Aula 11

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DIREITO DE VIZINHANÇA (continuação) 
Limitações ao direito de construir 
Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao 
direito de construir são umas das mais importantes 
do direito de vizinhança, eis que têm bastante 
aplicabilidade prática. De acordo com o autor, visa o 
direito de construir o regramento das relações que 
devem imperar entre os vizinhos, quando um deles 
resolver construir. Envolve tanto a superfície do solo 
quanto o subsolo e o espaço aéreo. 
As limitações ao direito de construir são analisadas 
nos artigos 1299 a 1313 do CC. 
 
CONDOMÍNIO (art.1314 a 1326 CC) 
 Conceito 
O condomínio é uma exceção à exclusividade do direito de propriedade. 
Não chega, porém, a constituir uma espécie nova de direito real , é o 
mesmo direito de propriedade, cuja titularidade é plural. Cada condômino 
tem uma quota indivisa sobre o bem, de modo que seu direito de 
propriedade incide sobre esse bem por inteiro, na proporção de sua quota. 
Todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a 
totalidade da propriedade. Em caso de dúvida, presumem-se iguais os 
quinhões de cada condômino (presunção juris tantum). 
 
Natureza Jurídica 
Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condômino é 
proprietário de toda a coisa e o exercício desse direito de propriedade é 
limitado pelos direitos dos outros condôminos. Sistema com origem no 
direito Romano, adotado pelo direito brasileiro. 
Teoria coletivista ou das propriedades plúrimas parciais: o condomínio é 
uma espécie de soma intelectual de propriedades. Sistema adotado pelo 
direito germânico. 
 
 
CLASSIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS 
 Quanto ao objeto 
A) Condomínio universal; 
B) Condomínio parcial ou singular. 
Quanto à necessidade 
A) Condomínio transitório; 
B) Condomínio permanente. 
Quanto à forma 
A) Condomínio pro diviso 
B) Condomínio pro indiviso. 
Quanto à origem 
A) Condomínio Voluntário ou Convencional; 
B) Condomínio Incidente (Eventual) ou Acidental (doação ou 
testamento); 
C) Condomínio Forçado ou necessário(paredes, cercas, muros, valas, 
etc) 
 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
 1 - Condomínio necessário ou forçado (arts. 1.327 a 
1.330 do CC). 
Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e 
formação de ilhas. Condomínio especial do Estatuto 
da Cidade (usucapião coletiva). 
Todas as despesas com a conservação devem ser 
partilhadas e os comunheiros devem utilizar a coisa 
de modo a não prejudicar uns aos outros. 
Feita a obra sem a anuência do confinante, este pode 
adquirir a meação através do depósito da despesa 
que lhe caberia. Enquanto não houver sido efetuado 
o depósito, não pode o confinante beneficiar-se a 
obra realizada pelo outro. 
 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
Condomínio voluntário (arts. 1.314 a 1.326, CC) 
A) Poder de proteção da coisa comum contra qualquer pessoa. 
B) Direito de uso conforme sua destinação e exercício de todos os 
direitos compatíveis com a indivisão. 
Obs: o direito de usar importa em o condômino suportar os ônus da 
conservação, da perda e da deterioração da coisa, além de responder 
pelos frutos que percebeu sem o consenso dos demais. 
C) Direito de alienar a respectiva parte indivisa. Direito de preferência ou 
prelação (prazo decadencial de 180 dias para anular o ato de 
transferência do domínio) e pluralidade de condôminos interessados 
(art. 504, CC/2002). 
D) Direito de gravar a parte indivisa com ônus reais. 
E) Responder pelas dívidas contraídas em favor do condomínio, com 
respectivo regresso contra os demais condôminos. 
F) Renúncia à fração ideal. 
G) Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho 
sem a anuência prévia dos demais comunheiros. Direito de retomada. 
 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
ART. 1323 A 1326 CC. 
A administração deve ser escolhida pela maioria dos 
condôminos, podendo recair sobre alguém estranho à 
comunhão. Todos os atos praticados pelo administrador 
do condomínio, obrigam os demais. Em não havendo 
escolha do administrador, presumir-se-á como sendo este 
o condômino que, por iniciativa própria, pratica atos de 
gestão sem oposição dos demais. 
Os votos são computados conforme o valor do quinhão 
do comproprietário. 
As deliberações tomadas pela maioria absoluta dos votos, 
são obrigatórias a todos. Caso não seja alcançada a 
maioria absoluta, o juiz decidirá a requerimento de 
qualquer condômino, ouvidos os demais. 
Os frutos serão partilhados na proporção dos quinhões. 
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Por ser um estado anormal da propriedade, o condomínio pode ser 
extinto, com exceção dos casos de condomínio forçado e de coisa 
indivisível. Desta forma, extingue-se o condomínio ordinário: 
 
A) Em 5 anos, nos casos de condomínio consensual. Este prazo pode ser 
prorrogado, conforme art. 1320 parágrafo 10 do CC. 
 
B) Em 5 anos, nos casos de condomínio eventual estabelecido pelo 
doador ou testador. 
 
C) Antes do prazo estabelecido, pelo juízo, a requerimento do 
interessado, em decorrência de razões graves. 
 
D) Pela venda da coisa. 
Extinto o condomínio, proceder-se-á a divisão da área condominial, que 
pode ser feita de forma amigável (escritura pública) ou judicialmente e 
tem efeito declaratório. As regras de divisão do condomínio seguem, no 
que couber, as regras de partilha da herança. 
AVALIAÇÃO 
Selma, proprietária de uma unidade localizado no Condomínio do Edifício 
Vivendas do Sol, localizado no Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte 
da área térrea contínua a sua área de serviço; a utilização já perdura por mais de 
5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence a área comum do 
condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente 
construiu um muro no local, impedindo que os demais condôminos e os 
respectivos funcionários do condomínio tenham acesso à área em questão. O 
síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão em 
Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro 
construído. Ao tomar conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com 
uma Ação Judicial para ver reconhecida a usucapião da respectiva área. INDAGA-
SE: 
 A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á 
possibilidade jurídica de Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? 
Explique a sua resposta com a devida fundamentação jurídica 
 R: arts. 1.314 e 1.324 do Código Civil. 
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área 
comum do Condomínio com exclusividade impedindo o uso dos demais? Há 
exceções previstas na legislação vigente? Explique as indagações com as 
respectivas respostas fundamentada. 
R: artigo 1335, inciso II e 1340 do C.C. 
AVALIAÇÃO 
QUESTÃO OBJETIVA 1 
(PC GO 2008) Na tutela dos direitos reais, distingue-se a 
proteção à posse daquela conferida especificamente ao 
domínio. Entretanto, admite o ordenamento jurídico brasileiro 
a tutela daquela com fundamento neste. Assim, 
considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é 
CORRETO no direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem 
evidentemente não pertencer o domínio, em razão de 
dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há 
que se aplicar, em caráter absoluto, o favor do domínio 
evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no 
domínio tem natureza possessória em razão do pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza 
petitória em razão da causa de pedir, além do pedido. 
 
AVALIAÇÃO 
Questão objetiva 2 
(TJAL 2008) Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana 
com o objetivo de lá se hospedarem em finais de semana, férias e feriados,exceto no período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a 
casa. Diante dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é 
preciso autorização das demais condôminas para que ela empreste a casa a 
uma amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a casa no período de março a 
agosto, se Teresa resolver alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, 
cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse comportamento, desde que 
o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do 
princípio da exclusividade que se dirige ao domínio, dado o estado de 
indivisão do bem entre as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na 
administração do imóvel. 
e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua 
estada no imóvel, só ela ficará obrigada ao pagamento diante do terceiro. 
(Art. 1318 do CC)