Aula 10

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PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
Art. 1369 a 1377 do CC) 
CONCEITO 
Direito real de construir e plantar em imóvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietário do 
solo) em benefício do superficiário (titular do direito), que passará a exercer a posse direta da 
coisa, dentro de prazo determinado. É o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno 
alheio (exceção à regra de que o proprietário do solo torna-se proprietário de tudo o que for 
nele construído/plantado - princípio de acessão). 
 
CARACTERÍSTICAS 
- Direito real sobre coisa alheia; pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis; 
- Finalístico: construir ou plantar. 
- Temporariedade; 
- Há presunção de gratuidade, mas pode ser convencionado um Cânon superficiário ou solarium 
(pagamento), na hipótese de concessão onerosa; 
- Escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis; 
- Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser que haja estipulação expressa 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
Código Civil x Estatuto da Cidade 
O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, 
também regula o direito real de superfície, de forma pouco 
diferenciada do tratamento conferido pelo Código Civil. 
Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no 
Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas 
relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade, por 
ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. 
Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo 
novo Código Civil. 
 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
SUJEITOS 
Fundieiro ou concedente: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de 
concessão onerosa, ao cânon superficiário, que é o pagamento pela 
utilização de sua propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento 
pode ser efetuado de uma só vez, ou parceladamente, conforme 
convencionado pelas partes. 
Superficiário: proprietário das construções e/ou plantações. Possui o 
chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que 
exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem 
sobre o imóvel (regra sujeita à autonomia privada). 
Pessoa jurídica de direito público pode constituir superfície, que será 
regida pelo Código Civil e lei especial. 
 
 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
Constituição da Superfície 
Consensual: neste caso, assume caráter contratual, podendo ser onerosa ou 
gratuita. Por decorrer da vontade das partes, está sujeita à autonomia privada. 
 
Transferência da Superfície 
Ato inter vivos; 
Ato mortis causa. Admite-se a transmissão da superfície aos herdeiros do 
superficiário. 
Ao fundieiro não assiste direito de remuneração sobre a transferência da 
superfície. Há, porém, direito de preferência, tanto ao superficiário, quanto ao 
fundieiro, nos casos de alienação. 
Extinção da Superfície 
A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento público 
que a constituiu. Com a extinção, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a 
ser plena, não havendo necessidade, salvo estipulação contratual expressa, de 
indenizar o superficiário pelas acessões feitas ao solo. 
Extinção antecipada: desvio de finalidade. 
Desapropriação: indenização ao proprietário e ao superficiário. 
 
 
 
 
M.P. 759/16, TRATA DA “REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL E URBANA” 
Art. 1.510A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas 
de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a 
superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída 
sobre o solo. 
§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a 
sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos. 
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em 
projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não 
pertencentes ao proprietário do imóvel original. 
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso 
independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas 
unidades. 
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. 
§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por 
seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em 
legislação local. 
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou 
participação proporcional em áreas já edificadas. 
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais 
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos 
termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios. 
§ 8º Os Municípios e o D.F. poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de 
laje. 
PONTOS RELEVANTES DA MP 759/16 
Da regulamentação da sobrelevação sob o nome de direito de laje, dois pontos parecem ser mais 
relevantes: 
A - a abertura de matrícula registral autônoma, um ponto delicado do direito de superfície no Brasil 
(artigo 1510A, parágrafo 5º); 
B - a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício 
(artigo 1510A, parágrafo 6º). 
Críticas à MP 759 
1 - a positivação de um direito real novo cujo objeto já estava inserido em um direito real 
preexistente; 
2 - o abandono de uma expressão consagrada e precisa por outra de uso informal; 
3 - o problema topológico de se estabelecer a abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de 
fração ideal apenas para a superfície por sobrelevação ou direito de laje, quando as regras deveriam 
se aplicar a todo e qualquer direito de superfície. 
OBS 1: O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de 
superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira, a superfície por 
sobrelevação. (Lei n° 10.257/2001). 
OBS 2: O Enunciado 568, da VI Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, concorda com 
a possibilidade de constituição de superfície por sobrelevação no Direito brasileiro. 
 
DIREITO DE VIZINHANÇA 
CONCEITO 
Refletem limitações ao direito de propriedade. Constituem verdadeiras 
obrigações propter rem, que nascem com a própria propriedade, classificando-
se como deveres impostos aos vizinhos, de maneira recíproca. Sendo obrigações, 
podem consistir em um dar, fazer ou não fazer, havendo meios processuais 
adequados de tutela das crises jurídicas decorrentes da violação dos direitos de 
vizinhança. 
 
PRINCÍPIOS 
a) função social da propriedade, como limite à autonomia privada dos 
proprietários; 
b) solidariedade, sobretudo nas situações de passagem forçada e nas servidões 
de cabos e tubulações; 
c) vedação do enriquecimento sem causa. 
 
NATUREZA JURÍDICA: 
a) teoria das servidões legais; 
b) obrigações propter rem (teoria que prevalece). 
 
 
 
 
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Espécies 
1 - Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC). 
Utilização abusiva da propriedade que implica em abalo à saúde, sossego e/ou 
segurança da vizinhança. A doutrina destaca que os critérios para determinar o 
uso anormal da propriedade são: 
A - grau de tolerabilidade da perturbação; 
B - localização do imóvel; 
C - natureza da utilização ou da perturbação.As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, possibilitam, ainda, o manejo 
das ações demolitória e de dano infecto. 
2 - Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC) 
3 - Passagem forçada (art. 1.285, CC) 
4 - Passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287, CC) 
5 - Águas (arts. 1.288 a 1.296, CC) 
6 - Limites entre prédios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC) 
 
AVALIAÇÃO 
CASO CONCRETO 
 Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de 
Piedade, construiu uma janela a menos de metro e meio do imóvel de 
Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o 
Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, 
entretanto, a circulação de ar e a claridade na residência de Antenor, 
que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a 
situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a 
quem assiste razão e fundamente a sua reposta. 
 
 
AVALIAÇÃO 
QUESTÃO OBJETIVA 1 
(TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo: 
 a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, 
sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo. 
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando 
autorizadas construções ou plantações, devendo o instrumento ser registrado no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar 
em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
d. proprietário, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do 
concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente 
registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o 
direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por prazo 
determinado ou indeterminado, e independentemente do registro no Cartório de 
Registro de Imóveis 
 
AVALIAÇÃO 
QUESTÃO OBJETIVA 2 
(DPE PI 2009) Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias 
após sua mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu 
que o ruído advinha de um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro 
andar. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta. 
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém 
apenas a posse do bem e esta é uma questão de vizinhança. 
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade 
pelo distúrbio deve ser apurada sob o critério objetivo. (art. 1277 CC) 
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque 
os andares do prédio não são confinantes. 
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia 
responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança. 
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que 
quem construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder 
pelo caso.