12.112/2009), para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (ver itens I à IX)
 
As especificidades do procedimento das ações de despejo estão descritas nos arts. 60 a 66.
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AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação de despejo (art. 59 a 66) – Liminar Desocupação - Fundamentos
 
Art. 59 § 1º para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (ver itens I à IX)
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação de despejo (art. 59 a 66) – Liminar Desocupação - Fundamentos
 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
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Contrato de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação revisional (arts. 68 a 70)
 
A ação revisional é cabível quando, ainda que sejam feitos os reajustes anuais pactuados, o valor de mercado ainda restar superior ao valor cobrado na locação. A finalidade da ação revisional é a de recuperar a onerosidade inicial do contrato, que às vezes pode não decorrer do reajuste anual.
 
Aspectos procedimentais: arts. 68 a 70.
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Ação renovatória (arts. 71 a 75)
 
O objetivo da ação renovatória é tutelar o direito à renovação compulsória já anteriormente estudado, garantindo ao locatário titular do fundo de comércio o direito de permanecer no imóvel, explorando o seu negócio, ainda que contra a vontade do locador (ZARIF, Cláudio Cintra, et.al. Ações locatícias. São Paulo: Método, 2010. p. 145).
 
Discussão sobre a possibilidade de cobrança de luvas e posicionamento atual do STJ.
 
Aspectos procedimentais: arts. 71 a 75.
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Ações Atinentes da Locação de Imóvel
 Consignação em pagamento (art. 67)
 
A disciplina da consignação em pagamento deve ser compreendida em cotejo com o CC, sobretudo no que toca o art. 335, que estabelece as hipóteses de cabimento. Assim, a consignação em pagamento será possível no contrato de locação com relação ao valor dos alugueres e seus acessórios (art. 67, Lei de Locações), sempre que:
Art. 335. A consignação tem lugar:
I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;
II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento
 
Aspectos procedimentais: art. 67, Lei de Locações.
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Ações de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
 
Renovatória
Revisional
Consignação em Pagamento
Objetivo
Tutelar o direito de renovação do contrato de locação
Ajustar o valor da locação ao preço real de mercado
Garantir o adimplemento das obrigações
Fundamentos/Observações
Requisitos cumpridos cumulativamente do art. 51
- contrato escrito e prazo determinado;
- prazo mínimo de 5 anos corridos ou ininterruptos;
- mesma atividade econômica nos últimos 3 anos
O autor deverá informar o valor do aluguel pretendido;
A sentença retroagirá a citação;
Diferenças existentes em decorrência serão executadas na mesma ação.
Lei 8.245/91 – art. 67
CPC – art. 355
Prazo
De 1 ano a 6 meses do término do prazo do contrato
A qualquer tempo
A qualquer tempo
Análise Inicial
Verificação se os requisitos do art. 51 estão preenchidos e designação de audiência
Locador até 80% do valor pretendido;
Locatário não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente
Verificação se os requisitos previstos no art. 67 da Lei 8.245/91 e art. 355 do CPC foram cumpridos.
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Ação de Despejo de Locação de Imóveis – Lei nº 8.245/91
AULA 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Objetivo
inadimplemento do locatário, não apenas com a obrigação de pagar os alugueres, mas também com outras obrigações decorrentes do vínculo contratual;
termo final do contrato, sem que tenha havido prorrogação;
extinção do contrato de trabalho;
falecimento do locatário;
necessidade de reparações urgentes no imóvel;
não oferecimento de nova garantia.
Para Liminar
-
demonstração dos fatos
- caução do valor equivalente a 3 alugueis, desde que tenha fundamento o parágrafo 1º do art. 59 da lei 8.245/91
Fundamentos da Liminar
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, proposta a ação de despejo em até trinta dias;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório para nova garantia,
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Pedido
- Pagamento dos alugueis, desocupação do imóvel e execução dos alugueis
Despejo
Evita-se o despejo como pagamento dos alugueis e acessórios devidos
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Do contrato de fiança.