Como funcionam os leilões eletrônicos e por que são os meus preferidos

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Como funcionam os leilões eletrônicos e por que são os meus preferidos?
Em 2001, quando fui introduzido neste meio, era necessário muito esforço para participar dos leilões de imóveis, que aconteciam no átrio do fórum, ou em qualquer local escolhido pelo leiloeiro.
Era necessário se programar com antecedência e chegar cedo no local designado, para não correr risco de perder o leilão.
Com o advento da internet, surgiu uma nova modalidade de leilão, realizada eletronicamente, facilitando a tarefa daqueles que pretendiam investir neste setor.
Era possível arrematar imóveis em leilões com segurança e tranquilidade e de qualquer parte do mundo onde o acesso à internet estivesse disponível.
Além disso, os leilões eletrônicos possibilitaram uma mudança na estratégia de arrematação: em vez de focar nos imóveis da própria cidade, descobriu-se um enorme mercado à disposição.
Os leilões eletrônicos são sempre realizados por leiloeiros oficiais, cujos sites necessitam ser homologados pelos Tribunais de Justiça de cada estado.
Os lances acontecem com total segurança, já que os leiloeiros precisam disponibilizar seu site no sistema verificado pelos Tribunais de Justiça (os quais obedecem ao requisito de internet segura).
Além disso, somente os leiloeiros cadastrados nos tribunais podem realizar os leilões eletrônicos judiciais.
Caso esteja visitando o site de um leiloeiro e queira saber se ele está de acordo com os trâmites legais, basta pesquisar no site do Tribunal de Justiça do Estado que está conduzindo o imóvel a leilão.
Por exemplo, se o leilão é referente a um imóvel no Rio de Janeiro, proveniente da justiça comum, ele deverá ter o cadastro no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
O antigo artigo 689 - A do CPC (Antigo Código de Processo Civil) autorizava a realização de leilão eletrônico pelo tribunais, deixando a regulamentação desta modalidade à responsabilidade de cada Tribunal de Justiça.
Esta regulamentação não é prevista no novo Código de Processo Civil.
No entanto, na prática, nada mudou.
A regulamentação dos tribunais continua valendo.
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) está trabalhando para unificar as normas. Desta forma, o modo como o leilão ocorrerá será regulamentado, de forma independente, por cada tribunal.
Tal regulamentação deverá atender aos requisitos da ampla publicidade, autenticidade e segurança, pelo tribunal de justiça de cada estado, observando-se poucas variações.
O Tribunal de São Paulo foi pioneiro na regulamentação desta modalidade de leilão através da edição do provimento 1625/2009, que estabelece as seguintes normas:
Primeira Regra: o leilão eletrônico visa aumentar a divulgação dos leilões, bem como a quantidade de participantes, potencializando as arrematações.
Segunda Regra: quem desejar participar de um leilão eletrônico deverá se cadastrar previamente no site do leiloeiro, que o realizará de forma gratuita
Terceira Regra: o primeiro leilão ocorrerá no primeiro dia útil após a publicação do seu edital e terá duração de 3 dias.
Quarta Regra: no primeiro leilão, o lance mínimo será o valor da avaliação judicial.
Quinta Regra: não havendo arrematação no primeiro leilão, o segundo leilão acontecerá em seguida, sem interrupção, e terá duração de 20 dias, com prazo definido para o encerramento.
Estas regras valem para a Justiça Estadual e Federal.
Para lembrar: o leilão tem hora e dia para começar e acabar.
Desta forma, qualquer pessoa poderá se programar com antecedência, pois terá 20 dia para lançar.
Além disso, no segundo leilão, o lance mínimo costuma ser 60% do valor da avaliação atualizada, embora os juízes possam fixar outro percentual, dependendo do caso.
Cada estado poderá fixar a sua norma (há estados cujo lance mínimo é de 50%, e este limite também estará estabelecido no Novo Código de Processo Civil).
A nova legislação continua concedendo, ao juiz, a liberdade de escolha quanto ao percentual de desconto do lance mínimo no segundo leilão, de acordo com o princípio da livre convicção.
A atualização da avaliação judicial é realizada pelos índices da tabela prática de atualização de débitos judiciais do tribunal de Justiça de São Paulo, que adota o INPC e deverá estar atualizada de acordo com a lei.
Se porventura não for este o caso, estará configurada a nulidade.
Portanto, nunca lance em um processo cujo imóvel apresente avaliação desatualizada.
Se houver lance nos último 3 minutos do leilão, ocorrerá prorrogação de mais 3 minutos, e assim sucessivamente, até que não haja mais lances nos 3 minutos restantes.
O tempo designado para a finalização do leilão poderá variar entre os diversos tribunais.
Por fim, existe ainda o "incremento”, que é o valor de acréscimo de cada lance. Se, por exemplo, o incremento for de R$ 1.000,00 (hum mil reais), a cada novo lance, o valor deverá ser acrescido desta mesma quantia.
Por exemplo, se alguém deu um lance de R$ 80.000,00, para cobri-lo, será necessário lançar R$ 81.000,00.
Havendo a arrematação do imóvel, em um prazo de 24 horas, o leiloeiro enviará para o email do arrematante o boleto ou conta bancária para o pagamento da comissão de 5%, bem como o valor da arrematação.
Não há como prestar caução de 30 % e nem o restante em 15 dias, como ocorre nos leilões presenciais, a não ser que esta condição esteja prevista no edital.
Nesta modalidade de leilão, o auto de arrematação será assinado pelo juiz sendo dispensadas as assinaturas do leiloeiro e do arrematante.
Estas são as regras básicas sobre os leilões eletrônicos.