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DIREITO CIVIL III AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Direito Civil III Introdução à Teoria Contratual CONCEITO 1 PRÓXIMOS PASSOS ELEMENTOS E EFEITOS 2 OBRIGAÇÕES 3 LIMITAÇÕES 4 ESPÉCIES 5 Compra e Venda Direito Civil III “Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa (comprador), mediante remuneração de certo preço em dinheiro”. (GONÇALVES, 2010, p. 190) – art. 481, CC. O Código Civil de 2002 unificou a compra e venda civil e a mercantil. Partes: Vendedor (alienante): quem aliena o bem; Comprador (adquirente): quem adquire o bem. É contrato: Bilateral; Oneroso; Consensual; Típico; Nominado. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Elementos essenciais da compra e venda: I. Objeto: bens corpóreos ou incorpóreos (embora para esses o mais correto seja usar o termo cessão); fungíveis ou infungíveis; consumíveis ou inconsumíveis; móveis ou imóveis: a) A coisa deve ser existente, individuada ou determinável e disponível; b) Venda de coisas atuais e futuras: art. 483, CC: No caso de venda de coisa futura o contrato ficará sem efeito se esta não vier a existir, salvo em se tratando de contrato aleatório. c) Venda de coisa alheia ou litigiosa: art. 457, CC – não poderá o comprador reclamar pela evicção se tinha conhecimento de que a coisa era alheia ou litigiosa. II. Forma: a forma via de regra é livre, exceto quando a lei exigir forma especial como é o caso da alienação de bens imóveis com valor superior a trinta vezes o maios salário mínimo vigente no país (art. 108, CC). AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Elementos essenciais da compra e venda: III. Consentimento livre e espontâneo: • Pressupõe a capacidade para alienar; • Limitações: art. 497, CC. São nulas as compras: a) Feitas pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, dos bens confiados à sua guarda ou administração; b) Feitas por servidores públicos, em geral, dos bens ou direitos da pessoa jurídica a quem servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; c) Feitas por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, dos bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; d) Feitas por leiloeiros e seus prepostos, de bens cuja venda estejam encarregados. São proibições que se estendem, também, à cessão de crédito. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Elementos essenciais da compra e venda: IV. Preço a) Deve ser determinado ou determinável. A ausência de fixação do preço torna a venda nula. b) O preço deve ser sério e real. Regras: Art. 481, CC: o preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro; Art. 482, CC: o preço deve decorrer de acordo entre as partes; Art. 485, CC: a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro designado pelos contratantes e que agirá como mandatário dos contratantes. Se o terceiro não quiser ou não puder determinar o preço, ficará sem efeito o contrato, salvo se os contratantes concordarem em designar outra pessoa; Art. 486, CC: segundo acordo entre as partes o preço poderá ser fixado pela taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar; Art. 487, CC: os contratantes podem fixar o preço em função de índices e de parâmetros suscetíveis de determinação objetiva. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Efeitos da compra e venda: I. Obrigações recíprocas (sinalagma); II. Responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios; III. Responsabilidade do vendedor pela evicção; IV. Repartição de despesas: art. 490, CC, salvo estipulação expressa em contrário: As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador; As despesas de tradição ficam a cardo do vendedor. V. Direito de retenção da coisa ou do preço: art. 491, CC – na compra e venda a vista o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Efeitos da compra e venda: V. Responsabilidade pelos riscos da coisa: Art. 492, CC: até a tradição os riscos sobre a coisa são do vendedor e os riscos sobre o preço são do comprador: a) O comprador responde pelos riscos da coisa se estiver em mora de as receber. Art. 493, CC: a tradição da coisa deve ocorrer no lugar onde ela se encontra ao tempo da venda, salvo estipulação expressa em contrário. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Obrigações do vendedor I. Entregar a coisa com seus frutos e acessórios; II. Garantir ao comprador a propriedade e as qualidades da coisa vendida. Obrigações do comprador I. Pagar o preço no tempo, forma e lugar ajustados; II. Art. 495, CC: nas vendas a prazo, se antes da tradição o comprador cair em insolvência o vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador lhe apresente caução (real ou fidejussória) de pagar no tempo ajustado; III. O comprador pode se negar a paga o preço se houver turbação na posse da coisa; IV. O comprador pode reter o pagamento enquanto não lhe for oferecida a quitação. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Limitações à compra e venda I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC: a) Fundamento: evitar simulação; b) Na venda de ascendente a descendente é obrigatório consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor; c) A ausência de consentimento torna a venda anulável; d) O consentimento do cônjuge será dispensado se o regime for o de separação obrigatória de bens (art. 1641, CC); e) O cônjuge do descendente não precisa consentir; f) Na venda do avô ao neto aplica-se a mesma necessidade de consentimento; g) A exigência legal não se aplica aos herdeiros que ainda não existiam ao tempo em que o contrato foi realizado; h) A limitação também alcança a dação em pagamento; i) A recusa injustificada em dar o consentimento pode ser suprida judicialmente. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Limitações à compra e venda I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC: Enunciado 368, IV Jornada de Direito Civil: Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do CC); Enunciado 545, VI Jornada de Direito Civil: O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Limitações à compra e venda I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC: Fundamento: evitar que terceiros estranhos ao condomínio nele ingressem; Aplica-se aos condomínios tradicionais de coisa indivisa; O direito de preferência dos condôminos é de natureza real, pois não se resolve em perdas e danos; O condômino preterido em seu direito de preferência poderá exercê-lo pela ação de preempção que deve ser proposta no prazo máximo de 180 dias contados da data em que teve ciência da venda, devendo o codômino preterido fazer o depósitodo preço; AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Limitações à compra e venda I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC: A venda da parte indivisa a terceiros pode ser realizada: a) Se comunicada aos demais condôminos; b) Se lhes for possibilitado o exercício do direito de preferência pelas mesmas condições ofertadas a terceiros; c) Se os condôminos, notificados, não exercerem a preferência dentro do prazo decadencial máximo de 180 dias, se a coisa for móvel ou de 2 anos se imóvel, se outro não foi o prazo estabelecido pelas partes (art. 513, CC). AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Limitações à compra e venda I. III. Venda entre cônjuges – é lícita a compra e venda entre os cônjuges de bens excluídos da comunhão (art. 499, CC): No regime de comunhão universal, no entanto, esse tipo de compra e venda seria fictícia, exceto se versar sobre bens que sejam excluídos da comunhão; É proibida no regime de separação obrigatória de bens (art. 1641, CC). II. IV. Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor, art. 497, CC: Fundamento: manter a isenção de pessoas que têm por dever ou profissão zelar por interesses alheios; São hipóteses de nulidade absoluta; A proibição é absoluta, ou seja, não podem adquirir ainda que estejam pagando o justo preço ou valor maior. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Vendas especiais Venda mediante amostra – art. 484, CC: Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem; Havendo contradição ou diferença deve prevalecer a amostra, protótipo ou modelo; Se a coisa entregue não for no todo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual. Venda ad corpus – art. 500, § 3º., CC: Aplica-se apenas a venda de bens imóveis; Na venda ad corpus, o imóvel é adqurido como um todo, um corpo certo e determinado; As dimensões do bem não são levadas em consideração para a fixação do preço. A referência à metragem ou extensão é meramente acidental. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Vendas especiais Venda ad mensuram – art. 500, CC: Trata-se de venda de bem imóvel em que o preço é estabelecido levando em consideração as dimensões do imóvel; Em posterior medição, verificada que a área não possui a dimensão indicada poderá o comprador exigir a sua complementação (ação ex empto ou ex venditio); abatimento proporcional do preço ou resolução do contrato; O prazo para a propositura da ação é de um ano contado do registro do título (art. 501, CC); Se houver excesso de área e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar o fato na época em que a venda foi realizada, caberá ao comprador e à sua escolha, completar o valor correspondente ou devolver o excesso - art. 500, §2º., CC; Havendo dúvida se a venda foi ad corpus ou ad mensuram o juiz deve apurar a real intenção das partes; AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Vendas especiais Venda ad mensuram – art. 500, CC: Presume-se (iuris tantum) que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo (5%) da área total, ressalvado o direito do comprador de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. art. 500, §1º., CC. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Retrovenda – arts. 505 a 509, CC: Constitui pacto acessório pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que durante o período de resgate efetuou com a sua autorização escrita ou com a realização de benfeitorias necessárias (art. 505, CC); É forma de condição resolutiva expressa; Prazo decadencial máximo: 3 anos; Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz juz, poderá o vendedor depositar judicialmente e integralmente o preço para exercer o direito de resgate (art. 506, CC); O direito de resgate pode ser cedido e se transmite a herdeiros e legatário do vendedor (art. 507, CC); Se a duas ou mais pessoas couber o direito de resgate, mas apenas uma quiser exercê-lo, poderá o comprador intimar as demais para apresentarem o seu consentimento (art. 508, CC). Prevalecerá o direito daquela que primeiro depositar a integralidade do preço. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC: Constitui pacto acessório pelo qual o contrato reputa-se formado apenas após o comprador manifestar expressamente sua aceitacão quanto à coisa recebida; Art. 509, CC – trata da venda a contento em que a conclusão do contrato está sujeita à satisfação do comprador; Art. 501, CC – trata da venda sujeita à prova em que a conclusão do contrato está sujeita à circunstância da coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor ou ser idônea para os fins a que se destina; Em ambas as hipóteses, trata-se de condição suspensiva, mesmo se a coisa já tiver sido entregue ao comprador; AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC: Enquanto o comprador não manifestar seu aceite suas obrigações serão equiparadas ao do comodatário (art. 511, CC); Não havendo prazo estabelecido para o aceite o vendedor poderá intimar o comprador para que o faça em um prazo considerado improrrogável (art. 512, CC); O direito resultante da venda a contento e da venda sujeita à prova é pessoal e não se transmite a terceiro. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC: É pacto acessório (expresso) pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor na hipótese de futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento – art. 513, CC; O prazo para o exercício do direito de prefência não poderá exceder 180 dias para bens móveis e 2 anos para bens imóveis (art. 513, parágrafo único, CC); Inexistindo prazo estipulado entre as partes o exercício do direito caduca em 3 dias para bens móveis e 60 dias para bens imóveis, contados da data em que o comprador notificar o vendedor (art. 516, CC); É cláusula personalíssima (só pode ser exercida pelo vendedor – art. 520, CC); AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC: Desrespeitado o direito de preferência responderá o comprador por perdas e danos. Se o adquirente tiver agido de má-fe, responderá solidariamente com o comprador (art. 518, CC); Quando o direito de preempção for estipulado em favor de dois ou mais vendedores condôminos, qualquer um deles poderá exercê-lo sobre a integralidade do bem (art. 517, CC). AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Retrocessão – art. 519, CC: É pacto acessório, espécie de preferência legal. Assegura ao expropriado o direito de preferência pelo preço atual (=atualizado) da coisa se esta não tiver odestino para que se desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos; Prazo: o bem deve ter seu destino realizado em 5 anos contados da desapropriação. Vencido o prazo, não sendo o seu destino efetivado, poderá o desapropriado exercer a retrocessão. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC: É forma especial de compra e venda de bem móvel em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia de recebimento do preço (art. 521, CC). Por isso, o objeto deve estar individualizado (art. 523, CC); É cláusula que deve ser escrita e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros (art. 522, CC); Transfere-se apenas a posse ao adquirente (possuidor a título precário), até que haja o pagamento integral do preço; Trata-se de condição suspensiva; Embora o domínio e a posse indireta permaneçam com o alienante, os riscos da coisa passam para o adquirente – art. 524, CC; AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC: O CC/02 introduziu no art. 528, CC, a figura do financiamento de instituição do mercado de capitais, aproximando os dois tipos de vendas (leasing e compra com reserva de domínio), com a vantagem de permanecer o comprador como possuidor direto e de se proporcionar garantia ao agente financiados, que fica investido na qualidade e direitos do vendedor; Constituído o comprador em mora mediante protesto do título ou interpelação judicial poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida (arts. 525 e 526, CC). AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC: A venda contra documentos é aquela em que o comprador (ou por ele o banqueiro em caso de abertura de confirmação de crédito) se obriga a pagar o preço, quer no lugar e no momento próprios da consignação da coisa vendida ou da venda sob expedição, quer no lugar e no momento da entrega dos documentos que lhe dão direito a obter a propriedade ou a posse da mercadoria de um terceiro (GONÇALVES, 2013, p. 245); A tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo (tradição ficta) – art. 529, CC; Estando os documentos em ordem não pode o comprador recusar o pagamento; O pagamento deve ser realizado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo estipulação em contrário (art. 530, CC); AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA Compra e Venda Direito Civil III Cláusulas especiais do contrato de compra e venda Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC: A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa conserva as qualidades neles apontadas, não podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria para constatação de inexistência de defeitos; A documentação pode ser entregue por intermédio de instituição financeira e esta deverá realizar o pagamento do preço ao vendedor. É operação denominada contrato de crédito documentado – art. 532, CC; Se a cosia vendida estiver coberta por apólice de seguro, a perda ou deterioração, subroga- se no valor segurado, salvo má-fé do vendedor – art. 531, CC. AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA Contrato de troca ou permuta; Contrato estimatório.
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