Contrato Preliminar e Extinção de Contratos

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DIREITO CIVIL III 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Direito Civil III 
Contrato Preliminar e Extinção dos Contratos 
CONTRATO PRELIMINAR 
1 
PRÓXIMOS 
PASSOS 
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
2 
Contrato Preliminar (arts. 462 a 466, CC – Novidade da Codificação Civil de 2002) 
Direito Civil III 
Contrato preliminar, promessa de contratar, compromisso, pactum de contrahendo, antecontrato, 
contrato-promessa, contrato preparatório ou pré-contrato. 
 
É o instrumento pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a concluir um contrato com conteúdo 
determinado. Cria um futuro contrahere, por isso, representa uma obrigação de fazer. 
 
“O contrato preliminar é aquele cujo objeto consiste na celebração de outro contrato (o definitivo)” 
(COELHO, 2016, p. 95). Assim, seu: 
Objeto imediato: é a obrigação de fazer (manifestação de declaração de vontade); 
Objeto mediato: é o contrato definitivo. 
 
 
Atenção: o contrato preliminar não precisa observar a mesma forma do contrato definitivo 
(princípio do consensualismo). 
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Contrato Preliminar 
Direito Civil III 
Contrato preliminar no plano material pode ser: 
a) Unilateral: quando apenas uma parte promete a realização do contrato definitivo; 
b) Bilateral: quando ambas as partes se comprometem à realização do contrato definitivo. 
 
A promessa de contratar, contida no contrato preliminar, é irrevogável e irretratável, exceto se prevista 
expressamente cláusula de arrependimento (direito potestativo de retratação, art. 473, CC). 
 
O contrato preliminar deve indicar os elementos mínimos do contrato que se pretende realizar (art. 
462, CC). 
 
Para gerar efeitos inter partes não é preciso levar o contrato preliminar a registro. 
Para gerar efeitos com relação a terceiros é preciso que o contrato preliminar tenha sido registrado 
(art. 463, parágrafo único, CC). 
 
Enunciado n. 30, I Jornada de Direito Civil. Art. 463: a disposição do parágrafo único do art. 463 do 
novo CC deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros. 
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Contrato Preliminar 
Direito Civil III 
Contrato preliminar pode ser: 
a) Oneroso: quando fixa uma contraprestação; 
b) Gratuito: quando não fixa nenhum tipo de contraprestação. 
 
Realizado o contrato preliminar, havendo implemento do termo ou da condição, qualquer das partes 
poderá exigir a celebração do contrato definitivo (tutela específica), desde que nele não conste 
cláusula de arrependimento. O contrato definitivo deverá ser realizado em um prazo razoável (art. 
463, CC). 
 
Esgotado o prazo assinado ao promitente para que efetive o contrato definitivo, poderá o juiz, a 
pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao 
contrato preliminar, salvo se a isto se opuser à natureza da obrigação (art. 464, CC). 
 
No entanto, caso a execução específica não seja de interesse do credor ou se a isso se opuser a 
natureza da obrigação, o credor poderá pleitear perdas e danos (art. 465, CC). 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) 
Direito Civil III 
Extinção é gênero cujas expressões sinônimas são dissolução ou desfazimento do contrato. 
 
A extinção caracteriza-se por ser um fato jurídico que coloca fim ao vínculo contratual. 
 
Em regra, os contratos se extinguem pelo cumprimento das prestações contratadas. No entanto, 
excepecionalmente, a extinção decorrerá de outros fatores que podem ser: 
a) Anteriores ou contemporâneos à celebração do contrato; 
b) Posteriores (supervenientes) à celebração do contrato. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) 
Direito Civil III 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Extinção 
Natural 
Cumprimento do 
pactuado 
Verificação de fato 
eficacial 
Causa anterior ou 
contemporânea 
Invalidades 
Nulidades 
absolutas 
Nulidades relativas 
Cláusula resolutiva 
Cláusula de 
arrependimento 
Causa posterior 
Resilição 
Unilateral 
Renúncia 
Revogação 
Denúncia 
Resgate 
Retratação 
Bilateral (distrato) 
Resolução 
Inadimplemento 
voluntário 
Inadimplemento 
fortuito 
Onerosidade 
excessiva 
Frustração do fim 
do contrato 
Rescisão 
Vícios 
Vícios redibitórios 
Evicção 
Morte do 
contratante 
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Anteriores ou Contemporâneos 
Direito Civil III 
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de: 
 
I. Invalidades e Inexistência: 
a) Nulidades absolutas – arts. 166 e 167, CC – efeitos ex tunc; 
b) Nulidades relativas – art. 171, CC – efeitos ex nunc; 
c) Inexistência do negócio jurídico (falta de elementos essenciais). 
 
II. Cláusula resolutiva ou resolutória: uma parte não pode exigir o adimplemento contratual da 
outra sem ter cumprido a própria prestação (art. 474, CC). 
a) Presente apenas em contratos bilaterais; 
b) Pode ser expressa (pacto comissório, gera efeitos automáticos e ex tunc) ou tácita (legal ou 
implícita, depende de interpelação judicial); 
c) A parte lesada pode requerer: resolução do contrato ou execução específica da prestação, 
em ambos os casos cumulando com perdas e danos (art. 475, CC). 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Anteriores ou Contemporâneos 
Direito Civil III 
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de: 
 
III. Direito de arrependimento: quando expressamente previsto autoriza a resilição unilateral 
(direito potestativo). É direito que deve ser exercido antes da execução do contrato. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Direito Civil III 
A extinção por fato superveniente à celebração do contrato pode decorrer de: 
I. Perecimento do objeto; 
II. Por exigir esforço extraordinário e injustificável de uma das partes contratantes; 
III. Em razão de impedimentos físicos ou jurídicos. 
 
Como são causas supervenientes, serão caracterizadas como causas de inadimplemento contratual. 
 
Entre as causas de extinção temos a resolução, a resilição e a rescisão contratual. 
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Direito Civil III 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Causas de Extinção dos Contratos 
Resolução 
 
decorre de inadimplemento 
(descumprimento) fortuito ou 
voluntário. 
Resilição 
decorre de vontade unilateral 
(resilição unilateral) ou 
bilateral (resilição bilateral ou 
distrato). 
Rescisão 
 
decorre de vícios (defeitos) 
intrínsecos ou extrínsecos do 
negócio jurídico. 
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Direito Civil III 
I. Resilição é forma de extinção dos contratos por simples declaração de vontade e pode ser: 
 
a) Unilateral: decorrer de cláusula expressa no contrato ou autorizada por lei; 
 
Atenção: “dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos 
consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de 
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos” (art. 473, parágrafo 
único, CC). 
 
b) Bilateral (ou distrato; mútuo consenso; mútuo dissenso; retratação bilateral): deve ter a 
mesma forma do contrato, quando este exigir forma especial (art. 472, CC). A dissolução 
convencional do contrato gera efeitos ex nunc.A resilição é declaração receptícia de vontade e opera efeitos ex nunc – art. 473, CC. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
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II. Rescisão: é causa de extinção dos contratos por ineficácia ou invalidade (estudados em Direito 
Civil I), ou seja, por vícios inerentes ao próprio objeto da relação contratual e, por isso, depende 
de declaração judicial. Opera efeitos ex nunc. 
 
III. Resolução: é a extinção do contrato por: 
a) Inadimplemento fortuito (involuntário): decorre de caso fortuito ou força maior conforme 
as regras dos arts. 393 e 399, CC. Em regra gera, efeitos ex tunc. 
b) Inadimplemento voluntário: decorre de ato voluntário e uma ou de ambas as partes 
contratantes. 
 
Art. 475, CC: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato ou exigir-
lhe o cumprimento, podendo exigir em ambas as hipóteses perdas e danos. 
 
Exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus): é forma de condição 
resolutiva tácita prevista no art. 476, CC que pode determinar a extinção do contrato bilateral 
por mútuo inadimplemento. Tem por fundamento a boa-fé objetiva. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
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Inadimplemento antecipado (quebra antecipada do contrato): ocorre quando “as partes avençaram o 
momento para o adimplemento de suas respectivas obrigações, porém, em instante anterior ao termo 
pactuado, um dos contratantes já demonstra inequívoca intenção de não cumprir a sua prestação, 
pois pratica uma conduta concludente no sentido do inadimplemento” (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 
542). Trata-se de violação ao princípio da boa-fé objetiva, pois a conduta revela a falta de interesse da 
parte em dar cumprimento ao avençado. 
 
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a resolução da relação jurídica contratual também pode 
decorrer de inadimplemento antecipado. 
 
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a exceção de inseguridade prevista no art. 477, também 
pode ser oposta à parte cuja conduta põe manifestamente em risco a execução do programa 
contratual. 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Direito Civil III 
Resolução por onersosidade excessiva: reconhece que fatos supervenientes à celebração do contrato, 
qualquer que seja sua natureza, podem interferir diretamente no equilíbrio contratual. 
Fundamento: princípio da justiça contratual. 
Aplica-se a contratos comutativos e execução diferida ou trato sucessivo. Exceção: art. 480, CC. 
 
Art. 478, CC: “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se 
tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos 
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da 
sentença que a decretar retroagirão à data da citação”. 
 
Para requerer a resolução por onerosidade excessiva é necessário: 
a) que o fato superveniente seja extraordinário; 
b) que o fato superveniente seja imprevisível (imprevisibilidade objetiva); 
c) que o fato superveniente gere extrema vantagem para uma das partes (Enunciado n. 365, IV 
Jornada de Direito Civil). 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Direito Civil III 
A resolução por onerosidade excessiva poderá ser evitada se o outro contratante se oferecer para 
modificar equitativamente as condições do contrato, buscando-se reequilibrá-lo (art. 479, CC) (vide 
Enunciado n. 367, IV Jornada de Direito Civil). 
 
 
Atenção: o juiz não pode determinar a revisão ex officio, a revisão deverá ser requerida pela parte 
demandada. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Direito Civil III 
Resolução por frustração do fim do contrato é hipótese que também decorre do reconhecimento da 
função social dos contratos e que se caracterizará quando a parte, por fatos alheios à sua esfera de 
atuação, teve sua pretensão fática frustrada, não podendo ser lhe imposto o cumprimento do 
contrato pelo inesperado desaparecimento da causa do negócio jurídico. 
 
Trata-se de hipótese de impossibilidade relativa do contrato. 
 
Morte de um dos contratantes 
Em regra, o falecimento dos contratantes não extingue o vínculo contratual. No entanto, tratando-se 
de contrato personalíssimo (intuitu personae) a morte de um dos contratantes gera a extinção 
automática do contrato (cessação contratual) com efeitos ex nunc. 
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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração 
do Contrato 
Leitura Complementar 
Direito Civil III 
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Inaplicabilidade da 
teoria da imprevisão e onerosidade excessiva 
na extinção dos contratos. Disponível em: 
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_a
rtigos_leitura&artigo_id=5890>, acesso em 
23/06/2016. 
 
DUQUE, Bruna Lyra. A revisão contratual no 
código civil e no código de defesa do 
consumidor. Disponível em: 
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_a
rtigos_leitura&artigo_id=2216>, acesso em 
23/06/2016. 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
Leitura Complementar 
Direito Civil III 
BORNHOLDT, Rodrigo Meyer; GLITZ, Frederico 
Eduardo Zenedin. Novo código civil e revisão 
dos contratos. Disponível em: 
<http://www.fredericoglitz.adv.br/biblioteca_de
talhe/74/novo-codigo-civil-e-revisao-dos-
contratos>, acesso em 23/06/2016. 
 
ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e 
venda no código civil de 2002. Disponível em: 
<https://www.flaviotartuce.adv.br/assets/uploa
ds/artigosc/ROSENVALD_COMPRA.doc>, 
 
SANTOS, Flaviano Adolfo. Anotações sobre a 
promessa de compra e venda. Disponível em: 
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leit
ura&artigo_id=13146>, acesso em 23/06/2016. 
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA 
 
 
Do contrato de compra e venda.