Fichamento sobre Condomínio edilício Paulo Nader

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CONDOMÍNIO – PAULO NADER
Tratando-se de condomínio pro indiviso, um condômino não pode impedir que outro exerça a posse direta sobre uma parte, salvo se a ocupação for superior à sua cota ideal.
Caso um dos condôminos tenha contraído dívida em benefício da comunhão, responderá pelo pagamento, mas adquire direito de regresso em relação aos demais. Está implícito, na disposição do art. 1.318, que este direito surge apenas em relação às despesas efetivamente necessárias e urgentes, não quando se tratar, por exemplo, da construção de benfeitoria voluptuária. Se o direito de regresso fosse incondicional, abrir-se-ia oportunidade para abusos diversos. Na ação regressiva, o condômino deverá comprovar tanto as dívidas assumidas quanto a sua imperiosa necessidade.
Tratando-se de condomínio pro indiviso, desde que um dos coproprietários percebeu os frutos, naturais ou civis, ou produtos da coisa – um aluguel, por exemplo –, deverá partilhá-los com os demais e na proporção de suas cotas. Se o condomínio for pro diviso, cuidando cada qual de uma parte como se legalmente fosse sua propriedade exclusiva, inaplicável a presente regra (art. 1.319). Na hipótese de um condômino manter a posse direta da coisa, os demais poderão cobrar-lhe pagamento, de acordo com a proporção das frações ideais. Na prática tal fato é comum, especialmente em relação a imóveis residenciais. Se o condômino recusa-se a pagar, a ação própria será a de cobrança e não a de despejo, pois não se trata de relação ex locato. O dispositivo prevê, ainda, a responsabilidade do condômino perante os demais, pelos danos causados à coisa.
Não havendo condômino incapaz, a extinção da comunhão poderá realizar-se amigavelmente e a qualquer momento. Trata-se de direito imprescritível.
A ação de divisão está prevista no art. 569 do Código de Processo Civil, podendo qualquer condômino ajuizá-la em face dos demais. Tais regras se aplicam apenas ao condomínio voluntário, não alcançando os casos, na expressão de Sá Pereira, “em que o estado de indivisão é o estado natural da coisa, a sua destinação natural é permanecer indivisa”. Indivisíveis, pois, entre outras coisas, a parede-meia, os muros divisórios, os tapumes.
O 3º Seminário de Estudos sobre o Novo Código Civil, promovido pela Escola Judicial Des. Edésio Fernandes, aprovou, entre outros, o seguinte enunciado: “Na hipótese do § 2º, do art. 1.316, se o bem comum for indivisível, será vendido na forma do art. 1.322.”
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Enunciado nº 90: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.”
A Jornada de Direito Civil, supracitada, aprovou o enunciado nº 89, pertinente à matéria em questão: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”
A propriedade condominial se caracteriza, assim, pela duplicidade de domínio: um particular e outro comum. E um não pode existir sem o outro. Isto é, não é possível ser proprietário de unidade autônoma, sem o concomitante domínio de fração das partes comuns. Nem o contrário.
Os abrigos para veículos, à luz do § 1º do art. 1.331, do Código Civil, consoante a nova redação trazida pela Lei nº 12.607, de 04.04.2012, somente podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio mediante permissão expressa na convenção de condomínio.
O domínio recai, por inteiro, sobre a unidade autônoma e, por cota ideal, nas partes comuns, que não podem ser alienadas ou divididas, tendo em vista a sua utilidade geral.
Livremente os condôminos podem dispor das unidades independentes, seja para seu uso pessoal ou de outrem, a título de locação ou comodato, além de gravá-las ou aliená-las. Em caso de venda, aos consortes não assiste direito de preferência, diferentemente do previsto nos arts. 504 e 1.322, para o condomínio tradicional.
A cada unidade autônoma cabe uma fração ideal no solo e em outras partes comuns, a qual deve ser identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, conforme manda o § 3º, do art. 1.331, com a redação da Lei nº 10.931, de 02.08.2004. A fração ideal é tão importante que, necessariamente, deve constar no ato de instituição do condomínio edilício. É conditio si ne qua non, portanto, para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
A alteração nas cotas ideais não pode ser feita por deliberação em assembleia, pois tem o condão de alterar a própria substância do direito de propriedade de seu titular. Para se revestir de licitude, a alteração deve ser aprovada pela totalidade dos condôminos.
O proprietário de um prédio com diversas unidades residenciais, não residenciais ou mistas, resolvendo alienar algumas ou todas, neste caso para adquirentes diversos, deverá instituir o condomínio edilício, dando entrada, em Cartório, de memorial descritivo e documentação necessária.
Além de se submeterem à disciplina imposta pela legislação, os condôminos sujeitam-se às regras internas do condomínio, fixadas em sua convenção e regulamento. A minuta de convenção, apresentada pelo incorporador, não vincula os condôminos, que têm a faculdade de ratificá-la ou de aprovar um novo texto. As exigências básicas, necessárias à convivência harmoniosa, são definidas em lei, cabendo à convenção os suplementos normativos, devidamente ajustados à realidade concreta de cada condomínio. A convenção é o ato de constituição do condomínio horizontal, formado pela reunião de normas escritas, que definem os direitos e as obrigações fundamentais dos condôminos, além de definir os procedimentos afetos às assembleias. O Código Civil distingue, como observa Carlos Roberto Gonçalves, o ato de instituição do condomínio, por ato inter vivos ou testamento, previsto no art. 1.332, do ato de constituição, estabelecido no art. 1.333, ambos da Lei Civil. Instituir é criar, enquanto constituir é estabelecer a estrutura de algo já existente.
Para que o projeto de convenção se transforme em lei interna é preciso a aprovação, no mínimo, dos titulares de dois terços das frações ideais. Obtido este quorum, as normas entram em vigor imediatamente, nos termos do caput do art. 1.333.
O conteúdo básico da convenção, estabelecido nos arts. 1.332 e 1.333 do Código Civil, é um plus em relação ao prescrito no art. 9º da Lei nº 4.591/64. A convenção há de conter, necessariamente, a discriminação e individualização das unidades imobiliárias, as frações ideais pertinentes ao terreno e partes comuns, a finalidade de uso das unidades, isto é, se residenciais, não residenciais ou mistas, além de definir o domínio e utilização das garagens, se existentes. É a dicção do art. 1.332 da Lei Civil.
É essencial, ainda, que a convenção estabeleça o critério de cálculo e a forma de pagamento da popularmente chamada taxa de condomínio, que é a cota periódica, geralmente mensal, que visa o custeio das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. A lei interna básica deve conter ainda: a forma de administração; a competência das assembleias e o modo de sua convocação; o quorum para as deliberações; as sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores e o regulamento ou regimento interno. O papel deste é complementar a convenção, regulando aspectos mais práticos de funcionamento do condomínio, como a proibição de animais no prédio, uso das partes comuns, como salão de festas, churrasqueiras etc.
III Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, ao aprovar o enunciado 1.334: “O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.”
O art. 1.334, § 2º, equipara, para os fins previstos no próprio artigo, os promitentes compradores e cessionários aos proprietários, salvo disposição em contrário. O locatário, conforme julgou a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, não possui legitimidadepara requerer a anulação de normas da convenção e do regimento interno do condomínio, prerrogativa exclusiva dos condôminos (Proc. 20090110007990, cf. Revista Consultor Jurídico, 05.02.2012).
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Uma das características da copropriedade edilícia, como vimos, consiste no fato de os condôminos, além de poderem usar, gozar, reivindicar e dispor de suas unidades imobiliárias, terem direito de usar as partes comuns, de acordo com a sua destinação e nos termos da convenção, sem impedir a prática de igual direito por parte dos demais condôminos.
No elenco dos direitos dos condôminos consta, no inciso III, do art. 1.335, o de votar e de participar em assembleias, condicionado o seu exercício à quitação das obrigações. 
Embora o texto legal não seja claro a respeito, prevalece o entendimento doutrinário e jurisprudencial, segundo o qual o condômino não está obrigado a contribuir nas despesas que não lhe tragam proveito algum. Um edifício de natureza mista, formado por lojas e apartamentos com entradas separadas, contrata uma equipe de vigilantes para a segurança da parte comercial. Os gastos correspondentes a tais funcionários, como folha de pagamento e encargos sociais, devem ser rateados apenas entre os titulares das lojas.
Os condôminos respondem diretamente pelos ilícitos civis praticados no âmbito do condomínio. Entretanto, se a vítima for empregada do condomínio, este responderá em primeiro lugar e o condômino, subsidiariamente. Este é o entendimento da 6.ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 9.ª Região, ao considerar que o condomínio, na condição de empregador, responde pela saúde física e moral de seus empregados (RR-849-39.2012.5.09.0013).
Pertinente à locação ou alienação de abrigo de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, devemos destacar, à vista do art. 1.331, § 1º, do Códex, com a redação dada pela Lei nº 12.607/2012, que ambas dependem de expressa autorização da convenção. Em matéria de locação, ex vi do art. 1.338, qualquer dos condôminos tem preferência, em condições iguais, aos estranhos, e, entre todos, os possuidores.
OBRAS NO CONDOMÍNIO
Para a realização de benfeitorias necessárias, como de substituição de telhado destruído por tempestade, independe de autorização de assembleia, dada a premência e inevitabilidade dos trabalhos de recuperação. Caso o síndico, por algum motivo, não tome a iniciativa, qualquer condômino poderá fazê-lo. Se as despesas necessárias e urgentes forem de alto custo, em seguida a assembleia deverá ser convocada pelo síndico ou pelo condômino que tomou a dianteira, para tomar conhecimento dos fatos e, se for o caso, deliberar a respeito. O condômino terá direito ao reembolso das despesas efetuadas apenas nos casos em que a Lei Civil autoriza a sua iniciativa. Quaisquer outros gastos, embora objetivando o interesse comum, não geram o direito de ressarcimento.
Tratando-se de obras apenas úteis, como a construção de um salão de festas, previamente o síndico deverá convocar a assembleia, a fim de que esta decida pelo voto da maioria dos condôminos. Tratando-se de obras voluptuárias, como a redecoração do saguão de entrada, a assembleia somente poderá autorizá-las pelo voto de dois terços dos condôminos. O conjunto de disposições é do art. 1.341 do Código Civil.
Para a edificação das acessões a Lei Civil impõe duas condições (art. 1.342, CC): a) aprovação, no mínimo, por dois terços dos votos dos condôminos; b) as obras não poderão prejudicar a utilização das unidades imobiliárias, nem das partes comuns.
Compete à administração do condomínio celebrar contrato de seguro do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. É a dicção do art. 1.346. A norma é cogente e por isto impõe-se independentemente de aprovação de assembleia. Esta pode ser consultada quanto à escolha da companhia seguradora ou quanto à conveniência de um seguro complementar. De acordo com a previsão do art.13, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, o seguro obrigatório deve ser realizado até 120 dias do habite-se do prédio.
ADMINISTRAÇÃO
A escolha do síndico é feita por assembleia, especialmente convocada para este fim. O mandato não pode ser superior a dois anos, mas é renovável sem limite de vezes, apesar da inconveniência de ordem prática.
CC, Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
O poder de representação do síndico, para a prática de atos extrajudiciais, deve ser entendido restritivamente, limitado aos atos de rotina, como o de contratação e dispensa de funcionários, aquisição de material destinado à limpeza e conservação do prédio, contratar a prestação de serviços de eletricista, bombeiro, jardineiro, entre outros. É evidente que não lhe compete, salvo mediante autorização da assembleia e nos termos da convenção, contrair empréstimos bancários ou investir na bolsa de valores. Na gestão de suas funções o síndico, inexistindo administrador contratado, deve ser o guardião dos livros e documentos de interesse do condomínio.
Superior Tribunal de Justiça: “Registrada a convenção, o condomínio será representado pelo síndico; não registrada, será representado pelo administrador, incidindo, na espécie, o artigo 640 (atual, 1.324) do Código Civil, cujo teor dispõe que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se mandatário comum.”
Sendo do interesse do condomínio, a assembleia poderá conferir poder de representação a outra pessoa, à luz do permissivo do art. 1.348, § 1º. Neste caso, o representante responderá perante a assembleia e não junto ao síndico. Este continuará a desempenhar as suas funções, excluída a de representação. A outorga de poderes deve ficar registrada em ata e da qual se extrairá certidão a ser entregue ao representante escolhido, para a devida comprovação, quando necessário. Pelo que se depreende do texto legal, o ato da assembleia independe de autorização da convenção.
Desde que a convenção não proíba, o síndico poderá transferir a outrem, total ou parcialmente, com aprovação da assembleia, os poderes de representação ou as funções administrativas.
A assembleia pode destituir o síndico pelo voto da maioria absoluta de seus membros, sob um dos seguintes fundamentos: a) prática de irregularidades; b) não prestação de contas; c) deficiência na administração. A matéria pode ser apreciada em assembleia extraordinária, especialmente convocada para esse fim.
Na forma do estabelecido no art. 1.350, anualmente o síndico deverá convocar uma assembleia ordinária do condomínio, para a aprovação do orçamento, da contribuição condominial, julgamento de sua prestação de contas e, se for o caso, eleger o seu substituto, podendo-se alterar o regimento na oportunidade.
Se o síndico não toma a iniciativa, a convocação poderá ser efetivada, no mínimo, por um quarto dos consortes. Caso não se tome qualquer providência, o juiz decidirá a requerimento de algum dos interessados. Ao juiz caberá ordenar a realização de uma assembleia especial, não podendo decidir sobre os itens da pauta. “não se afigura razoável admitir que os condôminos proponham ações individuais de prestação de contas sem que antes seja exigido do síndico o cumprimento de seus deveres legais”
A Lei Civil, pelo art. 1.351, impõe quorum especial paraalgumas modificações nas regras internas do condomínio. Qualquer alteração do pacto convencional exige a aprovação, no mínimo, de dois terços dos condôminos, enquanto a mudança da destinação do prédio ou das unidades imobiliárias pressupõe a concordância de todos os consortes.
Nos termos em que o legislador dispôs, exigindo a inserção do regimento interno na convenção, tem-se: a) a aprovação inicial do regimento se dá pelo mesmo quorum exigido para a convenção, ou seja, o mínimo de dois terços das frações ideais; b) as alterações subsequentes deverão seguir o quorum previsto no termo da convenção, conforme propõe o enunciado aprovado na III Jornada de Estudos de Direito Civil, ou, caso a convenção não disponha a respeito, as alterações haverão de sujeitar-se à sistemática prevista no art. 1.352 do Código Civil, que é de quorum simples, estipulado para as deliberações gerais.
Tratando-se de extraordinária, a assembleia poderá ser convocada pelo síndico ou pelo mínimo de um quarto dos condôminos. É o que reza o art. 1.355 da Lei Civil.
EXTINÇÃO
CC, Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
JULGADOS
REsp. nº 114462/PR, STJ, 4ª turma, rel. Min. César Asfor Rocha: “Civil e Processo Civil. Condomínio. Obra invasora de área comum. Ação demolitória. Legitimidade de condômino. O condômino tem legitimidade para propor ação demolitória contra outro condômino que realiza obra invasora de área comum, notadamente em caso de omissão do síndico.” Julg. em 29.06.2000, pub. em 18.09.2000, DJ, p. 131.
REsp. nº 547638, STJ, 4ª turma, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior: “Civil e Processual. Imóvel... Responsabilidade da adquirente, perante o condomínio, pelo pagamento de cotas condominiais atrasadas, deixadas pelo mutuário, Lei nº 4.561/64, art. 4º, parágrafo único, na redação dada pela Lei nº 7.182/84. Exegese. Obrigação propter rem. I. O art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, na redação dada pela Lei nº 7.182/84, constitui norma de proteção do condomínio, de sorte que se, porventura, a alienação ou transferência da unidade autônoma se faz sem a prévia comprovação da quitação da dívida, evidenciando má-fé do transmitente, e negligência ou consciente concordância do adquirente, responde este último pelo débito, como novo titular do imóvel, ressalvado o seu direito de regresso contra o alienante. II. Obrigação propter rem, que acompanha o imóvel. Precedentes do STJ. III. Recurso especial não conhecido.” Julg. em 10.08.2004, pub. em 25.10.2004, DJ, p. 351.
TJRJ, 2ª Câm. Cível, proc. nº 2004.001.18628, rel. Des. Elisabete Filizzola: “Ação de anulação e acerto de cobrança condominial, c/c devolução de valores pagos. Ação de cobrança de cotas condominiais. Loja térrea. Cotas extras de modernização de elevadores... “Estando a loja B situada no térreo obviamente não utiliza ou se beneficia dos elevadores, motivo pelo qual não se pode obrigá-la a contribuir para as despesas de melhoria e conservação dos mesmos. Esta é a conclusão que se depreende da própria Convenção, conforme o artigo décimo sexto. Ademais, a loja B está vinculada a uma vaga de garagem, que paga a taxa de melhoria dos elevadores relativamente à referida vaga...” Julg. em 10.11.2004, site do TJRJ, consulta em 21.12.2004.
A Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, realizada no período de 11 a 13 de setembro de 2002, aprovou, entre outros, o enunciado nº 92, do seguinte teor: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”
REsp. nº 112185/RJ, STJ, 4ª turma, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira: “I – Em se tratando de anulação de assembleia geral de condomínio, por ter sido instalada com procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ratificação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada; II – Os condôminos têm legitimidade e interesse para pleitear a anulação de assembleia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legítima o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência.” Julg. em 12.05.1998, pub. em 08.09.1998, DJ, p. 67.