Aula 12

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CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Aspectos Gerais 
 Condomínio constituído com um ato de edificação. 
Referências legislativas: arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n° 4.591/64 
(dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações 
imobiliárias); Lei n° 4.864/65 (cria medida de estímulos à construção 
civil). 
 
Natureza Jurídica 
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de 
propriedades distintas e exclusivas com áreas comuns (art. 
1331, caput), tais como o solo em que a edificação é erguida, as 
fundações, muros, corredores, terraço de cobertura (salvo 
estipulação contrária na convenção do condomínio (art. 1.331 § 5°) e 
tudo mais que se destinar ao uso comum. É um condomínio parcial, 
híbrido. 
Obs: a garagem em regra pertence a parte exclusiva, podendo o 
proprietário aliena-la e grava-la livremente, a teor do art. 1.331 § 1°. 
Porém, se à garagem não tiver sido atribuída específica fração ideal 
do terreno, não se poderá falar em propriedade exclusiva e, portanto, 
a alienação terá que ser feita conforme o art. 1.339 § 2° do CC. 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Personalidade jurídica do condomínio 
O condomínio não tem personalidade jurídica, mas 
tão somente capacidade postulatória (ou 
personalidade judiciária). O entendimento 
majoritário é de que o condomínio, embora possa 
compor relação jurídica processual, é entidade 
jurídica despersonalizada, assim como a massa 
falida, o espólio e a herança jacente. Essa posição é 
bastante questionável diante do princípio da 
operabilidade, uma das diretrizes do atual Código 
Civil. 
Enunciado n° 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve 
ser reconhecida a personalidade jurídica ao 
condomínio edilício. 
 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Instituição do Condomínio (art. 1.332) 
O Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter 
vivos ou mortis causa, registrado no cartório imobiliário, 
devendo conter: discriminação e individualização das 
unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das 
outras e das partes comuns (inc. I); determinação da 
fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e às partes comuns (inc. II); o fim a que as 
unidades se destinam (inc. III). 
O condomínio é, então, instituído por: 
a) Destinação do proprietário do edifício; 
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente 
comprador do terreno e o cessionário do terreno); 
c) Testamento. 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Constituição do Condomínio (art. 1.333) 
A lei distingue a instituição da constituição do 
condomínio. A constituição se dá 
pela convenção do condomínio, feita por escritura 
pública ou instrumento particular, subscrita por ao 
menos 2/3 das frações ideais (incluindo os 
promitentes compradores e os cessionários de 
direitos a elas relativos) e registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis (oponibilidade erga omnes). 
A convenção do condomínio é obrigatória tanto aos 
condôminos quanto aos possuidores e/ou 
detentores. 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Convenção do Condomínio 
A convenção do condomínio edilício é o instrumento no qual 
são prefixadas as normas adotadas para o condomínio em 
plano horizontal, inclusive o modo como será 
administrado. (Carlos Alberto Dabus Maluf) 
Deve conter na convenção (art. 1.334): 
- A quota proporcional e o modo de pagamento das 
contribuições dos condôminos para atender às despesas 
ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
- A forma da administração; 
- A competência das assembléias, bem como a forma de sua 
convocação e o quorum exigido para as deliberações; 
- As sanções (condôminos ou possuidores); 
- Regimento interno (tudo o que não for essencial para a 
constituição e funcionamento do condomínio, possuindo 
cunho circunstancial e mutável). 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
São direitos dos condôminos: 
a) Sobre a unidade autônoma: 
- Usar conforme sua destinação, embora o uso possa sofrer 
limitações; 
- Alienar independente do consentimento dos demais; 
- Gravar com ônus reais. 
Obs: o ato de alienação da parte divisa importa em igual 
transferência de titularidade sobre a parte indivisa. 
 
b) Sobre a parte indivisa: 
- Utilização da área condominial conforme sua destinação 
(vestíbulo, corredores, escadas, elevadores etc.); 
- Votar nas deliberações da assembléia e delas 
participar, estando quite. Este mesmo direito também assiste 
aos compossuidores que estiverem em dia com as 
contribuições condominiais. 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Deveres dos condôminos: 
- Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de 
suas frações ideais (obrigação propter rem). Em alguns casos, 
esta fixação é feita conforme a área da unidade autônoma do 
condômino (estipulação expressa na convenção); 
- Não realizar obras que comprometam a segurança da 
edificação; 
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e 
esquadrias externas; 
- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação 
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons 
costumes; 
- Responder o adquirente da unidade autônoma pelos débitos 
condominiais existentes, com os juros e a correção monetária. 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Efeitos do inadimplemento relativo das contribuições condominiais: 
- 1% ao mês a título de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula 
penal). Esta multa, à luz do direito anterior (art. 12, § 3°, Lei n° 
4.591/64), era de 20% e foi reduzida conforme o parâmetro 
estabelecido pelo CDC. 
Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: 
- multa de até 5 vezes o valor das contribuições condominiais, 
independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na 
convenção do condomínio; caso contrário, a assembléia deliberará, por 
2/3 dos demais condôminos, o valor da multa. 
Infrações reiteradas (incluindo a inadimplência): 
- multa de até o quíntuplo das contribuições condominiais, aprovada 
por deliberação de ¾ dos demais condôminos, tomando por 
parâmetros a reincidência e a gravidade das faltas; 
Comportamento incompatível com a convivência no condomínio: 
- multa de até 10 vezes o valor das contribuições condominiais, 
podendo ser aplicada pelo síndico, independente de deliberação da 
assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com 
votos de ¾ dos demais condôminos. 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Administração do Condomínio 
Assembléia geral 
Órgão deliberativo formado pelos condôminos, equiparados a estes os 
promitentes-compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades 
autônomas (art. 1.334, § 2°). Todos os condôminos devem ser convocados à 
Assembléia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). Condômino 
inadimplente: discussão. 
Compete à Assembléia geral: 
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349); 
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a 
prestação de contas; 
- Eleger substituto para o síndico; 
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; 
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sob a aprovação 
unânime dos condôminos (redação dada pela Lei n° 10.931/2004); 
- Eleger o conselho fiscal. 
Convocações da Assembléia geral: 
- Primeira convocação: maioria absoluta dos votos dos condôminos; 
- Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes, 
salvo quorum especial 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Síndico 
É eleito pela Assembléia Geral, que também pode destituí-lo nos casos de 
irregularidade, não prestação de contas ou má administração, em reunião 
específica para este fim, sob a aprovação da maioria absoluta de seus 
membros. 
Atribuições do síndico (art. 1.348): 
- Convocar a Assembléia; 
- Representar, ativa e passivamente o condomínio; 
- Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimento 
judicial ou administrativo; 
- Cumprir e fazer cumprira convenção, o regimento interno e as 
deliberações da Assembléia; 
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela 
prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
- Elaborar o orçamento anual; 
- Cobrar as contribuições, impor e cobrar as multas; 
- Prestar contas à Assembléia, anulamente e quando exigido; 
- Realizar o seguro da edificação (art. 1.346). 
Possibilidade de tercerização. Remuneração 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Extinção do Condomínio 
O condomínio é extinto por: 
- Destruição. Neste caso, a Assembléia pode, sob 
voto da maioria absoluta, optar pela 
reconstrução ou pela venda. Na hipótese de 
venda, o valor apurado será dividido entre os 
condôminos conforme o valor de sua unidade 
autônoma (art. 1.357, § 2°). 
- Desapropriação. 
 
AVALIAÇÃO 
Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré 
Sônia, pleiteia o pagamento de despesas realizadas na 
prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de 
água, esgoto, limpeza das ruas, pavimentação, paisagismo, 
segurança e demais despesas de conservação do complexo 
habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do 
pedido, que tais despesas devem ser rateadas por todos 
aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em 
contestação, a ré sustenta que jamais celebrou contrato com a 
autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer 
contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no 
complexo habitacional em que reside, constituído de lotes 
autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas 
condominiais. Indaga-se: 
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em 
caso positivo, de que natureza? Trata-se de condomínio de fato 
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. 
Sim, vedação ao enriquecimento sem causa. 
AVALIAÇÃO 
Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta. 
a. O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que 
não a destinação do condomínio, por sua condição de proprietário. 
b. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade 
poderá fazer obra que modifique a fachada do prédio, na 
dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos 
dos condôminos. 
c. A participação e voto nas deliberações dos condôminos nas 
assembleias nunca dependem de estarem quites quanto ao 
pagamento dos encargos a que estão sujeitos. 
d. As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem 
suportadas pelos condôminos, não devem ser consideradas 
relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do 
Código de Defesa do Consumidor.