{Turma 3001 Direito} CIVIL apostilas 06 e 07

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D. CIVIL III (06) - CONTRATO PREMILINAR E EXTINÇÃO DO CONTRATO.pdf
UNIDADE 2 - DO CONTRATO PRELIMINAR E DA EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
 
1. DO CONTRATO PRELIMINAR 
 
Art. 462 CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter 
todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
 
Art. 463 CC. Concluído o contrato preliminar, com observância do 
disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula 
de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a 
celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. 
 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro 
competente. 
 
Art. 464 CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, 
suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao 
contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 
 
Art. 465 CC. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, 
poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
 
Art. 466 CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob 
pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela 
previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado 
pelo devedor. 
 
 
1.1. Contrato preliminar. CONCEITO: também conhecido como pré-contrato, promessa de 
contratar, contrato preparatório ou compromisso, é a convenção de que se valem as 
partes, em uma fase inicial de entabulamento de negócio, para obrigarem, ou 
uma delas, à outorga futura de um contrato definitivo. É fonte de uma obrigação de 
fazer, qual seja, celebrar um contrato definitivo. 
 
 Nos dizeres de Antônio Chaves, objeto do contrato preliminar é a celebração de um 
futuro contrato que será solutório (resolutivo), uma vez que dá cumprimento às 
obrigações assumidas no contrato anterior, e ao mesmo tempo, constitutivo, pelas 
novas relações que dele resultarão em caráter definitivo. 
 
 Em certos casos, o contrato preliminar, preenchendo determinados requisitos legais, 
essenciais do contrato definitivo visado, chega a confundir-se com ele, conferindo 
direito real sobre o objeto da contratação, a possibilitar a concretização negocial futura, 
por via judicial (adjudicação compulsória), como na hipótese do compromisso de 
compra e venda de imóvel para pagamento parcelado celebrado na forma dos arts. 
1.417 e 1.418, CC/18. 
 
 O novo Código Civil cuidou das bases do contrato preliminar nos arts. 462 a 466, 
estabelecendo que, exceto à forma, deve ele apresentar-se com os mesmos 
requisitos essenciais do contrato definitivo, a ser celebrado (art. 462). Trata-se, 
portanto, de contrato não formal, mesmo sendo solene o contrato definitivo. 
 
 
2.2. Extinção dos contratos 
 
1. Modo normal de extinção do contrato. 
 
 O contrato, assim como as obrigações, possui um ciclo vital. Nasce do acordo de 
vontades, produz os efeitos que lhe são peculiares e extingue-se. Como nos ensina 
Humberto Theodoro Júnior, o vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve 
desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao 
credor. 
 
 A extinção do contrato se dá, via de regra, pela execução, seja instantânea 
(imediata ou diferida) ou continuada. O cumprimento da prestação libera o devedor 
e satisfaz o credor. Este é o meio normal de extinção do contrato. 
 
 
2. Modos anormais de extinção do contrato. Extinção do contrato sem 
cumprimento. 
 
2.1. Causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato: 
 
 As causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato são: 
 
a) Defeitos decorrentes do não-preenchimento de seus requisitos subjetivos 
(capacidade das partes e livre consentimento), objetivos (objeto lícito, 
possível, determinado ou determinável) e formais (forma prescrita em lei), que 
afetam a sua validade, acarretando a nulidade absoluta ou relativa do 
contrato; 
 
b) O implemento da cláusula resolutiva, expressa ou tácita; e 
 
c) O exercício do direito de arrependimento convencionado. 
 
 
 
Vejamos cada uma: 
 
a) Nulidade absoluta e relativa. 
 
a.1. Nulidade absoluta: resulta da ausência de elemento essencial do ato, com transgressão a 
preceito de ordem pública, impedindo que o contrato produza efeitos desde a sua formação 
(ex tunc). O Código Civil enumera hipóteses de nulidade em seus artigos 166 e 167. 
 
 A nulidade absoluta é tratada com rigor pelo legislador civil. Assim, nos termos do art. 
169 do CC/2002, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem 
convalesce pelo decurso do tempo. 
 
 A nulidade relativa ou anulabilidade resulta da imperfeição da vontade: ou porque 
emanada de um relativamente incapaz não assistido, ou porque contém algum dos 
vícios do consentimento (erro, dolo, coação etc.). Como pode ser sanada e até mesmo 
não argüida no prazo prescricional, não extinguirá o contrato enquanto não se mover a 
ação que a decrete, com efeitos ex nunc. 
 
a.2. A anulabilidade: diversamente da nulidade, não pode ser argüida por qualquer das partes 
da relação contratual, nem declarada de ofício pelo juiz. Legitimado a pleitear a anulação é 
somente o contraente em cujo interesse foi estabelecida a regra (CC, 177) – que se sente 
prejudicado. É de se notar que, enquanto a nulidade absoluta visa tutelar interesse público, 
pois houve violação de normas de ordem pública, a anulabilidade resguarda precipuamente o 
interesse das partes. 
 
b) Cláusula resolutiva. 
 
 Na execução do contrato, cada contraente pode pedir a resolução do acordo, se o 
outro não cumpre as obrigações avençadas. Essa faculdade pode resultar de 
estipulação ou de presunção legal. 
 
 Quando as partes convencionam, diz-se que estipulam cláusula resolutiva 
expressa ou pacto comissório expresso. Na ausência de estipulação, tal pacto é 
presumido pela lei, que subentende a existência da cláusula resolutiva, que é a 
denominada cláusula resolutiva implícita ou tácita. 
 
 Em todo contrato bilateral ou sinalagmático presume-se a existência de uma 
cláusula resolutiva tácita, autorizando o lesado pelo inadimplemento a pleitear a 
resolução do contrato, com perdas e danos. CONFORME: 
 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução 
do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em 
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 
 
 
Nestes termos, o contratante pontual tem, diante do inadimplente, duas 
alternativas: 
 
a. pleitear a resolução do contrato; 
 
b. ou exigir-lhe o cumprimento mediante execução específica (CPC, art. 461). 
 
c. Em qualquer das hipóteses, terá direito a indenização por perdas e danos. 
 
 
Nos termos do art. 474 do CC/2002, a cláusula resolutiva expressa opera de 
pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Em ambos os casos, tanto no de 
cláusula resolutiva expressa quanto tácita, a resolução deve ser judicial, ou seja, precisa 
ser pronunciada pelo juiz. A sentença que reconhecer a cláusula expressa e o direito à 
resolução terá efeito meramente declaratório, ex tunc, portanto. Sendo a cláusula tácita, a 
sentença tem efeito desconstitutivo, dependendo de interpelação judicial, ou seja, a cláusula 
só produz efeitos após a interpelação. 
 
 
c) Direito de arrependimento. 
 
 
 Desde que expressamente previsto no contrato, o arrependimento autoriza 
qualquer das partes a rescindir o ajuste, mediante declaração unilateral da vontade, 
sujeitando-se à perda do sinal, ou à sua devolução em dobro, sem, no entanto, 
pagar indenização suplementar. Estamos diante das arras penitenciais, previstas 
no art. 420 do CC/2002. 
 
 TEMPO PARA ARGUIÇÃO: O direito de arrependimento deve
ser exercido no 
prazo convencionado, ou antes da execução do contrato, se nada foi estipulado a 
respeito, pois o cumprimento do contrato implica em renúncia tácita do direito de 
arrepender-se. O Código de Defesa do Consumidor prevê hipótese especial de 
direito de arrependimento em seu art. 49, para os casos de contratação fora do 
estabelecimento comercial (por telefone, fax, internet). O prazo para o consumidor se 
arrepender é de 7 dias. 
 
 
2.2. Causas supervenientes à formação do contrato. (Posteriores) 
 
 Verifica-se a dissolução do contrato em função de causas posteriores à sua 
criação nas seguintes hipóteses: 
 
a) resolução, como conseqüência do seu inadimplemento voluntário, involuntário ou 
por onerosidade excessiva; 
 
b) resilição, pela vontade de um ou de ambos os contratantes; 
c) morte de um dos contratantes, se o contrato for personalíssimo; 
 
d) rescisão, modo específico de extinção de certos contratos. 
 
 
Vejamos: 
 
 
a) Resolução. 
 
 Nem sempre os contratantes conseguem cumprir com aquilo que foi avençado, em 
razão de situações supervenientes, que impedem ou prejudicam a execução do 
contrato. A extinção do contrato mediante resolução tem como causa a 
inexecução ou incumprimento por um dos contratantes. 
 
Segundo Orlando Gomes, resolução é um remédio concedido à parte 
para romper o vínculo contratual mediante ação judicial. O 
inadimplemento pode ser voluntário (culposo) ou involuntário (sem 
culpa). 
 
a.1) Resolução por inexecução voluntária. 
 
 Decorre de comportamento culposo de um dos contratantes, com prejuízo ao outro. 
Produz efeitos ex tunc, extinguindo o que foi executado e obrigando a restituições 
recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente ao pagamento de perdas e danos e da 
cláusula penal. 
 
 Se o contrato for de trato sucessivo, como no caso de locação ou fornecimento de 
matéria prima, a resolução não produz efeito em relação ao pretérito, não se 
restituindo as prestações cumpridas. Há efeito ex nunc. 
 
 A resolução do contrato por incumprimento é subordinada à condição de que a 
falta não seja irrelevante ou de importância reduzida, levando-se em conta o 
interesse da parte que sofre seus efeitos. Seria absurdo se cada parte fosse legitimada 
a desembaraçar-se do contrato, tomando por pretexto toda a mínima e insignificante 
inexatidão na execução da outra parte (Enzo Roppo). Por outro lado, se uma parte 
sempre manifestou tolerância por uma certa margem de atraso ou de pagamento 
de valor inexato, pouco inferior ao convencionado, isto pode ter relevância para 
excluir a possibilidade de resolução do contrato por falta de cumprimento 
integral. 
 
 O JUIZ, ao avaliar tais circunstâncias caso a caso, deverá levar em conta os princípios 
da boa-fé e da função social do contrato, bem como as legítimas expectativas das 
partes em relação à complexidade econômica do negócio. 
 
 
a.1.1. Exceção do contrato não cumprido. 
 
 
 Prevista no art. 476 do CC/2002, nestes termos: nos contratos bilaterais, nenhum 
dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento 
da do outro. 
 
 A sede natural da exceção em comento encontra-se nos contratos bilaterais ou 
sinalagmáticos, que envolvem prestações recíprocas, atreladas umas às outras. Se 
uma das prestações não é cumprida, deixa de existir causa para o cumprimento da 
outra. 
 
 
 Se um dos contraentes cumpriu apenas em parte, ou de forma defeituosa, a sua 
obrigação, quando se comprometera a cumpri-la integral e corretamente, cabível se 
torna a oposição, pelo outro, da exceção do contrato parcialmente cumprido, ou 
exceptio non rite adimpleti contractus. Diferencia-se da exceção non adimpleti 
contractus porque essa pressupõe completa e absoluta inexecução do contrato. Na 
prática, contudo, a primeira é abrangida pela segunda. 
 
a.2) Resolução por inexecução involuntária. 
 
 A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como nas 
hipóteses de fato de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios à vontade 
dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que tornam 
impossível o cumprimento da obrigação. 
 
 A inexecução involuntária caracteriza-se pela impossibilidade superveniente de 
cumprimento do contrato. Há de ser objetiva, ou seja, não dizer respeito à própria 
pessoa do devedor, pois deixa de ser involuntária se de alguma forma este concorre 
para que a prestação se torne impossível. 
 
 A impossibilidade deve ser, também, total, pois se a inexecução for parcial e de 
pequena proporção, o credor pode ter interesse em que, mesmo assim, o contrato seja 
cumprido. Por outro lado, há de ser definitiva, pois via de regra a inexecução 
temporária acarreta apenas a suspensão do contrato. 
 
 O inadimplente não fica, no caso de inexecução involuntária, responsável pelo 
pagamento de perdas e danos, salvo se expressamente se obrigou a ressarcir os 
prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, ou se estiver em mora (CC, arts. 
393 e 399): 
 
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso 
fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles 
responsabilizado. 
 
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato 
necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. 
 
Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, 
embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se 
estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que 
o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente 
desempenhada. 
 
 
 A resolução opera de pleno direito. Cabe a intervenção judicial para proferir 
sentença declaratória e obrigar o contratante a restituir o que recebeu. 
 
 
a.3) Resolução por onerosidade excessiva. 
 
 Os contratos devem ser cumpridos nos termos em que foram pactuados. 
Contudo, os negócios jurídicos podem sofrer as conseqüências de modificações 
posteriores das circunstâncias que os justificaram, com quebra insuportável da 
equivalência das prestações. Tal constatação deu origem ao princípio da revisão 
dos contratos ou da onerosidade excessiva. 
 
 A partir da Idade Média, desenvolveu-se a teoria rebus sic stantibus, que 
presume, nos contratos comutativos, de trato sucessivo e execução diferida, a 
existência implícita de uma cláusula, pela qual a obrigatoriedade de seu 
cumprimento pressupõe a inalterabilidade da situação de fato. Se esta, no 
entanto, modificar-se em razão de acontecimentos extraordinários, como uma guerra, 
que tornem excessivamente oneroso para uma das partes o adimplemento de 
sua prestação, poderá esta requerer ao juiz que a isente da obrigação, total ou 
parcialmente. 
 
 O Código Civil de 2002 reconheceu o direito à alteração do contrato em situações 
específicas, dedicando uma seção, composta de três artigos, à resolução dos 
contratos por onerosidade excessiva. Assim: 
 
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a 
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com 
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos 
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do 
contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da 
citação. 
 
 ESTE ARTIGO, além de exigir que o acontecimento seja extraordinário, imprevisível e 
excessivamente oneroso para uma das partes, o dispositivo em apreço insere mais um 
requisito: o da extrema vantagem para a outra, o que limita ainda mais o âmbito de 
abrangência da cláusula. 
 
 Os requisitos para a resolução do contrato por onerosidade excessiva são os 
seguintes: 
 
a)
vigência de um contrato comutativo de execução diferida ou de trato sucessivo; 
 
b) ocorrência de fato extraordinário e imprevisível; 
 
c) considerável alteração da situação de fato existente no momento da execução, em 
confronto com a que existia por ocasião da celebração do contrato; 
 
d) nexo de causalidade entre o evento superveniente e a conseqüente onerosidade 
excessiva. 
 
EXCEÇÃO: O contratante que estiver em mora quando da ocorrência dos fatos não pode 
invocar, em defesa, a onerosidade excessiva, pois, estando naquela situação, responde 
pelos riscos supervenientes, ainda que decorrentes de caso fortuito ou força maior (CC, 
399). 
 
EXCEÇÃO: Segundo o art. 479 do CC/2002, a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o 
réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Permite-se, portanto, dar solução 
diversa ao problema da onerosidade excessiva, por iniciativa de uma das partes, evitando 
assim a resolução do contrato. 
 
OBS: Prescreve o art. 480 do Código Civil: se no contrato as obrigações couberem a apenas 
uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de 
executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. 
 
 
b) Resilição. 
 
CONCEITO: A resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da 
manifestação de vontade, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir, do latim resilire, 
significa voltar atrás. 
 
 A resilição bilateral é denominada distrato, que é o acordo de vontades que tem 
por fim extinguir um acordo de vontades anteriormente celebrado. 
 
 A resilição unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a 
regra é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo contratual por sua 
exclusiva vontade. Ex: contrato com a administração pública 
b.1) Distrato. 
 
CONCEITO: o Distrato (Art. 472 do CC/2002) faz-se pela mesma forma exigida para o 
contrato. Qualquer contrato pode cessar pelo distrato. É necessário, todavia, que os efeitos não 
estejam exauridos, uma vez que o cumprimento é a via normal de extinção. Contrato extinto 
não precisa ser dissolvido. 
 
 A exigência de observância da mesma forma do contrato, no distrato, deve ser 
interpretada com temperamento: o distrato deve obedecer à mesma forma do contrato 
a ser desfeito quando este tiver forma especial, mas não quando esta for livre. 
 
 
b.2) Resilição unilateral: denúncia, revogação, renúncia e resgate. 
 
CONCEITO: A resilição unilateral pode ocorrer somente nas obrigações duradouras, 
contra a sua renovação ou continuação, independentemente do não-cumprimento da outra 
parte, nos casos permitidos na lei (p.ex., a denúncia prevista nos arts. 6º,46, §2º. E 57 da Lei 
8.245/91 - Lei do Inquilinato), ou no contrato, quando as partes tenham expressamente 
pactuado a possibilidade de resilição unilateral. 
 
 A obrigação duradoura é aquela que não se esgota em uma só prestação, mas 
supõe um período de tempo mais ou menos largo, tendo por conteúdo ou uma conduta 
duradoura (EX:locação, arrendamento etc.) ou a realização de prestações periódicas 
(EX: fornecimento de gás, de alimentação, de energia etc.). Nesses casos, a 
resilição unilateral é denominada DENÚNCIA. 
 
 Obs: A resilição é o meio próprio para dissolver os contratos por prazo 
indeterminado. Se não fosse assegurado à parte o poder de resilir, seria impossível 
libertar-se do vínculo se o outro contratante não concordasse. 
 
 Obs: Cumpre mencionar ainda o contrato de mandato, no qual a resilição unilateral 
denomina-se revogação ou renúncia, conforme a iniciativa seja, respectivamente, 
do mandante ou do mandatário. 
 
 Obs: A resolução unilateral independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex 
nunc, não retroagindo. Para valer, precisa ser notificada à outra parte, produzindo 
efeitos a partir do momento em que chega ao seu conhecimento. Em princípio não 
precisa ser justificada, mas em certos contratos exige-se que obedeça à justa causa. 
Na hipótese, a ausência de justa causa não impede a resilição, mas obriga a parte 
a indenizar perdas e danos. 
 
Vejamos o art. 473 do CC/2002: 
 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou 
implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra 
parte. 
 
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das 
partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, 
a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo 
compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. 
 
c) Morte de um dos contratantes. A morte de um dos contratantes só acarreta a 
dissolução dos contratos personalíssimos, que não poderão ser executados pela 
morte daquele em consideração do qual foi ajustado. Subsistem as prestações 
cumpridas, pois seu efeito é ex nunc. 
 
 Rescisão. Existe o hábito no meio negocial de utilizar a expressão rescisão englobando as figuras da 
resolução e da resilição. Contudo, a rescisão ocorre nas hipóteses de dissolução de determinados 
contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo. 
D. CIVIL III (07) - CONTRATOS NOMINADOS.pdf
Unidade 3 - CONTRATOS NOMINADOS 
 
COMPRA E VENDA 
 
Conceito, características, natureza jurídica e elementos 
 
1. Disposições gerais sobre a compra e venda 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a 
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preço. 
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á 
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no 
preço. 
 
1.1. Conceito 
 
Roberto Senise Lisboa: é o contrato por meio do qual o adquirente 
(comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para 
si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor). 
 
1.2. Classificação 
 
O contrato de compra e venda é: 
 
a) oneroso; 
 
b) bilateral (sinalagmático) (art. 491, CC/2002). 
 
c) típico; 
 
d) não solene (exceção à compra e venda de imóvel que exceda a trinta salários 
mínimos, conforme o art. 108,CC/2002); 
 
e) consensual (art. 482, CC/2002) 
 
f) comutativo e aleatório. 
 
 
1.3. Efeito da compra e venda 
 
 
1.3.1. Meramente obrigacional: há um compromisso de transferência de 
propriedade. O ato de transferência, em si, faz parte da execução do 
contrato, e não de sua formação. A transferência pode ocorrer através da 
tradição, quando se tratar de bens móveis, ou do registro do título 
translativo do domínio no Cartório de Registro de Imóveis, quando se 
tratar de bens imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
1.4. Elementos da compra e venda 
 
A) Coisa 
 
 A coisa é o objeto mediato da obrigação do vendedor para com o comprador, 
eis que aquele deve transferir a este a propriedade. Ex: um carro 
 
 Em obediência ao art. 104, II, CC/2002, o objeto de todo e qualquer negócio 
jurídico deve ser idôneo, ou seja, lícito, possível e determinável. 
 
O objeto da compra e venda deve ser bem: 
 
a. Corpóreo. Os bens incorpóreos poderão ser objeto de alienação, porém na 
modalidade de cessão, negócio ao qual se aplicam as regras referentes à 
compra e venda; Ex: ações de uma sociedade de economia mista. 
 
b. De coisa atual ou futura. Sendo de coisa atual, o contrato será comutativo, ao 
passo que se a coisa for futura (art. 483), o negócio será aleatório, podendo 
traduzir-se na venda de uma esperança (emptio spei) ou na venda de coisa 
esperada (emptio rei speratate). Não caracteriza coisa futura a herança de 
pessoa viva, cuja negociação (chamada de pacta corvina) é proibida pela 
legislação brasileira, a teor do art. 426, CC/2002.
B) Preço 
 
CONCEITO: O preço é a contraprestação do comprador, caracterizando, assim, o 
sinalagma do contrato de compra e venda. 
 
O preço deve ser: 
 
a. Em dinheiro ou expressão fiduciária correspondente. A estipulação de 
bem diverso do dinheiro desnatura a compra e venda e caracteriza uma troca. 
O pagamento de coisa diversa do dinheiro é dação em pagamento. 
 
 Corresponde a pagamento em dinheiro o pagamento feito em cheque ou 
nota promissória. 
 
b. Em moeda corrente. 
 
 Sério e certo. O pagamento deve guardar equivalência com o valor da coisa, 
dado a natureza sinalagmática do contrato de compra e venda. Se o preço for 
desproporcional ao valor da coisa, pode o contrato ter se desnaturado em 
doação ou estar viciado de lesão. 
 
O preço pode ser fixado: 
 
- livremente pelas partes; 
- por terceiro designado pelos contratantes (art. 485); 
- por tabelamento ou tarifamento; 
- conforme a taxa de mercado ou da bolsa em certo dia e lugar. 
 
 
 
 
C) Consentimento 
 
 CONCEITO: É o acordo de vontades entre comprador e vendedor com relação 
à coisa e o preço. Em conformidade com o art. 482, CC/02, o contrato de 
compra e venda é concluído com o simples consentimento (contrato 
consensual). 
 
 
c.1.Legitimação das partes 
 
Apesar de capazes, não têm legitimidade para celebrar contrato de 
compra e venda: 
 
c.1.1. Nulidade absoluta (art. 497,CC/2002): 
 
a) Tutores e Curadores (compradores), com relação aos bens dos seus tutelados 
e curatelados (vendedores); 
 
b) Testamenteiros e Administradores, com relação aos bens sob sua 
administração; 
 
c) servidores públicos, com relação aos bens ou direitos da pessoa jurídica a que 
estejam vinculados; 
 
d) juiz e auxiliares da justiça, com relação aos bens que estejam sob sua 
autoridade. 
 
e) leiloeiros e seus prepostos, com relação aos bens que a eles caiba vendem. 
 
 A compra e venda entre cônjuges é possível, sempre que tiver como objeto 
bens excluídos da comunhão (art.499, CC/02). A compra e venda de bem 
pertencente à comunhão é nula por impossibilidade jurídica do objeto, 
consoante o art. 104, II, CC/2002. 
 
c.1.2. Nulidade relativa (art. 496, CC/02): 
 
 Compra e venda entre ascendentes (vendedor) e descendentes (comprador) 
sem a devida autorização EXPRESSA dos demais herdeiros (incluindo, 
portanto, o cônjuge do alienante, a menos que se trate de regime de 
separação legal de bens). O PRAZO DECADENCIAL PARA ANULAR A 
VENDA É DE 2 (DOIS) ANOS, CONTADOS A PARTIR DA DATA DA 
CONCLUSÃO DO CONTRATO. O Código não menciona a necessidade de 
autorização para a compra e venda entre descendentes (vendedor) e 
ascendentes (comprador). 
 
c.2. Obrigações do comprador 
 
a. pagamento prévio do preço, de modo que, salvo estipulação contratual em 
contrário, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o pagamento 
(exceção de contrato não cumprido); 
 
b. arcar com as conseqüências de seu eventual inadimplemento (purgação da 
mora); 
 
c. arcar, salvo estipulação contratual em contrário, com as despesas da 
transcrição do título no Cartório de Registro de Imóveis; 
 
d. responder pelos riscos do transporte do bem feito por ordem do comprador, 
salvo se o alienante se abster de instruir o transportador. 
 
c.3. Obrigações do alienante 
 
a. transferir a propriedade do bem. Salvo estipulação em contrário, quando a 
compra e venda for à vista, a entrega se dará após o pagamento, enquanto 
que na compra e venda a prazo, a entrega será feita no momento da 
celebração do contrato. 
 
b. arcar com as despesas de conservação e transporte até a tradição. Salvo 
estipulação em contrário, a tradição se dará no local em que a coisa se 
encontra. 
 
c. responder por eventuais vícios redibitórios; 
 
d. arcar com as despesas da tradição em casos de bens móveis. 
 
c.5.Responsabilidade pelos riscos 
 
c.5.1.Obrigação de dar. 
 
Modalidades especiais de venda 
 
A) Venda ad corpus e ad mensuram (art. 500, CC/02): 
 
a.1. Venda ad corpus: o bem imóvel é vendido como coisa certa e individuada, 
independente de suas medidas, que, nesta hipótese, têm caráter meramente 
enunciativo e é irrelevante para a formação da vontade contratual. Toda vez que a 
diferença entre as medidas for inferior a 5% (cinco por cento) da área total constante 
do instrumento contratual, há presunção juris tantum de que a venda foi ad corpus. 
 
a.2. Venda ad mensuram: as medidas do bem imóvel são determinantes para a 
formação da vontade contratual, de sorte que uma eventual discrepância entre o 
discriminado no contrato e as medidas reais do bem pode ensejar extinção contratual. 
ASSIM, SE A VENDA FOR AD MENSURAM E O IMÓVEL FOR INFERIOR ÀQUILO 
QUE FOI ACERTADO, TEM O COMPRADOR AS SEGUINTES OPÇÕES: 
 
a) exigir, quando possível, o complemento da área; 
 
b) solicitar, através de ação estimatória (quanti minoris) o abatimento proporcional 
do preço; 
 
c) solicitar, através de ação redibitória, resolução do contrato. 
 
 O prazo decadencial para a propositura dessas ações é de 1 (um) ano a 
contar do registro do título ou da imissão de posse do comprador caso haja 
demora de transmissão possessória por culpa do alienante. 
 
 
 
Obs: na hipótese de diferença a maior (excesso de área), a princípio não afeta a 
relação contratual. Todavia, se o vendedor justificar satisfatoriamente que desconhecia 
a diferença de áreas caberá ao comprador escolher se devolve o excesso ou 
complementa o valor pago. 
 
B) Venda à vista de amostras e princípio da vinculação da proposta: 
inteligência do art. 484, CC/02. 
 
C) Venda conjunta: o vício redibitório de uma delas não implica em redibição das 
demais (art. 503, CC/02). 
 
D) Venda em condomínio: direito de preferência aos demais condôminos (art. 
504, CC/02). 
 
 
1.1.3 Cláusulas especiais à compra e venda 
 
As cláusulas especiais de compra e venda consistem em elementos acidentais do 
negócio jurídico (cláusulas adjetas da compra e venda), provocando, assim, alterações 
eficaciais no contrato. Em outras palavras, em decorrência da aposição ou não das cláusulas 
adjetas, pode a transferência da propriedade ser resolúvel ou definitiva. 
 
São modalidades especiais de compra e venda: 
 
A) Preferência (preempção ou prelação) - arts. 513 a 520, CC. 
 
 Decorre de cláusula contratual que impõe a preferência do alienante em 
readquirir o bem transferido, caso o comprador futuramente o venda. 
 
a.1. Preempção legal: retrocessão dos bens desapropriados. 
 
a.2.Preempção voluntária: o comprador, atual proprietário da coisa, deve oferecer prazo 
decadencial (3 dias para bens móveis e 60 dias para bens imóveis) ao proprietário anterior se 
manifeste no sentido de readquirir a coisa. A cláusula de prelação só pode durar por 180 dias 
ou 2 anos quando se tratar, respectivamente, de bens móveis ou imóveis, contados da data da 
celebração do contrato. O direito de preferência é personalíssimo. 
 
a.3. Relação em condomínio: deve ser exercida sobre o bem por inteiro, e não somente sobre 
a quota-parte do condômino que queira exercer a preferência. 
 
a.4.Responsabilidade: caso o atual proprietário não respeite a prelação, pode o antigo 
proprietário pedir reparação das perdas e danos. A responsabilidade será solidária se o novo 
adquirente agiu em conjunto com o alienante. 
 
B) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC) 
 
 É a cláusula que possibilita ao alienante readquirir a coisa pelo preço que pagou, mais 
as despesas que o comprador teve com o bem, dentro do prazo estipulado para o 
resgate (direito de retratação). O prazo de resgate é decadencial e não pode ser 
superior a 3 anos. Ao contrário da prelação, a retrovenda
não é personalíssima, 
podendo ser transferida aos herdeiros e legatários do sujeito, bem como ser 
passível de cessão. 
 
b.1.Retrovenda conjunta: pode ser exercida por apenas um dos alienantes, devendo o atual 
proprietário intimar os demais. O depósito do preço deve ser sempre integral, ainda que 
apenas um dos alienantes exerça a retrovenda. 
 
C) Venda a contento e venda sujeita à prova (arts. 509 a 512, CC) 
 
 Na venda a contento, a transmissão inicialmente feita é da posse, e não da 
propriedade - a transferência da propriedade só se dará no momento em que o 
adquirente manifestar-se em sentido favorável dentro do prazo ajustado. Assim, a 
venda a contento pode estar sujeita tanto a condição suspensiva quanto à condição 
resolutiva. Aspectos subjetivos. 
 
c.1. Venda sujeita à prova: condição resolutiva para garantir que a coisa tem as qualidades e 
guarda idoneidade com a finalidade.Aspectos objetivos. 
 
 
D) Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC) 
 
 A transferência incide inicialmente sobre a posse, só havendo transferência da 
propriedade quando houver o pagamento integral do contrato. Propriedade resolúvel do 
alienante sobre o bem. Deve ser feita sempre sob a forma escrita e deve ser registrada 
no domicílio do comprador. 
 
 A venda com reserva de domínio não precisa ser feita sobre bens infungíveis, mas sim 
sobre bens individualizáveis. 
 
E) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC) 
 
 
1.5. Troca ou Permuta 
 
1.5.1. Conceito e caracteres jurídicos 
 
Flávio Tartuce: É aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não 
seja dinheiro. Operam-se, ao mesmo tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas para 
uma compensação recíproca. (Direito civil. Vol. III. 5.ed. São Paulo: Método, 2010. p. 308). 
 
São características do contrato de troca: 
 
a) típico 
b) não solene ou solene (na hipótese do art. 108, CC); 
c) consensual; 
d) comutativo; 
e) bilateral; 
f) oneroso. 
 
1.5.2 Objeto 
 
A troca recairá sobre dois bens, devendo os sujeitos envolvidos ter capacidade 
para dispor. 
 
 Disposições comuns à compra e venda e disposições peculiares 
 
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, 
com as seguintes modificações: 
 
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por 
metade as despesas com o instrumento da troca; 
 
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e 
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge 
do alienante.